Przeniesienie własności domu po śmierci ojca – darowizna, dożywocie i zachowek

Jaka jest obecnie sytuacja własnościowa domu?

Jeżeli dom należał do majątku wspólnego rodziców, to po śmierci ojca najpierw trzeba oddzielić udział mamy wynikający z ustania wspólności majątkowej małżeńskiej. Zgodnie z art. 43 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Oznacza to, że do spadku po ojcu weszła tylko jego 1/2 udziału w nieruchomości.

Jeżeli ojciec nie zostawił testamentu, dziedziczenie następuje z ustawy. Zgodnie z art. 931 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w pierwszej kolejności powołane są do spadku dzieci i małżonek, w częściach równych. Przy trzech spadkobiercach – mama, Pani i siostra – każda dziedziczy po 1/3 spadku po ojcu.

W praktyce daje to następujące udziały w całej nieruchomości:

To oznacza, że mama nie jest dziś wyłączną właścicielką domu. Może rozporządzić tylko swoim udziałem, czyli co do zasady 2/3 nieruchomości.

Od czego trzeba zacząć?

Pierwszym krokiem powinno być formalne potwierdzenie dziedziczenia po ojcu. Można to zrobić na dwa sposoby:

• przez postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku wydane przez sąd – art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego i przepisy ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego dotyczące postępowania spadkowego,
• przez akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza – art. 95a–95p ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Bez jednego z tych dokumentów notariusz co do zasady nie będzie miał podstaw do prawidłowego wykazania, jaki udział przysługuje mamie i pozostałym spadkobierczyniom.

Po potwierdzeniu dziedziczenia warto również ujawnić prawa spadkobierców w księdze wieczystej. Obowiązek ujawnienia zmiany właściciela wynika z art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Zobacz również:

roszczenie o zwrotne przeniesienie prawa własności

Co się stanie, jeśli mama umrze bez testamentu?

Jeżeli mama umrze bez testamentu, po jej śmierci do spadku wejdzie jej udział 2/3 w nieruchomości. Wtedy, zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego, Pani i siostra odziedziczycie po mamie po 1/2 tego udziału, czyli po 1/3 całej nieruchomości.

Po zsumowaniu udziałów po ojcu i po mamie każda z Pań miałaby po 1/2 własności domu:

• Pani: 1/6 po ojcu + 1/3 po mamie = 1/2,
• siostra: 1/6 po ojcu + 1/3 po mamie = 1/2.

W takim wariancie nie uzyska Pani wyłącznego prawa do całego domu bez dalszego działu spadku albo zniesienia współwłasności.

Darowizna udziału od mamy – czy to zabezpiecza przed roszczeniami siostry?

Mama może darować Pani swój udział 2/3 w nieruchomości. Umowa darowizny nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego – art. 158 oraz art. 890 § 1 Kodeksu cywilnego. Po darowiźnie Pani udział w domu wynosiłby 5/6, a siostry 1/6.

Problem polega jednak na tym, że taka darowizna może być uwzględniona przy obliczaniu zachowku po mamie. Podstawę roszczenia o zachowek stanowi art. 991 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, a zasady doliczania darowizn określają art. 993 i art. 994 Kodeksu cywilnego.

Dla siostry, jako zstępnej spadkodawcy, zachowek co do zasady wynosi połowę wartości udziału spadkowego, który przypadłby jej przy dziedziczeniu ustawowym. Jeżeli w chwili otwarcia spadku byłaby trwale niezdolna do pracy, zachowek wynosi 2/3 tego udziału – art. 991 § 1 Kodeksu cywilnego.

W opisanym stanie faktycznym, gdyby mama darowała Pani cały swój udział i nie pozostawiła istotnego majątku, siostra mogłaby co do zasady żądać od Pani zapłaty zachowku odpowiadającego wartości części udziału, jaki przypadałby jej po mamie. Dokładna kwota zawsze zależy od wartości całego majątku mamy na dzień ustalania zachowku oraz od ewentualnych innych darowizn.

Czy wcześniejszy wkład mieszkaniowy dla siostry ma znaczenie?

Tak, ale tylko wtedy, gdy da się to udowodnić. Jeżeli rodzice przekazali siostrze pieniądze na wkład mieszkaniowy, mogła to być darowizna. Taka darowizna może mieć znaczenie przy rozliczeniach spadkowych, a po śmierci mamy także przy ocenie, czy siostra już otrzymała część przysporzeń od rodziców.

