Nieruchomość bez ujawnionego właściciela a zasiedzenie i spadek

Od czego zacząć, gdy nieruchomość wygląda na „niczyją”?

W opisanej sytuacji pierwszym krokiem nie powinno być od razu postępowanie o sprzedaż, lecz ustalenie, jaki tytuł prawny miała babcia do nieruchomości. Sam fakt zameldowania, płacenia niektórych opłat albo figurowania w dokumentach gminy nie daje jeszcze prawa własności. Meldunek jest wyłącznie czynnością ewidencyjną i nie tworzy prawa rzeczowego.

Kluczowe jest ustalenie, czy babcia była tylko dzierżawcą, użytkownikiem, samoistnym posiadaczem, czy też istniał dawny właściciel, którego prawo nie zostało ujawnione albo ujawnienie zaginęło w dokumentach. W praktyce trzeba sprawdzić archiwa gminy, ewidencję gruntów i budynków, dawną dokumentację własnościową oraz treść księgi wieczystej i dokumentów stanowiących jej podstawę.

Z punktu widzenia prawa cywilnego najważniejsze są tu przepisy o posiadaniu i zasiedzeniu, w szczególności art. 172, art. 336, art. 339, art. 340 i art. 345 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Czy najpierw trzeba zrobić sprawę spadkową?

Tak, ale tylko wtedy, gdy istnieje podstawa do przyjęcia, że babcia miała prawo, które podlegało dziedziczeniu. Jeżeli była właścicielką albo przysługiwało jej roszczenie możliwe do dalszego dochodzenia, trzeba ustalić krąg spadkobierców.

Podstawą dziedziczenia ustawowego są art. 931 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Formalnie krąg spadkobierców potwierdza się przez:

• postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku – art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego oraz art. 669 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, albo
• akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza – art. 95a i nast. ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie.

Jeżeli od śmierci babci minęło około 40 lat, trzeba też ustalić, czy nie zmarli inni spadkobiercy pośredni. Wtedy sąd albo notariusz będzie wymagał kolejnych aktów stanu cywilnego i dokumentów potwierdzających następstwo prawne.

Zobacz również:

śmierć przedsiębiorcy a przejęcie działalności przez żonę

Dlaczego sama dzierżawa nie wystarcza?

To bardzo ważne. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą jak właściciel, natomiast posiadaczem zależnym jest ten, kto włada nią jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą.

Jeżeli więc babcia była dzierżawcą, to co do zasady wykonywała posiadanie zależne, a nie samoistne. To oznacza dwie praktyczne konsekwencje:

• nie mogła sprzedać nieruchomości jako właściciel,
• sam fakt dzierżawy nie prowadzi automatycznie do zasiedzenia.

Aby posiadanie zależne mogło być traktowane jako samoistne, musiałaby nastąpić wyraźna zmiana charakteru władania – tzw. przekształcenie posiadania zależnego w samoistne. W praktyce trzeba to udowodnić konkretnymi faktami: odmową uznawania cudzego prawa, samodzielnym dysponowaniem nieruchomością jak właściciel, inwestowaniem, ogrodzeniem, ponoszeniem ciężarów publicznoprawnych i traktowaniem nieruchomości wobec otoczenia jako swojej.

Kiedy możliwe jest zasiedzenie?

Zasiedzenie reguluje art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego:

art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego – posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze;

art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego – po upływie lat 30 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

W większości spraw podobnych do opisanej, gdy wiadomo, że brak było formalnego prawa własności, sąd zwykle bada sprawę w perspektywie 30 lat posiadania w złej wierze. Dobra wiara występuje wyjątkowo, gdy posiadacz pozostaje w usprawiedliwionym przekonaniu, że jest właścicielem.

