Nierówne wkłady w nieruchomość w związku partnerskim

Nierówne wkłady partnerów przy zakupie nieruchomości

W związku partnerskim nie powstaje ustawowa wspólność majątkowa taka jak między małżonkami. Jeżeli partnerzy kupują mieszkanie, dom albo działkę, stają się współwłaścicielami w takich udziałach, jakie zostaną wpisane w akcie notarialnym i następnie ujawnione w księdze wieczystej. Dlatego przy nierównych wkładach własnych podstawowym zabezpieczeniem jest określenie nierównych udziałów już w umowie sprzedaży.

Jeżeli jedna osoba finansuje 70% ceny, a druga 30%, najbardziej przejrzyste jest wpisanie udziałów 70/100 i 30/100. Nie zawsze musi to być dokładnie proporcja samego wkładu własnego, bo znaczenie ma także kredyt, późniejsze spłaty rat, planowane remonty i ustalenia między stronami. Ważne, aby ustalenia były świadome, udokumentowane i spójne z rzeczywistym finansowaniem.

Jeżeli mimo nierównych wkładów partnerzy wpiszą udziały po 1/2, formalnie każdy z nich będzie właścicielem połowy nieruchomości. Osoba, która zapłaciła więcej, może później dochodzić rozliczenia, ale będzie musiała wykazać, z jakiego tytułu i w jakiej wysokości drugi partner uzyskał korzyść. W praktyce oznacza to konieczność przedstawienia przelewów, umów, potwierdzeń płatności, korespondencji i innych dowodów.

Akt notarialny a zabezpieczenie większego wkładu

Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. To właśnie w tym akcie należy jasno wskazać, kto nabywa jaki udział. Samo ustne ustalenie, że jedna osoba zapłaciła więcej i kiedyś otrzyma zwrot, jest ryzykowne. Podobne problemy mogą pojawić się przy innych nieformalnych ustaleniach dotyczących nieruchomości, dlatego warto od razu zadbać o dokumenty; szerzej omawia to także materiał o tym, jakie skutki może mieć ustna umowa przedwstępna.

W akcie notarialnym można wskazać nierówne udziały. Czasem notariusz może też ująć dodatkowe oświadczenia stron dotyczące źródeł finansowania, ale nie każde rozliczenie powinno być wpisywane do aktu sprzedaży. W praktyce często lepszym rozwiązaniem jest połączenie aktu notarialnego z osobną pisemną umową między partnerami, która reguluje rozliczenia, spłaty kredytu, remonty i zasady postępowania w razie rozstania.

Kredyt hipoteczny a udziały w nieruchomości

Kredyt hipoteczny trzeba odróżnić od własności nieruchomości. Bank ocenia zdolność kredytową i w umowie kredytowej określa, kto odpowiada za spłatę. Jeżeli oboje partnerzy są kredytobiorcami, bardzo często odpowiadają wobec banku za całość zadłużenia, niezależnie od tego, czy w akcie notarialnym mają udziały po 1/2, 70/30 czy 90/10.

Oznacza to, że bank może żądać spłaty zgodnie z umową kredytową, a wewnętrzne ustalenia partnerów mają znaczenie przede wszystkim między nimi. Dlatego w osobnej umowie warto wskazać, kto i w jakiej części ma spłacać raty, co dzieje się przy opóźnieniach, jak rozliczyć nadpłaty oraz jak postąpić, gdy po rozstaniu jedna osoba chce przejąć nieruchomość albo sprzedać ją osobie trzeciej.

Jeżeli jedna osoba wnosi większy wkład własny, ale raty mają być spłacane po połowie, udziały w nieruchomości można ustalić według uzgodnionego modelu ekonomicznego. Nie ma jednego automatycznego wzoru. Istotne jest, aby strony rozumiały konsekwencje: udział w nieruchomości decyduje o prawie własności, a nie sama wysokość później wpłacanych rat.

Późniejsze remonty i nakłady na wspólną nieruchomość

Po zakupie nieruchomości często pojawiają się większe wydatki: remont, wykończenie, instalacje, rozbudowa, meble w zabudowie, ogród czy spłata części kredytu z majątku jednej osoby. Takie nakłady warto dokumentować na bieżąco. Same faktury wystawione na jednego partnera nie zawsze wystarczą, jeżeli nie wynika z nich, z jakiego tytułu druga osoba ma zwrócić pieniądze.

Jeżeli partnerzy są współwłaścicielami, co do zasady pożytki i przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną, chyba że strony skutecznie umówią się inaczej. Wynika to z art. 207 Kodeksu cywilnego.

Przy dużych nakładach warto zawrzeć pisemne porozumienie. Może ono wskazywać, że określony wydatek zwiększa udział jednej osoby, że druga osoba ma zwrócić część kwoty, że wydatek jest pożyczką albo że zostanie rozliczony dopiero przy sprzedaży lub zniesieniu współwłasności. Jeżeli porozumienie ma prowadzić do przeniesienia udziału w nieruchomości, konieczna będzie forma aktu notarialnego.

Rozstanie partnerów i rozliczenie nieruchomości

Po rozstaniu partnerzy mogą sprzedać nieruchomość i podzielić cenę zgodnie z udziałami, uzgodnić przejęcie udziału przez jedną osobę za spłatą drugiej albo wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności. Zgodnie z art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to można wyłączyć umową tylko czasowo, zasadniczo na okres nie dłuższy niż 5 lat, z możliwością dalszego przedłużenia.