Trzeba jednak odróżnić dwie sytuacje:

• zaliczenie darowizny na schedę spadkową przy dziale spadku między zstępnymi – art. 1039 § 1 Kodeksu cywilnego, o ile spadkodawca nie zwolnił obdarowanego z tego obowiązku,
• uwzględnienie darowizny przy zachowku – według art. 993 i 994 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli przekazanie pieniędzy było dawno temu i nie ma żadnych dowodów, w sporze sądowym może być trudno wykazać sam fakt darowizny, jej wysokość, źródło środków oraz to, czy darczyńcą była mama, ojciec czy oboje rodzice.

Umowa dożywocia – zwykle najbezpieczniejsze rozwiązanie przy takim celu

Jeżeli celem jest jednocześnie zapewnienie mamie opieki i ograniczenie ryzyka roszczeń o zachowek, najczęściej rozważa się umowę dożywocia. Jej podstawę stanowi art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien – w braku odmiennej umowy – przyjąć go jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Dożywocie jest umową odpłatną i również wymaga aktu notarialnego – art. 158 Kodeksu cywilnego. W praktyce właśnie odpłatny charakter tej czynności odróżnia ją od darowizny.

W aktualnym orzecznictwie i utrwalonej praktyce przyjmuje się, że nieruchomość przeniesiona w wykonaniu umowy dożywocia nie jest darowizną doliczaną do spadku na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. To właśnie dlatego dożywocie jest często wybierane zamiast darowizny, gdy strony chcą ograniczyć ryzyko późniejszego dochodzenia zachowku.

Trzeba jednak pamiętać, że skuteczność takiego rozwiązania zależy od rzeczywistej treści i wykonywania umowy. Pozorna umowa albo umowa nazwana dożywociem, która faktycznie nie przewiduje realnych świadczeń na rzecz zbywcy, może rodzić spór.

Zobacz również:

zakup mieszkania z prawem dożywocia

Jakie udziały będą po zawarciu dożywocia?

Jeżeli mama przeniesie na Panią swój udział 2/3 w drodze umowy dożywocia, to Pani udział w nieruchomości wzrośnie do 5/6, a siostra zachowa 1/6 udziału odziedziczonego po ojcu.

To jednak nie daje jeszcze automatycznie pełnej własności całego domu, ponieważ siostra pozostanie współwłaścicielką. Aby uzyskać wyłączną własność, potrzebne będzie jeszcze:

• umowne zniesienie współwłasności u notariusza, jeżeli siostra wyrazi zgodę, albo
• sądowe zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego.

Przy zniesieniu współwłasności sąd może przyznać nieruchomość jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałego – art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego.

Testament zamiast darowizny – czy to rozwiązuje problem?

Nie w pełni. Testament może sprawić, że po śmierci mamy nabędzie Pani jej udział w domu, ale nie eliminuje roszczenia siostry o zachowek. Jeżeli siostra byłaby pominięta w testamencie albo otrzymałaby mniej niż należny zachowek, może dochodzić jego zapłaty na podstawie art. 991 § 2 Kodeksu cywilnego.

W praktyce testament nie daje więc większej ochrony przed zachowkiem niż darowizna. Zwykle różnica sprowadza się do momentu przejścia własności: przy darowiźnie następuje to za życia mamy, a przy testamencie dopiero po jej śmierci.

Jakie są koszty notarialne i podatkowe?

Na koszty składają się zwykle:

• taksa notarialna,
• VAT od taksy notarialnej – obecnie 23%,
• opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej,
• podatek – zależnie od rodzaju czynności.

Taksa notarialna

Maksymalne stawki taksy notarialnej określa § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wysokość zależy od wartości przedmiotu czynności, czyli zazwyczaj od wartości udziału przenoszonego przez mamę. Notariusz może zastosować stawkę niższą niż maksymalna.

Do taksy notarialnej dolicza się 23% VAT. W starszych materiałach często pojawia się nieaktualna stawka 22% – obecnie jest to 23%.

Podatek przy darowiźnie

Jeżeli mama daruje Pani udział w nieruchomości, jako córka należy Pani do tzw. grupy zerowej. Zwolnienie z podatku przewiduje art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie dokonanej w akcie notarialnym notariusz przekazuje dane do urzędu, więc co do zasady nie składa się osobnego zgłoszenia SD-Z2 dla samej nieruchomości objętej aktem notarialnym.

