Umowa dzierżawy między spółką cywilną a wspólnikiem

Przy ocenie takiej umowy trzeba zacząć od podstawowej kwestii: spółka cywilna nie jest odrębną osobą prawną ani tzw. ułomną osobą prawną. Jest umową wspólników, o której mowa w art. 860 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Oznacza to, że prawa i obowiązki związane z działalnością „spółki” przysługują wspólnikom, a majątek związany ze spółką jest objęty wspólnością łączną wspólników.

Z tego powodu pytanie o umowę między spółką cywilną a wspólnikiem trzeba w praktyce rozumieć jako pytanie o umowę między jednym wspólnikiem a pozostałymi wspólnikami działającymi w ramach spółki cywilnej, z uwzględnieniem tego, że także ten pierwszy wspólnik pozostaje uczestnikiem stosunku spółki.

Czy taka umowa może być ważna?

Tak, co do zasady taka umowa może być ważna. Sam Kodeks cywilny nie zawiera przepisu, który wprost zakazywałby zawarcia umowy dzierżawy między wspólnikiem a spółką cywilną. Dopuszczalność przesunięć majątkowych pomiędzy majątkiem osobistym wspólnika a majątkiem wspólnym wspólników była akceptowana w orzecznictwie, w szczególności w wyroku Sądu Najwyższego z 20 czerwca 2007 r., sygn. akt V CSK 132/07.

Kluczowe jest jednak to, aby przedmiot dzierżawy rzeczywiście należał do majątku osobistego wspólnika, a nie do majątku wspólnego wspólników. Jeżeli budynek został wcześniej wniesiony do spółki jako wkład albo został nabyty do majątku wspólnego wspólników, zawieranie „dzierżawy” tego samego składnika na rzecz spółki może okazać się pozorne albo wewnętrznie sprzeczne z konstrukcją wspólności łącznej.

O charakter majątku spółki cywilnej decydują przede wszystkim treść umowy spółki, sposób nabycia danego składnika oraz to, czy składnik został objęty wspólnością łączną wspólników.

Status majątku wspólnika i majątku spółki

Zgodnie z art. 861 § 1 Kodeksu cywilnego wkład wspólnika może polegać na wniesieniu do spółki własności lub innych praw albo na świadczeniu usług. Jeżeli więc wspólnik wniósł do spółki własność budynku albo np. prawo do korzystania z niego jako wkład, trzeba najpierw ustalić, co dokładnie stało się przedmiotem wkładu.

Jeżeli natomiast budynek pozostał w majątku osobistym wspólnika i nie został wniesiony do spółki, możliwe jest oddanie go do używania i pobierania pożytków na podstawie umowy dzierżawy, o której stanowi art. 693 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim wypadku wydzierżawiającym jest wspólnik jako właściciel, a po stronie dzierżawcy występują wspólnicy prowadzący działalność w formie spółki cywilnej.

Kto powinien podpisać umowę za spółkę cywilną?

To najważniejszy element praktyczny. Zgodnie z art. 866 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennej umowy lub uchwały wspólników, każdy wspólnik jest umocowany do reprezentowania spółki w takich granicach, w jakich jest uprawniony do prowadzenia jej spraw. Z kolei art. 865 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że każdy wspólnik może bez uprzedniej uchwały prowadzić sprawy nieprzekraczające zakresu zwykłych czynności spółki.

Jeżeli więc zawarcie dzierżawy nieruchomości mieści się w granicach zwykłych czynności albo umowa spółki przewiduje odpowiednią reprezentację, podpis może złożyć wspólnik uprawniony do reprezentacji. Jeżeli jednak czynność przekracza zakres zwykłych czynności spółki, potrzebna jest uchwała wszystkich wspólników zgodnie z art. 865 § 3 Kodeksu cywilnego, chyba że umowa spółki stanowi inaczej.

Przy omawianiu tego, kto może podpisać umowę za spółkę, warto zobaczyć także materiał o reprezentacja przy umowach.

Czy występuje problem „umowy z samym sobą”?

Takie ryzyko trzeba zbadać bardzo uważnie. Jeżeli ten sam wspólnik podpisuje umowę jako wydzierżawiający we własnym imieniu i jednocześnie jako reprezentant wszystkich wspólników po stronie dzierżawcy, pojawia się problem z art. 108 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo ze względu na treść czynności wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy.

Przepis art. 108 Kodeksu cywilnego dotyczy formalnie pełnomocnika, ale jego sens ochronny bywa uwzględniany również przy ocenie reprezentacji w spółce cywilnej. Dlatego bezpieczniej jest, aby po stronie „spółki” umowę podpisywał inny wspólnik lub wszyscy pozostali wspólnicy, zwłaszcza gdy umowa ma istotną wartość albo długoterminowy charakter.

Jeżeli umowę podpisuje inny wspólnik niż właściciel budynku, ryzyko zarzutu czynności z samym sobą istotnie maleje, ale nadal trzeba zbadać, czy miał on odpowiednie umocowanie wynikające z umowy spółki, uchwały wspólników albo zasad reprezentacji z art. 866 Kodeksu cywilnego.

Forma umowy dzierżawy budynku

Umowa dzierżawy co do zasady nie wymaga aktu notarialnego. Jeżeli jednak jest zawierana na czas dłuższy niż rok, zastosowanie ma art. 660 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 694 Kodeksu cywilnego. Wynika z tego, że umowę dzierżawy nieruchomości zawartą na okres dłuższy niż rok bez zachowania formy pisemnej poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.

To nie oznacza automatycznie nieważności umowy, ale może całkowicie zmienić jej skutki praktyczne, zwłaszcza w zakresie wypowiedzenia. Dlatego przy dzierżawie budynku umowa powinna być sporządzona co najmniej na piśmie i precyzyjnie określać:

• strony umowy, z podaniem wszystkich wspólników spółki cywilnej,
• oznaczenie budynku lub jego części,
• czas trwania umowy,
• wysokość i zasady płatności czynszu,
• zakres uprawnień do używania i pobierania pożytków,
• zasady nakładów, remontów, mediów i odpowiedzialności za stan techniczny.

Kiedy taka umowa może być kwestionowana?

Najczęstsze ryzyka to nie sama konstrukcja „wspólnik – spółka cywilna”, lecz błędy w przygotowaniu dokumentu i w stanie faktycznym. Problem może pojawić się zwłaszcza wtedy, gdy:

• budynek w rzeczywistości należy do majątku wspólnego wspólników, a nie do majątku osobistego jednego z nich,
• brakuje zgody wspólników na czynność przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 865 § 3 Kodeksu cywilnego,
• umowę podpisuje ta sama osoba po obu stronach bez dostatecznej podstawy,
• czynsz jest całkowicie nierynkowy i może zostać zakwestionowany podatkowo,
• umowa ma charakter pozorny w rozumieniu art. 83 § 1 Kodeksu cywilnego.

W praktyce podatkowej oraz dowodowej warto zadbać, aby warunki dzierżawy były gospodarczo uzasadnione i rzeczywiście wykonywane: czynsz powinien być płacony, budynek używany zgodnie z umową, a rozliczenia odpowiednio dokumentowane.

Skutki podatkowe i ewidencyjne – na co uważać?

Ocena podatkowa zależy od szczegółów: statusu wspólnika, sposobu opodatkowania, przeznaczenia nieruchomości, rozliczania VAT i ujęcia kosztów. Sama cywilnoprawna dopuszczalność umowy nie przesądza jeszcze automatycznie o wszystkich skutkach podatkowych.

Jeżeli budynek jest wykorzystywany w działalności gospodarczej, trzeba oddzielnie przeanalizować m.in. kwestię przychodu po stronie wydzierżawiającego, kosztów po stronie wspólników, zasad dokumentowania czynszu oraz ewentualnego VAT według art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. W sprawach podatkowych znaczenie ma konkretny model rozliczeń i aktualne interpretacje.

Jak bezpiecznie przygotować taką umowę?

Najbezpieczniejszy wariant to taki, w którym:

• ustalono, że budynek stanowi majątek osobisty wspólnika,
• wspólnicy podjęli wymaganą uchwałę, jeżeli jest potrzebna,
• umowę po stronie spółki podpisuje osoba prawidłowo umocowana, najlepiej inna niż wydzierżawiający wspólnik,
• czynsz i pozostałe warunki odpowiadają realiom rynkowym,
• umowa została sporządzona na piśmie i jest faktycznie wykonywana.

Warto też sprawdzić, czy umowa spółki cywilnej nie zawiera ograniczeń w zakresie zawierania umów z jednym ze wspólników. Taki zapis nie jest obowiązkowy, ale jeżeli istnieje, będzie miał pierwszorzędne znaczenie dla oceny ważności i prawidłowości reprezentacji.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, kiedy umowa będzie zwykle bezpieczna, a kiedy może wymagać dodatkowej analizy.

FAQ

Czy wspólnik może wynająć lub wydzierżawić własny budynek spółce cywilnej?

Tak, co do zasady tak, jeżeli budynek należy do jego majątku osobistego, a umowa jest podpisana z zachowaniem prawidłowej reprezentacji wspólników.

Czy taka umowa jest nieważna, bo spółka cywilna nie ma osobowości prawnej?

Nie. Brak osobowości prawnej spółki cywilnej nie oznacza automatycznej nieważności. Trzeba jednak prawidłowo oznaczyć strony i pamiętać, że po stronie spółki występują wspólnicy.

Czy wystarczy podpis jednego wspólnika?

To zależy od umowy spółki oraz od tego, czy czynność mieści się w zwykłych czynnościach spółki. Znaczenie mają art. 865 i art. 866 Kodeksu cywilnego.

Czy umowa musi być zawarta u notariusza?

Nie, dla samej dzierżawy budynku co do zasady nie jest wymagany akt notarialny. Dla umowy na okres dłuższy niż rok należy jednak zachować formę pisemną, aby nie została uznana za zawartą na czas nieoznaczony.

Czy znaczenie ma wysokość czynszu?

Tak. Rażąco nierynkowy czynsz może rodzić ryzyka dowodowe i podatkowe. Warto, aby stawka była gospodarczo uzasadniona i możliwa do obrony.

Źródła

• art. 83 § 1, art. 108, art. 660, art. 693 § 1, art. 694, art. 860 § 1, art. 861 § 1, art. 865 § 2 i § 3, art. 866 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług
• wyrok Sądu Najwyższego z 20 czerwca 2007 r., sygn. akt V CSK 132/07