Jak wykupić mieszkanie komunalne bez udziału męża?

Czy można wykupić mieszkanie komunalne tylko na żonę?

Wykup mieszkania komunalnego zależy przede wszystkim od tego, kto jest najemcą lokalu oraz jakie zasady sprzedaży obowiązują w danej gminie. Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami pierwszeństwo w nabyciu lokalu przysługuje najemcy lokalu mieszkalnego, jeżeli najem został nawiązany na czas nieoznaczony. Z kolei art. 37 ust. 2 pkt 1 tej ustawy pozwala gminie sprzedać lokal w trybie bezprzetargowym osobie, której przysługuje pierwszeństwo.

Nie oznacza to jednak, że każdy najemca może wymusić sprzedaż lokalu. Gmina musi przeznaczyć lokal do sprzedaży, a szczegółowe zasady, bonifikaty, wymagane dokumenty i ograniczenia wynikają z uchwał rady gminy podejmowanych między innymi na podstawie art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli najemcami są oboje małżonkowie, gmina zwykle będzie oczekiwała udziału obojga najemców w procedurze wykupu albo prawomocnego rozstrzygnięcia, z którego wynika, że jedynym najemcą jest żona. Sam fakt, że środki na wykup daje córka, nie rozwiązuje problemu wspólnego najmu ani ryzyka egzekucji z udziału męża.

Wspólny najem małżonków a rozdzielność majątkowa

Najważniejszy jest art. 680¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Oznacza to, że jeżeli lokal komunalny został przydzielony w czasie małżeństwa na potrzeby rodziny, oboje małżonkowie mogą być wspólnymi najemcami nawet wtedy, gdy tylko jedno z nich widnieje w dokumentach gminy. Trzeba więc najpierw ustalić treść umowy najmu, decyzji lub skierowania do zawarcia umowy oraz praktykę gminy.

Bardzo istotne jest też to, że art. 680¹ § 2 Kodeksu cywilnego wyraźnie wskazuje, iż ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu. Innymi słowy: sama intercyza, sądowa rozdzielność majątkowa, a nawet późniejszy podział majątku nie wystarczą, aby automatycznie wykreślić męża z prawa najmu.

Ten sam art. 680¹ § 2 Kodeksu cywilnego pozwala jednak sądowi, z ważnych powodów, na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu rozdzielności majątkowej. W praktyce ważnym powodem mogą być między innymi trwała separacja faktyczna, rażące naruszanie obowiązków rodzinnych, przemoc, alkoholizm, poważne konflikty albo sytuacja, w której dalszy wspólny najem zagraża interesowi rodziny. Każdy przypadek wymaga jednak oceny dowodów.

Ubezwłasnowolniony mąż i rola sądu opiekuńczego

Jeżeli mąż jest ubezwłasnowolniony całkowicie, podstawą jest art. 13 § 1 Kodeksu cywilnego. Osoba ubezwłasnowolniona całkowicie nie ma zdolności do czynności prawnych, co wynika z art. 12 Kodeksu cywilnego. Działa za nią przedstawiciel ustawowy, czyli opiekun ustanowiony przez sąd.

Do opieki nad osobą ubezwłasnowolnioną całkowicie stosuje się odpowiednio przepisy o opiece nad małoletnim na podstawie art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego opiekun powinien uzyskiwać zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach dotyczących osoby lub majątku podopiecznego.

Sprawa dotycząca rezygnacji przez męża z prawa najmu, zniesienia wspólności najmu, podziału tego prawa, zgody na wykup lokalu albo nabycia udziału w nieruchomości jest sprawą istotną majątkowo. Próba pominięcia sądu opiekuńczego byłaby ryzykowna i mogłaby prowadzić do zakwestionowania czynności. Jeżeli interes żony jako opiekuna jest sprzeczny z interesem męża, sąd może wymagać ustanowienia osoby reprezentującej męża w tej konkretnej sprawie.

W praktyce oznacza to, że bezpieczna ścieżka nie polega na ukrywaniu sprawy przed sądem, lecz na przedstawieniu sądowi pełnej sytuacji: zadłużenia męża, źródła środków na wykup, celu zabezpieczenia mieszkania rodziny oraz propozycji rozliczenia albo zniesienia wspólności najmu.

Jeżeli potrzebujesz szerszych informacji o skutkach ubezwłasnowolnienia i obowiązkach opiekuna, pomocna może być sekcja ubezwłasnowolnienie i opiekun prawny.

Jakie rozwiązania można rozważyć?

W opisanej sytuacji trzeba oddzielić trzy kwestie: wspólność majątkową małżeńską, wspólność najmu lokalu oraz późniejszą własność mieszkania po wykupie. To nie są te same prawa i nie zawsze jedno wynika automatycznie z drugiego.

Czy córka może wykupić mieszkanie komunalne?

Co do zasady nie. Jeżeli córka tylko mieszka z rodzicami w lokalu, ale nie jest najemcą, nie korzysta z pierwszeństwa nabycia przewidzianego w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pierwszeństwo dotyczy najemcy lokalu mieszkalnego, a nie każdej osoby zameldowanej lub faktycznie mieszkającej w lokalu.

Córka może natomiast przekazać matce środki na wykup, na przykład w formie darowizny. Trzeba wtedy zadbać o prawidłowe udokumentowanie przelewu i zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego, jeżeli jest to wymagane. W relacji matka–córka zastosowanie może mieć zwolnienie podatkowe dla najbliższej rodziny na podstawie art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem spełnienia wymogów formalnych, w szczególności zgłoszenia darowizny w terminie 6 miesięcy na formularzu SD-Z2 i udokumentowania przekazania środków pieniężnych przelewem lub przekazem.

Jeżeli po wykupie mieszkania z bonifikatą planowane byłoby przeniesienie własności na córkę, trzeba sprawdzić ograniczenia wynikające z art. 68 ust. 2 i 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z uchwały gminy. Zbycie lokalu przed upływem okresu wskazanego w ustawie może rodzić obowiązek zwrotu bonifikaty, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek.

Pieniądze od córki a majątek osobisty żony

Jeżeli córka przekaże pieniądze wyłącznie matce, darowizna może wejść do majątku osobistego żony. Wynika to z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez darowiznę, chyba że darczyńca inaczej postanowił.

Jeżeli lokal zostanie nabyty w zamian za środki pochodzące z majątku osobistego żony, znaczenie może mieć również art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który obejmuje przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego. W akcie notarialnym warto więc jasno wskazać źródło finansowania i to, że środki pochodzą z darowizny dokonanej wyłącznie na rzecz żony.

To jednak pomoże tylko wtedy, gdy żona rzeczywiście będzie mogła wystąpić jako jedyny nabywca lokalu. Jeżeli stroną umowy sprzedaży będą oboje małżonkowie, a mąż nabędzie udział w lokalu, jego wierzyciele będą mogli próbować prowadzić egzekucję z tego udziału.

Czy komornik może zająć udział męża w mieszkaniu?

Tak. Jeżeli po wykupie mąż stanie się współwłaścicielem mieszkania, jego udział będzie składnikiem majątku, do którego mogą kierować egzekucję wierzyciele. Egzekucję z nieruchomości prowadzi się według przepisów art. 921 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego, a do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości na podstawie art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce komornik może zająć udział męża w nieruchomości. Zgodnie z art. 925 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego zajęcie jest skuteczne wobec dłużnika z chwilą doręczenia mu wezwania, a wobec osób trzecich z chwilą wpisu w księdze wieczystej albo złożenia wniosku o taki wpis. Na podstawie art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne.

Wierzyciel może też dążyć do zabezpieczenia się hipoteką przymusową. Zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, może uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika.

Nie jest więc prawdą, że komornik nic nie zrobi, bo nie da się sprzedać połowy mieszkania. Udział w nieruchomości może być przedmiotem egzekucji i sprzedaży, choć w praktyce bywa trudniejszy do zbycia niż cały lokal. Samo ryzyko zajęcia udziału jest wystarczającym argumentem, aby nie wykupywać mieszkania wspólnie z zadłużonym małżonkiem bez wcześniejszej analizy.

Co zrobić krok po kroku?

1. Ustal, kto jest najemcą. Poproś gminę o kopię umowy najmu, aneksów i informacje, czy gmina uznaje oboje małżonków za najemców.
2. Sprawdź uchwałę gminy. Uchwała określa, czy lokal może być sprzedany, komu, z jaką bonifikatą i na jakich warunkach.
3. Przeanalizuj potrzebę rozdzielności majątkowej. Może być przydatna, ale sama nie usuwa męża z najmu.
4. Rozważ wniosek o zniesienie wspólności najmu. Podstawą jest art. 680¹ § 2 Kodeksu cywilnego, a trzeba wykazać ważne powody.
5. Uzyskaj zgodę sądu opiekuńczego, jeżeli sprawa dotyczy praw męża. Wynika to z art. 156 w zw. z art. 175 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
6. Dopiero potem składaj wniosek o wykup. Najbezpieczniej, gdy żona ma już status jedynego najemcy i może nabyć lokal wyłącznie do swojego majątku.

FAQ

Źródła

• Art. 12, art. 13 § 1, art. 680¹ § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 33 pkt 2 i pkt 10, art. 156 oraz art. 175 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 34 ust. 1 pkt 3, art. 37 ust. 2 pkt 1 oraz art. 68 ust. 1 pkt 7, ust. 2 i ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
• Art. 921 i następne, art. 925 § 1, art. 930 § 1 oraz art. 1004 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 1996 r., I CRN 55/96.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02.