Zadłużenie mieszkania komunalnego a odpowiedzialność domowników

Kto odpowiada za zadłużenie mieszkania komunalnego?

Podstawową zasadę określa art. 688¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Obecne brzmienie przepisu przewiduje jednak istotny wyjątek: nie obejmuje on pełnoletnich zstępnych pozostających na utrzymaniu najemcy, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.

Odpowiedzialność takich osób jest ograniczona do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Oznacza to, że osoba, która w czasie powstawania zaległości faktycznie mieszkała za granicą, w innej miejscowości albo w innym lokalu i nie tworzyła z najemcą centrum życia domowego, może bronić się przed obowiązkiem zapłaty.

Solidarna odpowiedzialność oznacza, że gmina lub inny wynajmujący może żądać całości albo części zadłużenia od najemcy, od wszystkich odpowiedzialnych domowników łącznie, od kilku z nich albo od jednego z nich. Jeżeli jednak jedna osoba zapłaci więcej, niż powinna ponieść w stosunkach wewnętrznych, może następnie dochodzić rozliczenia od pozostałych osób odpowiedzialnych.

Meldunek a stałe zamieszkiwanie w lokalu

W sprawach o zadłużenie czynszowe bardzo często myli się meldunek z faktycznym zamieszkiwaniem. Meldunek jest instytucją ewidencyjną i administracyjną. Aktualna ustawa o ewidencji ludności wskazuje, że zameldowanie na pobyt stały albo czasowy służy celom ewidencyjnym i potwierdza fakt pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała. Nie tworzy jednak samo przez się odpowiedzialności cywilnej za cudzy dług.

Dla odpowiedzialności z art. 688¹ Kodeksu cywilnego ważne jest nie to, czy dana osoba figuruje w rejestrze mieszkańców pod określonym adresem, lecz czy stale zamieszkiwała z najemcą w lokalu w czasie, gdy powstawały zaległości. Meldunek może być dowodem pomocniczym, ale nie jest dowodem rozstrzygającym.

Miejscem zamieszkania osoby fizycznej, zgodnie z art. 25 Kodeksu cywilnego, jest miejscowość, w której osoba ta przebywa z zamiarem stałego pobytu. W praktyce bada się więc faktyczne centrum życiowe: gdzie osoba pracuje, mieszka, odbiera korespondencję, prowadzi gospodarstwo domowe, posiada rzeczy osobiste i gdzie zamierza stale przebywać.

Pobyt za granicą a dług czynszowy rodziny

Jeżeli zadłużenie mieszkania powstało w okresie, gdy pełnoletnie dziecko najemcy od lat mieszkało za granicą, pracowało tam, wynajmowało lokal i nie korzystało z mieszkania komunalnego, istnieją mocne argumenty przeciwko jego odpowiedzialności za ten dług. Trzeba jednak przedstawić je w odpowiednim trybie procesowym i poprzeć dowodami.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty albo w innym właściwym piśmie należy podnieść przede wszystkim, że dana osoba nie była osobą stale zamieszkującą z najemcą w rozumieniu art. 688¹ Kodeksu cywilnego. Warto też wskazać, od kiedy przebywała poza lokalem, gdzie znajdowało się jej centrum życiowe oraz dlaczego sam meldunek nie oddaje rzeczywistego stanu faktycznego.

Do pisma warto dołączyć w szczególności umowy najmu mieszkania za granicą, umowy o pracę, zaświadczenia od pracodawcy, rozliczenia podatkowe, rachunki za media, potwierdzenia przelewów, dokumenty rejestracyjne lub pobytowe, bilety, potwierdzenia przekroczeń granicy, korespondencję urzędową z zagranicznego adresu oraz oświadczenia świadków.

Nakaz zapłaty doręczony na adres zameldowania

W opisanej sytuacji problemem jest nie tylko sam dług, lecz także to, że w sprawie zapadł już nakaz zapłaty albo wyrok i wszczęto egzekucję. Jeżeli korespondencja sądowa była wysyłana na adres zameldowania, pod którym pozwany od lat faktycznie nie mieszkał, trzeba sprawdzić, czy doręczenie było skuteczne i czy termin do zaskarżenia nakazu w ogóle zaczął biec.

