Podział nieruchomości po rozstaniu z konkubiną

Rozstanie konkubentów a wspólny dom

W opisanej sytuacji kluczowe jest to, kto widnieje jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej i w jakich udziałach. Jeżeli oboje partnerzy są wpisani jako współwłaściciele, zastosowanie mają przepisy art. 195 i następnych ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Jeżeli udziały nie zostały określone inaczej, domniemywa się, że są równe, co wynika z art. 197 Kodeksu cywilnego.

Konkubinat nie jest w polskim prawie objęty ustawową wspólnością majątkową. Wspólność ustawowa powstaje między małżonkami na podstawie art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, natomiast przepis ten nie obejmuje partnerów pozostających w związku nieformalnym. Dlatego po rozstaniu konkubentów nie prowadzi się sprawy o podział majątku wspólnego małżonków, lecz najczęściej sprawę o zniesienie współwłasności albo sprawę o zapłatę.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy właścicielem działki i domu jest tylko jeden partner, a drugi finansował budowę, remont lub spłatę kredytu. Wtedy nie dochodzi do podziału własności domu, lecz do rozliczenia roszczeń pieniężnych. W zależności od szczegółów sprawy podstawą może być art. 405 Kodeksu cywilnego o bezpodstawnym wzbogaceniu, art. 410 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego o świadczeniu nienależnym albo przepisy o rozliczeniach posiadacza z właścicielem, w szczególności art. 226-230 Kodeksu cywilnego.

Jak załatwić sprawę polubownie?

Najbezpieczniejszym polubownym rozwiązaniem jest pisemne ustalenie, co ma stać się z nieruchomością: sprzedaż na wolnym rynku, przejęcie udziału przez jednego partnera za spłatą albo podział nieruchomości, jeżeli jest realnie możliwy. Jeżeli umowa ma przenieść udział we własności nieruchomości, wymaga aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości i umowa przenosząca własność nieruchomości powinny być zawarte w formie aktu notarialnego.

W praktyce warto zacząć od wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego albo od ustalenia realnej ceny rynkowej na podstawie ofert i transakcji z okolicy. Jeżeli jedna osoba chce zatrzymać dom, powinna przedstawić propozycję spłaty odpowiadającą wartości udziału drugiego współwłaściciela, z uwzględnieniem ewentualnych rozliczeń nakładów, kredytu, kosztów utrzymania i sposobu korzystania z domu po rozstaniu.

Jeżeli partnerzy porozumieją się co do wszystkich warunków, mogą zawrzeć umowę u notariusza albo złożyć do sądu zgodny wniosek o zniesienie współwłasności. Zgodny projekt jest zwykle tańszy procesowo: art. 41 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych przewiduje opłatę stałą 300 zł od wniosku zawierającego zgodny projekt zniesienia współwłasności. Gdy zgody nie ma, opłata wynosi 1000 zł na podstawie art. 41 ust. 1 tej ustawy.

Sądowe zniesienie współwłasności domu

Jeżeli była partnerka nie zgadza się ani na sprzedaż, ani na spłatę, może Pan złożyć wniosek o zniesienie współwłasności. Podstawą żądania jest art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Roszczenie to co do zasady nie ulega przedawnieniu, ponieważ art. 220 Kodeksu cywilnego stanowi, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie przedawnia się.

Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości. Wynika to z art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. We wniosku należy dokładnie określić nieruchomość i przedstawić dowody prawa własności, co przewiduje art. 617 Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce dołącza się numer księgi wieczystej, dokumenty dotyczące nabycia nieruchomości, propozycję sposobu zniesienia współwłasności oraz dowody na ewentualne rozliczenia.

Sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym. Jeżeli między stronami jest spór o wartość nieruchomości albo wartość nakładów, sąd zwykle dopuszcza dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy. Koszt opinii może zostać tymczasowo wyłożony przez stronę, która wnosi o dowód, a ostateczne rozliczenie kosztów zależy od wyniku sprawy i zasad z art. 520 Kodeksu postępowania cywilnego.

Trzy sposoby zniesienia współwłasności

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują kilka sposobów zakończenia współwłasności. Wybór zależy od rodzaju nieruchomości, jej wartości, możliwości technicznego podziału, stanowiska współwłaścicieli oraz tego, czy jeden z nich jest w stanie spłacić drugiego.

Zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może żądać podziału rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy, społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Przy domu jednorodzinnym podział fizyczny często jest trudny, ale nie zawsze niemożliwy. Czasem możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokali, jeżeli spełnione są warunki samodzielności lokali.

