Darowizna mieszkania a zadłużenie komornicze

Czy zadłużona osoba może darować mieszkanie po wykupie?

Tak, osoba, która wykupi mieszkanie i stanie się jego właścicielem, może co do zasady rozporządzać nim jak właściciel. Wynika to z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zgodnie z którym właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać nią w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.

Umowa darowizny jest uregulowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość albo lokal stanowiący odrębną własność, konieczny jest akt notarialny. Wymóg aktu notarialnego dla przeniesienia własności nieruchomości wynika z art. 158 Kodeksu cywilnego, a art. 890 § 2 Kodeksu cywilnego potwierdza, że przepisy o formie szczególnej dla przeniesienia własności nieruchomości pozostają w mocy.

Problem nie polega więc na tym, czy ciocia może podpisać akt darowizny, lecz na tym, czy taka czynność będzie bezpieczna wobec wierzycieli i komornika. Jeżeli ciocia ma zadłużenie komornicze, darowizna mieszkania może zostać uznana za czynność dokonaną z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Skarga pauliańska, czyli jak wierzyciel może podważyć darowiznę

Najważniejszym ryzykiem cywilnym jest skarga pauliańska. Zgodnie z art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną względem niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała albo przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Przy darowiźnie sytuacja obdarowanego jest szczególnie trudna. Art. 528 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Oznacza to, że w przypadku darowizny mieszkania wierzyciel nie musi wykazywać, że obdarowany wiedział o długach darczyńcy. Wystarczy, że darowizna spowodowała pokrzywdzenie wierzyciela w rozumieniu art. 527 § 2 Kodeksu cywilnego, czyli doprowadziła do niewypłacalności dłużnika albo pogłębiła jego niewypłacalność.

Na podstawie art. 529 Kodeksu cywilnego, jeżeli w chwili darowizny dłużnik był niewypłacalny, domniemywa się, że działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Takie samo domniemanie działa, gdy dłużnik stał się niewypłacalny wskutek darowizny.

Powództwo ze skargi pauliańskiej wierzyciel wytacza przeciwko osobie trzeciej, która uzyskała korzyść majątkową, co wynika z art. 531 § 1 Kodeksu cywilnego. Termin na wystąpienie z takim żądaniem wynosi 5 lat od daty czynności, zgodnie z art. 534 Kodeksu cywilnego.

Co się stanie, jeżeli mieszkanie zostanie zajęte przez komornika?

Jeżeli po wykupie mieszkania wierzyciel skieruje egzekucję do nieruchomości, kluczowe znaczenie mają przepisy ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 925 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty długu, a wobec osób trzecich z chwilą wpisu wzmianki w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Wobec osoby, która wiedziała o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają już z chwilą uzyskania tej wiadomości.

Art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przesądza, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, a czynności egzekucyjne są ważne zarówno wobec dłużnika, jak i wobec nabywcy.

W praktyce oznacza to, że jeżeli ciocia daruje Pani mieszkanie już po zajęciu nieruchomości, egzekucja może być kontynuowana. Obdarowany może formalnie stać się właścicielem, ale nieruchomość nadal może zostać sprzedana w toku egzekucji.

Podobne ryzyka występują przy innych składnikach majątku objętych egzekucją. Przykładowo, przy rzeczach ruchomych problemem może być niedostarczenie auta na licytację, a w sprawach majątku firmowego także sprzedaż udziałów spółki zajętych. Mechanizm jest ten sam: po zajęciu składnika majątku rozporządzanie nim nie usuwa skutków egzekucji.

Ryzyko odpowiedzialności karnej przy wyzbywaniu się majątku

Poza ryzykiem cywilnym istnieje również ryzyko karne. Art. 300 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny przewiduje odpowiedzialność za udaremnianie lub uszczuplanie zaspokojenia wierzyciela przez usuwanie, ukrywanie, zbywanie, darowanie, niszczenie, rzeczywiste albo pozorne obciążanie składników majątku w razie grożącej niewypłacalności albo upadłości.

Jeszcze surowsza odpowiedzialność wynika z art. 300 § 2 Kodeksu karnego. Przepis ten dotyczy sytuacji, w której sprawca działa w celu udaremnienia wykonania orzeczenia sądu lub innego organu państwowego i udaremnia albo uszczupla zaspokojenie wierzyciela przez rozporządzanie składnikami majątku zajętymi lub zagrożonymi zajęciem.

Nie każda darowizna dokonana przez osobę zadłużoną automatycznie oznacza przestępstwo. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego: wysokości zadłużenia, wiedzy dłużnika o egzekucji, wartości mieszkania, zamiaru dłużnika oraz tego, czy wierzyciele realnie zostali pozbawieni możliwości zaspokojenia.

Wykup mieszkania komunalnego z bonifikatą a późniejsza darowizna

Jeżeli chodzi o wykup mieszkania komunalnego od gminy z bonifikatą, trzeba sprawdzić art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 68 ust. 2 tej ustawy, jeżeli nabywca lokalu mieszkalnego zbył lokal albo wykorzystał go na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat od dnia nabycia, właściwy organ może żądać zwrotu bonifikaty po jej waloryzacji.

Ustawa przewiduje jednak wyjątki. Zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązku zwrotu bonifikaty nie stosuje się między innymi w przypadku zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej. Definicja osoby bliskiej znajduje się w art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami i obejmuje między innymi dzieci rodzeństwa. Oznacza to, że siostrzenica albo bratanica może być osobą bliską w rozumieniu tej ustawy.

