Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przywrócenie prawa do mieszkania komunalnego cofniętego ze względu na własność innego lokalu

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 12.01.2010

Grozi mi eksmisja z mieszkania komunalnego, w którym mieszkam od ponad 10 lat, nie wiem co robić! Wszystko zaczęło się od tego, że z powodu niewiedzy o faktycznej sytuacji w 2008 r. przyjęłam w spadku po wujku mieszkanie własnościowe w tej samej miejscowości, w której mieszkam. Po uprawomocnieniu się wyroku wyszły na jaw długi zmarłego. Nie można już było odrzucić spadku, więc zapożyczyłam się u rodziny i spłaciłam zadłużenie. Potem jeszcze dostałam z urzędu skarbowego do zapłacenia podatek w wysokości 8500 zł. Odziedziczone mieszkanie było w fatalnym stanie: odcięty prąd, gaz, bez centralnego ogrzewania, a właściciel budynku nie zgodził się na podłączenie instalacji elektrycznej, bo nie spełniało ono wymogów technicznych. Koszt kapitalnego remontu został wstępnie oszacowany przez firmę budowlaną na około 45 000 zł. Rodzina już nie chciała pomóc i bank też odmówił. Napisałam pismo do urzędu miasta o anulowanie mi podatku od darowizn, bo nie miałam już pieniędzy – umorzono połowę. Doszedłam do wniosku, że najlepszym rozwiązaniem będzie sprzedać to mieszkanie i oddać długi rodzinie. Zaraz po tym, jak dostałam zaświadczenie z urzędu skarbowego o możliwości jego sprzedania, bo uregulowałam już podatek od darowizn, sprzedałam je za sumę 72 000 zł. Oddałam rodzinie pieniądze oraz pozapłacałam moje prywatne długi. Cały ten czas mieszkałam i mieszkam we wspomnianym mieszkaniu komunalnym, sama, bo nie mam rodziny. Urząd miasta, dowiedziawszy się, że mam drugie mieszkanie, wypowiedział mi umowę najmu, twierdząc, że mam mieszkanie własnościowe. Napisałam odwołanie, wyjaśniając, że zmarły miał długi, że musiałam je spłacić i nie miałam już funduszy na remont, aby móc tam zamieszkać. Dostałam drugie pismo odmowne, że za środki uzyskane ze sprzedaży tego mieszkania powinnam sobie zabezpieczyć inne lokum. Dołączyli też wniosek o ponowne ubieganie się o mieszkanie komunalne, ponieważ nie mam już prawa do tego mieszkania i nie jestem też właścicielem sprzedanego mieszkania. Mój zarobek niewiele, ale jednak przekracza graniczną kwotę 1600 zł brutto. Czyli, jeśli nawet złożę te dokumenty, decyzja o przywrócenie mi praw do mieszkania komunalnego będzie odmowna. Nie stać mnie też na kupienie innego mieszkania. Co powinnam zrobić, aby pozostać w tym mieszkaniu? Czy jedyną możliwością będzie udanie się do prezydenta miasta i wytłumaczenie mu zaistniałej sytuacji oraz prośba o przywrócenie mi praw do obecnie zajmowanego mieszkania?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przywrócenie prawa do mieszkania komunalnego cofniętego ze względu na własność innego lokalu

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

 

Zgodnie z powyższym przepisem wypowiedzenie umowy najmu lokalu (w tym również komunalnego) może nastąpić wyłącznie w przypadkach określonych w ustawie.

 

Zgodnie z zapisami ustawy o ochronie lokatorów, właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu w następujących sytuacjach:

 

  1. Jeżeli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
  2. Jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.
  3. Jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
  4. Jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Wypowiedzenie najmu mieszkania przez gminę 

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (czyli z pewnością gmina będąca właścicielem lokalu), może wypowiedzieć stosunek najmu:

 

  1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
  2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

 

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

Z ważnych przyczyn, innych niż powyżej określone, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego osobie której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości

W Pani przypadku gmina wypowiedziała Pani umowę najmu zapewne na podstawie art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie lokatorów, zgodnie z którym właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku może wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

To, czy wypowiedzenie umowy najmu w Pani przypadku było zasadne, zależy od tego, czy lokal mieszkalny odziedziczony po wujku spełniał warunki lokalu zamiennego.