Zasiedzenie nie następuje przez samo upływanie czasu. Trzeba jeszcze wykazać posiadanie samoistne i jego ciągłość. W tym znaczeniu ważne są również:

• art. 339 Kodeksu cywilnego – domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym,
• art. 340 Kodeksu cywilnego – domniemanie ciągłości posiadania,
• art. 345 Kodeksu cywilnego – posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.

Jakie dowody są potrzebne w sprawie o zasiedzenie?

W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia liczą się przede wszystkim fakty świadczące o władaniu nieruchomością jak właściciel. Przydatne bywają:

• decyzje podatkowe i potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości,
• dokumenty z gminy, starostwa i ewidencji gruntów,
• umowy dotyczące mediów, remontów lub ogrodzenia,
• zdjęcia, mapy, szkice, korespondencja,
• zezwania świadków: sąsiadów, członków rodziny, dawnych sołtysów, pracowników gminy,
• dowody na wyłączanie innych osób od korzystania z nieruchomości.

Samo zameldowanie kogokolwiek w budynku nie przesądza o posiadaniu samoistnym. Meldunek nie jest dowodem własności. Może mieć jedynie pomocnicze znaczenie przy ustalaniu, kto faktycznie tam przebywał.

Czy sąsiad może przejąć dom przez zasiedzenie?

Tak, to jest realne ryzyko, jeżeli sąsiad od lat włada nieruchomością jak właściciel i nikt skutecznie tego nie kwestionuje. Samo „gospodarowanie” jeszcze nie wystarcza, ale jeżeli sąsiad:

• ogrodził teren,
• remontuje budynek,
• wyklucza innych z korzystania,
• płaci podatki lub inne opłaty,
• zachowuje się wobec otoczenia jak właściciel,

to z czasem może próbować wykazać przesłanki z art. 172 Kodeksu cywilnego.

Żeby ograniczyć takie ryzyko, zwykle warto podjąć działania, które pokażą brak zgody na jego samoistne władanie, np. pisemne wezwanie do wydania nieruchomości, wezwanie do zaprzestania naruszeń, próba objęcia nieruchomości we własne władanie, a w razie potrzeby pozew o wydanie nieruchomości lub o ochronę naruszonego posiadania – zależnie od tego, kto faktycznie włada rzeczą i w jakim charakterze.

Roszczenie windykacyjne właściciela wynika z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, natomiast roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Ochronę posiadania przewidują art. 342–344 Kodeksu cywilnego.

Zobacz również:

zasiedzenie ziemi przez sąsiada – jak przerwać i jak się bronić

Czy można już teraz wydzierżawić tę nieruchomość?

To zależy od tego, czy ma Pan skuteczny tytuł do dysponowania nieruchomością. Jeżeli nie jest jeszcze ustalone, że Pan jest właścicielem albo współwłaścicielem, zawarcie umowy dzierżawy obarczone jest ryzykiem.

W praktyce trzeba rozróżnić dwie sytuacje:

• jeżeli jest Pan już właścicielem lub współwłaścicielem – może Pan co do zasady zawrzeć umowę dzierżawy, przy czym przy współwłasności znaczenie mają reguły zarządu rzeczą wspólną z art. 199–201 Kodeksu cywilnego;
• jeżeli tytuł prawny nie został jeszcze ustalony – zawarcie dzierżawy może prowadzić do sporów z innymi spadkobiercami, z osobą twierdzącą, że jest właścicielem, albo z gminą czy Skarbem Państwa, jeśli z dokumentów wyniknie inny stan prawny.

Jeżeli nieruchomość ma kilku współuprawnionych, oddanie jej do długoterminowej dzierżawy albo sprzedaż może przekraczać zwykły zarząd. Wtedy co do zasady potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a przy jej braku – rozstrzygnięcie sądu na podstawie art. 199 Kodeksu cywilnego.

Czy można sprzedać nieruchomość po „wyprostowaniu” sprawy?

