Działka kupiona z majątku osobistego a rozwód

Czy działka kupiona w małżeństwie za pieniądze z majątku osobistego należy tylko do jednego małżonka?

Odpowiedź zależy przede wszystkim od treści aktu notarialnego, pochodzenia pieniędzy i tego, czy przy zakupie działki wyraźnie zaznaczono, że nabycie następuje do majątku osobistego jednego z małżonków. Sama okoliczność, że pieniądze pochodziły ze sprzedaży mieszkania otrzymanego przed ślubem, jest bardzo ważna, ale nie zawsze wystarczy do prostego stwierdzenia, że działka należy wyłącznie do Pani.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami ustawowa wspólność majątkowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków albo przez jednego z nich. Przedmioty nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Jednocześnie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego stanowi, że do majątku osobistego należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca inaczej postanowił. Jeżeli więc mieszkanie otrzymała Pani od babci przed ślubem, należało ono do Pani majątku osobistego. Z kolei art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przewiduje zasadę surogacji, czyli przynależność do majątku osobistego przedmiotów nabytych w zamian za składniki tego majątku osobistego.

W praktyce oznacza to, że pieniądze ze sprzedaży mieszkania z majątku osobistego mogły zachować charakter majątku osobistego. Problem pojawia się wtedy, gdy w akcie notarialnym zakupu działki jako nabywców wskazano oboje małżonków, bez zastrzeżenia, że działka jest nabywana wyłącznie do majątku osobistego jednego z nich.

Znaczenie aktu notarialnego i księgi wieczystej

Przy nieruchomościach szczególne znaczenie ma akt notarialny. Jeżeli z aktu wynika, że oboje małżonkowie kupili działkę, a w księdze wieczystej ujawniono oboje jako właścicieli na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej, to w razie sporu druga strona może powoływać się na to, że działka weszła do majątku wspólnego.

Nie oznacza to jednak, że pochodzenie pieniędzy jest bez znaczenia. Jeżeli cała cena została zapłacona ze środków pochodzących ze sprzedaży Pani mieszkania z majątku osobistego, można rozważać dwa kierunki działania:

Jeżeli stan ujawniony w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, podstawą żądania może być art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Przepis ten pozwala żądać usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. W sprawach małżeńskich takie roszczenie wymaga jednak bardzo starannego udowodnienia źródła finansowania oraz rzeczywistego zamiaru stron przy zakupie.

Rozliczenie nakładów z majątku osobistego na majątek wspólny

Jeżeli działka zostanie uznana za majątek wspólny, podstawowe znaczenie ma art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty przynoszące dochód. Małżonek może także żądać zwrotu wydatków i nakładów poczynionych ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny.

W Pani sytuacji oznacza to, że jeżeli sąd uzna działkę za składnik majątku wspólnego, może Pani żądać rozliczenia kwoty pochodzącej ze sprzedaży mieszkania otrzymanego od babci. Roszczenie to najczęściej zgłasza się w postępowaniu o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej.

Co istotne, art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego pozwala sądowi rozliczać rzeczywiste przesunięcia majątkowe między majątkiem osobistym a wspólnym. Trzeba jednak wykazać nie tylko fakt sprzedaży mieszkania, ale również przepływ pieniędzy i ich przeznaczenie na zakup konkretnej działki.

Jakie dowody będą potrzebne?

W sprawie o podział majątku albo o ustalenie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości szczególnie ważne będą dokumenty. Im pełniejszy łańcuch dowodowy, tym większa szansa na skuteczne wykazanie pochodzenia środków.

• akt notarialny, którym otrzymała Pani mieszkanie od babci,
• akt notarialny sprzedaży tego mieszkania,
• potwierdzenia przelewów ceny sprzedaży mieszkania,
• umowa przedwstępna i akt notarialny zakupu działki,
• potwierdzenia zapłaty ceny za działkę,
• odpis księgi wieczystej działki,
• korespondencja lub inne dowody pokazujące, że działka miała być finansowana z Pani majątku osobistego,
• zeznania świadków, jeżeli dokumenty nie wyjaśniają wszystkich okoliczności.

Czy można samodzielnie sprzedać działkę przed rozwodem albo po rozwodzie?

Jeżeli działka wchodzi do majątku wspólnego małżonków, do jej sprzedaży potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. Wynika to z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości albo użytkowania wieczystego, jak również do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Jeżeli jeden z małżonków sprzedałby nieruchomość bez wymaganej zgody drugiego, zastosowanie ma art. 37 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Ważność umowy zawartej bez wymaganej zgody zależy wtedy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. W praktyce notariusz co do zasady będzie wymagał udziału albo zgody obojga małżonków, jeżeli z księgi wieczystej wynika wspólność majątkowa małżeńska.

Po rozwodzie wspólność ustawowa ustaje. Zgodnie z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego w sprawach nieunormowanych od chwili ustania wspólności ustawowej do majątku, który był nią objęty, stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i dziale spadku. W praktyce majątek wspólny podlega podziałowi, a udziały małżonków są co do zasady równe na podstawie art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Do czasu podziału majątku była żona i były mąż pozostają współuprawnieni do składników dawnego majątku wspólnego. Sprzedaż całej działki wymaga więc porozumienia obojga albo wcześniejszego przeprowadzenia podziału majątku, w którym działka zostanie przyznana jednemu z małżonków ze spłatą albo bez spłaty, zależnie od rozliczeń.

Podział majątku po rozwodzie i nierówne udziały

Zasadą jest, że małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Wynika to z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Z ważnych powodów każdy z małżonków może jednak żądać ustalenia nierównych udziałów, z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego. Tak stanowi art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Samo sfinansowanie działki z majątku osobistego częściej rozlicza się jako nakład z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego niż przez nierówne udziały. Nierówne udziały wymagają wykazania ważnych powodów oraz różnego stopnia przyczynienia się do powstania majątku wspólnego. Ocena zależy od całokształtu okoliczności, w tym także od osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i prowadzeniu gospodarstwa domowego, o czym mówi art. 43 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

W postępowaniu o podział majątku sąd rozstrzyga także o roszczeniach z tytułu wydatków, nakładów i innych świadczeń z majątku wspólnego na majątek osobisty lub z majątku osobistego na majątek wspólny. Wynika to z art. 567 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. Z kolei art. 567 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego odsyła odpowiednio do przepisów o dziale spadku, a art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego nakazuje sądowi ustalić skład i wartość majątku podlegającego podziałowi.

Co zrobić w opisanej sytuacji?

Jeżeli chce Pani sprzedać działkę i kupić mieszkanie dla siebie, najbezpieczniej najpierw ustalić, jaki jest aktualny status prawny działki. W praktyce należy sprawdzić akt notarialny zakupu, treść księgi wieczystej i dokumenty potwierdzające przepływ środków ze sprzedaży mieszkania otrzymanego od babci.

Jeżeli z dokumentów wynika, że działka jest objęta wspólnością majątkową małżeńską, przed rozwodem nie będzie Pani mogła samodzielnie sprzedać całej działki bez zgody męża. Po rozwodzie sytuacja również nie daje automatycznej swobody sprzedaży całej nieruchomości, dopóki nie zostanie przeprowadzony podział majątku albo dopóki były mąż nie wyrazi zgody na sprzedaż.

Możliwe działania to:

• próba zawarcia porozumienia z mężem co do sprzedaży działki i podziału ceny, z uwzględnieniem Pani nakładu z majątku osobistego,
• złożenie po rozwodzie wniosku o podział majątku wspólnego i rozliczenie nakładów z majątku osobistego,
• rozważenie roszczenia o ustalenie, że działka należy do majątku osobistego, jeżeli dowody i treść dokumentów dają do tego podstawy,
• w razie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym - rozważenie powództwa z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

FAQ

Podsumowanie

Jeżeli działka została kupiona w trakcie małżeństwa, a w akcie notarialnym wskazano oboje małżonków jako właścicieli, nie można bez dalszej analizy przyjąć, że po rozwodzie będzie ona w pełni należała do małżonka, który wyłożył pieniądze. Pochodzenie środków z majątku osobistego może jednak mieć kluczowe znaczenie: albo dla wykazania surogacji z art. 33 pkt 10 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, albo dla rozliczenia nakładów na podstawie art. 45 § 1 tego kodeksu.

Przed sprzedażą działki należy sprawdzić akt notarialny, księgę wieczystą i dowody przepływu pieniędzy. Jeżeli nieruchomość jest objęta majątkiem wspólnym albo dawnym majątkiem wspólnym po rozwodzie, sprzedaż całej działki wymaga współdziałania drugiego małżonka albo wcześniejszego uregulowania sprawy w podziale majątku.

Źródła

1. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy, w szczególności art. 31 § 1, art. 33 pkt 2 i pkt 10, art. 37 § 1 pkt 1 i § 2, art. 43 § 1-3, art. 45 § 1 oraz art. 46 - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59.

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 567 § 1 i § 3 oraz art. 684 - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296.

3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 10 ust. 1 - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147.

4. Uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 1989 r., sygn. akt III CZP 52/89.