W pierwszej kolejności należy ustalić sygnaturę sprawy, sąd, rodzaj orzeczenia, datę wydania nakazu, adres, na który wysyłano korespondencję, oraz podstawę nadania klauzuli wykonalności. Takie informacje można uzyskać od komornika, z zawiadomienia o wszczęciu egzekucji albo bezpośrednio w sądzie po wykazaniu interesu prawnego.

Jeżeli okaże się, że pozwany nie miał realnej możliwości odebrania nakazu i obrony swoich praw, zwykle składa się do sądu sprzeciw od nakazu zapłaty wraz z argumentacją dotyczącą wadliwego doręczenia. Z ostrożności procesowej często dołącza się również wniosek o przywrócenie terminu do wniesienia sprzeciwu, jeżeli sąd uznałby, że termin jednak upłynął.

W sprawach wszczynanych obecnie znaczenie ma także art. 139¹ Kodeksu postępowania cywilnego, dotyczący doręczeń pism pozwanym będącym osobami fizycznymi. Przepis ten ogranicza automatyczne skutki nieodebrania pierwszej korespondencji w sprawie i przewiduje mechanizm doręczenia przez komornika albo wykazania aktualności adresu. Ocena zależy jednak od daty wszczęcia sprawy i przepisów obowiązujących w danym momencie.

Przywrócenie terminu i wstrzymanie egzekucji

Jeżeli sąd przyjmie, że termin do wniesienia sprzeciwu upłynął, można żądać jego przywrócenia na podstawie art. 168 i 169 Kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba wykazać, że uchybienie terminowi nastąpiło bez winy strony, na przykład dlatego, że korespondencję wysłano do lokalu, w którym pozwany od dawna nie mieszkał, a domownicy nie przekazali mu informacji o sprawie.

Wniosek o przywrócenie terminu wnosi się do sądu, w którym czynność miała być dokonana, co do zasady w ciągu tygodnia od ustania przyczyny uchybienia. Jednocześnie trzeba dokonać spóźnionej czynności, czyli najczęściej złożyć sprzeciw od nakazu zapłaty. Po upływie roku od uchybionego terminu przywrócenie terminu jest dopuszczalne tylko w wypadkach wyjątkowych, dlatego nie warto zwlekać.

Równocześnie należy złożyć wniosek o wstrzymanie wykonania nakazu albo o zawieszenie postępowania egzekucyjnego. W określonych przypadkach zastosowanie może mieć art. 820³ Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym komornik zawiesza postępowanie prowadzone na podstawie tytułu wykonawczego obejmującego m.in. nakaz zapłaty, jeżeli dłużnik przedstawi wymagane zaświadczenie wskazujące, że nakaz doręczono na inny adres niż miejsce zamieszkania dłużnika ustalone w egzekucji.

Jak napisać sprzeciw od nakazu zapłaty?

Sprzeciw powinien jasno wskazywać, czy nakaz jest zaskarżany w całości, czy w części. W sprawie zadłużenia mieszkania komunalnego osoba, która nie mieszkała w lokalu, powinna zwykle zaskarżyć nakaz w całości w zakresie, w jakim dotyczy jej osoby, i żądać oddalenia powództwa wobec niej.

W piśmie należy przedstawić zarzuty przeciwko roszczeniu, w szczególności brak stałego zamieszkiwania z najemcą w okresie powstawania zaległości, błędne utożsamienie meldunku z zamieszkiwaniem, brak korzystania z lokalu oraz brak podstaw do przypisania odpowiedzialności za okres, w którym pozwany miał centrum życiowe poza tym lokalem.

Do sprzeciwu trzeba dołączyć dowody. Warto opisać je w porządku chronologicznym: od wyjazdu z Polski, przez okres pracy i najmu mieszkania za granicą, aż po moment dowiedzenia się o egzekucji. Im dokładniej zostanie wykazane, gdzie dana osoba faktycznie mieszkała, tym łatwiej będzie podważyć twierdzenie, że była domownikiem najemcy.

