Sprzedaż ułamkowej części mieszkania z hipoteką i zajęciem komorniczym dla współwłaściciela

Poniżej odpowiedzi na Pani pytania. Dodam jedynie, że bardzo ciężko jest sprzedać udział w nieruchomości, zwłaszcza w mieszkaniu, ale nie jest to niemożliwe. 

Sprzedaż części mieszkania a kredyt

Jeśli sprzedaż części mieszkania nie pokryje całego zadłużenia, to drugi współwłaściciel/kredytobiorca będzie musiał nadal spłacać kredyt hipoteczny. Komornik i ZUS będą zaspokajać swoje roszczenia ze sprzedaży tej części mieszkania, ale to nie wpływa bezpośrednio na sytuację drugiego współwłaściciela. Drugi współwłaściciel nie traci prawa własności części mieszkania. Zmiana dotyczy tylko ułamkowej części sprzedawanej przez dłużnika. Odpowiedzialność za spłatę kredytu pozostaje zgodnie z wcześniejszym podziałem obowiązków, chyba że dojdzie do zmiany umowy kredytowej.

Pokrycie kosztów i długów

W pierwszej kolejności pokrywane są koszty egzekucji (np. wynagrodzenie komornika, koszty sądowe) oraz zadłużenie zabezpieczone hipoteką, czyli kwota kredytu hipotecznego, który nie został jeszcze spłacony. Ogólną regułą jest to, że wierzycielowi hipotecznemu przy zaspokojeniu z nieruchomości przysługuje pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Zgodnie z art. 1025 Kodeksu postępowania cywilnego, że wierzyciel hipoteczny zaspokajany jest w piątej kolejności, a wierzyciele prowadzący egzekucję, jeśli hipotek nie mają, dopiero w dziewiątej kategorii. Oznacza to tym samym, że dopiero jeśliby pieniędzy uzyskanych z egzekucji będzie więcej niż kwota hipoteki, to wierzyciele niemający hipoteki mogę zostać zaspokojeni. Zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego:

„Art. 1025 [Kolejność zaspokojenia]

§ 1. Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności:

1) koszty egzekucyjne z wyjątkiem kosztów zastępstwa prawnego przyznanych przez komornika w postępowaniu egzekucyjnym;

2) należności alimentacyjne wymagalne;

21) należności alimentacyjne przyszłe - w wysokości stanowiącej równowartość minimalnego wynagrodzenia za pracę za okres roku - na każdego wierzyciela prowadzącego egzekucję;

3) należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę, renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa albo śmierci, należności zasądzone na rzecz pokrzywdzonego lub osób wykonujących prawa pokrzywdzonego w postępowaniu karnym i koszty zwykłego pogrzebu dłużnika;

4) należności zabezpieczone hipoteką morską lub przywilejem na statku morskim;

5) należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu;

6) należności za pracę niezaspokojone w kolejności trzeciej;

7) należności, do których stosuje się przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, o ile nie zostały zaspokojone w kolejności piątej;

8) (uchylony)

9) należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję;

10) inne należności”.

Jeżeli bank (wierzyciel hipoteczny) nie egzekwuje swojego roszczenia, to mimo wszystko może zostać zaspokojony z nieruchomości. Może się tak zdarzyć, gdy egzekucję z hipoteki wszczyna inny wierzyciel, jak w przedmiotowym przypadku.  Wówczas z uzyskanych w wyniku licytacji środków zostają niejako z urzędu zaspokojeni wszyscy wierzyciele hipoteczni, nawet ten, którego wierzytelność nie jest jeszcze wymagalna.

Osoba kupująca udział w nieruchomości nie będzie odpowiadała za spłatę kredytu. W wyniku sprzedaży licytacyjnej, zgodnie z treścią art. 1000, hipoteka banku wygaśnie. Bank pomniejszy wartość kredytu o kwotę mu przekazaną w wyniku sprzedaży nieruchomości i niestety, ale różnica, jeśli taka będzie, nadal pozostanie do spłaty przez kredytobiorców. Bank będzie miał prawo nadal domagać się od Pani zapłaty aż do całkowitego zaspokojenia kwoty kredytu i ewentualnie będzie mógł to egzekwować z innych składników Pani majątku.