Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest zadłużone i czy toczy się egzekucja?

Jak sprawdzić, czy mieszkanie jest obciążone hipoteką lub egzekucją?

Podstawowym źródłem informacji jest księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości albo dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli dla tego prawa założono księgę wieczystą. Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece księgi wieczyste są jawne, a nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę.

Elektroniczne przeglądanie ksiąg wieczystych jest możliwe w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości. Jeżeli zna Pani numer księgi wieczystej, można samodzielnie sprawdzić jej aktualną treść online.

Najważniejsze działy księgi wieczystej w takiej sprawie to:

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które obciąża nieruchomość na podstawie art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Co do zasady o jej istnieniu decyduje wpis do księgi wieczystej, ponieważ zgodnie z art. 67 tej ustawy do powstania hipoteki umownej potrzebny jest wpis w księdze wieczystej.

Jeżeli chce Pani sprawdzić także formalny stan prawa, warto zajrzeć do działu III pod kątem ostrzeżeń i wzmianek. Wzmianka w księdze może oznaczać, że do sądu wpłynął już wniosek o wpis, ale nie został jeszcze prawomocnie rozpoznany.

Co dokładnie oznacza wpis w dziale III i IV?

Dział IV pokazuje, czy nieruchomość została obciążona hipoteką, na czyją rzecz i do jakiej sumy hipoteki. Przy kredytach bankowych zwykle znajdzie tam Pani nazwę banku jako wierzyciela hipotecznego.

Dział III może zawierać m.in. ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego, służebności, roszczenia, zakazy zbywania albo informacje związane z egzekucją. Jeżeli komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości i doszło do ujawnienia tego w księdze, wpis lub wzmianka może pojawić się właśnie tam.

Trzeba jednak pamiętać, że brak wpisu nie zawsze oznacza brak długów. Księga wieczysta nie pokazuje wszystkich zobowiązań właściciela, lecz tylko te prawa i ograniczenia, które podlegają ujawnieniu. Np. zwykłe zadłużenie z pożyczki, rachunków czy niezapłaconych faktur nie musi być w ogóle widoczne w księdze, dopóki nie zostanie zabezpieczone hipoteką albo nie pojawią się skutki egzekucji dotyczące samej nieruchomości.

Zobacz również:

kto jest właścicielem mieszkania kupionego na kredyt hipoteczny

Jak ustalić numer księgi wieczystej?

Najprościej jest sięgnąć do aktu notarialnego, umowy sprzedaży, umowy darowizny, postanowienia spadkowego albo wcześniejszych dokumentów kredytowych. Numer księgi bywa też wskazany w zawiadomieniach z sądu wieczystoksięgowego.

Jeżeli nie zna Pani numeru księgi, możliwość jego uzyskania zależy od podstawy prawnej i wykazania interesu w dostępie do danych. W praktyce informacje o nieruchomości można weryfikować m.in. przez ewidencję gruntów i budynków prowadzoną na podstawie art. 24 ust. 1 oraz art. 24 ust. 5 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, ale zakres udostępnienia danych nie jest nieograniczony. Organ może wymagać wykazania interesu prawnego lub faktycznego, zależnie od rodzaju żądanych danych i trybu ich udostępnienia.

Jeżeli lokal jest wspólny, a Pani jest współwłaścicielką lub współuprawnioną, zwykle łatwiej wykazać podstawę do uzyskania potrzebnych danych. W razie odmowy można poprosić urząd o wskazanie podstawy prawnej odmowy i formy jej zaskarżenia.

Czy można sprawdzić, czy mąż ma komornika?

Co do zasady nie istnieje publiczny rejestr, w którym współmałżonek może po prostu sprawdzić, czy przeciwko drugiemu małżonkowi działa komornik. Postępowanie egzekucyjne nie jest jawne dla każdego.

Komornik sądowy działa na podstawie ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych oraz przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Dostęp do akt egzekucyjnych mają przede wszystkim strony i uczestnicy postępowania, a nie dowolne osoby trzecie. Jeżeli nie jest Pani stroną danej egzekucji, komornik nie ma obowiązku udzielać pełnych informacji o sprawie.

Podobnie ZUS nie udostępnia współmałżonkowi informacji o zajęciu emerytury drugiej osoby tylko dlatego, że pozostają w związku małżeńskim. Przetwarzanie i udostępnianie takich danych musi mieć wyraźną podstawę prawną. W praktyce informacja może dotrzeć pośrednio, np. gdy egzekucja dotyczy składnika majątku wspólnego albo gdy wierzyciel lub komornik kieruje korespondencję dotyczącą czynności wpływających na wspólny majątek.