Czy brak wiedzy o długu wystarczy?

Sam brak wiedzy o niepłaceniu czynszu przez rodziców albo rodzeństwo nie zawsze wystarczy do uwolnienia się od odpowiedzialności. Decydujące jest to, czy w okresie powstawania zaległości dana osoba stale zamieszkiwała z najemcą i czy mieści się w kręgu osób wskazanych w art. 688¹ Kodeksu cywilnego.

Jeżeli ktoś faktycznie mieszkał w lokalu, był pełnoletni i nie korzysta z ustawowego wyjątku, może odpowiadać solidarnie nawet wtedy, gdy nie podpisywał umowy najmu i nie był głównym najemcą. Jeżeli natomiast był tylko zameldowany, a realnie mieszkał gdzie indziej, należy konsekwentnie wykazywać brak przesłanki stałego zamieszkiwania.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce ocenia się odpowiedzialność za zadłużenie lokalu i znaczenie dowodów dotyczących miejsca zamieszkania.

FAQ

Czy osoba zameldowana odpowiada za dług czynszowy?

Nie zawsze. Zameldowanie nie jest samodzielną podstawą odpowiedzialności za czynsz. Decydujące jest to, czy osoba była pełnoletnia i stale zamieszkiwała z najemcą w okresie powstawania zadłużenia.

Czy pobyt za granicą zwalnia z odpowiedzialności za zadłużenie mieszkania?

Może zwalniać, jeżeli dana osoba wykaże, że w czasie powstania długu faktycznie mieszkała za granicą i nie miała w lokalu centrum życiowego. Potrzebne są konkretne dowody, np. umowy najmu, umowy o pracę, rachunki i dokumenty pobytowe.

Co zrobić, gdy sprawa jest już u komornika?

Należy ustalić sygnaturę sprawy i uzyskać dokumenty z sądu oraz od komornika. Następnie trzeba złożyć właściwe pismo do sądu, najczęściej sprzeciw od nakazu zapłaty wraz z argumentacją dotyczącą wadliwego doręczenia albo wnioskiem o przywrócenie terminu, oraz wniosek o wstrzymanie lub zawieszenie egzekucji.

Czy komornik może sam uznać, że dług mnie nie dotyczy?

Co do zasady nie. Komornik wykonuje tytuł wykonawczy i nie rozstrzyga merytorycznie, czy roszczenie było zasadne. Obronę przed odpowiedzialnością trzeba prowadzić przede wszystkim przed sądem.

Czy można odpowiadać tylko za część długu?

Tak. Odpowiedzialność osoby stale zamieszkującej z najemcą jest ograniczona do należności za okres jej stałego zamieszkiwania. Jeżeli ktoś mieszkał w lokalu tylko przez część okresu objętego pozwem, powinien podnieść ten zarzut i wykazać datę wyprowadzki.

Podsumowanie

W sprawach o zadłużenie mieszkania komunalnego najważniejsze jest odróżnienie zameldowania od faktycznego stałego zamieszkiwania. Osoba, która od lat mieszkała za granicą i nie korzystała z lokalu, nie powinna automatycznie odpowiadać za długi najemcy tylko dlatego, że nadal figuruje pod adresem w ewidencji ludności.

Jeżeli jednak zapadł już nakaz zapłaty i działa komornik, konieczne jest szybkie działanie procesowe: ustalenie akt, złożenie sprzeciwu albo wniosku o przywrócenie terminu oraz wniosek o wstrzymanie lub zawieszenie egzekucji. Skuteczność obrony zależy przede wszystkim od dowodów potwierdzających faktyczne miejsce zamieszkania w okresie powstawania zaległości.

Źródła

• Kodeks cywilny, w szczególności art. 25, art. 28 i art. 688¹ – tekst aktu w ELI
• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 139¹, art. 168, art. 169, art. 776, art. 777 i art. 820³ – tekst aktu w ELI
• Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, w szczególności art. 28 ust. 4 – tekst aktu w ELI
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – tekst aktu w ELI