Ustanowienie służebności drogowej dla kilku działek – jak to zrobić

Służebność gruntowa a droga konieczna – od czego zacząć

ustanowienie służebności drogowej dla kilku działek wymaga precyzyjnego wskazania nieruchomości władnących i obciążonych, przebiegu pasa oraz zasad przejazdu i przechodu. Jeżeli jedna osoba jest właścicielem kilku działek i chce je przygotować do sprzedaży, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zwykle umowne ustanowienie służebności gruntowych przejazdu i przechodu między tymi działkami. Podstawą jest art. 285 § 1 i 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, zgodnie z którym nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości prawem polegającym m.in. na korzystaniu w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, a służebność musi zwiększać użyteczność nieruchomości władnącej.

To ważne rozróżnienie: droga konieczna z art. 145 Kodeksu cywilnego jest przede wszystkim instytucją sądową stosowaną wtedy, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej albo do należących do niej budynków gospodarskich. Natomiast gdy właściciel sam planuje podział i sprzedaż gruntu, może wcześniej uporządkować dostęp przez zwykłe służebności gruntowe, bez czekania na spór sądowy.

W opisanym stanie faktycznym co do zasady da się zaprojektować taki układ, aby poszczególne działki miały zapewniony dojazd wewnętrzny. Trzeba jednak odróżnić realny dostęp do drogi publicznej od hipotetycznego dostępu do drogi, która istnieje wyłącznie na mapie.

Czy można zapewnić wyjazd na drogę powiatową i na drogę gminną

Tak, ale tylko w takim zakresie, w jakim jest to prawnie i faktycznie możliwe.

Jeżeli droga powiatowa jest istniejącą drogą publiczną, można ustanowić służebności tak, aby kolejne działki korzystały z pasa przejazdu prowadzącego do tej drogi. Jeżeli natomiast od strony drogi gminnej istnieje jedynie pas drogowy ujawniony w dokumentach, ale w terenie droga nie została urządzona i faktycznie rośnie tam las, trzeba zachować ostrożność. Sama służebność między prywatnymi działkami nie zastąpi urządzonego i dostępnego zjazdu do drogi publicznej.

W praktyce oznacza to, że można:

• ustanowić służebności wewnętrzne prowadzące w kierunku przyszłego dostępu do drogi gminnej,
• opisać je jako prawo przejazdu i przechodu do granicy z działką drogową,
• ale nie można zakładać, że taki wyjazd będzie od razu użyteczny, jeżeli droga gminna nie jest urządzona albo nie ma możliwości legalnego wykonania zjazdu.

Z punktu widzenia nabywców trzeba więc wyraźnie rozdzielić dwie kwestie: istnienie służebności między działkami oraz faktyczną możliwość korzystania z drogi publicznej. W sprawach inwestycyjnych warto dodatkowo sprawdzić warunki zabudowy, miejscowy plan oraz stanowisko zarządcy drogi co do zjazdu.

Jakie przepisy mają tu najważniejsze znaczenie

W praktyce trzeba opierać się przede wszystkim na następujących regulacjach Kodeksu cywilnego:

• art. 285 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego – definiuje służebność gruntową i jej cel,
• art. 287 Kodeksu cywilnego – nakazuje wykonywać służebność w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej,
• art. 288 Kodeksu cywilnego – zakres służebności i sposób jej wykonywania oznacza się według treści czynności prawnej, a przy jej braku według zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych,
• art. 290 § 1 Kodeksu cywilnego – w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się na rzecz części utworzonych przez podział, chyba że zwiększałoby to w sposób istotny obciążenie nieruchomości służebnej,
• art. 145 § 1–3 Kodeksu cywilnego – reguluje drogę konieczną, gdy brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej,
• art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego – wymaga aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela nieruchomości obciążonej.

Znaczenie ma też ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z jej zasadami prawa rzeczowe, w tym służebności, powinny być ujawniane w księdze wieczystej, bo zwiększa to bezpieczeństwo nabywców i ogranicza ryzyko sporów dotyczących rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Czy jeden właściciel może ustanowić taki układ przed sprzedażą działek

Tak – co do zasady można przygotować całą siatkę służebności jeszcze wtedy, gdy wszystkie działki należą do jednego właściciela, o ile w akcie notarialnym zostaną prawidłowo oznaczone nieruchomości władnące i obciążone.

W praktyce notarialnej robi się to najczęściej w ten sposób, że właściciel:

• opisuje przebieg pasów przejazdu i przechodu na mapie stanowiącej załącznik do aktu,
• wskazuje szerokość drogi, sposób korzystania, rodzaj pojazdów oraz cel służebności,
• ustanawia służebność na rzecz każdoczesnych właścicieli konkretnych działek władnących.

Nie chodzi o „ustanowienie służebności dla siebie” w sensie osobistym, tylko o obciążenie jednej nieruchomości na rzecz innej nieruchomości. Po późniejszej sprzedaży każdej z działek prawo nadal istnieje jako prawo związane z własnością gruntu.

