Zbycie udziału w odziedziczonej nieruchomości – co można zrobić

Jak wyjść ze współwłasności odziedziczonej kamienicy

W opisanej sytuacji trzeba odróżnić trzy różne rozwiązania: sprzedaż samego udziału w nieruchomości, umowny dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności oraz sądowy dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności. To nie są te same instytucje i dają różne skutki. Jeżeli celem nie jest sprzedaż ani przekazanie udziału konkretnej osobie, odrębnym zagadnieniem jest możliwość zrzeczenia się własności nieruchomości.

Jeżeli spadek po zmarłym nie został jeszcze formalnie podzielony, to spadkobiercy pozostają we wspólności majątku spadkowego. Wynika to z art. 1035 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych.

Z kolei zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. W sprawach spadkowych najczęściej następuje to właśnie w ramach działu spadku.

Jeżeli nie ma zgody między spadkobiercami, nie da się „sądownie odsprzedać” udziału w prostym znaczeniu tego słowa. Można natomiast domagać się, aby sąd przyznał nieruchomość drugiemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty albo zarządził sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.

Czy można sprzedać sam udział w nieruchomości bez zgody kuzynki

Tak, co do zasady jest to możliwe. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że udział w kamienicy można sprzedać osobie trzeciej.

W praktyce trzeba jednak uwzględnić dwie ważne kwestie. Po pierwsze, sprzedaż udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego, bo dotyczy przeniesienia własności nieruchomości lub udziału w niej. Po drugie, taki udział jest zwykle trudniejszy do sprzedaży i osiąga niższą cenę niż sprzedaż całej nieruchomości albo udziału przejmowanego przez drugiego współwłaściciela.

Jeżeli dział spadku jeszcze nie nastąpił, trzeba bardzo ostrożnie rozróżnić sprzedaż udziału spadkowego od sprzedaży udziału w konkretnej nieruchomości. Zgodnie z art. 1051 § 1 Kodeksu cywilnego spadkobierca, który przyjął spadek, może zbyć spadek w całości lub w części. Umowa zbycia spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego zgodnie z art. 1052 § 3 Kodeksu cywilnego. Taka czynność dotyczy jednak udziału w całym spadku, a nie tylko jednego składnika, chyba że wcześniej doszło już do działu spadku albo sytuacja prawna pozwala precyzyjnie rozporządzić udziałem w konkretnej nieruchomości.

Jeżeli nie ma Pani pewności, czy ma Pani już samodzielny udział w nieruchomości ujawniony po dziale spadku, czy tylko udział w masie spadkowej, warto to sprawdzić przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Znaczenie mają tu treść aktu poświadczenia dziedziczenia albo postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, a także wpisy w księdze wieczystej.

Umowny dział spadku i zniesienie współwłasności

Najprostszym rozwiązaniem jest porozumienie z drugim współwłaścicielem. Zgodnie z art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział spadku powinna być zawarta w formie aktu notarialnego – art. 1037 § 2 Kodeksu cywilnego.

W takim wariancie można ustalić, że kuzynka przejmie całość nieruchomości, a Pani otrzyma spłatę w określonej wysokości i terminie. To najbezpieczniejsza droga, jeżeli strony są w stanie uzgodnić cenę, termin zapłaty oraz ewentualne zabezpieczenie, na przykład poddanie się egzekucji w akcie notarialnym.

W praktyce warto dopilnować, aby umowa regulowała nie tylko kwotę spłaty, ale też termin wydania dokumentów, rozliczenie pożytków i kosztów, zaległości wobec dostawców mediów, podatku od nieruchomości oraz rozliczenia z lokatorami, jeśli budynek jest wynajmowany.

Sądowy dział spadku i zniesienie współwłasności

Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, można złożyć do sądu wniosek o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności. Podstawę prawną stanowią art. 1037 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 680 i nast. ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. Co do zasady właściwy jest sąd rejonowy miejsca położenia majątku spadkowego lub jego części, a przy nieruchomości najczęściej sąd miejsca jej położenia.

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z ustawą albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy albo znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli fizyczny podział kamienicy jest niemożliwy lub niecelowy, zastosowanie ma art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

To oznacza, że we wniosku może Pani domagać się przede wszystkim przyznania nieruchomości kuzynce z obowiązkiem spłaty Pani udziału. Sąd nie jest jednak automatycznie związany tym żądaniem w takim sensie, że musi je uwzględnić dokładnie w proponowanym kształcie. Bada m.in. wartość nieruchomości, możliwość spłaty, sytuację stron i realność wykonania orzeczenia.

Jakie są koszty i ryzyka postępowania sądowego

W sprawie o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności trzeba liczyć się nie tylko z opłatą sądową, ale też z kosztami opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, a czasem również z dodatkowymi opiniami uzupełniającymi. Wysokość opłaty sądowej zależy od treści wniosku i stopnia zgodności stanowisk uczestników, dlatego przed złożeniem pisma warto sprawdzić aktualne brzmienie ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, zwłaszcza przepisy dotyczące działu spadku i zniesienia współwłasności.