Jeżeli fizyczny podział nie jest możliwy lub niecelowy, sąd może przyznać nieruchomość jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty drugiego. Art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala sądowi oznaczyć termin i sposób uiszczenia spłat, wysokość i termin zapłaty odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia spłaty. Sąd może rozłożyć spłatę na raty, ale terminy ich zapłaty nie mogą łącznie przekraczać 10 lat.

Sprzedaż licytacyjna jest zwykle najmniej korzystnym wariantem ekonomicznie. Jeżeli sąd zarządzi sprzedaż stosownie do art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego, wykonanie następuje według przepisów o egzekucji z nieruchomości na podstawie art. 1066 Kodeksu postępowania cywilnego. Cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania zgodnie z art. 965 Kodeksu postępowania cywilnego, a na drugiej licytacji dwie trzecie sumy oszacowania zgodnie z art. 983 Kodeksu postępowania cywilnego. Do tego dochodzą koszty postępowania i opinii biegłego.

Korzystanie z domu po rozstaniu

Sam fakt, że jeden współwłaściciel wyprowadził się z domu, nie odbiera mu prawa własności ani prawa do współposiadania. Art. 206 Kodeksu cywilnego stanowi, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Jeżeli była partnerka korzysta z całego domu i faktycznie uniemożliwia Panu korzystanie z nieruchomości, w konkretnej sprawie można rozważyć żądanie wynagrodzenia za korzystanie ponad udział. Znaczenie ma tu uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12, w której przyjęto, że współwłaściciel może dochodzić od innego współwłaściciela wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy z naruszeniem art. 206 Kodeksu cywilnego. Nie każde osobne zamieszkanie po rozstaniu automatycznie uzasadnia takie roszczenie, dlatego trzeba wykazać sposób korzystania, sprzeciw, wyłączenie z posiadania oraz wartość możliwego wynagrodzenia.

Rozliczenie nakładów, remontów i kredytu

W sprawie o zniesienie współwłasności można zgłaszać roszczenia związane z nakładami na rzecz wspólną. Art. 207 Kodeksu cywilnego przewiduje, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli więc jeden z partnerów po rozstaniu sam płacił podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, konieczne naprawy albo raty kredytu związane z nieruchomością, może żądać odpowiedniego rozliczenia, o ile wykaże wysokość i związek tych wydatków z nieruchomością.

Dowodami mogą być faktury, potwierdzenia przelewów, umowy z wykonawcami, dokumentacja zdjęciowa, korespondencja, potwierdzenia wypłat gotówki oraz zeznania świadków. Jeżeli spór dotyczy remontu, przydatne może być porównanie z praktycznymi zasadami rozliczania kosztów opisanymi w materiale o tym, jak rozliczyć remont konkubinatu. Gdy przedmiotem sporu nie jest dom, lecz kwoty przekazywane byłemu partnerowi, znaczenie może mieć także zwrot pieniędzy konkubinatu.

Jeżeli nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym, samo zniesienie współwłasności nie powoduje automatycznego zwolnienia jednej osoby z długu wobec banku. Odpowiedzialność wobec banku wynika z umowy kredytowej. Jeżeli kredytobiorcy odpowiadają solidarnie, zastosowanie ma art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego z osobna. Solidarność musi wynikać z ustawy albo z czynności prawnej, co stanowi art. 369 Kodeksu cywilnego. W praktyce zwolnienie jednego kredytobiorcy wymaga zgody banku, aneksu do umowy i oceny zdolności kredytowej osoby, która ma przejąć spłatę.

Czy wymeldowanie coś zmienia?

Wymeldowanie nie wpływa na udział we własności nieruchomości. Prawo własności wynika z tytułu prawnego, w szczególności z księgi wieczystej i dokumentów nabycia, a nie z meldunku. Meldunek jest instytucją ewidencyjną. Art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności przewiduje obowiązek meldunkowy obywatela polskiego przebywającego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a art. 24 ust. 2 tej ustawy wskazuje, że obowiązek meldunkowy polega między innymi na zameldowaniu i wymeldowaniu z miejsca pobytu stałego lub czasowego.

Jeżeli faktycznie wyprowadził się Pan z domu, powinien Pan rozważyć dopełnienie obowiązku wymeldowania. Art. 33 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności stanowi, że obywatel polski, który opuszcza miejsce pobytu stałego albo opuszcza miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu, jest obowiązany wymeldować się. Nie oznacza to jednak rezygnacji z udziału w nieruchomości ani zgody na to, aby drugi współwłaściciel korzystał z całego domu bez rozliczeń.

