Sprostowanie danych w księdze wieczystej – powierzchnia lokalu• Stan prawny na: 2026-05-31 |
|
Jeżeli w księdze wieczystej wpisano nieprawidłową powierzchnię lokalu, trzeba najpierw ustalić, czy błąd jest tylko w KW, czy także w ewidencji gruntów i budynków. Sąd wieczystoksięgowy prostuje oznaczenie nieruchomości zasadniczo na podstawie danych katastru nieruchomości, czyli obecnie EGiB. Wyjaśniamy, kiedy wystarczy wniosek do sądu, kiedy trzeba najpierw poprawić dane u starosty, jakie dokumenty dołączyć i czym sprostowanie działu I-O różni się od uzgodnienia stanu prawnego księgi. |
|
|
Najważniejsze:
Sprostowanie powierzchni lokalu w księdze wieczystejBłędna powierzchnia lokalu w księdze wieczystej jest najczęściej problemem dotyczącym działu I-O, czyli oznaczenia nieruchomości. Nie jest to to samo, co zmiana właściciela, wykreślenie hipoteki albo usunięcie sporu o prawo. W praktyce chodzi o doprowadzenie danych ujawnionych w księdze do zgodności z danymi znajdującymi się w ewidencji gruntów i budynków. Aktualna podstawa prawna to art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten pozwala sądowi rejonowemu prowadzącemu księgę wieczystą sprostować oznaczenie nieruchomości na wniosek właściciela nieruchomości albo użytkownika wieczystego. W sprawach lokalowych wniosek składa właściciel lokalu, którego księga dotyczy. Jeżeli szukasz szerszego omówienia, czym w praktyce są zmiany w KW, warto odróżnić sprostowanie oznaczenia nieruchomości od wpisów dotyczących praw w działach II, III i IV księgi. Aktualne brzmienie art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: 1. W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości. 2. Sprostowanie może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości. 3. Do zawiadomienia dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne – także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości. 4. Organ prowadzący kataster nieruchomości zapewnia sądom prowadzącym księgi wieczyste bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości poprzez zintegrowany system informacji o nieruchomościach. W ustawie nadal pojawia się pojęcie katastru nieruchomości. Do czasu jego pełnego przekształcenia przez kataster rozumie się ewidencję gruntów i budynków. Dlatego w praktyce sąd będzie badał przede wszystkim, czy powierzchnia lokalu w KW odpowiada danym z EGiB. Masz problem prawny podobny do opisanego w artykule? Opisz swoją sprawę prawnikowi ›Wycena zwykle w ciągu 1 godziny • Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje Najpierw sprawdź, czy błąd jest w księdze wieczystej czy w EGiBNajważniejszy praktyczny krok polega na porównaniu treści księgi wieczystej z aktualnymi danymi ewidencyjnymi. Jeżeli ewidencja gruntów i budynków wskazuje prawidłową powierzchnię lokalu, a księga wieczysta zawiera starą albo błędną wartość, właściwą drogą będzie wniosek o sprostowanie działu I-O księgi wieczystej. Jeżeli jednak nieprawidłowa powierzchnia widnieje także w ewidencji, samo złożenie wniosku do sądu może nie wystarczyć. Sąd wieczystoksięgowy nie ustala samodzielnie powierzchni lokalu na podstawie twierdzeń właściciela, prywatnych obliczeń lub samego pomiaru wykonanego na zlecenie strony. Najpierw trzeba doprowadzić do aktualizacji danych w ewidencji prowadzonej przez starostę. Obecne rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków przewiduje, że danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu są m.in. identyfikator lokalu, numer porządkowy lokalu, rodzaj lokalu, kondygnacja, pole powierzchni użytkowej lokalu, pole powierzchni użytkowej pomieszczeń przynależnych oraz numer księgi wieczystej, jeżeli lokal stanowi odrębny przedmiot własności. Powierzchnię użytkową lokalu i pomieszczeń przynależnych wykazuje się w metrach kwadratowych z dokładnością do 0,01 m2. Podstawą aktualizacji danych ewidencyjnych dotyczących lokalu jest w szczególności zaświadczenie o samodzielności lokalu oraz dokumenty opracowane zgodnie z ustawą o własności lokali. Po dokonaniu zmiany w danych ewidencyjnych starosta powinien w terminie 14 dni zawiadomić właściwy wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego, jeżeli zmiana dotyczy danych objętych działem I księgi wieczystej.
Zobacz również:
Jak złożyć wniosek o sprostowanie działu I-O księgi wieczystej?Wniosek składa się do sądu rejonowego, wydziału ksiąg wieczystych, który prowadzi daną księgę. Co do zasady wykorzystuje się formularz KW-WPIS. W żądaniu warto dokładnie wskazać, że chodzi o sprostowanie oznaczenia lokalu w dziale I-O poprzez wpisanie prawidłowej powierzchni użytkowej lokalu, ewentualnie także powierzchni pomieszczeń przynależnych, jeżeli są ujawnione i wymagają korekty. Do wniosku należy dołączyć dokumenty, z których wynika prawidłowe oznaczenie lokalu. W zależności od sprawy mogą to być w szczególności: wypis z rejestru lokali albo inny dokument z EGiB, zaświadczenie lub dokument starosty, dokumenty geodezyjne przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, zaświadczenie o samodzielności lokalu, akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu albo prawomocne orzeczenie sądu. Od wniosku o sprostowanie działu I-O pobiera się obecnie opłatę stałą w kwocie 100 zł. Opłatę wnosi się na rachunek właściwego sądu albo w kasie sądu, jeżeli taka forma jest dostępna. Do wniosku warto dołączyć potwierdzenie zapłaty.
Ważne:
Jeżeli nie masz pewności, czy wystarczy wniosek o sprostowanie działu I-O, czy potrzebna jest wcześniejsza aktualizacja EGiB albo zmiana dokumentów dotyczących lokalu, warto przeanalizować całą dokumentację przed złożeniem wniosku. Błędnie dobrany tryb może zakończyć się oddaleniem wniosku lub wezwaniem do uzupełnienia braków.
Sprostowanie oznaczenia nieruchomości a uzgodnienie treści księgi wieczystejNie każda niezgodność w księdze wieczystej jest sprostowaniem w rozumieniu art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ten tryb dotyczy oznaczenia nieruchomości, czyli danych technicznych i ewidencyjnych w dziale I-O. Jeżeli problem dotyczy stanu prawnego, np. błędnie ujawnionego właściciela, udziału, hipoteki, służebności lub roszczenia, może być potrzebny inny wniosek wieczystoksięgowy albo powództwo z art. 10 ustawy. Sąd Najwyższy w wyroku z 24 listopada 1997 r., sygn. II CKU 110/97, wskazał, że sprostowanie powierzchni nieruchomości w dziale I księgi wieczystej nie jest usunięciem niezgodności w rozumieniu art. 10, ponieważ określenie powierzchni w tym dziale służy oznaczeniu nieruchomości. SN podkreślił również, że wpis powierzchni w części oznaczenia nieruchomości nie jest objęty domniemaniem prawdziwości z art. 3 ani rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. W praktyce oznacza to, że prosta pomyłka w powierzchni lokalu może być usunięta w postępowaniu wieczystoksięgowym, ale spór o to, komu przysługuje prawo albo jak powinny wyglądać udziały w nieruchomości wspólnej, wymaga dokładniejszej analizy dokumentów i często innego trybu. Jeżeli niezgodność ma charakter zwykłego błędu w treści wpisu, warto również sprawdzić zasady sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej w księdze wieczystej. Powierzchnia lokalu a udział w nieruchomości wspólnejPrzy lokalach mieszkalnych powierzchnia ma znaczenie nie tylko informacyjne. Na gruncie ustawy o własności lokali określenie powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych jest istotne dla ustalenia udziału w nieruchomości wspólnej. Dlatego zmiana powierzchni lokalu może czasem pociągać za sobą konieczność korekty udziałów. Jeżeli błędna powierzchnia w księdze jest tylko wynikiem przepisania nieprawidłowej wartości z ewidencji albo starego dokumentu, najpierw trzeba ustalić, jaki dokument jest źródłem błędu. Inaczej wygląda sytuacja, gdy aktualna EGiB zawiera prawidłowe dane, a sąd ma jedynie dostosować księgę. Inaczej zaś wtedy, gdy sam akt ustanowienia odrębnej własności lokalu, udział w nieruchomości wspólnej albo dokumentacja budynku wymagają sprostowania lub zmiany. Jeżeli zmiana powierzchni miałaby wpływać na udziały właścicieli lokali, obciążenia, zakres praw albo rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej, nie należy zakładać, że wystarczy zwykłe sprostowanie działu I-O. W takich sprawach konieczna może być zgoda zainteresowanych osób, akt notarialny, prawomocne orzeczenie albo wcześniejsze rozstrzygnięcie sporu. Co zrobić, gdy starosta albo sąd nie zgadza się na sprostowanie?Jeżeli problem leży w ewidencji gruntów i budynków, właściciel powinien zwrócić się do starosty o aktualizację danych i dołączyć dokumenty potwierdzające prawidłową powierzchnię lokalu. Tryb działania organu zależy od podstawy zmiany i rodzaju dokumentów. W sprawach spornych trzeba zwracać uwagę na pouczenia w pismach organu, ponieważ mogą przysługiwać środki zaskarżenia właściwe dla postępowania administracyjnego. Jeżeli wniosek do sądu wieczystoksięgowego zostanie oddalony albo sąd wezwie do uzupełnienia braków, trzeba sprawdzić, czy przyczyną jest brak właściwego dokumentu, rozbieżność w EGiB, niewłaściwie sformułowane żądanie czy problem wykraczający poza dział I-O. Od orzeczeń referendarza sądowego lub sądu mogą przysługiwać środki zaskarżenia wskazane w pouczeniu. PrzykładyPoniższe przykłady pokazują, jak różnie może wyglądać droga do poprawienia powierzchni lokalu w księdze wieczystej.