Trzeba jednak uważać na dalsze rozporządzanie mieszkaniem przez osobę bliską. Art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że jeżeli osoba bliska zbyła lokal albo wykorzystała go na inne cele przed upływem terminów liczonych od pierwotnego nabycia, obowiązek zwrotu bonifikaty może obciążyć tę osobę bliską.

Jeżeli sprawa dotyczy lokalu komunalnego, pomocne może być także omówienie problemu zadłużenie a wykup komunalnego, ponieważ gmina może badać nie tylko warunki wykupu, lecz także stan rozliczeń związanych z lokalem.

Podatek od darowizny mieszkania od cioci

Darowizna od cioci na rzecz siostrzenicy albo bratanicy nie korzysta z pełnego zwolnienia dla najbliższej rodziny z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, ponieważ przepis ten obejmuje małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, ale nie obejmuje dzieci rodzeństwa.

Siostrzenica albo bratanica należy do II grupy podatkowej na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Kwota wolna dla II grupy podatkowej wynosi 27 090 zł zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 2 tej ustawy. Przy darowiźnie mieszkania podatek najczęściej wystąpi, a przy akcie notarialnym notariusz działa jako płatnik podatku na podstawie art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Wysokość podatku zależy od wartości mieszkania, stopnia pokrewieństwa, ewentualnych wcześniejszych darowizn od tej samej osoby oraz treści aktu notarialnego.

Jak ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy?

Największe ryzyko polega na tym, że Pani sfinansuje wykup mieszkania, a następnie wierzyciele cioci będą dochodzić zaspokojenia z tego mieszkania albo zakwestionują darowiznę. Aby ograniczyć ryzyko, przed przekazaniem pieniędzy należy wykonać kilka kroków.

Bezpieczniejszym rozwiązaniem niż darowizna bywa sprzedaż mieszkania za realną cenę, z jednoczesnym przeznaczeniem ceny na spłatę wierzycieli. Taka konstrukcja także wymaga analizy, ponieważ zaniżona cena albo pozorna zapłata nadal mogą zostać zakwestionowane. Jeżeli cena zostanie rzeczywiście zapłacona i trafi do wierzycieli, ryzyko pokrzywdzenia wierzycieli jest zwykle mniejsze niż przy darowiźnie.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te same przepisy mogą działać w różnych sytuacjach związanych z wykupem mieszkania, długami i darowizną.

FAQ

Czy komornik może zabrać mieszkanie po darowiźnie?

Jeżeli nieruchomość była zajęta przed darowizną, egzekucja może toczyć się dalej na podstawie art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli darowizna nastąpiła przed zajęciem, wierzyciel może próbować podważyć ją skargą pauliańską na podstawie art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy spłata długu komorniczego rozwiązuje problem?

Spłata wszystkich wierzycieli zasadniczo ogranicza ryzyko skargi pauliańskiej, bo nie ma pokrzywdzenia wierzycieli. Trzeba jednak upewnić się, że spłacono także odsetki, koszty egzekucyjne i wszystkie postępowania, a nie tylko część zadłużenia.

Czy lepiej zrobić darowiznę czy sprzedaż mieszkania?

Przy zadłużeniu darczyńcy sprzedaż za realną cenę przeznaczoną na spłatę wierzycieli może być bezpieczniejsza niż darowizna. Jeżeli jednak cena jest pozorna albo zaniżona, wierzyciele nadal mogą kwestionować czynność na podstawie art. 527 Kodeksu cywilnego.

Czy siostrzenica zapłaci podatek od mieszkania darowanego przez ciocię?

Tak, co do zasady darowizna od cioci na rzecz siostrzenicy należy do II grupy podatkowej na podstawie art. 14 ust. 3 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Nie jest to zwolnienie dla najbliższej rodziny z art. 4a ust. 1 tej ustawy.

Czy można spłacać zadłużenie komornicze w ratach i jednocześnie darować mieszkanie?

Można zawrzeć porozumienie ratalne z wierzycielem, ale sama zgoda na raty nie musi zabezpieczać darowizny przed skargą pauliańską. Jeżeli po darowiźnie dłużnik nie ma majątku na spłatę wierzycieli, ryzyko nadal istnieje.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji najrozsądniej nie przekazywać pieniędzy na wykup mieszkania bez wcześniejszego zabezpieczenia. Najpierw należy ustalić stan zadłużenia, sprawdzić postępowania egzekucyjne, przeanalizować warunki wykupu i ewentualnej bonifikaty, a następnie zdecydować, czy właściwa będzie spłata długów, pożyczka, sprzedaż czy darowizna.

Darowizna mieszkania przez osobę z zadłużeniem komorniczym jest możliwa formalnie, ale może być bardzo niebezpieczna. Przy długu około 30 000 zł i mieszkaniu o znacznie wyższej wartości wierzyciele mogą uznać, że przeniesienie własności pozbawia ich realnej możliwości odzyskania pieniędzy.

Źródła

• Art. 140, art. 158, art. 527 § 1 i § 2, art. 528, art. 529, art. 531 § 1, art. 534, art. 888 § 1 oraz art. 890 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 925 § 1 oraz art. 930 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 300 § 1 i § 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny.
• Art. 4 pkt 13, art. 68 ust. 2, art. 68 ust. 2a pkt 1 oraz art. 68 ust. 2b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 4a ust. 1, art. 9 ust. 1 pkt 2, art. 14 ust. 3 pkt 2 oraz art. 18 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.