Ryzyko zasiedzenia nieruchomości spadkowej

Od czego zacząć porządkowanie spraw spadkowych?

W opisanej sytuacji trzeba oddzielić kilka kwestii: dziedziczenie po dziadku, dziedziczenie po babci, dziedziczenie po ojcu oraz ewentualny zarzut zasiedzenia podnoszony przez ciotkę. Każda z tych spraw wpływa na to, kto jest uprawniony do nieruchomości i w jakim udziale.

Podstawowa zasada wynika z art. 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny: spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy zgodnie z art. 924 Kodeksu cywilnego. Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia nie tworzy więc prawa do spadku, lecz urzędowo potwierdza, kto i w jakim udziale spadek nabył.

Jeżeli babcia sporządziła testament notarialny, w którym powołała do całości spadku Pana ojca, pierwszeństwo ma dziedziczenie testamentowe. Wynika to z art. 926 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym powołanie do spadku wynika z ustawy albo z testamentu, a dziedziczenie ustawowe co do całości spadku następuje dopiero wtedy, gdy spadkodawca nie powołał spadkobiercy albo powołana osoba nie chce lub nie może dziedziczyć.

Po ojcu dziedziczą osoby wskazane w prawomocnym postanowieniu o stwierdzeniu nabycia spadku po nim. Jeżeli zatem spadek po ojcu nabyli: Pan, Pana matka i brat po 1/3, to prawa, które ojciec nabył po babci, weszły do spadku po ojcu i przeszły na jego spadkobierców w tych udziałach.

Czy trzeba przeprowadzić postępowanie spadkowe po dziadku?

Tak, jeżeli dziadek był ujawniony w księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty lub współuprawniony do nieruchomości, trzeba ustalić, kto po nim dziedziczy. Babcia mogła w testamencie rozporządzić tylko swoim majątkiem i prawami, które sama nabyła po dziadku. Nie mogła testamentem rozporządzić udziałami należącymi bezpośrednio do innych spadkobierców dziadka.

Jeżeli dziadek zmarł bez testamentu, zastosowanie ma dziedziczenie ustawowe. Zgodnie z art. 931 § 1 Kodeksu cywilnego w pierwszej kolejności do spadku powołane są dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek, dziedziczą oni w częściach równych, jednak udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 całości spadku. Jeżeli któreś z dzieci nie dożyło otwarcia spadku, jego udział przypada jego dzieciom w częściach równych na podstawie art. 931 § 2 Kodeksu cywilnego. Gdy dziecko dziadka zmarło dopiero po dziadku, jego udział w spadku po dziadku wchodzi do spadku po tym dziecku.

W praktyce możliwe są dwa rozwiązania. Można najpierw złożyć odrębny wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po dziadku, a następnie prowadzić dział spadku. Można też złożyć wniosek o dział spadku, a jeżeli stwierdzenie nabycia spadku po dziadku nie zostało jeszcze przeprowadzone, sąd działowy może wydać postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku w toku postępowania działowego. Wynika to z art. 681 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Po uzyskaniu dokumentów spadkowych należy uporządkować księgę wieczystą. Art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece przewiduje obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie prawa w księdze wieczystej, jeżeli prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie.

Kiedy można złożyć wniosek o dział spadku?

Wniosek o dział spadku można złożyć zasadniczo w każdym czasie po otwarciu spadku. Kodeks cywilny nie przewiduje terminu przedawnienia samego żądania działu spadku. Zgodnie z art. 1035 Kodeksu cywilnego, jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych, z zachowaniem przepisów tytułu VIII księgi czwartej Kodeksu cywilnego.

Sąd w postępowaniu działowym ustala skład i wartość spadku. Wynika to z art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli między uczestnikami powstanie spór, czy dana nieruchomość albo udział w niej wchodzi do spadku, sąd działowy rozstrzyga ten spór na podstawie art. 688 Kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 618 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Najważniejsze postępowania w sprawie nieruchomości spadkowej

Czy ciotka może zasiedzieć nieruchomość spadkową?

Może próbować, ale nie wystarczy, że od lat mieszka w nieruchomości. Zasiedzenie wymaga posiadania samoistnego. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Osoba, która włada rzeczą za kogoś innego, jest posiadaczem zależnym. Natomiast art. 338 Kodeksu cywilnego odróżnia dzierżyciela, czyli osobę, która faktycznie włada rzeczą za kogo innego.

W przypadku współspadkobierców i współwłaścicieli sądy wymagają wyraźnego wykazania, że osoba mieszkająca w nieruchomości zaczęła władać udziałami innych osób wyłącznie dla siebie i w sposób widoczny dla tych osób. Samo wykonywanie zwykłego zarządu, remontowanie domu, płacenie podatku od nieruchomości, ponoszenie opłat za media czy zamieszkiwanie od dzieciństwa zwykle nie przesądza o zasiedzeniu udziałów pozostałych spadkobierców.