Jeżeli ma Pani obawy, że egzekucja może dotyczyć mieszkania, ważniejsze od pytania o samo zajęcie emerytury jest sprawdzenie, czy wierzyciel podjął działania wobec nieruchomości albo majątku wspólnego.

Co z majątkiem wspólnym małżonków?

W sprawach małżeńskich kluczowe znaczenie mają art. 31 § 1, art. 36 § 2, art. 37 § 1 pkt 1 oraz art. 41 § 1-3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wynika, że z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje co do zasady wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania. Z kolei art. 37 § 1 pkt 1 tego kodeksu przewiduje, że zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości albo oddania jej do używania lub pobierania z niej pożytków.

Oznacza to, że ustanowienie hipoteki na nieruchomości należącej do majątku wspólnego co do zasady wymaga zgody drugiego małżonka. Jeżeli więc mieszkanie rzeczywiście jest objęte wspólnością ustawową, warto ustalić nie tylko treść księgi wieczystej, ale też podstawę wpisu hipoteki i dokumenty, na podstawie których doszło do obciążenia.

Zakres odpowiedzialności majątkiem wspólnym za długi jednego małżonka zależy od charakteru zobowiązania. Zgodnie z art. 41 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli jeden z małżonków zaciągnął zobowiązanie za zgodą drugiego, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego. Gdy zgody nie było, sytuacja może wyglądać inaczej, a ocena wymaga analizy konkretnego długu, dokumentów i czasu jego powstania.

Zobacz również:

darowizna mieszkania a zadłużenie komornicze

Jakie działania praktyczne warto podjąć?

W podobnej sytuacji najlepiej działać etapami:

1. ustalić numer księgi wieczystej lokalu,
2. sprawdzić dział II, III i IV księgi,
3. zachować wydruk albo pobrać aktualną treść księgi,
4. przeanalizować, czy mieszkanie należy do majątku wspólnego, czy osobistego,
5. ustalić, czy kiedykolwiek wyrażała Pani zgodę na kredyt, pożyczkę lub ustanowienie hipoteki,
6. jeżeli pojawił się wpis o egzekucji, jak najszybciej ustalić sygnaturę sprawy i organ egzekucyjny.

Jeżeli w księdze wieczystej widnieje nieznana hipoteka lub wpis egzekucyjny, nie warto ograniczać się do samego wydruku. Trzeba wtedy przeanalizować dokumenty stanowiące podstawę wpisu, ewentualnie akta księgi wieczystej lub korespondencję z sądu oraz zbadać, czy istnieją podstawy do podważenia czynności albo ochrony udziału w majątku wspólnym.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce może wyglądać sprawdzanie ryzyka zadłużenia mieszkania.

FAQ

Czy samo sprawdzenie księgi wieczystej wystarczy?

Nie zawsze. Księga wieczysta pokaże ujawnione obciążenia nieruchomości, ale nie wszystkie długi właściciela. Nie zobaczy Pani tam każdego kredytu, pożyczki czy zadłużenia prywatnego.

W którym dziale księgi wieczystej sprawdza się hipotekę?

Hipotekę sprawdza się w dziale IV księgi wieczystej. Tam powinien być wskazany wierzyciel hipoteczny oraz suma hipoteki.

Gdzie może być widoczna egzekucja z mieszkania?

Najczęściej należy sprawdzić dział III księgi wieczystej, ponieważ tam mogą pojawić się wpisy lub wzmianki o ograniczeniach albo egzekucji dotyczącej nieruchomości.

Czy żona może dostać z ZUS informację o zajęciu emerytury męża?

Co do zasady nie ma automatycznego prawa do takiej informacji tylko z racji małżeństwa. Potrzebna jest konkretna podstawa prawna albo status strony w danej sprawie.

Czy mąż może obciążyć wspólne mieszkanie bez zgody żony?

Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego, jej obciążenie co do zasady wymaga zgody drugiego małżonka na podstawie art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Ocena skutków braku zgody zależy jednak od konkretnej sytuacji i dokumentów.

Źródła

• ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 2, art. 65 ust. 1 i art. 67,
• ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1, art. 36 § 2, art. 37 § 1 pkt 1 oraz art. 41 § 1-3,
• ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne, w szczególności art. 24 ust. 1 i ust. 5,
• ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, przepisy o egzekucji z nieruchomości,
• ustawa z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych,
• elektroniczne księgi wieczyste Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/