Tak, ale dopiero po uporządkowaniu tytułu prawnego. W praktyce zwykle potrzebne będą odpowiednio:

1. ustalenie następstwa spadkowego po babci i ewentualnie po kolejnych zmarłych spadkobiercach,
2. ustalenie, czy babcia miała prawo własności albo czy spadkobiercy mogą dochodzić zasiedzenia,
3. jeżeli podstawą ma być zasiedzenie – uzyskanie postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie,
4. ujawnienie prawa w księdze wieczystej.

Dopiero wtedy sprzedaż będzie bezpieczna dla kupującego i możliwa do przeprowadzenia notarialnie bez poważnych zastrzeżeń.

Jak wygląda postępowanie o zasiedzenie?

Sprawa toczy się w trybie nieprocesowym przed sądem rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości – art. 606 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. We wniosku trzeba wskazać:

• nieruchomość i jej oznaczenie geodezyjne,
• od kiedy i przez kogo była posiadana samoistnie,
• na czym polegało władanie jak właściciel,
• uczestników postępowania, czyli osoby, których praw sprawa może dotyczyć.

Sąd może zarządzić ogłoszenie, jeżeli właściciel nie jest znany albo nie da się ustalić jego następców prawnych. Ma to istotne znaczenie właśnie w sprawach o nieruchomości o niejasnym stanie prawnym.

Co zrobić praktycznie w opisanej sytuacji?

Najrozsądniejsza kolejność działań zwykle wygląda tak:

1. uzyskać pełny odpis księgi wieczystej, wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz sprawdzić archiwalne dokumenty w gminie i starostwie;
2. ustalić, na jakiej podstawie babcia była wpisana jako dzierżawca i czy zachowała się umowa;
3. zgromadzić dokumenty potwierdzające, kto po śmierci babci faktycznie władał nieruchomością;
4. ustalić następców prawnych po babci i ewentualnie po innych zmarłych spadkobiercach;
5. ocenić, czy możliwe jest stwierdzenie zasiedzenia przez babcię, przez jej następców prawnych albo przeciwnie – czy ryzyko zasiedzenia powstało po stronie sąsiada;
6. podjąć działania wobec sąsiada, jeśli włada bez zgody i w sposób sugerujący posiadanie samoistne.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak podobny stan faktyczny może prowadzić do zupełnie różnych skutków prawnych.

FAQ

Czy brak właściciela w księdze wieczystej oznacza, że nieruchomość jest niczyja?

Nie. Brak ujawnionego właściciela nie oznacza braku właściciela. Trzeba badać dokumenty źródłowe, ewidencję gruntów, archiwa i historię posiadania.

Czy meldunek daje prawo do domu lub działki?

Nie. Meldunek ma charakter ewidencyjny i nie tworzy prawa własności ani współwłasności.

Czy dzierżawca może zasiedzieć nieruchomość?

Co do zasady nie jako sam dzierżawca, ponieważ jest posiadaczem zależnym. Musiałby udowodnić, że później zaczął władać nieruchomością jak właściciel, a nie już jak dzierżawca.

Po ilu latach sąsiad może zasiedzieć nieruchomość?

Zasadniczo po 20 latach w dobrej wierze albo po 30 latach w złej wierze – art. 172 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce w sporach sąsiedzkich częściej chodzi o 30 lat.

Czy przed sprzedażą trzeba mieć wpis do księgi wieczystej?

W praktyce tak, bo bez uporządkowania tytułu prawnego i ujawnienia prawa w księdze wieczystej sprzedaż jest bardzo utrudniona, a czasem faktycznie niemożliwa.

Źródła

• art. 172 § 1 i 2, art. 199–201, art. 222 § 1 i 2, art. 336, art. 339, art. 340, art. 342–345, art. 931 i nast., art. 1025 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 606, art. 669 i nast. ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• art. 95a i nast. ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie
• postanowienie Sądu Najwyższego z 7 maja 1986 r., III CRN 60/86
• orzeczenie Sądu Najwyższego z 14 kwietnia 1961 r., CR 961/60