Z art. 206 Kodeksu cywilnego wynika, że każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki da się pogodzić z takim samym uprawnieniem pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc ciotka jest współspadkobiercą po dziadku, samo jej zamieszkiwanie może być wykonywaniem prawa do korzystania z rzeczy wspólnej, a nie automatycznym objęciem cudzych udziałów w posiadanie samoistne.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że spadkobierca obejmujący nieruchomość spadkową we władanie, wiedząc o istnieniu innych spadkobierców, co do zasady nie działa w dobrej wierze. Tak wskazano między innymi w postanowieniu Sądu Najwyższego z 19 maja 1998 r., II CKN 770/97. Oznacza to, że w praktyce najczęściej trzeba liczyć 30-letni termin zasiedzenia z art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego.

Od kiedy liczyć termin zasiedzenia?

Termin zasiedzenia zależy od tego, przeciwko czyjemu udziałowi zasiedzenie miałoby biec i kiedy ciotka zaczęła posiadać ten udział samoistnie przeciwko uprawnionym. Do czasu śmierci dziadka i babci ciotka mieszkała w domu jako członek rodziny. Taki okres co do zasady nie jest jeszcze posiadaniem przeciwko rodzicom, chyba że wyjątkowo i w sposób jednoznaczny zamanifestowała wobec nich wolę władania nieruchomością jak wyłączny właściciel.

W odniesieniu do udziału po dziadku punktem wyjścia może być data jego śmierci, czyli otwarcia spadku po nim, ale tylko wtedy, gdy od tego czasu ciotka rzeczywiście posiadała cudze udziały jak wyłączny właściciel i pozostali spadkobiercy mogli to dostrzec. Jeżeli dziadek zmarł w 1992 r., 30-letni termin liczony od tej daty upłynąłby w 2022 r. Nie oznacza to jednak automatycznego zasiedzenia, bo trzeba jeszcze udowodnić samoistność posiadania przeciwko konkretnym współspadkobiercom.

W odniesieniu do udziału po babci termin trzeba oceniać od daty śmierci babci, a nie od daty ogłoszenia testamentu. Wynika to z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak ciotka do chwili śmierci babci mieszkała w nieruchomości za jej zgodą, to okres takiego rodzinnego korzystania zasadniczo nie działa przeciwko babci ani jej spadkobiercom.

Art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje 20-letni termin zasiedzenia dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze, a art. 172 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje 30-letni termin dla posiadacza samoistnego w złej wierze. W sprawach rodzinnych, gdy osoba wie o innych spadkobiercach, dobra wiara jest trudna do obrony.

Czy wniosek o spadek przerywa bieg zasiedzenia?

Nie każde postępowanie spadkowe przerywa bieg zasiedzenia. Zgodnie z art. 175 Kodeksu cywilnego do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Natomiast art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego przewiduje przerwanie biegu przez każdą czynność przed sądem lub innym powołanym organem, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia albo zabezpieczenia prawa.

Sąd Najwyższy w uchwale z 18 czerwca 1968 r., III CZP 46/68, wskazał, że wniosek spadkobiercy o stwierdzenie nabycia spadku nie przerywa biegu zasiedzenia w stosunku do współspadkobiercy, który jest posiadaczem nieruchomości należącej do spadku. Jednocześnie Sąd Najwyższy przyjął, że wniosek o dział spadku przerywa bieg zasiedzenia w stosunku do takiego współspadkobiercy.

Praktyczny wniosek jest prosty: samo stwierdzenie nabycia spadku porządkuje krąg spadkobierców, ale jeżeli realnym problemem jest zasiedzenie przez osobę władającą nieruchomością, warto rozważyć szybkie złożenie wniosku o dział spadku albo inne czynności bezpośrednio zmierzające do ochrony prawa.

Czy ciotka może zgłosić zasiedzenie w postępowaniu działowym?

Tak. Jeżeli zostanie wszczęte postępowanie o dział spadku, ciotka może w nim podnieść zarzut, że nabyła własność albo udziały w nieruchomości przez zasiedzenie. Art. 688 Kodeksu postępowania cywilnego nakazuje odpowiednie stosowanie do działu spadku przepisów o zniesieniu współwłasności, w tym art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego. Na tej podstawie sąd działowy rozstrzyga spory o prawo własności między uczestnikami.

Potwierdza to postanowienie Sądu Najwyższego z 16 grudnia 2011 r., V CSK 24/11, w którym wskazano, że podniesiony w sprawie o dział spadku zarzut nabycia rzeczy należącej do spadku przez zasiedzenie tworzy spór o własność rozpoznawany w tym postępowaniu.

Jeżeli przedmiotem wpisu w księdze wieczystej jest użytkowanie wieczyste, a nie własność gruntu, trzeba dodatkowo sprawdzić treść księgi wieczystej, decyzje albo umowy ustanawiające to prawo oraz status budynków. W praktyce spory mogą dotyczyć zarówno dziedziczenia prawa użytkowania wieczystego, jak i związanych z nim praw do budynków. Ocena zasiedzenia przy użytkowaniu wieczystym wymaga analizy konkretnej księgi wieczystej i sposobu wykonywania prawa.

