Sprzedaż udziału w działce rolnej – jak bezpiecznie zabezpieczyć umowę

Sprzedaż udziału w działce rolnej wymaga aktu notarialnego

W opisanej sytuacji nie da się skutecznie sprzedać udziału w działce rolnej wyłącznie przez e-mail, podpis elektroniczny pod zwykłą umową albo wymianę podpisanych skanów. Wynika to wprost z art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego.

Jeżeli forma aktu notarialnego nie zostanie zachowana, czynność jest nieważna. Taki skutek wynika z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego. Samo uzgodnienie ceny, przedmiotu sprzedaży i terminu nie wystarczy więc do skutecznego przeniesienia udziału we własności gruntu.

Ma to znaczenie niezależnie od tego, czy sprzedawany jest cały grunt, czy tylko udział, np. 1/6 części. Udział we współwłasności nieruchomości podlega tym samym wymaganiom co sprzedaż całej nieruchomości.

Czy można wcześniej podpisać jakąś umowę?

Tak, ale trzeba odróżnić ustalenia organizacyjne od skutecznej umowy sprzedaży. Strony mogą wcześniej uzgodnić na piśmie warunki planowanej transakcji, jednak zwykła umowa pisemna albo elektroniczna nie wywoła tego skutku, że druga strona będzie mogła żądać w sądzie przeniesienia własności na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego. Taki skutek daje dopiero umowa przedwstępna zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, czyli tutaj również w formie aktu notarialnego.

Jeżeli więc podpiszą Państwo zwykłą umowę przedwstępną na odległość, będzie ona mogła co najwyżej uzasadniać roszczenie odszkodowawcze w granicach tzw. ujemnego interesu umownego na podstawie art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego, ale nie pozwoli skutecznie dochodzić przed sądem zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.

W praktyce oznacza to, że umowa mailowa lub pocztowa może potwierdzać wolę stron i podstawowe uzgodnienia, lecz nie zastąpi bezpiecznego zabezpieczenia transakcji w formie notarialnej.

Jak realnie zabezpieczyć transakcję przed przyjazdem sprzedającego lub kupującego?

Najbezpieczniejsze rozwiązania są zasadniczo cztery.

Jeżeli jedna ze stron przebywa za granicą, praktycznym rozwiązaniem bywa udzielenie pełnomocnictwa w formie notarialnej. Co do zasady pełnomocnictwo do sprzedaży udziału w nieruchomości musi być udzielone w tej samej formie co umowa sprzedaży, czyli w formie aktu notarialnego – tak stanowi art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego. W zależności od kraju pobytu może to być akt sporządzony przez miejscowego notariusza, czasem z apostille i tłumaczeniem przysięgłym, albo pełnomocnictwo sporządzone w polskim konsulacie.

Zadatek czy zaliczka – co lepiej wybrać?

Jeżeli chcą Państwo zabezpieczyć, że druga strona nie wycofa się bez konsekwencji, lepszy jest zadatek niż zaliczka. Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała – żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zaliczka działa inaczej. Jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, co do zasady podlega zwrotowi i nie daje automatycznie tak silnego mechanizmu nacisku jak zadatek.

Trzeba jednak pamiętać, że najbezpieczniej zadatek powiązać z notarialną umową przedwstępną. Sam przelew z opisem „zadatek” bez dobrze opisanej podstawy prawnej może potem rodzić spory o to, czy rzeczywiście chodziło o zadatek w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego.

Czy można dochodzić zawarcia umowy w sądzie?

Tak, ale tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna została zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej. Dla sprzedaży udziału w nieruchomości będzie to forma aktu notarialnego. Dopiero wtedy, na podstawie art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego, strona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jeżeli umowa przedwstępna zostanie zawarta tylko pisemnie lub mailowo, można co do zasady dochodzić wyłącznie naprawienia szkody wynikłej z tego, że liczono na zawarcie umowy przyrzeczonej, o czym mówi art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego.

To podstawowa różnica między „umową na próbę” a realnym zabezpieczeniem transakcji.

Dodatkowe ryzyka przy sprzedaży działki rolnej

sprzedaż udziału w działce rolnej wymaga sprawdzenia uprawnień KOWR oraz tego, czy przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości rolnej objętej ustawą. W opisanej sprawie chodzi o udział w działce rolnej, dlatego poza Kodeksem cywilnym trzeba sprawdzić także przepisy ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. W niektórych stanach faktycznych sprzedaż nieruchomości rolnej albo udziału w niej może podlegać ograniczeniom, a Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa może przysługiwać prawo pierwokupu lub nabycia.

