Umowa z pośrednikiem nieruchomości a zakup od właściciela

Umowa z pośrednikiem nieruchomości – co dziś wynika z przepisów?

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest obecnie uregulowane przede wszystkim w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 179b tej ustawy pośrednictwo polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby między innymi umów nabycia albo zbycia praw do nieruchomości, najmu, dzierżawy lub innych umów dotyczących praw do nieruchomości.

Umowa pośrednictwa jest więc umową odpłatną. Z art. 180 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że pośrednik albo przedsiębiorca prowadzący działalność w zakresie pośrednictwa zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wskazanych w art. 179b tej ustawy, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia. Wysokość albo sposób ustalenia wynagrodzenia powinny wynikać z umowy, o czym stanowi art. 180 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Bardzo ważny jest wymóg formy. Art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. Jeżeli więc pośrednik opiera swoje roszczenie wyłącznie na ustnych ustaleniach, SMS-ach lub luźnej korespondencji, trzeba sprawdzić, czy rzeczywiście doszło do ważnego zawarcia umowy w wymaganej formie.

Czy pośrednik może żądać prowizji, gdy kupujący sam kontaktuje się z właścicielem?

Może, ale nie w każdej sytuacji. Kluczowe są trzy elementy: ważność umowy pośrednictwa, treść jej postanowień oraz związek między działaniami pośrednika a zawarciem umowy sprzedaży. Jeżeli pośrednik wskazał nieruchomość, podał dane umożliwiające jej identyfikację, zorganizował prezentację lub w inny sposób stworzył realną sposobność zawarcia transakcji, jego roszczenie o prowizję może być uzasadnione.

Nie oznacza to jednak, że samo pokazanie adresu zawsze automatycznie wystarcza do pobrania pełnej prowizji. Z art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią oraz w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu, zasadom współżycia społecznego i ustalonym zwyczajom. Pośrednik powinien więc wykonać czynności przewidziane w umowie, a nie jedynie formalnie doprowadzić do podpisania karty adresowej lub obejrzenia działki.

Jeżeli pośrednik wykonał czynności wadliwie, nierzetelnie albo w minimalnym zakresie, można podnosić zarzut nienależytego wykonania umowy. Podstawą odpowiedzialności kontraktowej jest art. 471 Kodeksu cywilnego. W praktyce taki zarzut może służyć do obrony przed zapłatą całości prowizji, do negocjacji jej obniżenia albo do dochodzenia odszkodowania, jeżeli powstała szkoda.

Znaczenie klauzuli wyłączności i okresu ochronnego

Art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala zawrzeć umowę pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności. Do takiej wyłączności stosuje się odpowiednio art. 550 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że przez czas trwania umowy zamawiający może być zobowiązany do korzystania z usług danego pośrednika i do zapłaty wynagrodzenia, jeżeli transakcja mieści się w zakresie umowy.

Trzeba jednak odróżnić wyłączność od automatycznej prowizji za każdą późniejszą transakcję. Jeżeli pośrednik powołuje się na klauzulę wyłączności, nadal należy ustalić, czy dana transakcja objęta jest umową, czy nabywca lub sprzedający zostali skojarzeni dzięki działaniom pośrednika oraz czy postanowienia umowy nie są sprzeczne z dobrymi obyczajami, zwłaszcza gdy zamawiający jest konsumentem.

W umowach z konsumentami znaczenie może mieć art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem niedozwolone są nieuzgodnione indywidualnie postanowienia umowy, które kształtują prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Takim problematycznym postanowieniem może być na przykład bardzo szeroka klauzula nakazująca zapłatę prowizji pośrednikowi nawet wtedy, gdy nie miał żadnego realnego udziału w doprowadzeniu do transakcji.

Brak umowy pośrednika ze sprzedającym – czy pomaga kupującemu?

Sam fakt, że właściciel nieruchomości nie zawarł umowy z pośrednikiem, co do zasady nie zwalnia kupującego z obowiązków wynikających z jego własnej umowy. Umowa pośrednictwa może być zawarta tylko z kupującym, tylko ze sprzedającym albo z obiema stronami. Jeżeli kupujący podpisał ważną umowę, jego obowiązek zapłaty należy oceniać przede wszystkim na podstawie tej umowy oraz art. 180 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Brak umowy ze sprzedającym może jednak mieć znaczenie dowodowe. Jeżeli pośrednik twierdził, że reprezentuje właściciela, miał pełną wiedzę o nieruchomości albo działał na podstawie uzgodnień ze sprzedającym, a okazało się to nieprawdą, kupujący może podnosić, że pośrednik nie wykonał umowy należycie. W szczególnych przypadkach można też rozważyć błąd przy zawieraniu umowy w rozumieniu art. 84 § 1 Kodeksu cywilnego, ale tylko wtedy, gdy błąd był istotny i dotyczył treści czynności prawnej.

Kto musi udowodnić, że prowizja się należy?

