Zły wpis w księdze wieczystej - stan faktyczny niezgodny ze stanem prawnym

Niezgodność stanu faktycznego ze stanem prawnym

Oczywiście, że skoro wybudował Pan i odebrał budynek jako mieszkalno-usługowy, zaś w księgach wieczystych budynek ten figuruje jako budynek handlowo-usługowy, to jest to stan faktyczny, który jest niezgodny ze stanem prawnym – ujawnionym w księdze wieczystej. Powinien więc Pan to wyjaśnić w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego na miejsce położenia tej nieruchomości, w wiec tym sądzie, który prowadzi księgę wieczystą. W praktyce o tym, czy budynek, w którym znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i usługowe, jest budynkiem mieszkalnym czy usługowym, rozstrzyga stosunek powierzchniowy części mieszkalnej do części użytkowej. Jeżeli zatem wpis w księdze wieczystej stanowi o tym, że jest to budynek handlowo-usługowy, to w świetle prawa nie jest budynkiem mieszkalnym. Ma to tez istotne znaczenie przy wymiarze podatku bowiem organ podatkowy dokonuje zakwalifikowania budynku do jednej z kategorii, o których mowa w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Dla budynków mieszkalnych jest przewidziana najniższa stawka podatkowa. Wyższe stawki obowiązują dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Żądanie usunięcia niezgodności

Tak więc powinien Pan w trybie ustawy o księgach wieczystych i hipotece żądać usunięcia niezgodności.

Może Pan wnosić o sprostowanie wpisu w księdze wieczystej na podstawie danych z katastru nieruchomości. Na podstawie art. 27 ustawy, w razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości. Sprostowanie może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości. Do zawiadomienia dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne – także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.

Zgodnie z art. 31 ust. 2 ustawy wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

Zmiana kategorii budynku w KW

Tak więc możliwe jest usunięcie niezgodności po przedstawieniu koniecznych ku temu dokumentów, wtedy wpisu dokonuje się w jednoetapowym postępowaniu wieczystoksięgowym. Natomiast gdy nie będzie to możliwe, to dokonanie wpisu nastąpi po uprzednim orzeczeniu sądu procesowego rozpoznającego roszczenie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Stanowi o tym art. 10 ustawy:

„1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia”.