Niepłacenie czynszu a odpowiedzialność osób zameldowanych

Kto odpowiada za zapłatę zaległego czynszu?

Podstawową zasadę określa art. 688¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Przepis stanowi, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Odpowiedzialność ta nie dotyczy więc każdego, kto jest wpisany pod danym adresem w ewidencji ludności.

Zgodnie z art. 688¹ § 2 Kodeksu cywilnego odpowiedzialność pełnoletnich domowników ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania. Jeżeli mąż był zameldowany u ojca, ale od określonej daty faktycznie tam nie mieszkał, nie powinien odpowiadać za należności narosłe po tej dacie. Trzeba to jednak wykazać w postępowaniu sądowym.

Solidarność dłużników oznacza skutki opisane w art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego: wierzyciel może żądać całości albo części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego osobno. Zapłata całego długu przez jednego dłużnika zwalnia pozostałych wobec wierzyciela, ale nie zamyka rozliczeń między samymi dłużnikami.

Czy zameldowanie wystarczy do obciążenia długiem?

Nie. Zameldowanie jest czynnością z zakresu ewidencji ludności i nie przesądza o tym, czy dana osoba stale zamieszkiwała w lokalu. Dla odpowiedzialności z art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego istotne są fakty: czy osoba realnie mieszkała w lokalu, prowadziła tam centrum spraw życiowych, korzystała z lokalu i była pełnoletnia w okresie powstawania zadłużenia.

Jeżeli mąż wyprowadził się z domu rodzinnego, ale nie wymeldował się, powinien zebrać dowody potwierdzające rzeczywiste miejsce zamieszkania. Mogą to być w szczególności: umowa najmu innego lokalu, rachunki, korespondencja kierowana pod inny adres, dokumenty z pracy, potwierdzenia płatności, zeznania świadków, dokumenty związane z zawarciem małżeństwa i wspólnym prowadzeniem gospodarstwa domowego w innym miejscu.

Pozew o eksmisję a pozew o zapłatę czynszu

Sprawa o eksmisję i sprawa o zapłatę zaległego czynszu to dwie różne sprawy, choć mogą być powiązane. W pozwie o eksmisję właściciel lub wynajmujący żąda opróżnienia lokalu. W pozwie o zapłatę żąda zasądzenia konkretnej kwoty zaległego czynszu, opłat, odsetek oraz kosztów procesu.

W lokalach mieszkalnych wypowiedzenie najmu z powodu zaległości czynszowych wymaga zachowania warunków z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wynajmujący może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, ale wcześniej musi uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Jeżeli zapadnie tylko wyrok eksmisyjny, nie oznacza to automatycznie, że sąd zasądził 20 000 zł długu. Do egzekucji pieniędzy potrzebny jest tytuł wykonawczy obejmujący zapłatę, czyli najczęściej prawomocny wyrok albo nakaz zapłaty zaopatrzony w klauzulę wykonalności zgodnie z art. 776 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Nakaz zapłaty za zaległy czynsz i jak się bronić

Wierzyciel może dochodzić zaległego czynszu w zwykłym procesie, w postępowaniu upominawczym, elektronicznym postępowaniu upominawczym albo w postępowaniu nakazowym, jeżeli spełnione są ustawowe warunki. Sposób obrony zależy od rodzaju pisma z sądu.

Jeżeli doręczono nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, pozwany wnosi sprzeciw. Jeżeli doręczono nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym, pozwany wnosi zarzuty. Co do zasady termin wynosi 2 tygodnie od doręczenia nakazu, co wynika odpowiednio z art. 480² § 2, art. 480³ § 2 oraz art. 493 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Zawsze trzeba sprawdzić pouczenie dołączone przez sąd, bo ono wskazuje właściwy środek zaskarżenia i termin.

W piśmie do sądu należy wyraźnie wskazać, czy kwestionuje się dług w całości czy w części. Jeżeli obrona opiera się na tym, że osoba była tylko zameldowana, trzeba podnieść zarzut braku stałego zamieszkiwania w lokalu w okresie objętym pozwem oraz dołączyć lub zgłosić dowody. Warto także sprawdzić wysokość żądania, odsetki, okres objęty pozwem oraz ewentualne przedawnienie.

Przedawnienie zaległego czynszu

Roszczenie o czynsz jest roszczeniem okresowym. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego termin przedawnienia roszczeń o świadczenia okresowe wynosi 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Jeżeli jednak roszczenie zostało stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu, ugodą sądową albo innym tytułem wskazanym w art. 125 § 1 Kodeksu cywilnego, przedawnia się zasadniczo z upływem 6 lat. Jeżeli stwierdzone w ten sposób roszczenie obejmuje świadczenia okresowe należne w przyszłości, roszczenia o te przyszłe świadczenia okresowe przedawniają się z upływem 3 lat.

Przedawnienie nie działa automatycznie w tym sensie, że dłużnik powinien je podnieść w procesie. W sprawach przeciwko konsumentom sąd bierze przedawnienie pod uwagę na zasadach określonych w art. 117 § 2¹ Kodeksu cywilnego, ale i tak warto wyraźnie wskazać, które należności i za jaki okres są przedawnione.

Eksmisja i prawo do najmu socjalnego lokalu

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu albo braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Wynika to z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na położenie lokalu podlegającego opróżnieniu.

Art. 14 ust. 4 tej ustawy wymienia kategorie osób, wobec których sąd co do zasady nie może orzec o braku uprawnienia do najmu socjalnego lokalu, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany albo ich sytuacja pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Wśród tych osób są m.in. kobiety w ciąży, małoletni, osoby niepełnosprawne, ubezwłasnowolnione, obłożnie chore, emeryci i renciści spełniający kryteria do świadczeń z pomocy społecznej, osoby bezrobotne oraz osoby spełniające przesłanki określone uchwałą rady gminy.

Jeżeli ciężarna siostra męża spełnia warunki z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów i nie ma realnej możliwości zamieszkania w innym lokalu, sąd powinien przyznać jej uprawnienie do najmu socjalnego lokalu. Wtedy wykonanie eksmisji wobec niej zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia takiej umowy, co wynika z art. 14 ust. 6 tej ustawy.

Co z opłatami po wyroku eksmisyjnym?

Po ustaniu tytułu prawnego do lokalu osoby nadal zajmujące lokal mają obowiązek płacić odszkodowanie. Zasady określa art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Co do zasady osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego powinny uiszczać co miesiąc odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Jeżeli eksmisja części osób zostanie wykonana, a w lokalu pozostanie osoba, wobec której wstrzymano wykonanie eksmisji do czasu zaoferowania najmu socjalnego lokalu, odpowiedzialność za późniejsze korzystanie z lokalu trzeba oceniać według tego, kto faktycznie lokal zajmuje po ustaniu tytułu prawnego. Nie należy automatycznie zakładać, że osoba już wyprowadzona odpowiada za dalsze bieżące odszkodowanie.

Czy żona odpowiada za długi czynszowe męża sprzed ślubu?

Jeżeli zaległość czynszowa powstała przed zawarciem małżeństwa, żona nie staje się przez sam ślub dłużnikiem wierzyciela. Nie odpowiada swoim majątkiem osobistym za dług męża tylko dlatego, że zawarła z nim małżeństwo.

Zakres odpowiedzialności majątkiem wspólnym małżonków reguluje art. 41 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Jeżeli wierzytelność powstała przed powstaniem wspólności majątkowej, zastosowanie ma art. 41 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z jego wynagrodzenia za pracę lub dochodów z innej działalności zarobkowej, z korzyści z praw autorskich i pokrewnych, praw własności przemysłowej oraz innych praw twórcy, a jeżeli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa.

W praktyce oznacza to, że komornik może zająć wynagrodzenie męża, nawet jeśli po ślubie wynagrodzenie wchodzi do majątku wspólnego. Nie powinien natomiast prowadzić egzekucji z majątku osobistego żony ani traktować żony jako dłużnika, jeżeli nie ma przeciwko niej tytułu wykonawczego.

Jeżeli problem mieszkaniowy łączy się z rozliczeniami po rozwodzie, warto osobno przeanalizować kwestie takie jak sprzedaż mieszkania przez byłego małżonka, spłata udziałów i rozliczenie nakładów.

Regres między dłużnikami po spłacie czynszu

Jeżeli jeden z dłużników solidarnych zapłaci wierzycielowi więcej, niż wynika z jego udziału w długu, może żądać zwrotu odpowiedniej części od pozostałych dłużników. Wynika to z art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego. Wysokość roszczenia regresowego zależy od treści stosunku prawnego między dłużnikami, a gdy z niego nic innego nie wynika, dłużnicy odpowiadają między sobą w częściach równych.

Przykładowo, jeżeli ojciec, syn i pełnoletnia córka stale mieszkali razem w lokalu w okresie powstania długu, a wierzyciel wyegzekwuje całość od syna, syn może dochodzić od pozostałych zwrotu przypadających na nich części. Jeżeli jednak córka mieszkała w lokalu tylko przez część okresu, jej udział może być oceniany inaczej.

Jak praktycznie zabezpieczyć się przed egzekucją?

Najważniejsze jest szybkie działanie po otrzymaniu pisma z sądu. Jeżeli mąż nie mieszkał w lokalu przez cały okres zadłużenia albo wyprowadził się wcześniej, powinien zgłosić zarzuty w sprawie o zapłatę i przedstawić dowody. Jeżeli nakaz zapłaty już się uprawomocnił, możliwości obrony są znacznie węższe i zależą od tego, czy doręczenie było prawidłowe oraz czy istnieją podstawy do przywrócenia terminu albo innych środków prawnych.

Warto również ustalić z wierzycielem rzeczywistą wysokość zadłużenia, okresy objęte roszczeniem, naliczone odsetki oraz koszty. Czasem możliwe jest zawarcie ugody i rozłożenie zadłużenia na raty. Ugoda powinna być pisemna i jasno określać kwotę długu, harmonogram spłat, skutki opóźnień oraz ewentualne ograniczenie dochodzenia dalszych kosztów.

FAQ

Źródła

• Art. 366, art. 376, art. 688¹, art. 117, art. 118 i art. 125 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 41 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 776, art. 480², art. 480³ i art. 493 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 11, art. 14 i art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.