Jeżeli pośrednik wystąpi do sądu o zapłatę prowizji, powinien wykazać fakty, z których wywodzi skutki prawne. Wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego. W procesie cywilnym art. 232 zdanie pierwsze Kodeksu postępowania cywilnego nakłada na strony obowiązek wskazywania dowodów dla stwierdzenia faktów, z których wywodzą skutki prawne.

Pośrednik powinien więc wykazać przede wszystkim: istnienie ważnej umowy, wysokość lub sposób obliczenia prowizji, wykonanie czynności objętych umową oraz związek tych czynności z transakcją. Kupujący może natomiast przedstawiać dowody przeciwne, na przykład wcześniejszą znajomość oferty, samodzielne ustalenie właściciela, brak realnych działań pośrednika, błędne informacje przekazane przez pośrednika albo nienależyte wykonanie umowy.

W orzecznictwie podkreślano, że przy umowie z wyłącznością wynagrodzenie pośrednika jest uzasadnione wtedy, gdy transakcja została zawarta z kontrahentem skojarzonym dzięki staraniom pośrednika. Takie stanowisko wyraził między innymi Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 30 kwietnia 2009 r., sygn. I ACa 249/09. Jednocześnie sądy badają konkretną treść umowy i faktyczny udział pośrednika, dlatego wynik sporu zależy od dowodów.

Co zrobić przed zakupem nieruchomości bez udziału pośrednika?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto przeanalizować umowę pośrednictwa i wszystkie załączniki, w tym kartę prezentacji nieruchomości. Szczególnej uwagi wymagają postanowienia dotyczące wynagrodzenia, wyłączności, okresu ochronnego po rozwiązaniu umowy, transakcji dokonanej przez osoby bliskie albo powiązane oraz kar umownych. Kary umowne są uregulowane w art. 483 § 1 Kodeksu cywilnego, ale nie mogą zastępować obowiązku zapłaty świadczenia pieniężnego w sposób sprzeczny z naturą tego zobowiązania.

Warto też zwrócić się do pośrednika o pisemne stanowisko: jakie czynności wykonał, na jakiej podstawie żąda prowizji i czy jest gotów obniżyć wynagrodzenie. Jeżeli pośrednik rzeczywiście tylko podał niepełny adres lub kontakt do osoby, która nie była właścicielem, negocjacje mogą być rozsądnym rozwiązaniem. Często bezpieczniej jest zawrzeć porozumienie o obniżeniu prowizji niż dopuścić do procesu o całość wynagrodzenia.

Jeżeli transakcja obejmuje zadatek przy umowie przedwstępnej, trzeba dodatkowo uważać na konsekwencje z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może, bez wyznaczania dodatkowego terminu, od umowy odstąpić i zachować zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Praktyczne omówienie tej kwestii znajdziesz w materiale: jak odzyskać zadatek.

Czy można odmówić zapłaty prowizji?

Można odmówić zapłaty, jeżeli istnieją ku temu podstawy, ale trzeba liczyć się z ryzykiem procesu. Jeżeli pośrednik pozwie kupującego, oprócz prowizji może dochodzić odsetek za opóźnienie na podstawie art. 481 § 1 Kodeksu cywilnego oraz kosztów procesu według zasad określonych w art. 98 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Roszczenia pośrednika prowadzącego działalność gospodarczą co do zasady przedawniają się z upływem 3 lat, zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego. Jeżeli termin przedawnienia wynosi co najmniej 2 lata, jego koniec przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, co również wynika z art. 118 zdanie drugie Kodeksu cywilnego. Bieg przedawnienia może jednak zostać przerwany, na przykład przez wniesienie pozwu, zgodnie z art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji całkowite uniknięcie prowizji może być trudne, jeżeli to pośrednik pierwszy wskazał nieruchomość i umożliwił jej identyfikację. Nie przesądza to jednak automatycznie o obowiązku zapłaty pełnego wynagrodzenia. Trzeba dokładnie zbadać umowę, zakres wykonanych czynności, dokumenty podpisane przy prezentacji, korespondencję oraz to, czy pośrednik podał prawdziwe i kompletne informacje o właścicielu.

Najbezpieczniejszym praktycznie rozwiązaniem jest najpierw próba pisemnych negocjacji z pośrednikiem. Jeżeli pośrednik żąda całości prowizji mimo minimalnego udziału w sprawie, kupujący może odmówić zapłaty albo zaproponować niższe wynagrodzenie, ale powinien liczyć się z ryzykiem procesu i koniecznością przedstawienia dowodów.

Źródła

• Art. 179b, art. 180 ust. 3, art. 180 ust. 3a, art. 180 ust. 4 i art. 180 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 6, art. 78¹, art. 84 § 1, art. 118, art. 123 § 1 pkt 1, art. 354 § 1, art. 385¹ § 1, art. 394 § 1, art. 471, art. 481 § 1, art. 483 § 1 i art. 550 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 98 § 1 i art. 232 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 30 kwietnia 2009 r., sygn. I ACa 249/09.
• Bończak-Kucharczyk E., Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011.