Sprzedaż udziału w mieszkaniu z hipoteką i egzekucją komorniczą

W opisanej sytuacji trzeba rozdzielić trzy kwestie: własność udziału w mieszkaniu, odpowiedzialność osobistą za kredyt oraz kolejność zaspokojenia wierzycieli z ceny uzyskanej w egzekucji.

Czy komornik może sprzedać tylko udział jednego współwłaściciela?

Tak. Jeżeli dłużnikowi przysługuje udział we współwłasności nieruchomości, egzekucja może zostać skierowana właśnie do tego udziału, a nie do całego mieszkania. Wynika to z art. 1004 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, który przewiduje odpowiednie stosowanie przepisów o egzekucji z nieruchomości do ułamkowej części nieruchomości.

Oznacza to, że drugi współwłaściciel nie traci swojej części mieszkania tylko dlatego, że przeciwko pierwszemu współwłaścicielowi prowadzona jest egzekucja. Zmienia się natomiast osoba współwłaściciela po stronie udziału dłużnika – jego miejsce może zająć nabywca z licytacji.

W praktyce sprzedaż samego udziału bywa trudniejsza i zwykle mniej korzystna cenowo niż sprzedaż całej nieruchomości, ponieważ kupujący nabywa udział we współwłasności, a nie wyłączne prawo do lokalu.

Co to oznacza dla drugiego współwłaściciela?

Drugi współwłaściciel zachowuje swój udział i nadal pozostaje współwłaścicielem lokalu. Podstawą jest art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom, a zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

Po sprzedaży udziału na licytacji drugi współwłaściciel będzie miał do czynienia z nowym współwłaścicielem. To może rodzić praktyczne problemy dotyczące korzystania z lokalu, kosztów utrzymania mieszkania czy późniejszego zniesienia współwłasności.

Jeżeli zależy Pani na uniknięciu wejścia do sprawy obcej osoby, warto rozważyć działania wyprzedzające, np. rozmowy z bankiem, próbę spłaty zadłużenia albo analizę możliwości późniejszego uregulowania sporu we współwłasności.

Co dzieje się z hipoteką i kredytem hipotecznym?

Tu trzeba odróżnić zabezpieczenie rzeczowe od odpowiedzialności osobistej z umowy kredytu.

Hipoteka obciąża nieruchomość lub udział w nieruchomości i daje wierzycielowi hipotecznemu pierwszeństwo zaspokojenia z tej nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi. Wynika to z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Jeżeli więc na mieszkaniu albo na udziale wpisana jest hipoteka banku, to bank uczestniczy w podziale sumy uzyskanej z egzekucji zgodnie z zasadami pierwszeństwa. Sam fakt, że egzekucję wszczął inny wierzyciel, nie pozbawia banku ochrony hipotecznej.

Jednocześnie sprzedaż udziału nie powoduje automatycznego wygaśnięcia osobistego zobowiązania współkredytobiorców wobec banku. Jeżeli oboje podpisali umowę kredytową, to co do zasady odpowiadają wobec banku solidarnie na podstawie art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego, chyba że umowa kredytu stanowi inaczej. Bank może więc żądać spłaty całej pozostałej kwoty od każdego z dłużników solidarnych.

Jeżeli po licytacji bank nie zostanie spłacony w całości, niespłacona część kredytu nadal obciąża kredytobiorców osobiście. Drugi współwłaściciel nie traci swojego udziału, ale może nadal mieć obowiązek spłacania kredytu.

Zobacz również:

rozliczenie mieszkania i kredytu po rozstaniu konkubentów

Czy hipoteka wygasa po sprzedaży licytacyjnej?

Co do zasady tak – prawa ujawnione w księdze wieczystej, w tym hipoteka, wygasają z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, chyba że ustawa przewiduje ich utrzymanie. Wynika to z art. 1000 § 1 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego. W zamian uprawniony wierzyciel otrzymuje zaspokojenie z ceny nabycia według planu podziału.

To jednak nie oznacza, że dług z umowy kredytu znika. Wygasa obciążenie hipoteczne na sprzedanym udziale, ale nie wygasa automatycznie wierzytelność banku wobec kredytobiorców w części, która nie została spłacona z ceny uzyskanej w egzekucji.

Dlatego nabywca udziału z licytacji co do zasady nie staje się stroną umowy kredytowej i nie przejmuje osobistego obowiązku spłaty kredytu tylko dlatego, że kupił udział. Nadal dłużnikami osobistymi pozostają osoby, które zawarły umowę z bankiem.

W jakiej kolejności dzieli się pieniądze z licytacji?

Kolejność zaspokojenia określa art. 1025 § 1 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego. W sprawach takich jak opisana najważniejsze są zwykle następujące grupy należności:

Jeżeli więc bank ma skuteczną hipotekę, zwykli wierzyciele osobisti dłużnika, w tym część należności publicznoprawnych niekorzystających z lepszej kategorii, zostaną zaspokojeni dopiero po należnościach hipotecznych.

To, czy ZUS będzie zaspokajany jako wierzyciel hipoteczny czy jako wierzyciel z innej kategorii, zależy od tego, czy i jakie zabezpieczenie rzeczowe zostało ujawnione oraz jaki jest dokładny charakter należności. W każdej konkretnej sprawie trzeba więc sprawdzić treść księgi wieczystej i plan podziału.

Czy bank dostanie pieniądze, nawet jeśli nie on wszczął egzekucję?

Tak. Jeżeli wierzytelność banku jest zabezpieczona hipoteką, bank korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia z sumy uzyskanej z egzekucji z nieruchomości lub udziału, nawet jeżeli postępowanie wszczął inny wierzyciel. O kolejności nie decyduje to, kto pierwszy złożył wniosek egzekucyjny, tylko rodzaj należności i jej zabezpieczenie według art. 1025 § 1 K.p.c.

W praktyce oznacza to, że z pieniędzy uzyskanych z licytacji najpierw schodzą koszty egzekucji, a następnie zaspokajane są należności hipoteczne. Dopiero nadwyżka, jeśli w ogóle pozostanie, może przypaść dalszym wierzycielom.

Czy drugi współwłaściciel odpowiada za długi osobiste pierwszego?

Nie tylko dlatego, że jest współwłaścicielem. Samo współposiadanie mieszkania nie powoduje przejęcia cudzych długów. Jeżeli drugi współwłaściciel nie jest dłużnikiem osobistym danego wierzyciela, wierzyciel nie może prowadzić egzekucji z jego udziału wyłącznie z powodu zadłużenia drugiego współwłaściciela.

Inaczej jest z kredytem hipotecznym, jeżeli oboje podpisali umowę kredytową. Wtedy odpowiedzialność wynika nie z samej współwłasności, lecz z umowy z bankiem i zasad solidarności dłużników.

Zobacz również:

zakup nieruchomości z licytacji a błędy w księdze wieczystej

Czy można coś zrobić przed sprzedażą udziału?

Możliwości zależą od stanu sprawy. Najczęściej rozważa się:

• spłatę zadłużenia albo zawarcie porozumienia z wierzycielem przed licytacją;
• ustalenie z bankiem aktualnego salda i skutków ewentualnej częściowej spłaty;
• weryfikację prawidłowości wpisów w księdze wieczystej;
• analizę, czy cena oszacowania i opis udziału nie wymagają zaskarżenia w toku postępowania egzekucyjnego;
• przygotowanie się na późniejsze zniesienie współwłasności z nabywcą udziału.

Jeżeli egzekucja jest już zaawansowana, realne możliwości obrony bywają ograniczone terminami procesowymi. Dlatego trzeba reagować szybko po otrzymaniu zawiadomień od komornika lub sądu.

FAQ

Czy drugi współwłaściciel może zablokować licytację udziału?

Nie ma ogólnego prawa do zablokowania egzekucji tylko dlatego, że nie jest dłużnikiem. Może jednak korzystać ze środków przewidzianych prawem, jeżeli naruszono jego prawa, a także próbować doprowadzić do spłaty zadłużenia przed licytacją.

Czy po licytacji nowy współwłaściciel może żądać podziału mieszkania?

Tak. Co do zasady każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności na podstawie art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego, chyba że istnieje czasowe ograniczenie wynikające z czynności prawnej. W praktyce często kończy się to spłatą jednego współwłaściciela albo sprzedażą całej nieruchomości.

Czy kupujący udział przejmuje kredyt hipoteczny?

Co do zasady nie przejmuje osobistego długu z umowy kredytu. Nabywa udział w nieruchomości, natomiast odpowiedzialność z umowy wobec banku nadal obciąża kredytobiorców.

Czy bank może żądać całej pozostałej spłaty od jednego współkredytobiorcy?

Tak, jeżeli kredytobiorcy odpowiadają solidarnie. Wynika to z art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego. Ten, kto spłaci więcej niż wynosi jego udział we wzajemnych rozliczeniach, może potem dochodzić rozliczenia od drugiego współdłużnika.

Czy ZUS zawsze będzie po banku?

Nie zawsze. To zależy od rodzaju należności i tego, czy wierzytelność ZUS jest zabezpieczona rzeczowo. W konkretnej sprawie trzeba sprawdzić księgę wieczystą i plan podziału sporządzony według art. 1025 K.p.c.

Źródła

Akty prawne:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 1000 § 1, art. 1004, art. 1025 § 1 – ISAP

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 195, art. 198, art. 210 § 1, art. 366 § 1 – ISAP

3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65 ust. 1 – ISAP