Błędny wpis w księdze wieczystej – jak sprostować opis budynku?

Niezgodność opisu budynku w księdze wieczystej

Jeżeli budynek został wybudowany i oddany do użytkowania jako mieszkalno-usługowy, a w księdze wieczystej opisano go jako handlowo-usługowy, nie należy zakładać automatycznie, że wystarczy samo wyjaśnienie sprawy w sądzie. Trzeba najpierw ustalić, skąd pochodzi błędna informacja: z księgi wieczystej, z ewidencji gruntów i budynków, z dokumentów budowlanych czy z wcześniejszych dokumentów geodezyjnych.

Dział I-O księgi wieczystej obejmuje oznaczenie nieruchomości. Wynika to z art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej powinno odpowiadać danym katastru nieruchomości, czyli obecnie ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne dane ewidencji gruntów i budynków są podstawą m.in. oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych oraz wymiaru podatków.

W praktyce oznacza to, że sąd wieczystoksięgowy nie ustala od początku funkcji budynku tak jak organ budowlany lub geodezyjny. Sąd bada wniosek, treść księgi wieczystej i dołączone dokumenty w granicach określonych w art. 626⁸ § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Jeżeli dokumenty nie dają podstaw do wpisu, sąd może wniosek oddalić na podstawie art. 626⁹ Kodeksu postępowania cywilnego.

Od czego zacząć sprawdzanie błędnego wpisu?

Najpierw warto pobrać aktualny odpis księgi wieczystej oraz aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków. Jeżeli w ewidencji budynek jest prawidłowo opisany jako mieszkalno-usługowy, a w księdze wieczystej nadal widnieje opis handlowo-usługowy, zasadniczą drogą jest wniosek o sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.

Jeżeli natomiast ewidencja gruntów i budynków również zawiera nieprawidłowy opis budynku, najpierw trzeba podjąć działania w organie prowadzącym ewidencję, czyli co do zasady u starosty, a w miastach na prawach powiatu u prezydenta miasta. Wynika to z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, zgodnie z którym ewidencję gruntów i budynków prowadzą starostowie.

Właściciele i władający nieruchomościami mają obowiązek zgłaszania właściwemu staroście zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków w terminie 30 dni od dnia ich powstania, o ile zmiany te nie wynikają z aktów normatywnych, prawomocnych orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych, aktów notarialnych lub innych dokumentów przekazywanych organowi z urzędu. Obowiązek ten wynika z art. 22 ust. 2 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Sprostowanie oznaczenia nieruchomości na podstawie art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Podstawową regulacją w sprawach niezgodności oznaczenia nieruchomości jest art. 27 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten stanowi, że w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje, na wniosek właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego, sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości.

Ten sam art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje także możliwość sprostowania z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości albo na skutek zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster. Do zawiadomienia dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.

Wniosek składa się do sądu rejonowego prowadzącego daną księgę wieczystą. Zgodnie z art. 626² § 1 Kodeksu postępowania cywilnego wpis w księdze wieczystej dokonywany jest na wniosek, chyba że przepis szczególny przewiduje wpis z urzędu. W praktyce używa się formularza KW-WPIS, wskazując numer księgi wieczystej, żądanie sprostowania działu I-O oraz dokumenty, z których wynika prawidłowy opis budynku.

Jakie dokumenty mogą być potrzebne?

Dokumenty zależą od przyczyny błędu. Sąd wieczystoksięgowy nie powinien opierać się na prywatnym opisie właściciela ani na samym twierdzeniu, że budynek ma funkcję mieszkalno-usługową. Zgodnie z art. 31 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

W sprawach dotyczących opisu budynku najczęściej przydatne są:

• aktualny wypis z rejestru gruntów, budynków lub lokali,
• wyrys z mapy ewidencyjnej, jeżeli jest potrzebny do oznaczenia nieruchomości,
• zaświadczenie lub informacja z organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków,
• decyzja o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy, jeżeli wynika z nich funkcja obiektu,
• projekt budowlany, dokumentacja powykonawcza lub inwentaryzacja geodezyjna, jeżeli organ ewidencyjny albo sąd uzna je za istotne,
• decyzja lub zawiadomienie o aktualizacji danych ewidencyjnych.

Kiedy potrzebne jest powództwo z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece?

Art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece dotyczy sytuacji, w której występuje niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Osoba, której prawo nie jest wpisane, jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia tej niezgodności.

Przepis ten brzmi:

„1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.”

W sprawie samej kategorii albo opisu budynku częściej stosuje się art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Powództwo z art. 10 ust. 1 tej ustawy może być potrzebne wtedy, gdy spór nie ogranicza się do danych technicznych, lecz dotyczy prawa ujawnionego w księdze, np. własności, użytkowania wieczystego, służebności, hipoteki albo innego obciążenia.

Znaczenie błędnego wpisu dla podatku i obrotu nieruchomością

Błędny opis budynku w księdze wieczystej może mieć skutki praktyczne, chociaż organ podatkowy nie powinien opierać się wyłącznie na nazwie wpisanej w księdze wieczystej. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne dane ewidencji gruntów i budynków są podstawą wymiaru podatków. Z kolei art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych przewiduje różne stawki podatku od nieruchomości m.in. dla budynków mieszkalnych oraz budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jeżeli budynek ma części mieszkalne i użytkowe, dla podatku znaczenie może mieć rzeczywiste przeznaczenie oraz sposób wykorzystywania poszczególnych części. Art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych definiuje budynki, budowle i grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. W konkretnych sprawach organ podatkowy może badać dokumenty ewidencyjne, faktyczne wykorzystanie budynku i złożoną informację podatkową.

Niezgodność opisu może utrudnić sprzedaż nieruchomości, ustanowienie hipoteki, uzyskanie kredytu, podział lokali albo przeprowadzenie inwestycji. Dlatego przed transakcją lub finansowaniem warto doprowadzić do zgodności między dokumentami budowlanymi, ewidencją gruntów i budynków oraz księgą wieczystą.

Jak przygotować wniosek do sądu wieczystoksięgowego?

We wniosku należy precyzyjnie wskazać, czego właściciel żąda. Nie wystarczy napisać, że wpis jest zły. Trzeba wskazać dział księgi wieczystej, którego dotyczy żądanie, opisać prawidłowe brzmienie wpisu i dołączyć dokumenty potwierdzające żądanie. Jeżeli podstawą jest ewidencja gruntów i budynków, dokument powinien być aktualny i wydany przez właściwy organ.

Wniosek o wpis w księdze wieczystej składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS. Do wniosku dołącza się oryginały dokumentów albo odpisy, wypisy lub wyciągi sporządzone przez uprawniony organ, jeżeli przepisy pozwalają na posłużenie się takim dokumentem. W postępowaniu wieczystoksięgowym sąd nie prowadzi klasycznego postępowania dowodowego z przesłuchaniem świadków, dlatego jakość dokumentów ma zasadnicze znaczenie.

FAQ

Czy wpis „budynek handlowo-usługowy” zawsze jest błędny, jeżeli w budynku są mieszkania?

Nie zawsze. Trzeba sprawdzić dokumenty budowlane, ewidencję gruntów i budynków oraz rzeczywisty sposób wykorzystania obiektu. Jeżeli część mieszkalna i usługowa istnieją zgodnie z dokumentacją, opis powinien odpowiadać urzędowym danym, a nie tylko potocznej nazwie budynku.

Czy sąd wieczystoksięgowy sam zmieni kategorię budynku?

Sąd dokonuje wpisu w granicach wniosku i dołączonych dokumentów, co wynika z art. 626⁸ § 2 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli dokumenty nie potwierdzają żądania, sąd może oddalić wniosek na podstawie art. 626⁹ Kodeksu postępowania cywilnego.

Czy najpierw trzeba zmienić ewidencję gruntów i budynków?

Tak, jeżeli błąd wynika z ewidencji. Art. 21 ust. 1 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne wskazuje, że dane ewidencji są podstawą oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych. Gdy ewidencja jest błędna, sam wniosek do księgi wieczystej może nie wystarczyć.

Kiedy stosuje się art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece?

Art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stosuje się wtedy, gdy chodzi o niezgodność stanu prawnego, np. błędnie ujawnione prawo własności, brak wpisu prawa albo nieistniejące obciążenie. Przy samym oznaczeniu nieruchomości właściwszy jest zazwyczaj art. 27 tej ustawy.

Czy błędny opis budynku może wpływać na podatek od nieruchomości?

Może mieć znaczenie praktyczne, ale dla podatku kluczowe są dane ewidencji gruntów i budynków oraz przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Art. 5 ust. 1 tej ustawy pozwala radzie gminy różnicować stawki dla budynków mieszkalnych i związanych z działalnością gospodarczą.

Podsumowanie

Błędny opis budynku w księdze wieczystej trzeba weryfikować w powiązaniu z ewidencją gruntów i budynków oraz dokumentami budowlanymi. Jeżeli ewidencja jest prawidłowa, właściciel może żądać sprostowania oznaczenia nieruchomości w trybie art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Jeżeli błąd tkwi w ewidencji, najpierw trzeba doprowadzić do jej aktualizacji u właściwego organu. Dopiero zgodność dokumentów urzędowych, ewidencji i księgi wieczystej daje bezpieczeństwo przy podatkach, kredycie, sprzedaży i dalszych czynnościach dotyczących nieruchomości.

Źródła

1. Art. 10, art. 25 ust. 1 pkt 1, art. 27 i art. 31 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147; zob. także tekst aktu w bazie LEX: ustawa o księgach wieczystych i hipotece.
2. Art. 626² § 1, art. 626⁸ § 2 i art. 626⁹ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego.
3. Art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1–2 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne.
4. Art. 1a ust. 1 pkt 3 i art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.