Co z nowszym testamentem albo podważaniem testamentu notarialnego?

Testament notarialny nie jest niepodważalny, ale korzysta z silnej mocy dowodowej jako dokument urzędowy. Jeżeli istnieje nowszy testament babci, osoba, która go posiada, ma obowiązek złożyć go w sądzie spadku, gdy dowie się o śmierci spadkodawcy, chyba że złożyła go u notariusza. Wynika to z art. 646 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 646 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego osoba bezzasadnie uchylająca się od tego obowiązku odpowiada za wynikłą stąd szkodę, a sąd spadku może nałożyć na nią grzywnę.

Spadkodawca może odwołać testament w całości lub w części. Wynika to z art. 943 Kodeksu cywilnego. Sposoby odwołania testamentu określa art. 946 Kodeksu cywilnego, między innymi przez sporządzenie nowego testamentu albo przez zniszczenie poprzedniego testamentu z zamiarem jego odwołania.

Można także powoływać się na nieważność testamentu. Art. 945 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje nieważność testamentu sporządzonego w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli, pod wpływem błędu uzasadniającego przypuszczenie, że bez błędu spadkodawca nie sporządziłby testamentu tej treści, albo pod wpływem groźby. Zgodnie z art. 945 § 2 Kodeksu cywilnego na nieważność testamentu z tych przyczyn nie można się powołać po upływie 3 lat od dnia, w którym osoba mająca w tym interes dowiedziała się o przyczynie nieważności, a w każdym razie po upływie 10 lat od otwarcia spadku.

Jeżeli postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku zostało już wydane, jego zmianę reguluje art. 679 Kodeksu postępowania cywilnego. Dowód, że osoba wskazana w postanowieniu nie jest spadkobiercą albo że jej udział jest inny, można przeprowadzić wyłącznie w postępowaniu o uchylenie lub zmianę stwierdzenia nabycia spadku. Uczestnik wcześniejszego postępowania może żądać zmiany tylko wtedy, gdy opiera żądanie na podstawie, której nie mógł wtedy powołać, i składa wniosek przed upływem roku od dnia, w którym uzyskał taką możliwość.

Czy roszczenia o zachowek są jeszcze aktualne?

Jeżeli testament babci został otwarty i ogłoszony w 2001 r., ewentualne roszczenia o zachowek po babci co do zasady są przedawnione. Aktualnie art. 1007 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że roszczenia uprawnionego z tytułu zachowku oraz roszczenia spadkobierców o zmniejszenie zapisów zwykłych i poleceń przedawniają się z upływem 5 lat od ogłoszenia testamentu.

Przed 23 października 2011 r. termin ten wynosił 3 lata. Nowelizacja wydłużająca termin do 5 lat nie odżywiła roszczeń, które były już przedawnione przed jej wejściem w życie. Jeżeli więc testament ogłoszono w 2001 r., roszczenia o zachowek po babci były zasadniczo przedawnione już według poprzednich przepisów.

Jakie działania warto podjąć praktycznie?

Najpierw należy uzyskać aktualny odpis księgi wieczystej i sprawdzić, czy wpis dotyczy własności, użytkowania wieczystego, udziałów oraz budynków. Następnie trzeba zebrać akty stanu cywilnego wszystkich osób z kręgu spadkobierców dziadka, babci i ojca oraz odpisy testamentów i wcześniejszych postanowień spadkowych.

Jeżeli nie ma stwierdzenia nabycia spadku po dziadku, warto je przeprowadzić albo objąć tę kwestię wnioskiem o dział spadku, jeżeli sprawa jest gotowa do działu. W samym wniosku działowym trzeba wskazać nieruchomość, proponowany sposób działu, uczestników, a także zgłosić wnioski dowodowe dotyczące korzystania z nieruchomości przez ciotkę.

Warto też przygotować dowody, że ciotka korzystała z nieruchomości za zgodą rodziny albo jako współspadkobierca, a nie jako wyłączny właściciel. Mogą to być korespondencja, zeznania świadków, dokumenty dotyczące rozmów rodzinnych, próby uzgodnienia działu spadku, dowody ponoszenia kosztów przez innych spadkobierców albo dowody braku jednoznacznego wyłączenia ich z posiadania.

FAQ

Źródła

• Art. 172, art. 175, art. 206, art. 336, art. 338, art. 922, art. 924, art. 925, art. 926, art. 931, art. 943, art. 945, art. 946, art. 1007 oraz art. 1035-1046 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 609-610, art. 646, art. 669-681, art. 684, art. 688 oraz art. 618 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 18 czerwca 1968 r., III CZP 46/68.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 19 maja 1998 r., II CKN 770/97.
• Postanowienie Sądu Najwyższego z 16 grudnia 2011 r., V CSK 24/11.