Wymiana instalacji wodociągowej na działce

Przez prywatne działki bardzo często przebiegają urządzenia wybudowane wiele lat temu: wodociągi, kanalizacja, kable energetyczne, gazociągi, słupy albo hydranty. W praktyce problem ujawnia się dopiero przy sprzedaży działki, podziale nieruchomości albo planowanej budowie domu. Sama obecność rury wodociągowej na działce nie przesądza jeszcze, kto ma zapłacić za jej wymianę lub przeniesienie.

W pierwszej kolejności trzeba oddzielić dwie kwestie: własność urządzeń od prawa przedsiębiorstwa do korzystania z cudzego gruntu. Zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Oznacza to, że rura wodociągowa lub hydrant mogą należeć do przedsiębiorstwa wodociągowego, ale przedsiębiorstwo nadal musi wykazać, na jakiej podstawie zajmuje pas gruntu.

Co trzeba ustalić przed żądaniem wymiany lub usunięcia wodociągu?

Najważniejsze jest ustalenie, czy zakład wodociągowy ma skuteczny tytuł prawny do korzystania z działki. Może nim być przede wszystkim:

• służebność przesyłu ustanowiona umową, orzeczeniem sądu albo decyzją administracyjną, o której mowa w art. 305¹ Kodeksu cywilnego,
• dawna służebność gruntowa odpowiadająca treści służebności przesyłu, ustanowiona przed wprowadzeniem art. 305¹ Kodeksu cywilnego,
• decyzja administracyjna ograniczająca sposób korzystania z nieruchomości, obecnie wydawana na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a dawniej między innymi na podstawie art. 35 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości,
• umowa zawarta z poprzednim właścicielem, np. zgoda na budowę lub eksploatację urządzeń,
• zasiedzenie służebności, oceniane na podstawie art. 292, art. 172, art. 176 oraz art. 305⁴ Kodeksu cywilnego.

Właściciel działki powinien wystąpić do przedsiębiorstwa wodociągowego o pisemne wskazanie podstawy prawnej korzystania z gruntu oraz o kopie dokumentów: zgody poprzedniego właściciela, umowy, decyzji administracyjnej, protokołów odbioru, mapy powykonawczej i dokumentacji przebiegu sieci. Warto równolegle sprawdzić księgę wieczystą, ewidencję gruntów, mapę zasadniczą oraz dokumenty w starostwie lub urzędzie gminy.

Brak wpisu służebności w księdze wieczystej

Brak wpisu służebności w księdze wieczystej jest ważnym argumentem, ale nie przesądza sprawy. Z art. 245 § 1 Kodeksu cywilnego wynika, że do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności, a oświadczenie właściciela ustanawiającego służebność wymaga formy aktu notarialnego. Z kolei art. 305¹ Kodeksu cywilnego przewiduje służebność przesyłu jako prawo obciążające nieruchomość na rzecz przedsiębiorcy, którego urządzenia znajdują się lub mają znajdować się na cudzej nieruchomości.

Wpis służebności do księgi wieczystej ma duże znaczenie praktyczne, ale nie zawsze ma charakter konstytutywny. Służebność mogła zostać ustanowiona umową w formie aktu notarialnego i nie zostać ujawniona w księdze wieczystej. Przedsiębiorstwo może też powoływać się na decyzję administracyjną albo zasiedzenie, których brak w księdze wieczystej nie wyklucza automatycznie.

Jeżeli przedsiębiorstwo nie potrafi wykazać żadnej podstawy prawnej, właściciel może twierdzić, że korzystanie z działki narusza jego własność. Podstawą takiego roszczenia jest art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby naruszającej własność w inny sposób niż przez pozbawienie władztwa nad rzeczą przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Czy zakład wodociągowy musi zapłacić za wymianę instalacji?

Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej sprawy. O tym, kto ponosi koszty, decydują przede wszystkim tytuł prawny przedsiębiorstwa, przyczyna przebudowy oraz stan techniczny urządzeń.

Z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków wynika, że przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne ma obowiązek zapewnić zdolność posiadanych urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych do realizacji dostaw wody i odprowadzania ścieków w sposób ciągły i niezawodny. Przepis ten nie oznacza jednak automatycznie, że każda przebudowa żądana przez właściciela działki musi zostać sfinansowana przez zakład.

Jeżeli rury są sprawne, a właściciel chce ich przesunięcia wyłącznie dlatego, że planuje budowę domu, garażu albo innej inwestycji, zakład może twierdzić, że przebudowa leży w interesie właściciela działki. Jeżeli jednak przedsiębiorstwo nie ma żadnego tytułu prawnego do zajmowania gruntu, sytuacja właściciela jest znacznie silniejsza: może on powołać się na art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego i domagać się przywrócenia stanu zgodnego z prawem.

Służebność przesyłu a rura wodociągowa na działce

Służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego 3 sierpnia 2008 r. Przewiduje ją art. 305¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli przedsiębiorstwo chce uregulować stan prawny, a strony nie mogą dojść do porozumienia, art. 305² § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego pozwala zarówno przedsiębiorcy, jak i właścicielowi nieruchomości żądać ustanowienia służebności przesyłu za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel może więc złożyć wniosek do sądu o ustanowienie służebności przesyłu, jeżeli urządzenia są potrzebne przedsiębiorstwu, a nie ma umowy określającej zasady korzystania z działki.

W postępowaniu sądowym bada się przebieg urządzeń, zakres pasa eksploatacyjnego, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości oraz wysokość wynagrodzenia. Wycena zwykle wymaga opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, a przebieg i zakres służebności często opinii biegłego geodety lub specjalisty z zakresu sieci wodociągowych.

Zasiedzenie służebności przez przedsiębiorstwo wodociągowe

Zakład wodociągowy może twierdzić, że nabył służebność przez zasiedzenie. Podstawowe znaczenie ma art. 292 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko wtedy, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Do zasiedzenia służebności stosuje się odpowiednio przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Terminy wynikają z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Posiadacz nieruchomości niebędący właścicielem nabywa własność przez zasiedzenie po 20 latach posiadania samoistnego w dobrej wierze, a po 30 latach w złej wierze. Przy służebności przepisy te stosuje się odpowiednio na podstawie art. 292 Kodeksu cywilnego, a do służebności przesyłu także przez art. 305⁴ Kodeksu cywilnego.

W praktyce przedsiębiorstwa przesyłowe często powołują się na możliwość doliczenia okresu korzystania z urządzeń sprzed 3 sierpnia 2008 r. Orzecznictwo Sądu Najwyższego dopuszczało doliczanie okresu posiadania służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu, między innymi w uchwale Sądu Najwyższego z 22 maja 2013 r., III CZP 18/13. Każdorazowo trzeba jednak ustalić datę budowy urządzeń, zakres korzystania z gruntu, dobrą albo złą wiarę oraz ewentualne następstwo prawne po poprzednich przedsiębiorstwach.

Zgoda ojca na przeprowadzenie wodociągu może mieć znaczenie, ale nie zawsze oznacza, że przedsiębiorstwo zasiedziało służebność w dobrej wierze. Jeżeli zgoda nie była udzielona w formie aktu notarialnego jako ustanowienie służebności, może być traktowana jedynie jako zgoda faktyczna albo umowa obligacyjna. Ocena dobrej wiary zależy od konkretnej dokumentacji i daty objęcia urządzeń w posiadanie.

Jak przerwać bieg zasiedzenia?

Jeżeli zasiedzenie jeszcze nie nastąpiło, właściciel powinien działać szybko. Na podstawie art. 175 Kodeksu cywilnego do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Z kolei art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego przewiduje przerwanie biegu przedawnienia przez każdą czynność przed sądem lub innym właściwym organem, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia, ustalenia, zaspokojenia albo zabezpieczenia roszczenia.

W sprawach urządzeń przesyłowych taką czynnością może być w szczególności pozew o usunięcie urządzeń albo o przywrócenie stanu zgodnego z prawem na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. W zależności od sytuacji właściciel może także rozważyć wniosek o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem na podstawie art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego. Dobór środka zależy od tego, czy celem właściciela jest usunięcie urządzeń, ich przesunięcie, uzyskanie wynagrodzenia, czy uregulowanie korzystania z działki.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z działki

Jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z nieruchomości bez skutecznego tytułu prawnego, właściciel może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Podstawą są art. 224 § 2, art. 225 oraz art. 230 Kodeksu cywilnego, stosowane do posiadacza zależnego korzystającego z cudzej rzeczy bez podstawy prawnej.

