Wspólny zakup mieszkania przez partnerów – jak bezpiecznie rozliczyć wkład i raty

Przekazanie pieniędzy partnerce na wkład własny

Jeżeli partnerzy nie pozostają w małżeństwie, to co do zasady każdy z nich ma własny majątek osobisty. Przy zakupie mieszkania na współwłasność w udziałach po 1/2 każdy nabywa udział za własne środki, chyba że co innego wynika z dokumentów i rozliczeń.

Jeśli jedna osoba ma dopłacić drugiej ok. 70 000 zł po to, aby druga mogła sfinansować swoją część wkładu własnego, to z prawnego i podatkowego punktu widzenia trzeba wyraźnie rozstrzygnąć, czy jest to darowizna, czy pożyczka. Darowizna jest zdefiniowana w art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego jako zobowiązanie darczyńcy do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Taka nieodpłatna czynność między osobami niespokrewnionymi zasadniczo podlega podatkowi od spadków i darowizn.

Dlatego w opisanej sytuacji zwykle praktyczniejsza jest pożyczka, o ile ma być to rzeczywiście kwota zwrotna, a nie tylko nazwana „pożyczką” dla pozoru.

Umowa pożyczki – czy to dobre rozwiązanie?

Tak, pod warunkiem że umowa odpowiada rzeczywistej treści ustaleń stron. Zgodnie z art. 720 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny pożyczkodawca zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości.

Jeżeli wartość pożyczki przekracza 1000 zł, umowa pożyczki powinna być stwierdzona dokumentem zgodnie z art. 720 § 2 Kodeksu cywilnego. Brak formy dokumentowej nie powoduje nieważności umowy, ale może utrudnić jej udowodnienie.

W praktyce umowa powinna zawierać co najmniej:

• datę i miejsce zawarcia,
• dokładne oznaczenie stron,
• kwotę pożyczki,
• cel pożyczki, np. sfinansowanie części wkładu własnego do konkretnego mieszkania,
• sposób przekazania pieniędzy,
• termin i sposób zwrotu,
• postanowienia o odsetkach albo wyraźny zapis, że pożyczka jest nieoprocentowana,
• zasady wcześniejszej spłaty,
• potwierdzenie odbioru kwoty albo odrębne pokwitowanie.

Można ustalić termin spłaty 10 lat, raty nieregularne, spłatę jednorazową albo w częściach. Co do zasady prawo cywilne na to pozwala, o ile postanowienia są jednoznaczne i nie służą obejściu prawa.

PCC od pożyczki – kto składa deklarację i ile wynosi podatek?

Umowa pożyczki pieniędzy podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka podatku wynosi 0,5% podstawy opodatkowania zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 4 tej ustawy.

Obowiązek podatkowy przy umowie pożyczki ciąży na biorącym pożyczkę, czyli tutaj co do zasady na partnerce, zgodnie z art. 4 pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Deklarację PCC-3 składa się bez wezwania organu podatkowego i podatek wpłaca się w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, zgodnie z art. 10 ust. 1 tej ustawy. Co do zasady obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli zawarcia umowy – art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Przy pożyczce 70 000 zł PCC wynosi 350 zł.

Jeżeli dojdzie do opóźnienia w złożeniu deklaracji, warto jak najszybciej naprawić sytuację. W praktyce przydaje się też omówienie, jak rozliczyć spóźnione PCC-3.

Czy pożyczka może być nieoprocentowana?

Od strony cywilnej – tak. Kodeks cywilny nie nakazuje, aby każda pożyczka była oprocentowana. Można więc zawrzeć pożyczkę nieoprocentowaną.

Trzeba jednak oddzielić skutki cywilne od możliwych skutków podatkowych. W praktyce przy pożyczkach prywatnych między osobami fizycznymi organy podatkowe mogą analizować, czy po stronie pożyczkobiorcy nie powstał przychód z tytułu nieodpłatnych świadczeń. Temat ten nie jest całkowicie wolny od ryzyka interpretacyjnego i zawsze zależy od konkretnego stanu faktycznego, skali sprawy oraz sposobu udokumentowania relacji między stronami.

Nie można natomiast bezpiecznie przyjąć, że zawsze trzeba naliczać „rynkowe” odsetki. Przepisy nie wprowadzają ogólnej zasady, że prywatna pożyczka między osobami fizycznymi musi być oprocentowana pod rygorem nieważności czy automatycznego doszacowania podatku. Ryzyko podatkowe istnieje, ale wymaga oceny w kontekście całej sprawy. Dlatego przy większej kwocie ostrożniejszym rozwiązaniem bywa niskie, ale realne oprocentowanie albo bardzo precyzyjne uzasadnienie nieoprocentowanego charakteru pożyczki.

Jak przekazać kwotę i jak dokumentować spłatę?

Najbezpieczniej przekazać pieniądze przelewem z jednoznacznym tytułem, np. „pożyczka z dnia ... na wkład własny”. Samo prawo cywilne dopuszcza także gotówkę, ale przy większych kwotach przelew daje znacznie lepszy materiał dowodowy.

Spłata także może następować przelewem albo gotówką. Jeżeli ma nastąpić gotówką, pożyczkodawca powinien każdorazowo wystawiać pokwitowanie spełnienia świadczenia zgodnie z art. 462 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że dłużnik spełniający świadczenie może żądać od wierzyciela pokwitowania.

Wspólne konto bankowe nie jest najlepszym sposobem rozliczania pożyczki, bo później trudniej wykazać, czyj wkład faktycznie wpłynął i na jaki cel. Jeśli już korzystacie ze wspólnego rachunku, każda wpłata powinna być możliwa do przypisania konkretnej osobie i mieć jednoznaczny tytuł. W praktyce bezpieczniejsze są przelewy na rachunek indywidualny pożyczkodawcy albo rachunek wskazany w umowie wyłącznie do spłaty.

Raty kredytu – czy muszą być płacone po połowie?

Nie ma przepisu, który nakazywałby partnerom będącym współkredytobiorcami i współwłaścicielami płacić raty dokładnie po 50%. Wobec banku znaczenie ma przede wszystkim treść umowy kredytu. Zwykle współkredytobiorcy odpowiadają solidarnie, co oznacza, że bank może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna – art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego.

To jednak relacja z bankiem. Osobną sprawą są rozliczenia między partnerami. Jeżeli jedno z partnerów stale płaci więcej niż wynika z wewnętrznych ustaleń albo z udziałów, może później dochodzić rozliczenia nakładów lub zwrotu odpowiedniej części świadczenia. Podstawą takich rozliczeń może być przede wszystkim umowa między stronami, a przy jej braku – przepisy o współwłasności i o roszczeniach regresowych, w zależności od konkretnego modelu finansowania.

Dlatego warto zawczasu zapisać na piśmie:

• kto i w jakiej proporcji ponosi raty kredytu,
• czy nadwyżki wpłat jednej osoby są pożyczką, zaliczką czy definitywnym finansowaniem wspólnego celu,
• jak strony rozliczą się w razie rozstania, sprzedaży mieszkania albo wcześniejszej spłaty kredytu.

Przy zakupie przez osoby niebędące małżeństwem pomocne może być też odrębne uregulowanie własności. Jeżeli sytuacja dotyczy zmiany udziałów lub wejścia drugiej osoby do własności, zobacz materiał o tym, jak wygląda dodanie partnera do nieruchomości.

Czy większa spłata rat przez jednego partnera grozi problemami z urzędem?

Może rodzić pytania, ale nie każda nierówność wpłat automatycznie oznacza podatek od darowizny. Kluczowe jest to, jaki jest rzeczywisty sens ekonomiczny i prawny tych płatności.

Jeżeli jeden partner spłaca również część zobowiązania drugiego i nie ma obowiązku późniejszego rozliczenia, organ może próbować ocenić, czy nie doszło do nieodpłatnego przysporzenia. Jeżeli jednak strony potrafią wykazać, że nadwyżka stanowi pożyczkę, rozliczenie regresowe albo inny zwrotny mechanizm między nimi, ryzyko jest mniejsze.

W praktyce najlepiej unikać sytuacji, w której przez lata jedna osoba finansuje wszystko, a dokumenty nic o tym nie mówią. Sam bank zwykle nie reaguje, bo interesuje go terminowa spłata. Problem pojawia się dopiero przy sporze między partnerami, kontroli podatkowej albo próbie sprzedaży mieszkania po rozstaniu.

Co zmienia zawarcie małżeństwa?

Zawarcie małżeństwa nie powoduje automatycznego „wyzerowania” pożyczki zawartej przed ślubem. Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania. Przedmioty nabyte przed ślubem co do zasady pozostają majątkiem osobistym, chyba że małżonkowie postanowią inaczej w umowie majątkowej małżeńskiej.

Oznacza to, że:

• udziały w mieszkaniu nabyte przed ślubem pozostają co do zasady w majątkach osobistych małżonków,
• wierzytelność z tytułu pożyczki udzielonej przed ślubem również co do zasady pozostaje w majątku osobistym pożyczkodawcy,
• dług z tytułu pożyczki nadal obciąża pożyczkobiorcę.

Dopiero zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej w formie aktu notarialnego może zmienić kwalifikację określonych składników majątku. Taka operacja wymaga jednak indywidualnej analizy, bo może wywoływać skutki cywilne, wieczystoksięgowe i czasem podatkowe.

Nie można też z góry zakładać, że po ślubie dawna pożyczka „sama zniknie”. Do wygaśnięcia zobowiązania potrzebna jest konkretna podstawa prawna i właściwie przygotowane czynności. To kwestia technicznie bardziej złożona niż samo zawarcie małżeństwa.

Jak bezpiecznie ułożyć rozliczenia między partnerami?

W opisanej sytuacji najpraktyczniejszy model zwykle wygląda tak:

1. zawarcie pisemnej umowy pożyczki na kwotę potrzebną do wyrównania wkładu własnego,
2. przekazanie środków przelewem z jednoznacznym tytułem,
3. złożenie przez pożyczkobiorcę deklaracji PCC-3 i zapłata 0,5% PCC,
4. spisanie odrębnych zasad rozliczania rat kredytu, jeśli nie mają być ponoszone równo,
5. gromadzenie dowodów wpłat i pokwitowań.

Jeżeli już na starcie wiadomo, że jedna osoba ma sfinansować więcej i nie oczekuje zwrotu, to uczciwiej i bezpieczniej trzeba rozważyć skutki darowizny albo zmianę struktury własności, zamiast tworzyć pozorną pożyczkę.

FAQ

Czy pożyczkę dla partnerki trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Tak, co do zasady pożyczkobiorca składa PCC-3 i płaci PCC 0,5% w terminie 14 dni od zawarcia umowy, na podstawie art. 10 ust. 1 oraz art. 7 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Czy pożyczka może być na 10 lat i bez odsetek?

Tak, od strony cywilnej jest to dopuszczalne. Przy braku odsetek trzeba jednak brać pod uwagę możliwe ryzyko podatkowe związane z nieodpłatnym świadczeniem – ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Czy spłata pożyczki może następować gotówką?

Tak, ale każdą wpłatę trzeba potwierdzać pokwitowaniem. Przy większych kwotach bezpieczniejszy dowodowo jest przelew.

Czy wpłata na wspólne konto może być uznana za spłatę pożyczki?

Może, ale tylko wtedy, gdy da się jednoznacznie wykazać, kto wpłacił środki i że wpłata była dokonana tytułem spłaty pożyczki. Wspólne konto zwiększa ryzyko sporów dowodowych.

Czy po ślubie pożyczka między partnerami automatycznie wygasa?

Nie. Sama zmiana stanu cywilnego nie powoduje automatycznego wygaśnięcia pożyczki zawartej przed ślubem ani automatycznego przeniesienia jej do majątku wspólnego.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – tekst jednolity dostępny w ISAP.
3. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – tekst jednolity dostępny w ISAP.
4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 16 lutego 2017 r., I ACa 934/16.
5. Wyrok NSA z 12 lutego 2013 r., II FSK 1246/11.