Była partnerka nie chce się wyprowadzić – co może zrobić właściciel mieszkania?

Czy była partnerka ma prawo mieszkać w lokalu właściciela?

Sam fakt, że strony były kiedyś w związku nieformalnym, nie daje byłej partnerce prawa do mieszkania po rozstaniu. Jeżeli lokal stanowi wyłączną własność jednego partnera, drugi partner może w nim przebywać najczęściej tylko dlatego, że właściciel wcześniej wyraził na to zgodę. Po rozpadzie związku właściciel może taką zgodę cofnąć.

Analogiczny problem może dotyczyć właścicielki nieruchomości. Osobno opisujemy, jak zgodnie z prawem doprowadzić do wyprowadzki konkubenta z domu bez stosowania samowolnej eksmisji.

Trzeba jednak odróżnić brak prawa do lokalu od faktycznego zamieszkiwania. Osoba, która rzeczywiście mieszka w lokalu, przechowuje tam swoje rzeczy i korzysta z mieszkania, jest posiadaczem w sensie faktycznym. Dlatego właściciel nie powinien usuwać jej siłą ani działać metodą faktów dokonanych. W praktyce najbezpieczniej jest najpierw doręczyć pisemne wezwanie do opuszczenia lokalu, a dopiero potem, w razie odmowy, skierować sprawę do sądu.

Meldunek nie przesądza o prawie do lokalu. Zameldowanie dziecka lub brak meldunku byłej partnerki nie tworzy ani nie odbiera tytułu prawnego do mieszkania. Meldunek potwierdza głównie fakt pobytu pod określonym adresem i ma znaczenie ewidencyjne, ale nie zastępuje umowy najmu, użyczenia, własności ani orzeczenia sądu.

Dlaczego nie warto samodzielnie wyrzucać byłej partnerki?

Największym błędem w podobnych sprawach jest wymiana zamków, wyniesienie rzeczy za drzwi, odłączenie prądu, wody albo internetu po to, aby zmusić drugą osobę do wyprowadzki. Takie działania mogą zostać potraktowane jako samowolne naruszenie posiadania. Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Była partnerka mogłaby wtedy wystąpić z pozwem o przywrócenie naruszonego posiadania na podstawie art. 344 Kodeksu cywilnego. W takim procesie sąd co do zasady nie bada szczegółowo, kto jest właścicielem lokalu, lecz czy doszło do samowolnego naruszenia faktycznego władztwa nad mieszkaniem. To może niepotrzebnie skomplikować sprawę i wydłużyć odzyskanie pełnej kontroli nad lokalem.

Podobnie wygląda sytuacja odwrotna, gdy to właściciel zostaje bezprawnie pozbawiony dostępu do własnego lokalu albo druga osoba uniemożliwia mu normalne korzystanie z mieszkania. W takim wariancie warto rozważyć roszczenia właścicielskie i posesoryjne, ale działania powinny być dobrane do konkretnego stanu faktycznego.

Jak wezwać byłą partnerkę do opuszczenia mieszkania?

Pierwszym praktycznym krokiem powinno być pisemne cofnięcie zgody na dalsze zamieszkiwanie. W wezwaniu warto wskazać, że lokal stanowi wyłączną własność właściciela, związek ustał, a dalsze korzystanie z mieszkania odbywa się bez zgody właściciela. Należy wyznaczyć rozsądny termin wyprowadzki, np. 14 albo 30 dni, zależnie od sytuacji rodzinnej, wieku dziecka, dotychczasowego sposobu korzystania z lokalu i realnej możliwości znalezienia innego miejsca.

Wezwanie najlepiej doręczyć w sposób pozwalający udowodnić jego treść i datę doręczenia: listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, przez notariusza, kuriera albo osobiście przy świadku. Dobrze jest zachować kopię pisma, dowód nadania i potwierdzenie odbioru. Jeżeli była partnerka odmawia przyjęcia pisma, warto odnotować to na kopii i zabezpieczyć świadków.

