Zakup nieruchomości z licytacji a błędy w księdze wieczystej – czy komornik odpowiada?

Czy komornik odpowiada za niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym?

Nie w każdym przypadku. Sam fakt, że po zakupie nieruchomości na licytacji okaże się, iż księga wieczysta nie odzwierciedlała w pełni rzeczywistego stanu prawnego, nie oznacza jeszcze automatycznie odpowiedzialności komornika.

Trzeba rozróżnić dwie kwestie:

• wadliwość czynności egzekucyjnych komornika – ocenianą na gruncie art. 767 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego,
• niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – usuwaną co do zasady na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Komornik prowadzący egzekucję z nieruchomości działa w oparciu o akta sprawy, treść księgi wieczystej, dokumenty uzyskane w toku postępowania oraz czynności przewidziane w przepisach o egzekucji z nieruchomości. Nie jest organem właściwym do „naprawiania” historycznych zaniedbań właścicieli dotyczących niewpisanych zmian prawa własności.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. To domniemanie ma istotne znaczenie także w praktyce egzekucyjnej.

Znaczenie księgi wieczystej przy licytacji komorniczej

Przy ocenie sytuacji trzeba uwzględnić zasady wynikające z ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przepis ten chroni co do zasady nabywcę, który przez czynność prawną nabywa prawo od osoby ujawnionej w księdze. W praktyce trzeba jednak ostrożnie przenosić tę konstrukcję na nabycie w toku egzekucji sądowej, bo sprzedaż egzekucyjna rządzi się również własnymi regułami procesowymi.

Ważne są też wyjątki. Zgodnie z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, rękojmia nie działa m.in. przeciwko niektórym prawom powstającym z mocy ustawy czy określonym służebnościom. Z kolei art. 8 tej ustawy stanowi, że rękojmię wyłącza m.in. wzmianka o wniosku albo ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym.

Jeżeli więc w chwili licytacji w księdze nie było ostrzeżeń, wzmianek lub innych sygnałów wskazujących na spór co do własności, komornik zwykle miał podstawy, by opierać się na treści księgi. Inaczej może być wtedy, gdy z akt sprawy albo z dokumentów urzędowych znajdujących się już w postępowaniu jasno wynikało, że stan księgi jest błędny, a mimo to opis i oszacowanie albo dalsze czynności przeprowadzono w sposób wprowadzający uczestników w błąd.

W kontekście problemów ze stanem prawnym gruntu warto też zobaczyć materiał: Nieruchomość bez ujawnionego właściciela a zasiedzenie i spadek.

Czy po zakończeniu egzekucji można jeszcze złożyć skargę na czynności komornika?

Skarga na czynności komornika nie służy do ogólnego kwestionowania całej sprawy „po czasie”. Zgodnie z art. 767 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, na czynności komornika przysługuje skarga do sądu rejonowego, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Skargę można też wnieść na zaniechanie dokonania czynności.

Kluczowy jest jednak termin. Zgodnie z art. 767 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego, skargę wnosi się w terminie 7 dni:

• od dnia dokonania czynności, gdy strona lub osoba, której prawo zostało przez czynność naruszone lub zagrożone, była przy czynności obecna albo była o jej terminie zawiadomiona,
• od dnia zawiadomienia o dokonaniu czynności – w innych przypadkach,
• a w razie zaniechania – od dnia, w którym skarżący dowiedział się, że czynność miała być dokonana.

To oznacza, że jeżeli licytacja, opis i oszacowanie, obwieszczenie albo inne czynności zakończyły się wcześniej, a termin skargowy dawno upłynął, skarga z reguły będzie nieskuteczna. Nie można nią zastąpić powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej ani roszczeń odszkodowawczych.

Kiedy skarga na czynności komornika może mieć sens?

Skarga może być zasadna wtedy, gdy da się wskazać konkretne uchybienie procesowe, np.:

• wadliwe obwieszczenie o licytacji,
• pominięcie obowiązkowych elementów opisu i oszacowania,
• naruszenie przepisów o doręczeniach,
• przeprowadzenie czynności mimo formalnej przeszkody wynikającej z akt sprawy.

W egzekucji z nieruchomości znaczenie mają m.in. przepisy art. 945–948 Kodeksu postępowania cywilnego, regulujące opis i oszacowanie nieruchomości. Jeżeli z dokumentów będących w aktach już na tym etapie wynikało, że nieruchomość ma inny stan prawny niż opisany, można rozważać, czy opis i oszacowanie nie było wadliwe. To jednak zawsze wymaga analizy akt konkretnej sprawy.

Jeżeli natomiast dopiero po zakończeniu egzekucji pojawiły się dokumenty albo nabywca sam dotarł do wcześniejszego postanowienia sądu, które nie było ujawnione w księdze i nie było znane organowi egzekucyjnemu, skarga na komornika zwykle nie będzie właściwym środkiem.

Przy problemach z przebiegiem egzekucji pomocny może być też materiał: Zawieszenie egzekucji z nieruchomości przed licytacją.

Co daje postanowienie o przysądzeniu własności?

Po skutecznej licytacji sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej oraz do wpisu w katastrze nieruchomości.

Jednocześnie skutki przysądzenia własności nie oznaczają, że każda historyczna nieścisłość księgi sama znika. Jeżeli np. przed laty zapadło postanowienie o zniesieniu współwłasności, ale nie zostało ujawnione w księdze, może powstać potrzeba osobnego uporządkowania wpisów, zwłaszcza gdy rozbieżność dotyczy struktury nieruchomości, udziałów albo powiązania z lokalami.

W praktyce trzeba więc odróżnić:

• wpis nowego właściciela po przysądzeniu – oparty na art. 999 § 1 K.p.c.,
• uzgodnienie błędnej treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym – oparte na art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Jak usunąć niezgodność w księdze wieczystej?

Podstawowym środkiem jest powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wynika ono z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane albo jest wpisane błędnie, może żądać usunięcia niezgodności.

Jeżeli niezgodność jest oczywista i istnieje odpowiedni dokument stanowiący podstawę wpisu, czasem wystarczy sam wniosek wieczystoksięgowy. Jeśli jednak sąd wieczystoksięgowy uzna, że potrzebne jest rozstrzygnięcie sporu o prawo, konieczne może być właśnie powództwo z art. 10 ust. 1 tej ustawy.

Zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, roszczenie to może być ujawnione przez ostrzeżenie. Ma to znaczenie praktyczne, bo ostrzeżenie może zabezpieczać interes osoby dochodzącej uzgodnienia treści księgi.

Czy można żądać odszkodowania od komornika?

To możliwe tylko wyjątkowo, gdy da się wykazać przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej. Sama nieaktualna księga wieczysta nie wystarczy.

Podstawą jest przede wszystkim art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych, zgodnie z którym komornik jest obowiązany do naprawienia szkody wyrządzonej przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu czynności.

W praktyce trzeba wykazać łącznie:

• bezprawność działania lub zaniechania komornika,
• powstanie szkody,
• normalny związek przyczynowy między uchybieniem a szkodą – zgodnie z art. 361 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jeżeli komornik działał zgodnie z treścią księgi, dostępnymi dokumentami i przepisami procedury, to nawet późniejsze ujawnienie nieprawidłowości w stanie prawnym nieruchomości może nie dawać podstaw do odszkodowania.

Co zrobić praktycznie w opisanej sytuacji?

Jeżeli po licytacji ujawniły się dokumenty wskazujące na wcześniejsze zniesienie współwłasności albo inną zmianę, warto działać w następującej kolejności:

1. Uzyskać pełne odpisy: postanowienia o przysądzeniu własności, wcześniejszego orzeczenia wpływającego na stan prawny, aktualnego odpisu księgi wieczystej i – jeżeli ma znaczenie – dawnych ksiąg lokalowych lub powiązanych ksiąg.
2. Sprawdzić, czy problem da się usunąć samym wnioskiem wieczystoksięgowym na urzędowym formularzu KW-WPIS wraz z właściwymi dokumentami.
3. Jeżeli sąd wieczystoksięgowy odmówi wpisu albo wskaże na spór co do prawa – rozważyć powództwo z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
4. Oddzielnie ocenić, czy istnieje jakakolwiek jeszcze terminowa i realna podstawa do skargi na konkretną czynność komornika z art. 767 § 1 i § 4 K.p.c.
5. Dopiero po analizie akt rozważyć ewentualne roszczenie odszkodowawcze z art. 23 ust. 1 ustawy o komornikach sądowych.

Jeśli w sprawie pojawia się także problem udziałów lub rozporządzania częścią nieruchomości, pomocny może być materiał: Sprzedaż ułamkowej części mieszkania z hipoteką i zajęciem komorniczym dla współwłaściciela.

FAQ

Czy komornik musi sam sprawdzać, czy księga wieczysta jest historycznie poprawna?

Nie w takim znaczeniu, że ma prowadzić własne „śledztwo” co do wszystkich dawnych zmian własności. Co do zasady opiera się na treści księgi i dokumentach dostępnych w postępowaniu. Inaczej może być tylko wtedy, gdy z akt jasno wynika rozbieżność mająca znaczenie dla czynności egzekucyjnych.

Ile czasu jest na skargę na czynności komornika?

Zasadniczo 7 dni, zgodnie z art. 767 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Termin liczy się od dokonania czynności, zawiadomienia o niej albo od dnia, w którym skarżący dowiedział się o zaniechaniu.

Czy po prawomocnym przysądzeniu własności można jeszcze prostować księgę wieczystą?

Tak. Prawomocne przysądzenie własności stanowi podstawę wpisu nowego właściciela, ale nie zawsze usuwa inne wcześniejsze niezgodności treści księgi. W razie potrzeby stosuje się wniosek wieczystoksięgowy albo powództwo z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Czy obietnica pomocy ze strony komornika tworzy jego odpowiedzialność?

Nie sama w sobie. Jeżeli po zakończeniu egzekucji komornik deklarował pomoc organizacyjną lub informacyjną, a potem jej nie udzielił, to zwykle nie stanowi to jeszcze podstawy skargi ani odszkodowania. Decydujące jest to, czy naruszył konkretne obowiązki wynikające z przepisów.

Czy każda nieujawniona służebność znika przy licytacji?

Nie. Skutki sprzedaży egzekucyjnej zależą od rodzaju prawa i przepisów szczególnych. Dodatkowo rękojmia ksiąg wieczystych ma wyjątki określone m.in. w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Podsumowanie

W opisanym typie sprawy najczęściej decydujące jest nie to, czy „da się zaskarżyć komornika”, lecz to, jaki dokładnie problem prawny powstał po licytacji. Jeżeli chodzi o niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, właściwym środkiem jest zwykle uzgodnienie treści księgi na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Skarga na czynności komornika ma sens tylko wtedy, gdy można wskazać konkretną wadliwą czynność albo zaniechanie i zachowany jest termin z art. 767 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19820190147

2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – ISAP.

3. Ustawa z dnia 22 marca 2018 r. o komornikach sądowych – ISAP.

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP.