Darowizna działki od rodziców w małżeństwie a podział majątku po rozwodzie

Darowizna działki dla obojga małżonków – czy wchodzi do majątku wspólnego?

Jeżeli z aktu notarialnego wynika, że darczyńca przekazał działkę Panu i żonie łącznie, to co do zasady nieruchomość weszła do majątku wspólnego. Wynika to z art. 31 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich.

Wyjątek dotyczący darowizn przewiduje art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem do majątku osobistego należą przedmioty nabyte przez darowiznę, chyba że darczyńca inaczej postanowił. W praktyce oznacza to, że gdy matka darowała działkę obojgu małżonkom albo wyraźnie wskazała, że darowizna ma wejść do majątku wspólnego, drugi małżonek uzyskuje do niej prawa.

Dlatego samo twierdzenie, że działka pochodziła „od Pana mamy”, nie przesądza jeszcze, że należy wyłącznie do Pana. Kluczowe znaczenie ma treść aktu notarialnego.

Kiedy można żądać podziału majątku?

Podział majątku wspólnego nie jest możliwy w czasie trwania wspólności ustawowej. Wynika to z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym w czasie trwania wspólności żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego ani rozporządzać udziałem, który przypadnie mu po ustaniu wspólności.

Do podziału można przystąpić dopiero po ustaniu wspólności majątkowej, czyli np. po:

• uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego,
• ustanowieniu rozdzielności majątkowej przez umowę majątkową małżeńską,
• ustanowieniu rozdzielności majątkowej przez sąd,
• w niektórych sytuacjach po ubezwłasnowolnieniu lub ogłoszeniu upadłości jednego z małżonków – zgodnie z art. 53 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Jeżeli więc rozwód jeszcze nie zapadł i nie ma rozdzielności majątkowej, żona nie może skutecznie domagać się sądowego podziału majątku wspólnego już teraz.

Co dokładnie podlega podziałowi?

W postępowaniu o podział majątku sąd ustala skład i wartość majątku wspólnego. Podstawę stanowi art. 567 § 3 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego w związku z art. 684 Kodeksu postępowania cywilnego. Sąd bierze pod uwagę składniki należące do majątku wspólnego według stanu z chwili ustania wspólności, ale ich wartość ustala co do zasady według cen aktualnych na dzień orzekania.

Jeżeli działka była wspólna, to co do zasady podziałowi może podlegać zarówno sama działka, jak i posadowiony na niej budynek. Przy nieruchomościach obowiązuje bowiem zasada z art. 48 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny: do części składowych gruntu należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Oznacza to, że dom trwale związany z działką nie jest zwykle odrębnym przedmiotem własności, lecz dzieli los prawny gruntu.

Czy wcześniejsze przyłącze, woda lub kanalizacja zmieniają prawa do nieruchomości?

Nie zawsze. To, że przyłącze energetyczne powstało przed ślubem albo że korzystano z wody i kanalizacji z domu matki, nie oznacza automatycznie, że cała nieruchomość albo cały budynek stają się Pana majątkiem osobistym. Takie okoliczności mogą mieć znaczenie przede wszystkim przy rozliczaniu nakładów, a nie przy ustalaniu, kto jest właścicielem działki i domu.

Jeżeli z majątku osobistego jednego małżonka finansowano ulepszenia lub budowę na nieruchomości należącej do majątku wspólnego, można żądać rozliczenia takich nakładów na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Przepis ten stanowi, że każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na majątek osobisty, a także może żądać zwrotu wydatków i nakładów poczynionych ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny.

W praktyce trzeba jednak to udowodnić, np. przez:

• faktury i rachunki,
• przelewy bankowe,
• umowy z wykonawcami,
• pozwolenia, projekty, kosztorysy,
• zeznania świadków.

Czy żona zawsze dostanie połowę?

Jeżeli nieruchomość należy do majątku wspólnego, punktem wyjścia są równe udziały małżonków. Wynika to z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Oznacza to, że co do zasady każde z małżonków ma udział wynoszący 1/2 w majątku wspólnym.

Możliwe jest jednak ustalenie nierównych udziałów, ale tylko wyjątkowo. Zgodnie z art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać ustalenia udziałów z uwzględnieniem stopnia, w jakim przyczynił się do powstania majątku wspólnego. Sam konflikt małżeński, odejście z domu czy zmiana stanowiska negocjacyjnego nie wystarczą. Trzeba wykazać zarówno ważne powody, jak i nierówny stopień przyczynienia się.

W wielu sprawach sądy pozostają przy zasadzie 50/50, a większe znaczenie ma nie tyle sam udział, ile prawidłowe rozliczenie nakładów, spłat i sposobu korzystania z rzeczy.

Zobacz również:

• darowizna dla męża
• darowizna w małżeństwie

Jak sąd może podzielić działkę i dom?

W praktyce najczęściej spotykane są trzy rozwiązania:

Wysokość ewentualnej spłaty zależy od wartości nieruchomości, udziałów stron oraz rozliczeń dodatkowych, np. nakładów z majątku osobistego albo spłaconych długów związanych z majątkiem wspólnym.

Czy zabranie aktu notarialnego coś zmienia?

Nie. Samo fizyczne posiadanie aktu notarialnego przez żonę nie daje jej większych praw do nieruchomości. Własność wynika z treści czynności prawnej i wpisów w księdze wieczystej, a nie z tego, kto trzyma dokument w domu.

Jeżeli obawia się Pan działań dotyczących nieruchomości, warto:

• zamówić aktualny odpis zwykły lub zupełny księgi wieczystej,
• sprawdzić, czy nie złożono wniosku wieczystoksięgowego,
• zgromadzić odpis aktu notarialnego u notariusza, który sporządzał umowę.

Jeżeli nieruchomość objęta jest współwłasnością małżeńską lub po ustaniu wspólności współwłasnością ułamkową, jeden małżonek nie może skutecznie przenieść całej własności bez udziału drugiego.

Odwołanie darowizny przez matkę – kiedy jest możliwe?

Odwołanie wykonanej darowizny reguluje art. 898 § 1 Kodeksu cywilnego. Darczyńca może odwołać darowiznę, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Nie chodzi więc o zwykły konflikt rodzinny, lecz o zachowania szczególnie naganne, np. ciężkie znieważenie, przemoc, świadome wyrządzenie poważnej krzywdy lub rażące naruszenie obowiązków rodzinnych.

Bardzo ważny jest też termin. Zgodnie z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym uprawniony dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.

Samo odwołanie następuje przez oświadczenie złożone obdarowanemu na piśmie – art. 900 Kodeksu cywilnego. Jeżeli obdarowany nie zwróci przedmiotu darowizny dobrowolnie, potrzebne jest później dochodzenie roszczenia przed sądem.

Czy można odwołać darowiznę tylko wobec synowej lub tylko wobec jednego małżonka?

Tak, w określonych sytuacjach jest to dopuszczalne. Jeżeli rażącej niewdzięczności dopuściła się tylko synowa, odwołanie darowizny może dotyczyć tylko jej. Nie ma podstaw, aby automatycznie pozbawiać udziału także drugiego małżonka, który nie zachował się wobec darczyńcy nagannie.

To stanowisko znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w szczególności w uchwale z 10 sierpnia 1988 r., sygn. akt III CZP 67/88. Skutki prawne takiego odwołania zależą jednak od konkretnej konstrukcji umowy darowizny oraz od tego, czy darowizna była skierowana do obojga małżonków.

W praktyce po skutecznym odwołaniu darowizny wobec jednego z małżonków powstaje konieczność dalszych rozliczeń. Nie oznacza to automatycznie, że cała nieruchomość wraca do darczyńcy. Zakres skutków zależy od stanu faktycznego, treści aktu i dalszych czynności stron.

Zobacz również:

• zakup auta darowizna
• darowizna dla żony

Co ma praktyczne znaczenie w Pana sytuacji?

W opisanym stanie faktycznym najważniejsze są cztery kwestie:

1. Treść aktu notarialnego darowizny – trzeba sprawdzić, kto dokładnie został wskazany jako obdarowany i czy darczyńca postanowił o wejściu działki do majątku wspólnego.
2. Moment ustania wspólności majątkowej – bez tego nie ma jeszcze podziału majątku wspólnego.
3. Dowody nakładów – jeśli finansował Pan budowę lub ulepszenia ze środków osobistych, może Pan dochodzić ich rozliczenia.
4. Realna wartość nieruchomości i możliwości spłaty – często spór nie dotyczy samego prawa do nieruchomości, lecz wysokości spłaty.

Nie musi się Pan godzić na każdą proponowaną przez żonę kwotę. Propozycje ugodowe nie są wiążące, dopóki strony nie zawrą skutecznej umowy albo sąd nie wyda prawomocnego rozstrzygnięcia.

Jak przygotować się do sporu o podział?

Przed rozmowami ugodowymi albo przed sprawą sądową warto zgromadzić:

• akt notarialny darowizny,
• numer księgi wieczystej i aktualny odpis,
• dokumenty dotyczące budowy, remontów i przyłączy,
• dowody źródła finansowania inwestycji,
• ewentualną korespondencję dotyczącą rozliczeń,
• listę świadków, którzy znają historię inwestycji.

Jeżeli rozważane jest odwołanie darowizny przez darczyńcę, trzeba też zabezpieczyć dowody potwierdzające albo wykluczające rażącą niewdzięczność oraz pilnować rocznego terminu z art. 899 § 3 Kodeksu cywilnego.

FAQ

Czy można podzielić majątek jeszcze przed rozwodem?

Tak, ale tylko po ustaniu wspólności majątkowej z innej przyczyny, np. po zawarciu umowy o rozdzielność majątkową albo po wyroku sądu ustanawiającym rozdzielność. Sam konflikt małżeński nie wystarcza.

Czy dom wybudowany na darowanej działce zawsze ma taki sam status jak działka?

Co do zasady tak, ponieważ budynek trwale związany z gruntem jest jego częścią składową zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego. Spory dotyczą zwykle nie odrębnej własności domu, lecz rozliczeń nakładów na nieruchomość.

Czy żona może sprzedać działkę bez mojej zgody?

Jeżeli działka należy do majątku wspólnego, do jej zbycia w czasie trwania wspólności potrzebna jest zgoda drugiego małżonka zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Po ustaniu wspólności jeden współwłaściciel nie może samodzielnie sprzedać całej nieruchomości, może co najwyżej rozporządzać swoim udziałem, chyba że istnieją dodatkowe ograniczenia.

Czy odwołanie darowizny wymaga od razu wyroku sądu?

Nie. Najpierw darczyńca składa obdarowanemu pisemne oświadczenie o odwołaniu darowizny na podstawie art. 900 Kodeksu cywilnego. Jeżeli nie dojdzie do dobrowolnego zwrotu, wtedy zwykle potrzebny jest proces.

Czy brak rachunków przekreśla rozliczenie nakładów?

Nie zawsze, ale bardzo utrudnia sprawę. Można korzystać także z innych dowodów, np. zeznań świadków, historii rachunków bankowych czy dokumentów budowlanych. Im lepsza dokumentacja, tym większa szansa na korzystne rozliczenie.

Źródła

• art. 31 § 1, art. 33 pkt 2, art. 35, art. 37 § 1 pkt 1, art. 43 § 1 i § 2, art. 45 § 1, art. 53 § 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 48, art. 405, art. 898 § 1 i § 2, art. 899 § 3, art. 900 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 567 § 3, art. 684 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
• uchwała Sądu Najwyższego z 10 sierpnia 1988 r., III CZP 67/88