Wpis spadkobierców do księgi wieczystej po śmierci partnera

Postanowienie o nabyciu spadku przez dzieci i wpis zmiany właściciela do KW

Jeżeli po śmierci partnera zapadło już prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia, dzieci nabyły spadek z mocy prawa z chwilą śmierci spadkodawcy. Wynika to z art. 924 i art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

To oznacza, że brak wpisu w księdze wieczystej nie powoduje, że dzieci nie są spadkobiercami. Wpis w dziale II księgi wieczystej ma w takiej sytuacji charakter ujawniający aktualny stan prawny i jest potrzebny przede wszystkim po to, aby można było bezpiecznie przeprowadzić dalsze czynności dotyczące nieruchomości, w tym sprzedaż.

Podstawą wpisu będzie dokument stwierdzający dziedziczenie, czyli prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialny akt poświadczenia dziedziczenia – zgodnie z art. 31 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Jak złożyć wniosek o wpis spadkobierców do księgi wieczystej?

Wniosek składa się do sądu rejonowego prowadzącego daną księgę wieczystą, na urzędowym formularzu KW-WPIS. Podstawą pobrania opłaty jest art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W praktyce przy wpisie prawa własności po spadku pobiera się opłatę stałą od wpisu prawa własności.

Do wniosku zwykle dołącza się:

• prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia,
• jeżeli spadek został następnie działowo podzielony – także postanowienie o dziale spadku lub umowę działu spadku, jeżeli ma znaczenie dla udziałów,
• odpis aktu zgonu spadkodawcy – jeżeli sąd wieczystoksięgowy uzna go za potrzebny do oceny ciągłości dokumentów,
• dowód uiszczenia opłaty sądowej,
• ewentualnie dokumenty dotyczące wygaśnięcia służebności osobistej, jeżeli mają być jednocześnie ujawniane zmiany w dziale III.

Jeżeli dzieci są małoletnie, wniosek podpisują ich przedstawiciele ustawowi. Samo złożenie wniosku o ujawnienie odziedziczonego prawa własności jest co do zasady czynnością zachowawczą i techniczną, służącą wykonaniu obowiązku ujawnienia prawa w księdze.

W jakich częściach dzieci dziedziczą nieruchomość?

To zależy od konkretnego stanu faktycznego: od tego, czy zmarły pozostawił testament, kto został powołany do spadku i czy wcześniej przeprowadzono dział spadku. Jeżeli nie było testamentu, zastosowanie mają zasady dziedziczenia ustawowego z art. 931 i następnych Kodeksu cywilnego.

W opisanej sytuacji partner nie był małżonkiem, więc partnerka żyjąca w związku nieformalnym nie dziedziczy z ustawy po zmarłym partnerze. Jeżeli spadkodawca pozostawił dwoje dzieci i nie było małżonka, to co do zasady dzieci dziedziczą po 1/2 udziału w spadku na podstawie art. 931 § 1 ustawy – Kodeks cywilny.

Jeżeli sąd zażądał dokumentu potwierdzającego, w jakich częściach dzieci nabyły spadek, trzeba przedłożyć właśnie prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia. Jeżeli taki dokument nie określa końcowego podziału konkretnej nieruchomości między spadkobierców po późniejszych rozliczeniach, potrzebne może być także przeprowadzenie działu spadku.

Zobacz również: nabycie spadku a postępowanie sądowe

Czy brak wpisu do KW powoduje jakieś konsekwencje?

Tak, ale przede wszystkim praktyczne. Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Ten obowiązek dotyczy również sytuacji, gdy prawo własności przeszło na spadkobierców.

Jednocześnie art. 35 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że sąd może wymierzyć osobie zobowiązanej grzywnę, jeżeli mimo wezwania nie doprowadzi ona do ujawnienia prawa. W praktyce w typowych sprawach spadkowych po latach częściej problemem jest zablokowanie sprzedaży lub przedłużenie formalności, a nie natychmiastowa sankcja finansowa, ale ryzyka nie można wykluczyć.

Aktualizacja księgi jest istotna także dlatego, że zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przepis ten chroni nabywcę działającego w zaufaniu do treści księgi, gdy istnieje niezgodność między stanem ujawnionym a rzeczywistym stanem prawnym. Dlatego utrzymywanie nieaktualnego wpisu jest niebezpieczne dla obrotu.

Czym jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?

Art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

W uproszczeniu: księga wieczysta ma zapewniać bezpieczeństwo obrotu. Jeżeli wpis nie odpowiada rzeczywistości, może to prowadzić do bardzo poważnych komplikacji. Z tego powodu nie warto odkładać wniosku o aktualizację. W razie wątpliwości związanych z dalszym obrotem nieruchomością warto też przeanalizować kwestie takie jak hipoteka po śmierci właściciela, jeżeli nieruchomość była obciążona.

Służebność osobista po śmierci uprawnionych

Jeżeli w nieruchomości była ustanowiona służebność osobista na rzecz rodziców zmarłego partnera, to co do zasady wygasa ona najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Wynika to z art. 299 ustawy – Kodeks cywilny, zgodnie z którym służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

To oznacza, że po śmierci obojga uprawnionych można złożyć również wniosek o wykreślenie tej służebności z księgi wieczystej, dołączając akty zgonu. Jest to szczególnie ważne przed sprzedażą, ponieważ nabywca i notariusz będą oczekiwali uporządkowania działu III księgi.

Czy można od razu sprzedać dom należący do małoletnich dzieci?

Nie zawsze od razu. Jeżeli właścicielami lub współwłaścicielami są małoletni, sprzedaż nieruchomości albo udziału w nieruchomości co do zasady stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka. Dlatego potrzebna jest uprzednia zgoda sądu opiekuńczego na podstawie art. 101 § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

W praktyce kolejność jest najczęściej taka:

1. uzyskanie dokumentu stwierdzającego nabycie spadku,
2. ujawnienie dzieci w księdze wieczystej jako właścicieli,
3. złożenie wniosku do sądu opiekuńczego o zezwolenie na sprzedaż udziałów należących do małoletnich,
4. po uzyskaniu zgody – zawarcie umowy sprzedaży u notariusza.

Jeżeli sąd rodzinny ma już rozpoznawać zgodę na sprzedaż, aktualny wpis w księdze wieczystej znacząco ułatwia sprawę. W podobnych sprawach istotne bywają też formalności po spadek i wpis nowego właściciela do księgi wieczystej.

Jakie dokumenty przygotować przed sprzedażą?

Aby sprzedaż była realna, warto skompletować:

Zgodny z rzeczywistością stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej

Aby sprzedać nieruchomość, stan ujawniony w księdze wieczystej powinien odpowiadać rzeczywistości. Jeżeli nadal widnieje w niej zmarły partner jako właściciel, należy jak najszybciej złożyć wniosek o wpis dzieci jako spadkobierców i – jeżeli to potrzebne – jednocześnie wniosek o wykreślenie wygasłych praw osobistych.

Jeżeli planowana jest sprzedaż od osób, które odziedziczyły nieruchomość, ale nie zostały jeszcze wpisane do KW, praktyczne problemy są częste także przy transakcjach ze spadkobiercy bez wpisu w księdze wieczystej.

Zobacz również: wpis nowego właściciela po nabyciu spadku

FAQ

Czy brak wpisu spadkobierców do księgi wieczystej oznacza, że nie są właścicielami?

Nie. Spadkobiercy nabywają spadek z chwilą śmierci spadkodawcy na podstawie art. 924 i 925 Kodeksu cywilnego. Wpis do KW nie tworzy prawa własności, ale je ujawnia.

Kto składa wniosek do księgi wieczystej, jeśli spadkobiercami są małoletni?

Wniosek składają przedstawiciele ustawowi małoletnich dzieci, czyli co do zasady rodzice lub opiekunowie prawni działający w ich imieniu.

Czy za spóźniony wpis do KW grozi kara?

Może grozić grzywna na podstawie art. 35 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ale w praktyce częściej problemem są opóźnienia, dodatkowe wezwania sądu i trudności przy sprzedaży nieruchomości.

Czy można sprzedać nieruchomość należącą do małoletnich bez zgody sądu rodzinnego?

Co do zasady nie. Sprzedaż nieruchomości lub udziału należącego do dziecka jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy służebność osobista po śmierci rodziców zmarłego wygasa automatycznie?

Tak, co do zasady najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, zgodnie z art. 299 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak doprowadzić do wykreślenia jej z księgi wieczystej, aby wpisy odpowiadały rzeczywistości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
5. Wyrok Sądu Najwyższego z 8 września 2011 r., III CSK 159/09