Zakres tych ograniczeń zależy m.in. od tego:

• czy nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego,
• jaka jest jej powierzchnia,
• czy znajduje się na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie pod cele inne niż rolne,
• czy zbywany jest udział we współwłasności,
• kim jest nabywca i czy jest rolnikiem indywidualnym,
• czy w sprawie zachodzi któryś z ustawowych wyjątków.

Nie da się więc uczciwie odpowiedzieć „zawsze tak” albo „zawsze nie”. W praktyce notariusz przed sporządzeniem aktu bada dokumenty i ustala, czy trzeba stosować procedurę z udziałem KOWR albo czy transakcja mieści się w wyjątku ustawowym. Jeżeli działka ma charakter rolny tylko formalnie, ale np. miejscowy plan przeznacza ją na cele nierolne, ocena może być inna niż przy klasycznym gruncie rolnym.

Co warto wpisać do umowy przedwstępnej lub ustaleń między stronami?

Nawet jeśli do czasu aktu strony chcą posłużyć się zwykłym dokumentem organizacyjnym, powinny możliwie precyzyjnie opisać:

• dokładne oznaczenie nieruchomości i udziału, w tym numer księgi wieczystej,
• cenę oraz sposób i termin zapłaty,
• to, czy wpłacana kwota jest zadatkiem czy zaliczką,
• termin zawarcia aktu notarialnego,
• kto ponosi koszty notarialne, sądowe i podatkowe,
• obowiązek przedstawienia dokumentów potrzebnych notariuszowi,
• ewentualne warunki dodatkowe, np. uzyskanie dokumentów spadkowych, zgody współmałżonka, danych z ewidencji gruntów lub zaświadczeń.

Jeżeli udział został nabyty w spadku, praktycznie trzeba też upewnić się, że stan prawny jest ujawniony i da się go wykazać dokumentami, np. prawomocnym postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia. Bez tego notariusz nie sporządzi aktu sprzedaży.

Jak wygląda to w Pani sytuacji praktycznie?

Jeżeli wuj przebywa w Niemczech i nie może szybko przyjechać do Polski, najrozsądniejsze warianty to:

1. umówić notarialną umowę przedwstępną i potem akt końcowy,
2. udzielić pełnomocnictwa notarialnego do sprzedaży albo zakupu,
3. na czas oczekiwania podpisać jedynie dokument potwierdzający ustalenia, ale ze świadomością, że nie zastępuje on aktu i nie daje pełnej ochrony.

Jeżeli zależy Pani na realnym przymuszeniu drugiej strony do finalizacji, zwykła umowa pisemna będzie za słaba. Należy dążyć do notarialnej umowy przedwstępnej albo od razu do aktu sprzedaży.

FAQ

Czy podpis kwalifikowany wystarczy do sprzedaży udziału w działce?

Nie. Przy sprzedaży nieruchomości i udziału w nieruchomości potrzebny jest akt notarialny zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Podpis kwalifikowany nie zastępuje tej formy.

Czy zwykła umowa przedwstępna ma sens?

Tak, ale tylko ograniczony. Może porządkować ustalenia stron, jednak co do zasady nie pozwala żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie, jeśli nie została zawarta notarialnie.

Czy można sprzedać udział w działce rolnej członkowi rodziny bez dodatkowych formalności?

Niekoniecznie. Trzeba sprawdzić, czy w konkretnej sprawie mają zastosowanie ograniczenia z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dużo zależy od charakteru gruntu, powierzchni, relacji między stronami i ustawowych wyjątków.

Czy notarialna umowa przedwstępna jest obowiązkowa?

Nie jest obowiązkowa, ale jeśli chce Pani mieć możliwość dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży przed sądem, to właśnie taka forma daje najsilniejszą ochronę.

Czy można ustanowić karę umowną za brak zawarcia aktu?

Przy umowie dotyczącej sprzedaży nieruchomości strony mogą przewidywać różne mechanizmy rozliczeń, ale klasyczna kara umowna z art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego dotyczy niewykonania zobowiązań niepieniężnych. Treść takiego zabezpieczenia warto przygotować ostrożnie, aby była skuteczna i dopasowana do stanu faktycznego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592.

3. W zakresie sprzedaży udziału nabytego w spadku praktyczne znaczenie mają również dokumenty potwierdzające dziedziczenie, w szczególności prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.