 

Stosownie do art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie lokatorów, lokal zamienny to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni.

 

Ma Pani zatem szansę na uznanie wypowiedzenia za nieważne, a tym samym uznanie, że nadal jest Pani najemcą lokalu komunalnego, jeżeli lokal odziedziczony po wujku nie był wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne (instalacje, sposób ogrzewania itp.) jak lokal komunalny. Wypowiedzenie nie wywołało skutków prawnych również wówczas, jeżeli powierzchnia pokoi w mieszkaniu odziedziczonym po wujku była mniejsza niż 20 m2.

Odziedziczenie mieszkania przyczyną rozwiązania umowy najmu lokalu komunalnego przez gminę

Wskazała Pani w pytaniu, że w mieszkaniu odziedziczonym po wujku nie było centralnego ogrzewania, więc domyślam się, iż w mieszkaniu komunalnym jest ta instalacja. Jeżeli faktycznie tak było, można uznać, iż lokal odziedziczony po wujku nie spełniał warunków lokalu zamiennego, ponieważ nie był wyposażony w co najmniej taką samą instalację grzewczą jak lokal komunalny.

 

Jeżeli lokal mieszkalny odziedziczony po wujku nie spełniał wymagań lokalu zamiennego, to można uznać, że nadal jest Pani najemcą lokalu komunalnego. O tym, czy tak jest faktycznie, w przypadku gdyby gmina nie przyjęła Pani argumentów, zadecydować może sąd w postępowaniu o eksmisję lub o ustalenie (o tym poniżej).

 

Jeżeli nie opuściła Pani lokalu po terminie wypowiedzenia, gmina uznała, że zajmuje Pani lokal bez tytułu prawnego. Taka sytuacja jest podstawą do złożenia przez gminę jako właściciela lokalu pozwu przeciwko Pani o eksmisję.

 

W odpowiedzi na pozew może Pani wnieść o oddalenie powództwa ze względu na to, że wypowiedzenie umowy najmu nie wywołało skutków prawnych, bo odziedziczony przez Panią lokal nie spełniał warunków lokalu zamiennego, więc nie zostały spełnione przesłanki zawarte w art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie lokatorów. Wobec powyższego jest Pani nadal najemcą lokalu.

 

W toku postępowania sąd rozpatrujący sprawę przeprowadzi postępowanie dowodowe i na jego podstawie ustali, czy wypowiedzenie złożone przez gminę jest ważne, a więc zostały spełnione wszystkie przesłanki zawarte w art. 11 ust. 3 pkt 2 ustawy o ochronie lokatorów.

 

Sąd ustali, czy lokal odziedziczony przez Panią spełniał warunki lokalu zamiennego, a więc czy znajdował się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal komunalny (ta przesłanka została spełniona), czy wyposażony był w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas (tu można wskazać, że nie miał instalacji centralnego ogrzewania), czy powierzchnia pokoi w lokalu odziedziczonym była taka sama jak w komunalnym (warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni).

 

Jeżeli sąd ustali, że lokal odziedziczony nie spełniał warunków lokalu zamiennego, wówczas stwierdzi, że wypowiedzenie nie wywołało skutków prawnych i oddali powództwo.

 

Z ostrożności procesowej (sąd może uznać, że lokal odziedziczony spełniał warunki lokalu zamiennego) może Pani w odpowiedzi na pozew zawrzeć żądanie alternatywne – oddalenia powództwa ze względu na zasady współżycia społecznego.