Podatek przy dożywociu

Umowa dożywocia podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e oraz art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawka podatku wynosi 2% od wartości rynkowej nieruchomości lub udziału. Podatek pobiera notariusz jako płatnik.

Opłata za księgę wieczystą

Za wpis prawa własności do księgi wieczystej pobiera się opłatę stałą 200 zł – art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy trzeba płacić podatek po spadku po ojcu?

W opisanej sprawie spadek po ojcu został otwarty w 2003 r., czyli z chwilą jego śmierci – art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego. Ocena ewentualnych obowiązków podatkowych zależy od przepisów obowiązujących w dacie powstania obowiązku podatkowego oraz od tego, czy zostały dochowane ówczesne formalności. Przy tak starych stanach faktycznych trzeba to oceniać indywidualnie, bo znaczenie może mieć data uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku albo data aktu poświadczenia dziedziczenia.

Jeżeli sprawa nie była dotąd formalnie przeprowadzona, warto przed podjęciem czynności u notariusza ustalić również konsekwencje podatkowe związane z ujawnieniem dawnego nabycia spadku.

Jakie dokumenty będą potrzebne?

Dokładny zestaw dokumentów zależy od notariusza i stanu prawnego nieruchomości, ale zwykle potrzebne są:

• odpis aktu zgonu ojca,
• akty stanu cywilnego spadkobierczyń, jeżeli są potrzebne do wykazania pokrewieństwa,
• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia po ojcu,
• numer księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów – jeżeli notariusz tego wymaga,
• podstawa nabycia nieruchomości przez rodziców, jeżeli nie wynika z księgi wieczystej,
• zaświadczenia wymagane przez notariusza w konkretnej sprawie.

Które rozwiązanie jest praktycznie najbezpieczniejsze?

Jeżeli najważniejsze jest, aby miała Pani trwały tytuł prawny do zamieszkiwania i jednocześnie ograniczyła ryzyko późniejszego zachowku, to najczęściej korzystniejsza okazuje się umowa dożywocia, a nie darowizna. Nie oznacza to jednak, że siostra straci wszelkie prawa – nadal pozostanie właścicielką udziału 1/6 po ojcu, chyba że dojdzie potem do spłaty i zniesienia współwłasności.

Jeżeli natomiast mama chce przekazać udział bez wzajemnych świadczeń, prostsza będzie darowizna, ale trzeba liczyć się z realnym ryzykiem roszczenia o zachowek po jej śmierci.

FAQ

Czy mama może przepisać na mnie cały dom bez udziału siostry?

Nie, ponieważ mama może rozporządzić tylko swoim udziałem. Udział siostry 1/6 wynika ze spadku po ojcu i nie może zostać przez mamę przeniesiony.

Czy testament wyklucza zachowek dla siostry?

Nie. Jeżeli siostra byłaby uprawniona do dziedziczenia ustawowego i nie otrzymałaby należnej części majątku, może dochodzić zachowku na podstawie art. 991 § 2 Kodeksu cywilnego.

Czy darowizna pieniędzy dla siostry sprzed wielu lat ma znaczenie?

Może mieć, ale trzeba ją udowodnić. Bez dokumentów, przelewów albo wiarygodnych świadków wykazanie takiej darowizny bywa trudne.

Czy umowa dożywocia zawsze jest lepsza od darowizny?

Nie zawsze. Jest korzystna, gdy celem jest połączenie przeniesienia własności z realnym obowiązkiem utrzymania zbywcy i ograniczenie ryzyka zachowku. Jeżeli strony nie chcą takich obowiązków, dożywocie może być nieadekwatne.

Czy najpierw trzeba robić sprawę spadkową po ojcu?

Tak, to praktycznie konieczne. Bez potwierdzenia dziedziczenia trudno prawidłowo ustalić, jaki udział ma dziś mama i jak można nim rozporządzić.

Źródła

• art. 43 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy,
• art. 158, art. 890 § 1, art. 908 § 1, art. 924, art. 925, art. 931 § 1, art. 991 § 1–2, art. 993, art. 994, art. 1025 § 1, art. 1039 § 1, art. 210 § 1, art. 212 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
• art. 95a–95p ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie,
• art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,
• art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. e oraz art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych,
• art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,
• art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych,
• § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.