Najważniejsze ryzyka są cztery:

• sprzedaż zamiast przyznania nieruchomości kuzynce – jeżeli sąd uzna, że spłata nie jest realna, może dojść do sprzedaży nieruchomości;
• niższa cena – sprzedaż sądowa lub egzekucyjna bywa mniej korzystna niż transakcja rynkowa;
• spłata w ratach – zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego sąd może oznaczyć termin i sposób uiszczenia dopłat lub spłat, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia; w szczególności może rozłożyć spłatę na raty, które łącznie nie mogą przekraczać 10 lat;
• egzekucja – jeżeli zobowiązany współwłaściciel nie zapłaci, konieczne może być wszczęcie egzekucji.

Przy rozkładaniu spłaty na raty sąd bierze pod uwagę okoliczności konkretnej sprawy. Nie ma zasady, że zawsze daje maksymalny okres. Jeżeli taka perspektywa byłaby dla Pani niekorzystna, warto to wyraźnie uzasadnić już we wniosku.

Czy założenie spółki rozwiązuje problem

Zazwyczaj nie. Założenie spółki nie zastępuje działu spadku ani zniesienia współwłasności. Nie powoduje też automatycznie, że jeden współwłaściciel „przejmuje” udział drugiego za gotówkę. To raczej nowy model wspólnego prowadzenia spraw związanych z nieruchomością.

Jeżeli celem jest definitywne wyjście z majątku i zakończenie relacji gospodarczej, spółka często komplikuje sytuację zamiast ją upraszczać. Trzeba bowiem ustalić wkłady, sposób zarządzania, odpowiedzialność za zobowiązania, podział zysków, koszty remontów, rozliczenia podatkowe i zasady wyjścia ze spółki.

Spółka cywilna a spółka z o.o. – najważniejsze różnice

Jeżeli kuzynka proponuje spółkę „ze względu na podatek”, to najpierw trzeba ustalić, o jaki podatek chodzi i jaki miałby być konkretny skutek. Sama nazwa spółki nie daje jeszcze korzyści. Wniesienie nieruchomości lub udziału do spółki może powodować skutki w podatku dochodowym, PCC, a czasem także w VAT – zależnie od tego, kto wnosi wkład, jaki jest status stron i jaki jest sposób korzystania z nieruchomości. Bez dokładnego stanu faktycznego nie da się tego bezpiecznie przesądzić.

Jeżeli nieruchomość jest zabudowana kamienicą z lokatorami, dochodzą jeszcze kwestie zarządzania najmem, odpowiedzialności za remonty, media, rozliczenia z najemcami oraz ewentualnych obowiązków właściciela wynikających z prawa budowlanego i przepisów lokalowych. Spółka nie usuwa tych obowiązków, tylko zmienia model ich wykonywania.

Co zwykle jest najrozsądniejsze w podobnej sprawie

Jeżeli celem jest zakończenie związku z nieruchomością i uzyskanie pieniędzy, zazwyczaj warto rozważyć taką kolejność działań:

1. ustalenie aktualnego stanu prawnego spadku i księgi wieczystej;
2. ustalenie realnej wartości nieruchomości lub udziału;
3. próba zawarcia umownego działu spadku ze spłatą;
4. jeżeli brak zgody – złożenie wniosku o dział spadku i zniesienie współwłasności z żądaniem przyznania nieruchomości kuzynce za spłatą;
5. dopiero pomocniczo rozważanie sprzedaży udziału osobie trzeciej, gdy inne drogi zawodzą.

Spółkę warto rozważać raczej wtedy, gdy obie strony chcą dalej wspólnie prowadzić przedsięwzięcie związane z nieruchomością i akceptują dłuższą współpracę. Jeżeli relacja jest konfliktowa albo jedna strona chce definitywnie wyjść, spółka zwykle nie jest najlepszym rozwiązaniem.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak te zasady działają w praktyce przy różnych wariantach współwłasności i spadku.

FAQ

Czy mogę sprzedać swój udział w kamienicy bez zgody kuzynki?

Tak, co do zasady tak. Wynika to z art. 198 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak sprawdzić, czy w danym stanie faktycznym chodzi już o udział w konkretnej nieruchomości, czy nadal o udział w całym spadku.

Czy sąd może zmusić kuzynkę do spłaty mojego udziału?

Sąd może przyznać nieruchomość kuzynce z obowiązkiem spłaty Pani udziału na podstawie art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego, ale ocenia, czy takie rozwiązanie jest realne. Jeżeli nie, może zarządzić sprzedaż nieruchomości.

Na jak długo sąd może rozłożyć spłatę?

Zgodnie z art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego łączny termin spłat nie może przekraczać 10 lat. To jednak maksymalny okres, a nie automatyczna zasada w każdej sprawie.

Czy założenie spółki pozwoli uniknąć działu spadku?

Nie. Spółka nie zastępuje działu spadku ani zniesienia współwłasności. Może być jedynie sposobem wspólnego prowadzenia przedsięwzięcia, jeśli obie strony chcą dalej współpracować.

Czy sprzedaż udziału osobie trzeciej jest opłacalna?

Niekoniecznie. Jest dopuszczalna prawnie, ale udział we współwłasności zwykle sprzedaje się trudniej i taniej niż całą nieruchomość albo udział przejmowany przez drugiego współwłaściciela.

Źródła

• art. 198, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 2 i § 3, art. 860 § 1, art. 864, art. 1035, art. 1037 § 1 i § 2, art. 1051 § 1, art. 1052 § 3 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 680 i nast. ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 12 i art. 299 ustawy z 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych
• ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – w zakresie opłat od wniosku o dział spadku i zniesienie współwłasności