Aktualnie nie należy automatycznie przyjmować 10-letniego okresu dochodzenia wynagrodzenia. Po zmianie art. 118 Kodeksu cywilnego podstawowy termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej 3 lata. Koniec terminu przedawnienia przypada co do zasady na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Jeżeli przedsiębiorstwo skutecznie wykaże zasiedzenie służebności albo ważny tytuł administracyjny, roszczenie o wynagrodzenie za dalsze korzystanie z gruntu może być bezzasadne. Możliwe pozostają jednak spory o zakres wykonywania uprawnienia, np. czy przedsiębiorstwo nie wykracza poza pas niezbędny do eksploatacji wodociągu.

Czy można żądać usunięcia hydrantu z działki?

Hydrant jest elementem sieci wodociągowej i może służyć także celom przeciwpożarowym. Jego usunięcie lub przeniesienie wymaga oceny technicznej oraz uzgodnień z przedsiębiorstwem wodociągowym, a niekiedy także z organami lub jednostkami odpowiedzialnymi za ochronę przeciwpożarową. Wymagania dotyczące przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę określa rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.

Jeżeli hydrant znajduje się na działce bez żadnego tytułu prawnego, właściciel może domagać się uregulowania stanu prawnego, przeniesienia urządzenia albo wynagrodzenia. Jeżeli jednak hydrant został posadowiony legalnie, a przedsiębiorstwo ma decyzję, służebność albo zasiedziało uprawnienie, samo żądanie właściciela może nie wystarczyć do jego usunięcia.

Właściciel nie ma natomiast obowiązku finansowania modernizacji sieci ponad zakres konieczny do usunięcia kolizji, jeżeli zakład chce przy okazji poprawić parametry własnych urządzeń. Jeżeli przedsiębiorstwo żąda wymiany rur na większą średnicę lub inny materiał, trzeba ustalić, czy jest to wymóg techniczny niezbędny do przebudowy, czy modernizacja sieci w interesie przedsiębiorstwa.

Jak napisać do zakładu wodociągowego?

Pismo do przedsiębiorstwa powinno być konkretne. Warto wskazać numer działki, obręb, położenie urządzeń, planowaną inwestycję oraz żądanie. Dobrze jest załączyć mapę z zaznaczonym przebiegiem rur i hydrantu.

W piśmie można żądać w szczególności:

• wskazania podstawy prawnej zajmowania nieruchomości,
• udostępnienia kopii dokumentów potwierdzających prawo do korzystania z gruntu,
• przedstawienia mapy przebiegu sieci i pasa eksploatacyjnego,
• usunięcia lub przeniesienia urządzeń, jeżeli brak tytułu prawnego,
• zawarcia umowy ustanawiającej służebność przesyłu za wynagrodzeniem,
• zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki, jeżeli nie ma tytułu prawnego.

Jeżeli przedsiębiorstwo odmawia albo nie odpowiada, kolejnym krokiem może być wezwanie przedsądowe, mediacja albo postępowanie sądowe. W sprawach o usunięcie urządzeń podstawą jest art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, a w sprawach o ustanowienie służebności przesyłu art. 305² § 2 Kodeksu cywilnego.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak różnie może wyglądać ocena prawna w zależności od dokumentów i historii posadowienia urządzeń.

FAQ

Podsumowanie

Właściciel działki nie powinien automatycznie akceptować żądania zakładu wodociągowego, że wymiana lub przebudowa instalacji ma zostać wykonana wyłącznie na jego koszt. Najpierw trzeba ustalić, czy przedsiębiorstwo ma tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, jaki jest zakres tego tytułu i czy planowane prace są zwykłą eksploatacją sieci, usunięciem kolizji czy modernizacją w interesie zakładu.

Jeżeli brak jest służebności, decyzji administracyjnej, umowy albo zasiedzenia, właściciel może domagać się ochrony własności na podstawie art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu oraz uregulowania stanu prawnego. Jeżeli natomiast przedsiębiorstwo wykaże ważny tytuł prawny, możliwości żądania usunięcia urządzeń będą ograniczone, ale nadal warto negocjować przebieg, koszty i zakres przebudowy.

Źródła

• Art. 49 § 1, art. 118, art. 123 § 1 pkt 1, art. 172, art. 175, art. 176, art. 222 § 2, art. 224 § 2, art. 225, art. 230, art. 245 § 1, art. 292, art. 305¹, art. 305² i art. 305⁴ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
• Art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Art. 35 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości.
• Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 22 maja 2013 r., III CZP 18/13.