Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Współwłasność w drodze czy służebność?

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 01.12.2009

Mój ojciec jest właścicielem 5 działek sąsiadujących z działką drogową, która również jest jego własnością. Owa działka jest jedynym łącznikiem tych działek z drogą publiczną. Ojciec zamierza sprzedawać te 5 działek. Zastanawiamy się, czy sprzedawać je ze służebnością w działce drogowej, czy z udziałem w działce drogowej w 1/5 części dla każdego nabywcy. Co jest korzystniejsze i bezpieczniejsze? Jak zabezpieczyć wszystkich kupujących na przyszłość, aby mogli swobodnie korzystać z dojazdu tą drogą, swobodnie doprowadzić media i aby nie musieli każdorazowo prosić współwłaścicieli o zgodę na uzbrojenie czy przejazd transportu i sprzętu przy budowie domu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Trudno udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy w przedmiotowej sprawie lepsze jest ustanowienie służebności drogi koniecznej, czy też współwłasność tej drogi. Każde rozwiązanie ma bowiem swoje plusy i minusy – w zależności od tego czy przyjmiemy punkt widzenia zbywcy czy nabywcy. Rozpatrując sprawę, należy też wziąć pod uwagę ilość ewentualnych współwłaścicieli oraz panujące między nimi stosunki sąsiedzkie.

 

Spójrzmy najpierw na sprawę pod kątem ochrony interesu właściciela działek, czyli Pana ojca. Jeśli Pański ojciec chce zachować własność działki, po której przebiega droga dojazdowa, oraz czerpać z tego tytułu dochody, to lepszym rozwiązaniem będzie służebność.

 

Zgodnie z art. 145 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie takiej drogi powinno uwzględniać potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi oraz być ustanowione z jak najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga konieczna ma prowadzić. Ponadto przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

 

Ustanowienie służebności drogi koniecznej może nastąpić w trybie umownym, gdy wobec żądania właściciela nieruchomości izolowanej właściciel obciążonej nieruchomości sąsiedniej zgodzi się na złożenie oświadczenia woli o ustanowieniu służebności na określonych warunkach. Warto pamiętać, że oświadczenie woli właściciela obciążonej nieruchomości sąsiedniej musi – pod rygorem nieważności – zostać złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 K.c.).

 

Właścicielowi nieruchomości obciążonej przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej, chociażby nie poniósł z tego tytułu żadnej szkody (postanowienie Sądu Najwyższego z 08.05.2000 r., sygn. V CKN 43/00).

 

Ustanawiając służebność, przydałoby się szczegółowo uregulować pewne dodatkowe kwestie, jak na przykład kogo obciążają koszty naprawy i remontu drogi, wysokość i termin płatności wynagrodzenia itp.

 

Proszę jednak pamiętać, że służebność drogi koniecznej a służebność mediów to dwa różne rodzaje służebności. Prawdopodobnie zachodziłaby więc konieczność ustanowienia drugiej służebności zezwalającej nabywcom na doprowadzenie do ich działek mediów.

 

Niewątpliwym minusem ustanowienia służebności jest fakt, że wpisana do Ksiąg wieczystych służebność obciąży grunt Pańskiego ojca w ten sposób, że będzie on musiał godzić się na korzystanie z tej drogi dopóki będzie ustanowiona służebność.

 

Warto jednak dodać, że Pańskiemu ojcu, jako właścicielowi nieruchomości obciążonej, będzie przysługiwać na mocy art. 291 K.c. prawo do wystąpienia do sądu z żądaniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności albo prawo do żądania zniesienia służebności, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stałaby się dla Pana szczególnie uciążliwa, a nie byłaby konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 K.c.).

 

Ponadto w następstwie wyznaczenia drogi koniecznej teren, na którym zostanie ustanowiona droga konieczna, nadal będzie należał do właściciela tej nieruchomości, do której należał przed ustanowieniem tej służebności, i to właściciel będzie płacił za ten teren podatek.

 

Jeśli natomiast Pańskiemu ojcu nie zależy na utrzymaniu własności gruntu, po którym przebiega droga dojazdowa, to może go sprzedać, ustanawiając jego współwłasność na rzecz nabywców. Jest to dla nabywców zdecydowanie mocniejsze prawo niż służebność, gdyż stają się oni współwłaścicielami gruntu. To na nich ciążą koszty utrzymania drogi, oni opłacają podatek.

 

Generalnie Pana ojciec pozbywa się wszystkich ewentualnych problemów mogących powstać na tym tle.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć minus cztery =

»Podobne materiały

Sąsiedzi nie zgadzają się na ustanowienie drogi koniecznej

Przed 40 laty został wydany akt własności ziemi na działkę bez drogi dojazdowej. Sąsiedzi nie zgadzają się na ustanowienie drogi koniecznej. Czy można zaskarżyć akt własności z wadą prawną i żądać wpisania drogi do KW?

 

Uniemożliwienie dojazdu do nieruchomości nowemu właścicielowi

Od 5 miesięcy jestem właścicielem nieruchomość wraz działką. Przez ponad 30 lat poprzedni właściciele korzystali z sąsiadem ze wspólnego wjazdu na posesje. Po zakupie nieruchomości przeze mnie (po 3 miesiącach) sąsiad postawił płot, który całkowicie uniemożliwia mi wjazd na moją posesję. Sąsiad

 

Zlikwidowanie służebności przejazdu

Sprawa dotyczy zlikwidowania służebności przejazdu. Przez działkę teściowej, na której stoi jej dom, przejeżdżają sąsiedzi do swojej posesji (tak było od zawsze). Niedawno sąsiedzi zaczęli się interesować, jak prawnie załatwić przejazd przez jej działkę, bo nie chciała im niczego podpisać. Okazało s

 

Zabezpieczenie roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej

W sądzie toczy się sprawa o ustanowienie służebności drogi koniecznej. W tym czasie właściciel działki, przez którą miałaby przebiegać droga, stara się do tego nie dopuścić – buduje garaż. Co zrobić w tym przypadku? Nie ma innej możliwości przeprowadzenia tej drogi.

 

Częściowy zwrot kosztów za remont drogi służebnej

Kilka lat temu kupiłem działkę, przez którą przechodzi droga służebna dla dwóch działek rekreacyjnych. Wspomniana droga nie była utwardzona, wobec czego przeprowadziłem odpowiedni remont. Ogrodziłem też działkę i postawiłem bramę wjazdową na drogę służebną. Zaznaczam, że służebność została ustalona

 

Budowa drogi dojazdowej do działki

Jestem właścicielką niezabudowanej działki, w aktualnym miejscowym planie zagospodarowania oznaczonej jako budowlanej. Obecnie do działki nie ma dojazdu (choć oczywiście plan zagospodarowania go przewiduje). W jaki sposób mogłabym „zmotywować” gminę do budowy drogi dojazdowej do działki?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »