Nierówne nakłady na nieruchomość w związku partnerskim - jak się zabezpieczyć?

Nierówne wkłady partnerów a akt notarialny

Tak naprawdę jedyną możliwością zabezpieczenia nierównych wkładów na nieruchomość jest określenie nierównych udziałów przy zakupie aktu notarialnego. Jeżeli np. Pani włoży wkład na mieszkanie w wysokości 70%, to taki udział powinien zostać Pani przypisany podczas sporządzania umowy. W przypadku bowiem określenia równych udziałów z partnerem na poziomie 50%, dowodzenie, iż Pani włożyła większy wkład będzie utrudnione i w przypadku sporu będzie wymagało drogi sądowej. W chwili obecnej można przyjąć, iż orzecznictwo Sądu Najwyższego przyjmuje, że do rozliczenia majątkowego konkubinatu, w tym także nakładów poczynionych przez jednego z konkubentów na majątek drugiego z konkubentów zastosowanie mają przepisy art. 405 i następne ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), chyba że mają miejsce okoliczności, które uzasadniają zastosowanie innych przepisów.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 maja 2000 r. (sygn. akt IV CKN 32/00) uznał, iż „w wypadku nierówności pomiędzy wielkością tego, co bez podstawy prawnej ubyło z majątku zubożonego i wartością tego, co bez podstawy prawnej powiększyło majątek wzbogaconego, niższa kwota określa wartość bezpodstawnego wzbogacenia. Odpowiedzialność wzbogaconego nie może wykraczać poza granice wzbogacenia. Oczywiście nie oznacza to, by zwrotowi zawsze podlegała tylko kwota nominalna, ale też właśnie dla zachowania takiej równowagi konieczne jest zastosowanie prawidłowej metody ustalenia kwoty podlegającej zwrotowi”.

Rozstanie partnerów i rozliczenie

Mając na uwadze powyższe, podnoszę, iż w przedstawionym przez Panią stanie faktycznym należy zastosować – w przypadku rozstania – właśnie regulacje dotyczące bezpodstawnego wzbogacenia, a zatem proszę zauważyć, iż zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości. Łatwiejsze jednak dla zabezpieczenia poczynionych rzeczywiście wkładów będzie ich określenie w akcie notarialnym – a więc jeżeli Pani włożyła wkład w wymiarze 70%, taki wkład powinien zostać określony jako współwłasność.

Dziedziczenie nieruchomości

Co więcej, w akcie można zawrzeć także informacje, iż wkład w nieruchomość wynosił 70%. Idąc dalej, podnoszę, iż obecnie – jeżeli nie jesteście Państwo małżeństwem, a co do zasady obcymi dla siebie osobami – nie następuje dziedziczenie ustawowe. Jedyną możliwością regulacją takiej kwestii jest sporządzenie przez każdego z Państwa testamentu, w którym powołują się Państwo do dziedziczenia nawzajem.

Testamenty partnerów

Zgodnie bowiem z treścią art. 949:

„§ 1. Spadkodawca może sporządzić testament w ten sposób, że napisze go w całości pismem ręcznym, podpisze i opatrzy datą.

§ 2. Jednakże brak daty nie pociąga za sobą nieważności testamentu własnoręcznego, jeżeli nie wywołuje wątpliwości co do zdolności spadkodawcy do sporządzenia testamentu, co do treści testamentu lub co do wzajemnego stosunku kilku testamentów”.

Sporządzenie testamentu holograficznego polega na spisaniu treści ostatniej woli przez spadkodawcę. Prostota tej formy jest jednak pozorna, co niejednokrotnie prowadzi do skutecznego kwestionowania ważności lub skuteczności tak sporządzonych aktów ostatniej woli. Mimo lakonicznego brzmienia art. 949 zawiera bowiem pewne rygorystyczne wymagania, których testatorzy mogą nie być świadomi.

Tożsame cechy posiada także testament notarialny, jednak jest on sporządzony w obecności notariusza i przechowywany w rejestrze. Testamenty należy sporządzić oddzielnie, a więc każdy z Państwa musi sporządzić osobny testament. Proponuję więc udać się w tym celu do notariusza i tam dopełnić formalności.

Zawarcie małżeństwa a dziedziczenie

Jeżeli w późniejszym czasie będą Państwo małżeństwem, to dziedziczenie nastąpi – w przypadku braku testamentu – na zasadach ogólnych. Zgodnie bowiem z treścią art. 931:

„§ 1. W pierwszej kolejności powołane są z ustawy do spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek; dziedziczą oni w częściach równych. Jednakże część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku.

§ 2. Jeżeli dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, udział spadkowy, który by mu przypadał, przypada jego dzieciom w częściach równych. Przepis ten stosuje się odpowiednio do dalszych zstępnych. Niniejszy posiadany udział w nieruchomości wejdzie więc do masy spadkowej po zmarłej i nastąpi dziedziczenie ustawowe wskazane jak powyżej”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 r. sygn. akt IV CKN 32/00