Zakup nieruchomości przy komorniku

Czy dłużnik z komornikiem może kupić nieruchomość?

Sam fakt prowadzenia egzekucji komorniczej nie odbiera dłużnikowi zdolności do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Osoba pełnoletnia mająca pełną zdolność do czynności prawnych może co do zasady kupić działkę, mieszkanie albo dom. Problem polega na tym, że nowo nabyta nieruchomość wchodzi do majątku dłużnika i może stać się przedmiotem egzekucji.

Podstawą prowadzenia egzekucji jest tytuł wykonawczy, o którym mowa w art. 776 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 803 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego tytuł wykonawczy uprawnia do prowadzenia egzekucji z całego majątku dłużnika, chyba że z treści tytułu wynika ograniczenie. Komornik nie bada zasadności ani wymagalności obowiązku objętego tytułem wykonawczym, co wynika z art. 804 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

W praktyce oznacza to, że jeżeli kupisz nieruchomość na siebie, wierzyciel może wnosić o skierowanie egzekucji do tej nieruchomości. Komornik ma również uprawnienia informacyjne, m.in. na podstawie art. 761 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego może żądać wyjaśnień oraz informacji niezbędnych do prowadzenia egzekucji od uczestników postępowania i wskazanych w tym przepisie instytucji.

Czy komornik dowie się o zakupie nieruchomości?

Nie ma przepisu, który nakazywałby notariuszowi automatycznie zawiadamiać komornika o każdej sprzedaży nieruchomości na rzecz dłużnika. Nie oznacza to jednak, że zakup pozostanie niewidoczny. Własność nieruchomości ujawnia się w księdze wieczystej, a dane z ksiąg wieczystych, rejestrów publicznych, urzędów i instytucji finansowych mogą mieć znaczenie w postępowaniu egzekucyjnym.

Przy egzekucji z nieruchomości komornik dokonuje zajęcia przez wezwanie dłużnika do zapłaty długu pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania, co wynika z art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego. Następnie, zgodnie z art. 924 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, komornik składa do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis wzmianki o wszczęciu egzekucji. Skutek zajęcia wobec dłużnika i osób trzecich określa art. 925 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli nieruchomość jest już zajęta, jej zbycie nie blokuje egzekucji. Art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne, a nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika rzeczowego.

Zakup nieruchomości na małoletnie dziecko

Piętnastoletnie dziecko ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych na podstawie art. 15 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Co do zasady dziecko reprezentują rodzice, jeżeli przysługuje im władza rodzicielska, zgodnie z art. 98 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Rodzice zarządzają majątkiem dziecka z należytą starannością, co wynika z art. 101 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z art. 101 § 3 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

Nabycie nieruchomości przez małoletniego bardzo często jest traktowane jako czynność przekraczająca zwykły zarząd, zwłaszcza gdy wiąże się z kosztami utrzymania, podatkiem od nieruchomości, opłatami, ryzykiem sporów albo ustanowieniem obciążeń. W praktyce notariusz może wymagać prawomocnego postanowienia sądu opiekuńczego zezwalającego na dokonanie czynności. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego, treści aktu, źródła środków i obciążeń związanych z nieruchomością.

Trzeba też pamiętać o art. 98 § 2 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Rodzic nie może reprezentować dziecka przy czynnościach prawnych między dzieckiem a jednym z rodziców, chyba że czynność polega na bezpłatnym przysporzeniu na rzecz dziecka albo dotyczy należnych dziecku środków utrzymania i wychowania. Jeżeli więc rodzic formalnie daruje dziecku nieruchomość lub pieniądze na jej zakup, konieczna jest odrębna analiza, czy nie występuje konflikt interesów i czy potrzebne jest zezwolenie sądu opiekuńczego.

Darowizna nieruchomości lub pieniędzy na dziecko

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. Jeżeli rodzic kupi nieruchomość na siebie, a następnie daruje ją córce, taka darowizna również musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego.

Podatkowo dziecko należy do najbliższej rodziny. Zwolnienie dla najbliższych wynika z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Jeżeli darowizna nieruchomości jest dokonana aktem notarialnym, obdarowany nie musi składać zgłoszenia SD-Z2, ponieważ art. 4a ust. 4 pkt 2 tej ustawy wyłącza obowiązek zgłoszenia w przypadku nabycia na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Gdyby chodziło o darowiznę pieniędzy, konieczne może być spełnienie warunków z art. 4a ust. 1 pkt 1 i 2 tej ustawy, w tym udokumentowanie przekazania środków na rachunek płatniczy lub przekazem pocztowym.

Aktualna kwota wolna dla I grupy podatkowej wynosi 36 120 zł, co wynika z art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Przy darowiźnie od rodzica na rzecz dziecka zwykle ważniejsze jest jednak zwolnienie z art. 4a tej ustawy, o ile spełnione są ustawowe warunki.

Skarga pauliańska, czyli ryzyko podważenia czynności

Największym ryzykiem przy kupowaniu nieruchomości na inną osobę za pieniądze dłużnika jest skarga pauliańska. Zgodnie z art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, wierzyciel może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną wobec niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Art. 527 § 2 Kodeksu cywilnego wyjaśnia, że czynność jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek niej dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu. Jeżeli korzyść uzyskała osoba bliska, np. dziecko lub małżonek, art. 527 § 3 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie, że osoba ta wiedziała o działaniu dłużnika ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Przy czynnościach nieodpłatnych wierzyciel ma jeszcze silniejszą pozycję. Art. 528 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby ta osoba nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli. Natomiast art. 529 Kodeksu cywilnego wprowadza domniemanie działania ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, jeżeli w chwili darowizny dłużnik był niewypłacalny albo stał się niewypłacalny wskutek darowizny.