PRZYKŁAD 1
Pani Anna sprawdziła księgę wieczystą mieszkania i zauważyła, że w dziale I-O wpisano 52,40 m2, podczas gdy aktualny wypis z EGiB wskazuje 54,20 m2. Ewidencja jest prawidłowa, a błąd znajduje się wyłącznie w księdze. W takiej sytuacji pani Anna może złożyć do sądu formularz KW-WPIS z żądaniem sprostowania oznaczenia lokalu i dołączyć aktualny dokument z ewidencji.
PRZYKŁAD 2
Pan Marek zlecił sprawdzenie dokumentacji lokalu i ustalił, że zarówno księga wieczysta, jak i EGiB pokazują starą powierzchnię, nieuwzględniającą pomieszczenia przynależnego. Sąd wieczystoksięgowy nie powinien samodzielnie ustalać nowej powierzchni na podstawie prywatnego wyliczenia. Pan Marek powinien najpierw doprowadzić do aktualizacji danych ewidencyjnych u starosty, a dopiero później żądać sprostowania księgi.
PRZYKŁAD 3
Wspólnota mieszkaniowa odkryła, że kilka lokali ma błędnie określone powierzchnie, a po ich przeliczeniu zmieniłyby się udziały w nieruchomości wspólnej. W takim przypadku sama korekta działu I-O może nie rozwiązać problemu, ponieważ zmiana może dotyczyć także praw właścicieli. Konieczne jest sprawdzenie aktów notarialnych, udziałów i dokumentacji budynku, a następnie dobranie właściwego trybu działania. FAQCzy można sprostować powierzchnię lokalu bez zmiany danych w EGiB?Tak, ale tylko wtedy, gdy EGiB zawiera już prawidłowe dane, a błąd występuje wyłącznie w księdze wieczystej. Jeżeli także EGiB pokazuje błędną powierzchnię, najpierw trzeba zająć się ewidencją. Kto może złożyć wniosek o sprostowanie działu I-O?Wniosek może złożyć właściciel nieruchomości albo użytkownik wieczysty. W przypadku lokalu będzie to właściciel lokalu, którego księga wieczysta ma zostać sprostowana. Ile kosztuje sprostowanie powierzchni lokalu w księdze wieczystej?Od wniosku o sprostowanie działu I-O pobiera się opłatę stałą 100 zł. Jeżeli sprawa wymaga dodatkowych dokumentów, np. wypisu z EGiB albo dokumentów geodezyjnych, mogą pojawić się także koszty ich uzyskania. Czy potrzebny jest geodeta?Nie zawsze. Jeżeli istnieją aktualne i prawidłowe dokumenty ewidencyjne, zwykle wystarczy posłużyć się nimi we wniosku do sądu. Geodeta może być potrzebny wtedy, gdy trzeba przygotować dokumentację do aktualizacji danych w EGiB. Czy sprostowanie powierzchni zmienia prawo własności?Samo sprostowanie oznaczenia lokalu w dziale I-O nie zmienia prawa własności. Jeżeli jednak korekta powierzchni wpływa na udziały w nieruchomości wspólnej albo inne prawa, sprawa może wykraczać poza zwykłe sprostowanie. Co zrobić, gdy akt notarialny wskazuje inną powierzchnię niż EGiB?Trzeba ustalić, który dokument jest prawidłowy i z czego wynika rozbieżność. W zależności od sytuacji może być potrzebna aktualizacja EGiB, sprostowanie aktu, zmiana dokumentacji lokalu albo rozstrzygnięcie sporu między zainteresowanymi osobami. Czy sąd może sprostować księgę z urzędu?Tak, art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dopuszcza sprostowanie z urzędu, m.in. po sprawdzeniu danych w bazie katastru nieruchomości lub po zawiadomieniu jednostki prowadzącej kataster. W praktyce właściciel często sam składa wniosek, aby przyspieszyć uporządkowanie księgi. Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie? Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny Źródła
Stan prawny uwzględniony w aktualizacji: 31 maja 2026 r. 
Opracowanie redakcyjne na podstawie porady prawnej. Ekspert merytoryczny: Tomasz Ciasnocha Magister prawa, absolwent Uniwersytetu Rzeszowskiego. Aplikację sadową również ukończył w Rzeszowie. Specjalizuje się w prawie administracyjnym oraz cywilnym , na co dzień zajmuje się gospodarką nieruchomościami. Dzięki stałej... >> więcej informacji |
|
|