W piśmie można też zażądać, aby od określonej daty była partnerka ponosiła koszty faktycznego korzystania z lokalu oraz opłaty za media w części odpowiadającej jej zużyciu. Jeżeli do tej pory płaciła nieregularnie lub symbolicznie, trzeba zacząć gromadzić rachunki, potwierdzenia płatności, wiadomości SMS, przelewy i inne dowody.

Pozew o opróżnienie lokalu lub wydanie nieruchomości

Jeżeli była partnerka nie opuści mieszkania dobrowolnie, właściciel powinien rozważyć pozew o opróżnienie lokalu, ewentualnie powództwo właścicielskie o wydanie rzeczy na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala właścicielowi żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że tej osobie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W pozwie trzeba wykazać przede wszystkim własność lokalu, fakt zamieszkiwania pozwanej, brak aktualnego tytułu prawnego do lokalu oraz wcześniejsze wezwanie do wyprowadzki. Jako dowody mogą służyć odpis księgi wieczystej, akt notarialny, korespondencja, potwierdzenia doręczenia wezwania, zeznania świadków, rachunki oraz dokumentacja dotycząca zachowania byłej partnerki.

W sprawie o eksmisję sąd może badać także sytuację osoby, która ma opuścić lokal, zwłaszcza w kontekście prawa do najmu socjalnego lokalu. Jeżeli sąd orzeknie takie uprawnienie, obowiązek zapewnienia najmu socjalnego obciąża właściwą gminę, a faktyczne wykonanie eksmisji może zostać odsunięte w czasie. Nie oznacza to jednak, że była partnerka nabywa prawo własności albo trwałe prawo do mieszkania właściciela.

Rozliczenie kosztów mieszkania i korzystania z rzeczy

Jeżeli była partnerka korzysta z mieszkania, mediów, wyposażenia i rzeczy zakupionych przez właściciela, można rozważyć dochodzenie zapłaty. Podstawą mogą być w szczególności przepisy o wynagrodzeniu za bezumowne korzystanie, rozliczeniach między posiadaczem a właścicielem, bezpodstawnym wzbogaceniu albo obowiązek zwrotu konkretnych wydatków, zależnie od tego, jak wyglądały ustalenia między stronami.

W praktyce najważniejsze jest udowodnienie kwot. Warto przygotować zestawienie: czynsz administracyjny, media, energia, gaz, internet, opłaty za śmieci, zakupy wyposażenia, naprawy i ewentualne zniszczenia. Jeżeli partnerka sporadycznie przelewała niewielkie kwoty, trzeba odjąć je od dochodzonego roszczenia i opisać, czego dotyczyły.

Nie każda złotówka wydana w czasie związku będzie automatycznie do odzyskania. W konkubinacie część wydatków ma charakter wspólnego prowadzenia gospodarstwa domowego. Inaczej ocenia się jednak sytuację po wyraźnym cofnięciu zgody na zamieszkiwanie i po wezwaniu do opuszczenia lokalu. Od tego momentu roszczenia właściciela są zwykle łatwiejsze do wykazania.

Co z dzieckiem, jeżeli ojciec chce, aby zostało z nim?

Spór o mieszkanie nie rozstrzyga automatycznie spraw dziecka. Jeżeli rodzice żyją w rozłączeniu, a nie potrafią porozumieć się co do opieki, ojciec może złożyć do sądu rodzinnego wniosek o ustalenie miejsca pobytu dziecka przy nim, uregulowanie wykonywania władzy rodzicielskiej, kontakty matki z dzieckiem oraz alimenty.

Podstawowe znaczenie ma dobro dziecka. Sąd będzie badał więź dziecka z każdym z rodziców, dotychczasową opiekę, warunki mieszkaniowe, szkołę, zdrowie, stabilność środowiska, zaangażowanie rodziców i zdolność do współpracy. Sam fakt, że dziecko jest zameldowane w mieszkaniu ojca, nie przesądza jeszcze o wyniku sprawy, ale może potwierdzać jego dotychczasowe centrum życiowe.

Jeżeli matka nie pracuje i nie ponosi kosztów utrzymania dziecka, ojciec może dochodzić alimentów na dziecko. Obowiązek alimentacyjny obciąża oboje rodziców, przy czym sąd bierze pod uwagę usprawiedliwione potrzeby dziecka oraz zarobkowe i majątkowe możliwości rodzica, a nie tylko jego faktyczne aktualne dochody.

Warto pamiętać, że kontakty z dzieckiem są co do zasady prawem i obowiązkiem rodzica oraz dziecka. Uregulowanie miejsca pobytu dziecka przy ojcu nie oznacza automatycznie odcięcia matki od dziecka. Jeżeli nie ma zagrożenia dla dobra dziecka, sąd zwykle ustala sposób kontaktów, np. spotkania, rozmowy telefoniczne, komunikatory, ferie i wakacje.

Niszczenie wyposażenia mieszkania i agresywne zachowanie

Jeżeli była partnerka niszczy wyposażenie mieszkania, należy zabezpieczać dowody: zdjęcia, nagrania, faktury, rachunki za naprawy, zeznania świadków, korespondencję i notatki z interwencji policji. Gdy szkoda przekracza 800 zł, w grę może wchodzić przestępstwo zniszczenia rzeczy z art. 288 Kodeksu karnego. Przy szkodzie nieprzekraczającej 800 zł czyn może być kwalifikowany jako wykroczenie z art. 124 Kodeksu wykroczeń.

W aktualnym brzmieniu art. 288 § 1 Kodeksu karnego zniszczenie, uszkodzenie albo uczynienie cudzej rzeczy niezdatną do użytku jest zagrożone karą pozbawienia wolności od 3 miesięcy do 5 lat. Jeżeli czyn ma charakter mniejszej wagi, sprawca może odpowiadać łagodniej. W wielu sytuacjach ściganie wymaga wniosku pokrzywdzonego, dlatego samo zgłoszenie zdarzenia powinno zawierać wyraźny wniosek o ściganie.

Jeżeli zachowanie byłej partnerki polega nie tylko na niszczeniu rzeczy, ale także na przemocy, groźbach, uporczywym nękaniu, poniżaniu, kontrolowaniu albo stwarzaniu zagrożenia dla domowników, trzeba rozważyć zawiadomienie policji i procedury przewidziane w ustawie o przeciwdziałaniu przemocy domowej. W skrajnych sytuacjach możliwy jest policyjny nakaz opuszczenia wspólnie zajmowanego mieszkania i zakaz zbliżania się do niego, a także sądowe zobowiązanie osoby stosującej przemoc domową do opuszczenia mieszkania.

Jak przygotować dowody przed sprawą sądową?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto uporządkować dokumenty. Najważniejsze będą: dokument własności lokalu, odpis księgi wieczystej, wezwanie do opuszczenia lokalu, dowód doręczenia, zestawienie kosztów, potwierdzenia przelewów, rachunki, korespondencja, dokumentacja zniszczeń i ewentualne notatki policyjne.

Dobrym dowodem są także zeznania świadków, ale najlepiej, aby były to osoby, które rzeczywiście widziały konkretne zdarzenia albo słyszały rozmowy, a nie tylko znają relację jednej strony. W sprawach rodzinnych i mieszkaniowych sądy często ostrożnie oceniają zeznania najbliższych krewnych, dlatego warto wskazywać również sąsiadów, znajomych, członków rodziny obu stron albo osoby, które interweniowały w konkretnych sytuacjach.

Jeżeli w mieszkaniu dochodzi do awantur przy dziecku, trzeba szczególnie zadbać o udokumentowanie wpływu tej sytuacji na dziecko. Nie chodzi o nastawianie dziecka przeciwko drugiemu rodzicowi, lecz o wykazanie, jakie warunki panują w domu i jakie rozstrzygnięcie najlepiej zabezpieczy jego dobro.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak te same zasady mogą działać w różnych stanach faktycznych. W każdej sprawie znaczenie mają szczegóły: tytuł prawny do lokalu, zachowanie stron, sytuacja dziecka i dowody.

FAQ

Czy mogę zmienić zamki, skoro mieszkanie jest moje?