Warto przy tym pamiętać, że jeżeli wszystkie działki mają należeć do przyszłych różnych właścicieli, znacznie czytelniejsze bywa utworzenie wydzielonej drogi wewnętrznej jako osobnej działki i uregulowanie udziałów lub odrębnych służebności. To nie zawsze jest konieczne, ale przy większej liczbie parceli bywa praktyczniejsze niż wielokrotne, krzyżowe obciążanie każdej działki każdą.

Jak opisać służebność, żeby była skuteczna i użyteczna

Im dokładniejsza treść aktu, tym mniejsze ryzyko konfliktów. Sama formuła „ustanawia się służebność przejazdu i przechodu” zwykle nie wystarcza.

W akcie notarialnym warto doprecyzować:

• oznaczenie nieruchomości obciążonych i władnących według numerów działek i ksiąg wieczystych,
• dokładny przebieg trasy na mapie z załącznikiem geodezyjnym,
• szerokość pasa służebności, promienie skrętu i miejsca mijania, jeżeli to potrzebne,
• czy obejmuje przejazd samochodami osobowymi, dostawczymi, pojazdami budowlanymi, służbami ratowniczymi i dostawcami mediów,
• czy obejmuje także prawo przeprowadzenia lub utrzymywania infrastruktury, jeżeli ma to znaczenie,
• zasady utrzymania drogi, odśnieżania, napraw i kosztów,
• zakaz wykonywania nasadzeń, ogrodzeń lub innych przeszkód w pasie służebności, jeżeli jest to potrzebne.

To ostatnie jest bardzo ważne praktycznie. Zgodnie z art. 287 Kodeksu cywilnego wykonywanie służebności ma jak najmniej obciążać grunt służebny, ale strony mogą w umowie precyzyjnie określić, jak korzystać z drogi i czego właściciel działki obciążonej nie może robić w pasie przejazdu.

Czy przyszły właściciel może zmienić albo usunąć służebność

Co do zasady nie może zrobić tego jednostronnie. Służebność gruntowa jest prawem rzeczowym związanym z nieruchomością, a więc wiąże kolejnych właścicieli nieruchomości obciążonej i władnącej. Ponieważ służebność jest związana z nieruchomością, warto też sprawdzić, co dzieje się ze służebnością po zmianie właściciela gruntu.

Zmiana treści albo zniesienie służebności może nastąpić przede wszystkim:

• na podstawie umowy między zainteresowanymi właścicielami w odpowiedniej formie,
• na podstawie orzeczenia sądu, jeżeli zachodzą ustawowe przesłanki,
• w pewnych przypadkach wskutek niewykonywania albo gdy służebność utraci dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie.

Najczęściej przywoływanym przepisem jest art. 291 Kodeksu cywilnego, który pozwala właścicielowi nieruchomości obciążonej żądać zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności za wynagrodzeniem, jeżeli po jej ustanowieniu powstanie ważna potrzeba gospodarcza, a zmiana nie przyniesie niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej. To oznacza, że całkowite „zablokowanie” wszelkich zmian na przyszłość nie jest możliwe, jeżeli w przyszłości zaistnieją przesłanki ustawowe.

Można jednak znacząco utrudnić spory przez dobrze napisany akt, logiczny przebieg drogi oraz wpisy w księgach wieczystych.

Wpis do księgi wieczystej – czy jest konieczny

Dla samego powstania służebności wpis do księgi wieczystej nie zawsze ma charakter konstytutywny, ale z praktycznego punktu widzenia powinien zostać dokonany. Bez wpisu prawo może istnieć, jednak obrót nieruchomością staje się mniej bezpieczny.

Najrozsądniej ujawnić:

• w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej – obciążenie służebnością,
• w dziale I-Sp księgi wieczystej nieruchomości władnącej – uprawnienie związane z tą nieruchomością.

Wniosek o wpis zwykle składa notariusz wraz z aktem, jeżeli strony tak postanowią. Opłaty sądowe za wpisy określa ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Jeżeli zależy Pani na bezpieczeństwie przyszłych nabywców, wpis do KW nie powinien być pomijany. To najprostszy sposób, aby każda osoba zainteresowana zakupem widziała zakres obciążeń i uprawnień jeszcze przed zawarciem umowy.

Jakie dokumenty przygotować do aktu notarialnego

Zakres dokumentów zależy od konkretnej sprawy i wymagań notariusza, ale najczęściej potrzebne są:

• numery ksiąg wieczystych wszystkich działek,
• wypisy z rejestru gruntów,
• wyrysy z mapy ewidencyjnej,
• mapa z oznaczeniem przebiegu służebności, najlepiej przygotowana przez geodetę,
• podstawa nabycia własności, jeśli notariusz będzie jej wymagał,
• w razie potrzeby dokumenty planistyczne lub informacje o dostępie do drogi publicznej.

Przy sześciu działkach szczególnie warto dołączyć załącznik graficzny z jednoznacznym opisem przebiegu każdej służebności. Sam opis słowny bywa niewystarczający.