Jeżeli udziały odpowiadają faktycznym wkładom, rozliczenie jest zwykle prostsze. Jeżeli udziały są równe, a jedna osoba finansowała większą część ceny lub remontów, podstawą roszczeń może być przede wszystkim umowa stron, rozliczenia między współwłaścicielami albo przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Zgodnie z art. 405 Kodeksu cywilnego kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 maja 2000 r., sygn. akt IV CKN 32/00, wskazał, że w razie nierówności między wartością zubożenia i wzbogacenia granicę odpowiedzialności wyznacza niższa kwota, bo odpowiedzialność wzbogaconego nie może wykraczać poza granice wzbogacenia. W praktyce oznacza to, że nie każda wpłacona kwota automatycznie podlega zwrotowi w wartości nominalnej albo w pełnej wysokości. Sąd bada, jaka korzyść rzeczywiście pozostała po stronie drugiej osoby.

Gdy nieruchomość należy tylko do jednego partnera

Inaczej wygląda sytuacja, gdy dom albo mieszkanie formalnie należy tylko do jednego partnera, a drugi finansuje remont, spłatę kredytu lub wyposażenie. Taka osoba nie staje się właścicielem wyłącznie dlatego, że płaciła za materiały, robociznę albo raty. Własność nieruchomości wynika z aktu notarialnego i wpisów w księdze wieczystej, a nie z samego faktu ponoszenia kosztów.

W takim przypadku najbezpieczniej jeszcze przed poniesieniem większych wydatków ustalić ich charakter. Może to być pożyczka, darowizna, umowa o zwrot nakładów, umowa o wspólną inwestycję albo przeniesienie udziału w nieruchomości. Jeżeli strony nie zadbają o dokumenty, po rozstaniu pozostaje zwykle spór o bezpodstawne wzbogacenie albo o zwrot konkretnych nakładów.

Dziedziczenie udziału w nieruchomości przez partnera

Partnerzy nie dziedziczą po sobie z ustawy. Jeżeli jeden z nich umrze bez testamentu, jego udział w nieruchomości przypadnie spadkobiercom ustawowym, np. dzieciom, małżonkowi, rodzicom albo rodzeństwu, zależnie od sytuacji rodzinnej. Drugi partner może wtedy zostać współwłaścicielem z rodziną zmarłego, co często prowadzi do poważnych sporów praktycznych.

Podstawowym zabezpieczeniem jest testament. Każdy z partnerów powinien sporządzić własny testament, bo polskie prawo nie pozwala, aby jeden testament zawierał rozrządzenia dwóch osób. Zgodnie z art. 949 Kodeksu cywilnego testament własnoręczny musi być w całości napisany pismem ręcznym, podpisany i opatrzony datą. Brak daty nie zawsze powoduje nieważność, ale może wywołać spór, dlatego bezpieczniejszy bywa testament notarialny.

Trzeba też pamiętać, że testament nie zawsze eliminuje roszczenia rodziny zmarłego. Uprawnieni członkowie rodziny mogą w określonych przypadkach dochodzić zachowku. Jeżeli po śmierci współwłaściciela trzeba uporządkować stan prawny udziału w domu, pomocny może być materiał omawiający przepisanie domu po zmarłym.

Zawarcie małżeństwa a późniejsze dziedziczenie

Jeżeli partnerzy po zakupie nieruchomości zawrą małżeństwo, nie zmieni to automatycznie udziałów nabytych wcześniej. Udział kupiony przed ślubem co do zasady pozostaje majątkiem osobistym danego małżonka, chyba że strony dokonają później odpowiednich czynności prawnych.

Małżeństwo ma natomiast istotne znaczenie spadkowe. Zgodnie z art. 931 Kodeksu cywilnego w pierwszej kolejności z ustawy dziedziczą dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek, w częściach równych, przy czym część przypadająca małżonkowi nie może być mniejsza niż jedna czwarta całości spadku. Jeżeli nie ma dzieci, stosuje się dalsze reguły dziedziczenia ustawowego.

FAQ

Podsumowanie

Nierówne nakłady na nieruchomość w związku partnerskim trzeba zabezpieczać z wyprzedzeniem, najlepiej już przy zakupie. Najważniejsze są właściwie określone udziały w akcie notarialnym, pisemna umowa dotycząca spłat kredytu i remontów oraz rzetelna dokumentacja przelewów i faktur. W razie rozstania brak takich ustaleń może prowadzić do kosztownego procesu o zniesienie współwłasności, zwrot nakładów albo bezpodstawne wzbogacenie. Osobno trzeba uregulować dziedziczenie, ponieważ partnerzy nie dziedziczą po sobie ustawowo.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 - ISAP
2. Art. 405 Kodeksu cywilnego - bezpodstawne wzbogacenie.
3. Art. 207 Kodeksu cywilnego - pożytki, przychody, wydatki i ciężary rzeczy wspólnej.
4. Art. 210 Kodeksu cywilnego - żądanie zniesienia współwłasności.
5. Art. 949 Kodeksu cywilnego - testament własnoręczny.
6. Art. 931 Kodeksu cywilnego - dziedziczenie ustawowe małżonka i dzieci.
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 maja 2000 r., sygn. akt IV CKN 32/00.