Co do zasady nie jest to bezpieczne rozwiązanie, jeżeli była partnerka faktycznie mieszka w lokalu. Może wtedy twierdzić, że doszło do samowolnego naruszenia posiadania, i żądać przywrócenia dostępu do mieszkania. Bezpieczniejszą drogą jest pisemne wezwanie, pozew i egzekucja na podstawie orzeczenia sądu.

Czy brak meldunku byłej partnerki ułatwia eksmisję?

Brak meldunku może pomóc w wykazaniu, że nie miała trwałego formalnego związku z lokalem, ale nie rozwiązuje sprawy automatycznie. Jeżeli partnerka faktycznie mieszka w lokalu, sąd będzie badał jej faktyczne zamieszkiwanie, podstawę korzystania z lokalu i aktualny brak zgody właściciela.

Czy była partnerka może żądać, abym kupił jej mieszkanie?

Co do zasady sama okoliczność pozostawania w konkubinacie i mieszkania w lokalu partnera nie daje prawa do żądania zakupu mieszkania po rozstaniu. Inaczej można oceniać konkretne roszczenia o zwrot nakładów, pożyczek albo wspólnych wydatków, jeżeli partnerka potrafi je udowodnić.

Czy mogę żądać od byłej partnerki opłat za mieszkanie?

Tak, można rozważyć żądanie zwrotu części kosztów mediów, opłat eksploatacyjnych oraz wynagrodzenia za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego. Największe znaczenie ma dokumentacja: rachunki, potwierdzenia płatności, wezwania i dowody, od kiedy partnerka wiedziała, że właściciel nie zgadza się na dalsze zamieszkiwanie.

Czy dziecko może zostać z ojcem, jeżeli matka ma się wyprowadzić?

Tak, ale nie wynika to automatycznie z prawa własności mieszkania. Ojciec powinien wystąpić do sądu rodzinnego o ustalenie miejsca pobytu dziecka przy nim oraz o uregulowanie władzy rodzicielskiej, kontaktów i alimentów. Sąd rozstrzyga według dobra dziecka, a nie według tego, który rodzic jest właścicielem lokalu.

Czy mogę zgłosić niszczenie rzeczy na policję?

Tak. Jeżeli była partnerka niszczy cudze rzeczy, można zawiadomić policję i złożyć wniosek o ściganie, jeżeli jest wymagany. Przy szkodzie przekraczającej 800 zł możliwa jest odpowiedzialność za przestępstwo z art. 288 Kodeksu karnego, a przy niższej szkodzie odpowiedzialność wykroczeniowa z art. 124 Kodeksu wykroczeń.

Podsumowanie

Właściciel mieszkania nie musi bezterminowo tolerować zamieszkiwania byłej partnerki, jeżeli związek się zakończył i nie ma ona skutecznego tytułu prawnego do lokalu. Powinien jednak działać formalnie: cofnąć zgodę na dalsze korzystanie z mieszkania, doręczyć wezwanie do wyprowadzki, dokumentować koszty i zachowanie byłej partnerki, a w razie odmowy skierować sprawę do sądu.

Sprawy dziecka należy prowadzić równolegle, ale osobno. Jeżeli ojciec chce, aby syn został z nim, powinien złożyć odpowiedni wniosek do sądu rodzinnego. Jeżeli matka nie uczestniczy w kosztach utrzymania dziecka, można dochodzić alimentów. Przy przemocy, niszczeniu rzeczy albo groźbach trzeba zabezpieczać dowody i reagować na bieżąco, w tym przez zgłoszenie sprawy właściwym organom.

Źródła

• Kodeks rodzinny i opiekuńczy – art. 107, art. 113 i nast.
• Kodeks cywilny – art. 5, art. 222, art. 342, art. 344 oraz przepisy o roszczeniach właściciela i posiadacza.
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – w szczególności art. 14 i art. 18.
• Kodeks postępowania cywilnego – przepisy o postępowaniu cywilnym i egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
• Kodeks karny – art. 207 i art. 288.
• Kodeks wykroczeń – art. 124.
• Ustawa o przeciwdziałaniu przemocy domowej – zasady ochrony osób doznających przemocy domowej.