Jak można ułożyć służebności dla sześciu działek

Jeżeli układ nieruchomości jest zbliżony do opisanego „klina”, można stworzyć system wzajemnych służebności prowadzących do drogi powiatowej, a dodatkowo – o ile ma to sens inwestycyjny – przewidzieć korytarz do przyszłego dostępu od strony drogi gminnej.

W praktyce nie zawsze trzeba obciążać każdą działkę na rzecz wszystkich pozostałych. Często lepiej zaprojektować jeden lub dwa ciągi komunikacyjne, z których korzystają określone działki. Poniższa tabela pokazuje przykładową logikę planowania:

Jeżeli finalnie każda działka ma mieć możliwość komunikacji w obu kierunkach, układ powinien zostać zweryfikowany także pod kątem geodezyjnym i funkcjonalnym. Czasem z prawnego punktu widzenia da się ustanowić wiele służebności, ale ich praktyczne wykonywanie będzie uciążliwe albo nielogiczne.

Obowiązek jak najmniejszego obciążenia działki służebnej

Przy projektowaniu przebiegu drogi trzeba uwzględnić także interes nieruchomości obciążonej. Wynika to nie tylko z art. 145 § 2 Kodeksu cywilnego przy drodze koniecznej, lecz również z ogólnych zasad wykonywania służebności, zwłaszcza z art. 287 Kodeksu cywilnego.

Dlatego przy wytyczaniu pasa przejazdu należy brać pod uwagę:

• najmniejszą ingerencję w możliwość zabudowy działki obciążonej,
• bezpieczeństwo manewrowania pojazdami,
• istniejące nasadzenia, uzbrojenie terenu i spadki gruntu,
• to, czy jedna wspólna droga nie będzie lepsza niż wiele wąskich, krzyżujących się służebności.

Jeżeli sprawa trafiłaby kiedyś do sądu, te okoliczności miałyby duże znaczenie.

Czy brak urządzonej drogi gminnej ma znaczenie dla sprzedaży działek

Tak, i to duże. Nabywca działki budowlanej zwykle oczekuje nie tylko abstrakcyjnego prawa dojazdu, lecz realnej możliwości dojazdu. Jeżeli od strony drogi gminnej w terenie nie ma drogi, w materiałach sprzedażowych i umowach nie należy sugerować, że dostęp jest już w pełni funkcjonalny, jeśli w rzeczywistości wymaga jeszcze działań gminy albo uzgodnień dotyczących zjazdu.

To nie wyklucza ustanowienia służebności „na przyszłość”, ale warto opisywać sytuację precyzyjnie. W przeciwnym razie może dojść do sporów z nabywcami co do wad prawnych lub faktycznych nieruchomości.

Przykłady

Poniżej trzy sytuacje pokazujące, jak te zasady działają w praktyce przy różnych modelach sprzedaży i podziału gruntu.

FAQ

Czy służebność drogowa wygasa po sprzedaży działki?

Nie. Służebność gruntowa jest związana z nieruchomością, a nie z konkretną osobą, więc co do zasady wiąże kolejnych właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej.

Czy wpis do księgi wieczystej jest obowiązkowy?

Najczęściej nie warunkuje samego powstania prawa, ale w praktyce powinien zostać dokonany. Bez wpisu wzrasta ryzyko sporów przy sprzedaży i problemów dowodowych.

Czy można zakazać przyszłym właścicielom zmiany służebności?

Nie da się całkowicie wyłączyć ustawowych podstaw zmiany lub zniesienia służebności. Można jednak tak precyzyjnie opisać jej treść i przebieg, aby utrudnić późniejsze spory i ograniczyć pole do interpretacji.

Czy droga konieczna zawsze wymaga sprawy sądowej?

Nie zawsze. Jeżeli właściciele są zgodni, mogą zawrzeć umowę. Sprawa sądowa jest potrzebna wtedy, gdy brak porozumienia co do ustanowienia dostępu.

Czy wystarczy odręczny szkic przebiegu służebności?

Prawnie bywa to niewystarczające w bardziej złożonych sprawach. Przy kilku działkach zdecydowanie bezpieczniej użyć mapy przygotowanej przez geodetę lub innego precyzyjnego załącznika.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji można z góry zabezpieczyć dojazd do wszystkich działek przez umowne ustanowienie służebności gruntowych przejazdu i przechodu. Trzeba jednak bardzo dokładnie opisać przebieg dróg, nieruchomości władnące i obciążone, zasady korzystania oraz wpisać prawa do ksiąg wieczystych. Jeżeli dostęp od strony drogi gminnej istnieje dziś tylko „na papierze”, nie należy traktować go jako pełnowartościowego dojazdu bez dodatkowej weryfikacji stanu faktycznego i administracyjnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności art. 145, art. 245 § 2, art. 285–291.

2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – przepisy dotyczące jawności ksiąg i ujawniania praw rzeczowych.

3. Wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2020 r., sygn. akt I NSNc 44/19.

4. Wyrok Sądu Najwyższego z 24 kwietnia 1997 r., sygn. akt II CKN 43/97.