Termin na wystąpienie ze skargą pauliańską wynosi 5 lat od daty dokonania czynności. Wynika to z art. 534 Kodeksu cywilnego. Jeżeli wierzyciel wygra sprawę, może prowadzić egzekucję z przedmiotu, który formalnie należy już do osoby trzeciej, w zakresie potrzebnym do zaspokojenia swojej wierzytelności.

Rozdzielność majątkowa i zakup na małżonka

Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa, każdy z małżonków ma swój majątek osobisty. Zasada ta wynika z art. 51 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym w razie umownego ustanowienia rozdzielności majątkowej każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później.

Rozdzielność majątkowa nie oznacza jednak, że dłużnik może bezpiecznie przekazać żonie środki na zakup nieruchomości, jeżeli skutkiem jest pokrzywdzenie wierzycieli. W takim przypadku wierzyciel może rozważać skargę pauliańską na podstawie art. 527 i nast. Kodeksu cywilnego. Znaczenie ma m.in. data powstania długu, data ustanowienia rozdzielności, źródło środków na zakup i to, czy po transakcji dłużnik zachował realny majątek pozwalający na spłatę zobowiązań.

Jeżeli trwa rozwód, trzeba dodatkowo uważać na rozliczenia między małżonkami i ewentualne spory o pochodzenie środków. Samo postępowanie rozwodowe nie blokuje egzekucji prowadzonej przeciwko jednemu z małżonków, jeżeli wierzyciel ma tytuł wykonawczy przeciwko temu małżonkowi.

Zakup przez firmę zagraniczną lub inną osobę

Posiadanie firmy za granicą nie jest automatycznym sposobem na ochronę majątku przed polską egzekucją. Jeżeli nieruchomość ma kupić zagraniczna spółka, trzeba ustalić, czy spółka jest odrębnym podmiotem prawa, skąd pochodzą środki na zakup, kto faktycznie finansuje transakcję i czy czynność nie prowadzi do pokrzywdzenia wierzycieli.

Jeżeli dłużnik przenosi środki do spółki, podstawia inną osobę albo tworzy pozorne konstrukcje po to, aby uniemożliwić egzekucję, ryzyka nie ograniczają się do skargi pauliańskiej. Art. 300 § 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny penalizuje m.in. udaremnianie lub uszczuplanie zaspokojenia wierzyciela przez usuwanie, ukrywanie, zbywanie, darowanie, niszczenie, rzeczywiste lub pozorne obciążanie albo uszkadzanie składników majątku zajętych lub zagrożonych zajęciem.

Porównanie możliwych wariantów

Co można zrobić zamiast ukrywania majątku?

Bezpieczniejszym kierunkiem jest ustalenie pełnej wysokości zadłużenia, sprawdzenie tytułów wykonawczych, negocjacja z wierzycielami, wniosek o rozłożenie spłaty na raty albo ugoda. Jeżeli egzekucja jest prowadzona wadliwie, dłużnik może korzystać ze środków ochrony przewidzianych w Kodeksie postępowania cywilnego, np. skargi na czynności komornika na podstawie art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego albo powództwa przeciwegzekucyjnego, gdy zachodzą przesłanki z art. 840 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Jeżeli problem dotyczy nieruchomości już zajętej, sprzedaży udziału albo współwłasności, trzeba oddzielnie przeanalizować księgę wieczystą, wpisy o egzekucji, hipotekę, datę zajęcia oraz tytuły wykonawcze. Pomocne mogą być także informacje dotyczące sytuacji, gdy chodzi o sprzedaż gdy współwłaściciel ma komornika.

W sprawach mieszkaniowych podobne ryzyka pojawiają się przy lokalach komunalnych. Jeżeli dłużnik planuje wykup lokalu od gminy, warto sprawdzić, jak wygląda zadłużenie a wykup komunalnego.

Warto też pamiętać, że majątek może pojawić się u dłużnika nie tylko przez zakup, ale również przez dziedziczenie. W takim przypadku znaczenie mają terminy i sposób przyjęcia lub odrzucenia spadku, o czym szerzej opisuje materiał długi i komornik a spadek po ojcu.

FAQ

Podsumowanie

Najbezpieczniejsza odpowiedź brzmi: nie należy planować zakupu nieruchomości z założeniem, że komornik się o nim nie dowie. Zakup na siebie tworzy ryzyko egzekucji z nieruchomości. Zakup na dziecko, małżonka, spółkę lub inną osobę może zostać zakwestionowany, jeżeli w rzeczywistości finansuje go dłużnik i prowadzi to do pokrzywdzenia wierzycieli.

Przed zawarciem aktu notarialnego warto ustalić wysokość zadłużenia, treść tytułów wykonawczych, stan ksiąg wieczystych, źródło środków i skutki podatkowe. Przy małoletnim dziecku trzeba dodatkowo sprawdzić, czy potrzebne jest zezwolenie sądu opiekuńczego.

Źródła

• art. 776, art. 761 § 1, art. 803 § 1, art. 804 § 1, art. 805 § 1, art. 923, art. 924, art. 925, art. 930 § 1, art. 767 § 1 i art. 840 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego
• art. 15, art. 158, art. 527, art. 528, art. 529 i art. 534 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• art. 51, art. 98 § 1, art. 98 § 2 pkt 2 i art. 101 § 1 oraz § 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 4a ust. 1, art. 4a ust. 4 pkt 2 i art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
• art. 300 § 2 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. Kodeks karny