Co zrobić krok po kroku?

1. Sprawdzić księgę wieczystą i ustalić udziały w nieruchomości.
2. Zebrać dokumenty dotyczące zakupu działki, budowy domu, kredytu, podatków, remontów i innych nakładów.
3. Ustalić aktualną wartość nieruchomości, najlepiej przez niezależną wycenę albo analizę rynku.
4. Przedstawić byłej partnerce pisemną propozycję: sprzedaż na wolnym rynku, przejęcie domu ze spłatą albo inny realny wariant.
5. Jeżeli jest zgoda, przygotować akt notarialny albo zgodny wniosek do sądu.
6. Jeżeli zgody nie ma, złożyć do sądu rejonowego wniosek o zniesienie współwłasności i zgłosić wszystkie roszczenia rozliczeniowe.

FAQ

Czy była konkubina może zablokować sprzedaż wspólnego domu?

Może odmówić dobrowolnej sprzedaży na wolnym rynku, ale nie może trwale zablokować zniesienia współwłasności. Art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego daje każdemu współwłaścicielowi prawo żądania zniesienia współwłasności przez sąd.

Czy sąd zawsze nakaże sprzedaż domu?

Nie. Sąd w pierwszej kolejności ocenia, czy możliwy jest podział fizyczny zgodnie z art. 211 Kodeksu cywilnego. Jeżeli nie, może przyznać dom jednemu współwłaścicielowi ze spłatą albo zarządzić sprzedaż. Sprzedaż licytacyjna jest zwykle rozwiązaniem ostatecznym.

Czy mogę żądać spłaty połowy wartości domu?

Jeżeli ma Pan udział 1/2 w nieruchomości, punktem wyjścia jest połowa aktualnej wartości nieruchomości. Kwota może zostać skorygowana o udowodnione nakłady, wydatki, ciężary, spłaty kredytu lub inne rozliczenia wynikające z art. 207 Kodeksu cywilnego i okoliczności konkretnej sprawy.

Czy wymeldowanie oznacza utratę prawa do domu?

Nie. Wymeldowanie jest czynnością ewidencyjną na podstawie ustawy o ewidencji ludności i nie przenosi własności. Udział w nieruchomości wynika z prawa własności, a nie z meldunku.

Czy syn byłej konkubiny ma prawa do mojego udziału?

Nie z samego faktu, że jest synem byłej partnerki. Dziedziczenie ustawowe po Panu regulują art. 931 i następne Kodeksu cywilnego, a konkubina i jej dziecko nie dziedziczą po Panu ustawowo tylko dlatego, że pozostawaliście Państwo w związku nieformalnym. Możliwe jest jednak powołanie określonej osoby do spadku w testamencie na podstawie art. 941 Kodeksu cywilnego.

Czy ustne ustalenie o sprzedaży domu wystarczy?

Do samego rozpoczęcia rozmów lub wystawienia domu na sprzedaż ustne ustalenie może mieć znaczenie praktyczne, ale przeniesienie udziału w nieruchomości wymaga aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Dla bezpieczeństwa wszystkie uzgodnienia dotyczące ceny, spłaty i terminu warto potwierdzać pisemnie.

Podsumowanie

Jeżeli oboje partnerzy są współwłaścicielami domu, podstawową drogą jest porozumienie i sprzedaż na wolnym rynku albo przejęcie domu przez jedną osobę ze spłatą drugiej. Gdy porozumienie nie jest możliwe, pozostaje wniosek o zniesienie współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego. W tym samym postępowaniu warto zgłosić roszczenia dotyczące nakładów, kosztów utrzymania, spłat kredytu i sposobu korzystania z domu po rozstaniu.

Wymeldowanie nie pozbawia udziału w nieruchomości, ale nie rozwiązuje też problemu współwłasności. Jeżeli druga osoba chce sama mieszkać w domu, powinna albo spłacić udział, albo porozumieć się co do zasad korzystania i rozliczeń. Bez takiego porozumienia sąd może zakończyć współwłasność, w skrajnym przypadku przez sprzedaż licytacyjną.

Źródła

• Art. 195, art. 197, art. 206, art. 207, art. 210 § 1, art. 211, art. 212 § 2 i § 3, art. 220, art. 366 § 1, art. 369, art. 405, art. 410 § 1 i § 2, art. 226-230, art. 941 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
• Art. 606, art. 617, art. 520, art. 965, art. 983, art. 1066-1071 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 41 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Art. 24 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 1970 r., sygn. III CZP 62/69.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., sygn. III CZP 88/12.