Umowa dzierżawy budynku pomiędzy spółką cywilną a wspólnikiem

Jak rozumiem, umowa dzierżawy budynku została zawarta pomiędzy spółka cywilną, jako dzierżawcą, z jednym ze wspólników tej spółki – jako wydzierżawiającym (właścicielem tego budynku). Pana wątpliwości dotyczą tego, czy nie dochodzi w tej sytuacji do tożsamości podmiotów (wspólnik spółki cywilnej jako dzierżawca i jednocześnie wydzierżawiający po drugiej stronie) powodującej nieważność umowy.

Należy tu zauważyć, że pomimo licznych kontrowersji wynikających ze specyfiki spółki cywilnej, przepisy prawa cywilnego nie zabraniają jednak dokonywania transakcji pomiędzy spółką cywilną a jej wspólnikiem. 

Powstanie spółki prawa cywilnego (lub inaczej, w skrócie: spółki cywilnej) reguluje art. 860 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej K.c.), zgodnie z którym przez umowę spółki wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w oznaczony sposób, w szczególności przez wniesienie wkładów. Spółka cywilna z punktu widzenia prowadzonej działalności gospodarczej jest umową przedsiębiorców. Jest też jedynie umową stron lub raczej obligacyjnym stosunkiem prawnym, a w związku z tym nie ma żadnego bytu prawnego odrębnego od wspólników, a w rezultacie – nie przysługuje jej także atrybut zdolności do czynności prawnych. Konsekwencją takiego statusu prawnego jest fakt, że spółka cywilnego nie jest podmiotem prawa cywilnego, czyli nie może samodzielnie występować w obrocie prawnym. Oznacza to, że:

• stroną zawieranych umów są wszyscy wspólnicy, a nie spółka cywilna;
• podmiotami praw i obowiązków są wszyscy wspólnicy, a nie spółka;
• majątek spółki w sensie prawnym jest majątkiem wspólników objętym współwłasnością łączną;
• odpowiedzialność za zobowiązania ponoszą wspólnicy, a nie spółka.

Spółka cywilna nie ma zatem co prawda zdolności prawnej, ale w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej ma zdolność sądową przed sądem gospodarczym, co oznacza, że może ona występować w obrocie gospodarczym jako odrębny podmiot, mimo że nie przysługuje jej status przedsiębiorcy – w odróżnieniu od jej wspólników.

W takim stanie prawnym rzeczywiście przy rozstrzyganiu kwestii podatkowych izby skarbowe stały na stanowisku, że zawarcie umowy pomiędzy wspólnikiem a spółką cywilna jest w rzeczywistości zawarciem umowy z samym sobą (tak m.in.: Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 28 maja 2012 r., nr IPPB1/415-215/12-4/ES, a także Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 24 maja 2011 r., nr IBPBI/1/415-214/11/ZK).

Jednakże z taka interpretacja stoi w sprzeczności z przeważającą już w tej chwili linia orzecznictwa sądowego. I tak np. WSA z Warszawie w wyroku z dnia 3 kwietnia, 2013 r. (sygn. akt III SA/Wa 2891/12) wskazał, że osoba fizyczna, która prowadzi firmę, może dokonywać czynności gospodarczych ze spółką cywilną, której jest wspólnikiem. Również Sąd Najwyższy w wyroku z 20 czerwca 2007 r. (sygn. akt V CSK 132/07) potwierdził, że jest możliwe dokonywanie przesunięć majątkowych między masą majątkową spółki cywilnej a masami majątkowymi poszczególnych wspólników.

Ponadto należy wskazać, że określone w Kodeksie cywilnym reguły prowadzenia spraw tej spółki i reprezentowania jej interesów na zewnątrz wyraźnie wskazują, że nie może zachodzić tożsamość spółki cywilnej z jej poszczególnymi wspólnikami. Także fakt, że spółka cywilna jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej jest podatnikiem VAT (wynika to z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT), a w ślad za tym i NP – również przemawia za jej odrębnością.

Tym samym umowa dzierżawy budynku zawarta pomiędzy dwoma odrębnymi uczestnikami obrotu gospodarczego (tj. wspólnikiem i spółką) jest ważna, ponieważ z punktu widzenia obrotu gospodarczego mamy do czynienia z dwoma odrębnymi podmiotami tego obrotu. Należy w tym miejscu zauważyć, że nieruchomość należąca do jednego ze wspólników spółki cywilnej, która została nabyta poza jego działalnością gospodarczą, stanowi jego majątek prywatny, całkowicie odrębny od majątku spółki – o ile prawo dzierżawy nie zostało wniesione w postaci wkładu do majątku spółki.

Trzeba wiedzieć, że skutkiem zawiązania spółki cywilnej jest powstanie pomiędzy wspólnikami wspólności łącznej wobec składników majątku spółki. Określenie „majątek spółki” należy zatem rozumieć jako wspólny majątek wspólników, objęty umową (wkłady wspólników), a także nabyty później na rzecz spółki.

Przepis art. 861 K.c. określa przedmiot wkładu wspólnika w spółce cywilnej; według niego wkład może polegać na wniesieniu do spółki własności lub innych praw (np. prawa użytkowania gruntu lub lokalu, prawa najmu lub dzierżawy, patentu itp.) albo na świadczeniu usług. W takiej jednak sytuacji umowa o dzierżawę pozbawiona byłaby jakiegokolwiek sensu. Zakładam zatem, że przedmiot rzeczonej umowy dzierżawy budynku stanowi jednak majątek odrębny wspólnika od majątku spółki.

W takiej sytuacji stosunek prawny łączy dwa odrębne podmioty gospodarcze i nie zachodzi tu tożsamość podmiotów.