Zajęcie komornicze w księdze wieczystej udziału współwłaściciela

Co oznacza zajęcie udziału współwłaściciela w księdze wieczystej?

W opisanej sytuacji trzeba najpierw rozróżnić dwie rzeczy: wpis o wszczęciu egzekucji z udziału w nieruchomości oraz hipotekę przymusową. Oba wpisy mogą pojawić się przy długu podatkowym, ale mają inne skutki praktyczne.

Jeżeli egzekucję prowadzi organ administracyjny, na przykład naczelnik urzędu skarbowego, zastosowanie ma ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Zgodnie z art. 110c § 3 tej ustawy organ egzekucyjny, dokonując zajęcia nieruchomości, przesyła do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji albo składa wniosek do zbioru dokumentów.

Jeżeli natomiast sprawę prowadzi komornik sądowy, właściwe są przepisy Kodeksu postępowania cywilnego, w szczególności art. 925 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego, zgodnie z którym zajęcie nieruchomości następuje z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty, a wobec dłużnika, któremu wezwania nie doręczono, oraz wobec osób trzecich z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku o taki wpis.

W przypadku długu podatkowego często używa się potocznie słowa „komornik”, ale formalnie egzekucję może prowadzić administracyjny organ egzekucyjny. Ma to znaczenie dla ustalenia właściwych pism, wierzyciela, kosztów egzekucyjnych i trybu wykreślenia wpisu.

Czy można sprzedać działkę, gdy zajęty jest udział jednego współwłaściciela?

Co do zasady tak. Sam wpis zajęcia udziału w księdze wieczystej nie oznacza automatycznie zakazu sprzedaży. Kluczowy jest jednak skutek sprzedaży. Zgodnie z art. 110f § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Oznacza to, że nabywca może kupić nieruchomość, ale egzekucja z zajętego udziału może toczyć się dalej.

Analogiczna zasada obowiązuje w egzekucji sądowej. Art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika.

Jeżeli zajęty jest tylko udział jednego współwłaściciela, egzekucja nie powinna obejmować udziałów pozostałych współwłaścicieli. Wynika to z art. 114 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, który nakazuje odpowiednie stosowanie przepisów o egzekucji z nieruchomości także do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości. W praktyce wpis w księdze wieczystej „ciąży” jednak na całej księdze, dlatego notariusz, kupujący lub bank finansujący zakup zwykle wymagają uprzedniego uregulowania sprawy.

Sprzedaż całej działki należącej do kilku współwłaścicieli wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli jeden ze współwłaścicieli chce sprzedać wyłącznie swój udział, może to zrobić bez zgody pozostałych na podstawie art. 198 Kodeksu cywilnego.

Dlaczego notariusz może odmówić sporządzenia aktu albo uznać sprzedaż za ryzykowną?

Notariusz może nie tyle stwierdzać bezwzględną niemożność sprzedaży, ile wskazywać na ryzyko, że kupujący nabędzie nieruchomość obciążoną zajęciem lub hipoteką. Jeżeli kupujący kupi działkę bez wcześniejszego rozwiązania problemu, może ponosić konsekwencje dalszej egzekucji z udziału, który był zajęty.

Problem nasila się, gdy jedna księga wieczysta obejmuje wiele działek. Wpis zajęcia albo hipoteki widnieje wtedy w księdze prowadzonej dla całej nieruchomości. Sprzedaż jednej działki zwykle wymaga odłączenia jej do nowej księgi wieczystej, ale odłączenie nie zawsze uwalnia działkę od wpisów. Jeżeli wierzyciel nie wyrazi zgody na wykreślenie albo dług nie zostanie spłacony, wpis może nadal wpływać na stan prawny sprzedawanej części.

Warto też sprawdzić, czy w księdze wieczystej ujawniono już wszystkich spadkobierców. Jeżeli nieruchomość nadal figuruje na zmarłych właścicieli, konieczne może być najpierw stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, a następnie wpis spadkobierców do księgi wieczystej. W podobnych sprawach praktycznym punktem odniesienia bywa także uregulowanie domu po zmarłych.

Co zrobić przed sprzedażą nieruchomości obciążonej zajęciem?

Najpierw należy pobrać aktualny odpis księgi wieczystej i sprawdzić, czy wpis znajduje się w dziale III, czyli jako ostrzeżenie lub wzmianka o egzekucji, czy w dziale IV jako hipoteka. Od tego zależy dalszy plan działania.

Praktyczne kroki są następujące:

• ustalić, jaki organ prowadzi egzekucję i kto jest wierzycielem,
• uzyskać aktualne zaświadczenie o wysokości zadłużenia wraz z odsetkami i kosztami egzekucyjnymi,
• ustalić z wierzycielem lub organem egzekucyjnym warunki spłaty i wykreślenia wpisu,
• w umowie przedwstępnej albo akcie sprzedaży przewidzieć zapłatę części ceny bezpośrednio na rachunek wierzyciela lub organu egzekucyjnego,
• uzyskać dokument pozwalający na wykreślenie wpisu z księgi wieczystej.

Przy sprzedaży często stosuje się mechanizm, w którym część ceny trafia bezpośrednio do wierzyciela, a pozostała część do sprzedających. Notariusz może też przyjąć pieniądze na przechowanie, jeżeli pozostaje to w związku z dokonywaną czynnością notarialną. Podstawą jest art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.

Najczęstsze rozwiązania w praktyce

Dział spadku i zniesienie współwłasności przy zajętym udziale

Jeżeli działki zostały odziedziczone i spadek nie został jeszcze podzielony, zastosowanie ma art. 1035 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że do wspólności majątku spadkowego i do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, o ile przepisy o wspólności majątku spadkowego nie stanowią inaczej.

Dział spadku może nastąpić na dwa sposoby. Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego dział spadku może nastąpić na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego wymaga aktu notarialnego.

Art. 1038 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że sądowy dział spadku powinien obejmować cały spadek, jednak z ważnych powodów może być ograniczony do części spadku. Art. 1038 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala natomiast, aby umowny dział spadku objął cały spadek albo był ograniczony do części spadku. To oznacza, że przy zgodzie wszystkich spadkobierców można u notariusza podzielić tylko wybrane działki.

Jeżeli nieruchomość stanowi już zwykłą współwłasność, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. Roszczenie to nie przedawnia się, co wynika z art. 220 Kodeksu cywilnego.

W orzecznictwie przyjmuje się, że podział majątku wspólnego, dział spadku albo zniesienie współwłasności dokonane orzeczeniem sądu nie jest rozporządzeniem nieruchomością w rozumieniu art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego. Tak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 1 grudnia 1977 r., sygn. akt I CR 409/77, OSNC 1979, nr 1-2, poz. 6. Nie oznacza to jednak, że można ignorować wpis w księdze wieczystej. Przy sądowym dziale spadku albo zniesieniu współwłasności trzeba precyzyjnie ustalić, na jakim udziale ciąży zajęcie lub hipoteka oraz jak ma wyglądać wpis po podziale.

Hipoteka przymusowa a wpis o egzekucji

Jeżeli w dziale IV księgi wieczystej wpisano hipotekę przymusową, mamy do czynienia z prawem rzeczowym zabezpieczającym wierzytelność. Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece hipoteka zabezpiecza oznaczoną wierzytelność i pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Art. 65 ust. 2 tej ustawy pozwala obciążyć hipoteką także ułamkową część nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela.

Hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona między innymi na podstawie tytułu wykonawczego. Wynika to z art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli hipoteka obciąża udział dłużnika, kupujący musi liczyć się z tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z tego udziału również po sprzedaży.

Przy podziale nieruchomości trzeba dodatkowo pamiętać o art. 76 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zasadą jest, że w razie podziału nieruchomości hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział. W konkretnym stanie faktycznym znaczenie mają jednak treść wpisu, przedmiot hipoteki i zakres obciążonego udziału.

Czy można „zrzec się” udziału albo części spadku?

Po przyjęciu spadku spadkobierca nie może po prostu jednostronnie „oddać” udziału w nieruchomości tak, aby automatycznie zniknęły wpisy egzekucyjne. Może natomiast rozporządzać swoim udziałem w spadku albo udziałem w konkretnej rzeczy, ale trzeba odróżnić kilka instytucji.

Zgodnie z art. 1051 Kodeksu cywilnego spadkobierca, który spadek przyjął, może zbyć spadek w całości lub w części. Art. 1052 § 3 Kodeksu cywilnego wymaga, aby umowa zbycia spadku została zawarta w formie aktu notarialnego. Jeżeli chodzi o konkretny udział w nieruchomości, zastosowanie może mieć art. 198 Kodeksu cywilnego, który pozwala współwłaścicielowi rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli celem jest rezygnacja z obciążonego składnika majątku albo przekazanie udziału członkowi rodziny, trzeba ocenić skutki podatkowe, spadkowe i egzekucyjne. Pomocne mogą być osobne omówienia: zrezygnowanie z części spadku oraz zrzeczenie się części spadku.

Jak bezpiecznie sprzedać jedną z wielu działek objętych jedną księgą wieczystą?

Jeżeli jedna księga wieczysta obejmuje kilkadziesiąt działek, a wpis egzekucyjny dotyczy udziału jednego spadkobiercy, sprzedaż jednej działki wymaga starannego przygotowania. W praktyce należy ustalić, czy sprzedawana działka ma zostać odłączona do nowej księgi wieczystej oraz czy wpis obciążający udział dłużnika będzie przeniesiony, wykreślony czy ograniczony.

Najczęściej bezpieczny model wygląda następująco: spadkobiercy uzyskują aktualną kwotę zadłużenia, uzgadniają z wierzycielem sposób spłaty, w akcie notarialnym część ceny zostaje przeznaczona na spłatę długu, a następnie składa się wniosek o wykreślenie wpisu. Bez tego kupujący może odmówić zakupu albo zażądać znaczącego obniżenia ceny.

Jeżeli sprzedaż ma nastąpić po przeprowadzeniu działu spadku, warto w jednym postępowaniu lub jednej umowie uporządkować nie tylko własność, ale także sposób rozliczenia długu przypadającego na udział konkretnego spadkobiercy. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której wszyscy współwłaściciele faktycznie ponoszą ciężar problemu wywołanego długiem tylko jednej osoby.

FAQ

Źródła

• Art. 110c § 3, art. 110f § 1, art. 114 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.
• Art. 198, art. 199, art. 210, art. 220, art. 1035, art. 1037, art. 1038, art. 1051, art. 1052 § 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 925 § 1, art. 930 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 65 ust. 1 i ust. 2, art. 76 ust. 1, art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1977 r., sygn. akt I CR 409/77, OSNC 1979, nr 1-2, poz. 6.