 

Jako argumenty takiego żądania, które będą rozpatrywane przez sąd w wypadku uznania, że wypowiedzenie było ważne i skuteczne, może Pani podać okoliczności, jakie wskazał Pan w pytaniu. Odziedziczenie przez Panią mieszkania nie polepszyło Pani sytuacji mieszkaniowej, nadal jest Pani osobą o niezaspokojonych potrzebach mieszkaniowych, nie ma Pani żadnej możliwości, wbrew twierdzeniom gminy, na wynajęcie lokalu na wolnym rynku (chociaż sąd może uznać, że z Pani dochodem ma Pani taką możliwość). Pani obecna sytuacja jest taka, że pozbawienie Pani prawa najmu spowoduje, że i tak będzie się Pani musiała ubiegać o pomoc gminy w zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Z tego też powodu w Pani sytuacji wypowiedzenie umowy najmu przez gminę stanowiło nadużycie prawa.

 

Sąd na podstawie okoliczności przedstawionych przez Panią może uznać, iż wypowiedzenie było niezgodne z zasadami współżycia społecznego i na tej podstawie może oddalić powództwo.

 

Tu muszę wskazać, że sądy rzadko oddalają powództwa ze względu na niezgodność żądania powoda z zasadami współżycia społecznego. Przepis art. 5 K.c., będąc normą ogólną, nie precyzuje, co należy rozumieć przez zasady współżycia społecznego. W doktrynie i orzecznictwie zgodnie podkreśla się, że przy przyjmowaniu nadużycia prawa konieczne jest zachowanie szczególnej ostrożności. W praktyce winno to następować w sytuacjach wyjątkowych. Należy przy tym mieć na względzie dwie zasadnicze okoliczności, a mianowicie że domniemywa się, iż osoba korzystająca ze swego prawa czyni to w sposób zgodny z zasadami współżycia społecznego oraz że odwołanie się zwłaszcza ogólnikowo do klauzul generalnych przewidzianych w art. 5 K.c. nie może podważać pośrednio mocy obowiązujących przepisów prawnych (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2003 r., sygn. akt. IV CKN 120/2001).

Oddalenie powództwa o eksmisję ze względu na jego niezgodność z zasadami współżycia społecznego

To, czy ewentualnie sąd oddaliłby powództwo o eksmisję ze względu na jego niezgodność z zasadami współżycia społecznego, będzie uzależnione, czy uzna Pani sytuację za wyjątkową.

 

Jeżeli jednak sąd ustali, że zostały spełnione przesłanki wypowiedzenia oraz że powództwo gminy jest zgodne z zasadami współżycia społecznego, to wyda orzeczenie o eksmisji.

 

Tu musi Pani pamiętać, że nie ma eksmisji na bruk.

Wobec kogo sąd nie może orzec o braku uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego?

Zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie lokatorów, sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

 

  1. kobiety w ciąży,
  2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
  3. obłożnie chorych,
  4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały,

    – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

 

Prawdopodobnie nie spełnia Pani powyższych przesłanek, ale nie oznacza to, że sąd nie może wobec Pani, w przypadku orzeczenia eksmisji, ze względu na szczególne okoliczności Pani sprawy orzec o tym uprawnieniu. Tu wszystko zależy od uznania sądu.

 

Jeżeli eksmisja byłaby orzeczona bez uprawnienia do lokalu socjalnego, wówczas może się ona odbyć wyłącznie do pomieszczenia tymczasowego.

 

Zgodnie z art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.

Jak powinno wyglądać pomieszczenie tymczasowe wskazane osobie eksmitowanej?

Według § 6 art. 1046 K.p.c., tymczasowe pomieszczenie powinno:

 

  1. nadawać się do zamieszkania;
  2. zapewniać co najmniej 5 m2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę;
  3. znajdować się w tej samej miejscowości lub pobliskiej, jeżeli zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osób przekwaterowywanych.

 

Jeżeli mieszkanie z zasobów gminy, jakie Pani zajmowała, było używane na zasadach umowy najmu lokalu socjalnego, w Pani sytuacji miał zastosowanie art. 25 ustawy o ochronie lokatorów, zgodnie z którym, gmina może wypowiedzieć najem lokalu socjalnego bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca uzyskał tytuł prawny do innego lokalu i może używać tego lokalu.

 

W takim przypadku (jeżeli nie zajmowała Pani lokalu komunalnego na zasadzie umowy na czas nieokreślony) w toku postępowania o eksmisję może Pani podnosić, że lokal odziedziczony po wujku nie nadawał się do zamieszkiwania (nie mógła Pani używać tego lokalu ze względu na jego stan techniczny).

 

Oczywiście w Pani sprawie pozostaje możliwość nawiązania stosunku najmu z gminą „na nowo”. Jednak, jak z Pani listu wynika, stanowisko gminy jest jasne, a Pani nie spełnia warunków (dochód) do zawarcia umowy z gminą.

 

Może się Pani ubiegać o zawarcie umowy najmu w trybie szczególnym na podstawie rozstrzygnięcia prezydenta miasta.

 

Jeżeli prezydent się nie zgodzi, to pozostaje Pani „walka” o mieszkanie i najem lokalu na drodze sądowej w toku postępowania o eksmisję.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • IV - 8 =

»Podobne materiały

Przyspieszenie wykupu lokalu komunalnego i możliwość zostania współnajemcą

Jestem opiekunem prawnym mojego syna, który jest osobą dorosłą całkowicie ubezwłasnowolnioną. Syn jest głównym najemcą lokalu komunalnego. Od kilku lat staramy się o wykupienie tego mieszkania od miasta, ale bezskutecznie (wciąż nie ma stosownej uchwały). Jak jeszcze możemy przyspieszyć sprawę?

 

Wypowiedzenie umowy szkoleniowej

Pewna kobieta wykupiła szkolenie w firmie, którą prowadzę (dokonała rezerwacji kilka tygodni przed rozpoczęciem zajęć, wpłaciła całą należność, ale nie podpisaliśmy odrębnej umowy). Po jakimś czasie od rozpoczęcia kursu dostałem od tej klientki pismo z wypowiedzeniem umowy szkoleniowej i ż

 

Zatarcie skazania - dlaczego nie nastąpiło ?

W 2008 r. zostałem skazany na karę grzywny i odebranie uprawnień na okres 1 roku za jazdę pod wpływem alkoholu. Dwa tygodnie temu wystąpiłem do KRK o wydanie informacji o karalności. Otrzymałem ją dzisiaj w systemie elektronicznym i ku mojemu zdziwieniu wynika z niej, że wyrok skazujący w dalszym ci

 

Uchylenie zgody przez rektora na dodatkowe zatrudnienie na innej uczelni

Pół roku temu otrzymałem zgodę od rektora na pracę dodatkową na innej uczelni na okres dwóch lat. Teraz dostałem listem poleconym decyzję, że rektor zgodę uchyla bez podania przyczyn z dniem obowiązywania od 1 następnego miesiąca. Jak mogę w ciągu 3 tygodni sprostać temu pismu? W dodatkowym miejscu

 

Przyznanie emerytury, zawieszenie i dalsza praca a ponowne przeliczenie emerytury

Mam zawieszoną emeryturę. Pracuję dalej i chciałam się dowiedzieć, jak będzie obliczana moja emerytura w momencie przejścia na nią. Czy wszystkie składki na ubezpieczenie społeczne + zdrowotna będą wchodzić w już naliczoną podstawę emerytury i czy będzie waloryzowana? Czy na nowo będzie waloryzowany

 

Wstrzymanie wykupu mieszkania komunalnego

Gmina wstrzymała wykup mieszkania komunalnego. Sytuacja wygląda tak: przebywam za granicą na pracach sezonowych, w moim mieszkaniu przebywam więc okresowo. Pod moją nieobecność mieszkaniem opiekuj się brat, pomieszkuje tam ze swoją narzeczoną ze względu na fakt, że podczas jednej z moich nieobecnośc

 

Niezamówiona informacja handlowa

Chciałabym się dowiedzieć, jak według polskiego prawa wygląda kwestia dopuszczalności wysyłania niezamówionej informacji handlowej w następującej sytuacji. Mam zamiar wysłać potencjalnym klientom zgodę na przesłanie swojej oferty; dopiero jeśli ją wyrażą, otrzymają informacje na temat mojej firmy. D

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »