Współwłasność drogi czy służebność – co wybrać przy sprzedaży działek?

Współwłasność drogi czy służebność – od czego zacząć?

W opisanej sytuacji ojciec jest właścicielem pięciu działek oraz osobnej działki drogowej, która łączy te nieruchomości z drogą publiczną. Przy sprzedaży działek zasadnicze pytanie brzmi: czy nabywcy mają stać się współwłaścicielami drogi, czy mają tylko otrzymać służebność przejazdu i przechodu przez drogę należącą nadal do sprzedającego.

Nie ma jednej odpowiedzi dobrej dla każdego przypadku. Jeżeli sprzedający chce pozbyć się odpowiedzialności za drogę, podatku od tej działki, obowiązków remontowych i przyszłych sporów z nabywcami, praktycznie korzystniejsze jest sprzedanie każdej działki razem z udziałem w drodze wewnętrznej, np. po 1/5 udziału przy pięciu działkach. Jeżeli natomiast sprzedający chce zachować własność drogi, kontrolować sposób jej używania albo pobierać wynagrodzenie, właściwym narzędziem będzie służebność.

Trzeba jednak odróżnić zwykłą umowną służebność drogową od drogi koniecznej. Droga konieczna z art. 145 Kodeksu cywilnego jest przede wszystkim roszczeniem właściciela nieruchomości pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. W omawianym przypadku lepiej nie doprowadzać do sytuacji, w której kupujący musieliby później dochodzić drogi koniecznej w sądzie. Prawo do dojazdu powinno być uregulowane od razu w aktach notarialnych sprzedaży.

Dostęp do drogi publicznej przy podziale działek

Przy podziale nieruchomości istotny jest art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane działki nie mają dostępu do drogi publicznej. Za taki dostęp uznaje się także wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności dla wydzielonych działek albo ustanowienie innych służebności drogowych, jeżeli nie da się wydzielić drogi wewnętrznej.

Ten sam przepis przesądza też ważną praktyczną kwestię: nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej, jeżeli wydzielone działki są sprzedawane wraz z udziałem w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną. Oznacza to, że sprzedaż udziału w drodze jest prawnie akceptowanym sposobem zapewnienia dostępu do drogi publicznej.

Jeżeli w decyzji podziałowej dostęp do drogi publicznej ma zostać zapewniony przez służebność, trzeba pamiętać o art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takim przypadku podział następuje pod warunkiem, że przy zbywaniu działek służebności zostaną ustanowione. Warunek uważa się za spełniony także wtedy, gdy działki są sprzedawane wraz z udziałem w prawie do działki drogowej.

Kiedy lepsza jest sprzedaż udziału w drodze?

Sprzedaż udziału w drodze wewnętrznej jest zwykle najlepszym rozwiązaniem wtedy, gdy sprzedający nie chce w przyszłości zarządzać drogą, ponosić kosztów jej utrzymania ani odpowiadać za konflikty między właścicielami działek. Nabywcy stają się współwłaścicielami drogi, a więc nie korzystają z cudzego gruntu wyłącznie na podstawie ograniczonego prawa rzeczowego.

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel może współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w zakresie dającym się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Z kolei art. 207 Kodeksu cywilnego przewiduje, że wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną współwłaściciele ponoszą proporcjonalnie do udziałów, chyba że strony uregulują tę kwestię inaczej w dopuszczalny sposób.

Wadą współwłasności jest jednak zarządzanie drogą. Do czynności zwykłego zarządu wystarcza zgoda większości współwłaścicieli liczona według udziałów, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. W praktyce sporne może być np. postawienie bramy, zmiana nawierzchni, przebudowa drogi, ustanowienie służebności przesyłu albo ułożenie nowych sieci w pasie drogi.

Dlatego przy sprzedaży udziałów warto nie poprzestawać na samym zapisie „udział 1/5 w drodze”. W akcie notarialnym należy uregulować zasady korzystania z drogi, jej remontów, odśnieżania, odwodnienia, doprowadzania mediów, rozliczania kosztów i udzielania zgód na prace budowlane.

Kiedy lepsza jest służebność drogowa?

Służebność jest korzystna dla sprzedającego wtedy, gdy chce zachować własność drogi. Wówczas działka drogowa nadal należy do niego, a nabywcy poszczególnych działek otrzymują prawo korzystania z drogi w oznaczonym zakresie. Podstawą takiej konstrukcji jest art. 285 Kodeksu cywilnego dotyczący służebności gruntowej.

Służebność powinna być ustanowiona w akcie notarialnym. Z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że forma aktu notarialnego jest potrzebna dla oświadczenia właściciela nieruchomości, który ustanawia ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości. Dla bezpieczeństwa nabywców służebność należy następnie ujawnić w księdze wieczystej nieruchomości obciążonej i, w miarę możliwości, także w dziale I-Sp księgi wieczystej nieruchomości władnącej.

Najważniejsze jest precyzyjne określenie treści służebności. Sam zapis o „prawie przejazdu” może okazać się za wąski. W praktyce warto wpisać prawo przechodu i przejazdu pojazdami osobowymi, ciężarowymi, budowlanymi i technicznymi, prawo korzystania z drogi przez gości, wykonawców, służby ratunkowe, dostawców, firmy komunalne oraz prawo wykonywania robót koniecznych do budowy i utrzymania domu.

Przy służebności trzeba również rozstrzygnąć koszty. Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Warto więc wprost wskazać, czy koszty remontów i utrzymania drogi ponoszą wszyscy właściciele działek korzystających z drogi, w jakich częściach i według jakiej procedury.

Doprowadzenie mediów przez drogę

Prawo do dojazdu nie zawsze oznacza automatycznie prawo do układania w drodze przewodów wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, energetycznych, telekomunikacyjnych lub światłowodu. Jeżeli nabywcy mają budować domy, sprawę mediów trzeba uregulować wyraźnie.

Przy sprzedaży udziału w drodze warto zamieścić w akcie notarialnym zgodę współwłaścicieli na prowadzenie w pasie drogi sieci, przyłączy, studzienek, skrzynek, kabli i innych urządzeń potrzebnych do obsługi wszystkich działek. Dobrze jest także określić zasady wejścia na drogę w celu konserwacji, naprawy, awarii i przebudowy instalacji.

Przy służebności zapis powinien obejmować nie tylko przejazd, ale także prawo przeprowadzenia, utrzymania, naprawy, wymiany i modernizacji mediów. Jeżeli urządzenia mają należeć do przedsiębiorcy przesyłowego, np. zakładu energetycznego, gazowni albo operatora telekomunikacyjnego, w grę może wchodzić również odrębna służebność przesyłu na podstawie art. 305¹ i następnych Kodeksu cywilnego.

Co jest korzystniejsze dla sprzedającego, a co dla kupujących?

Z punktu widzenia sprzedającego najprostsze jest przeniesienie udziałów w drodze na nabywców działek. Sprzedający nie zachowuje wtedy własności działki drogowej, ale też nie musi jej utrzymywać, płacić podatku, odpowiadać za jej stan ani uczestniczyć w sporach między przyszłymi właścicielami.

Z punktu widzenia kupujących udział w drodze także jest mocnym zabezpieczeniem, ponieważ daje prawo własności. Nie oznacza to jednak pełnej swobody działania. Kupujący pozostają współwłaścicielami, dlatego w ważniejszych sprawach muszą współdziałać. Brak jasnej umowy między nimi może prowadzić do sporów podobnych do tych, które występują przy służebnościach.

Służebność jest mniej „właścicielska”, ale może być wystarczająca, jeżeli jej treść jest szeroka, prawidłowo wpisana w księgach wieczystych i obejmuje realne potrzeby działek budowlanych. Służebność bywa też wygodna, gdy sprzedający chce zachować drogę, bo np. planuje kolejne podziały albo chce mieć wpływ na sposób jej używania.

Co wpisać do aktu notarialnego?

Przy takim układzie nieruchomości najważniejszy jest dobrze przygotowany akt notarialny. Należy zadbać, aby dokument nie ograniczał się do ogólnego zapewnienia dostępu do drogi publicznej. Powinien opisywać rzeczywiste potrzeby przyszłych właścicieli działek.

• dokładne oznaczenie działki drogowej i działek, które mają z niej korzystać,
• wskazanie, czy nabywcy kupują udział w drodze, czy ustanawiana jest służebność,
• zakres korzystania: przechód, przejazd, dojazd pojazdów budowlanych, technicznych, dostawczych i służb ratunkowych,
• zasady wykonywania, remontowania, przebudowywania i odśnieżania drogi,
• zasady doprowadzania, utrzymywania, naprawy i wymiany mediów,
• podział kosztów utrzymania drogi, odwodnienia, oświetlenia, bramy, szlabanu i ewentualnych napraw,
• procedurę podejmowania decyzji przez współwłaścicieli albo użytkowników drogi,
• obowiązek ujawnienia prawa w księdze wieczystej, jeżeli ustanawiana jest służebność.

Warto też rozważyć umowę o podziale rzeczy wspólnej do korzystania, potocznie określaną jako quoad usum, i praktycznie przesądzić, że cała droga służy wszystkim działkom jako wspólny dojazd, a żaden ze współwłaścicieli nie może jej zastawiać, grodzić ani używać w sposób utrudniający dostęp pozostałym.

Czy służebność można później zmienić lub znieść?

Tak, ale nie zawsze i nie jednostronnie. Zgodnie z art. 291 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, jeżeli po jej ustanowieniu powstanie ważna potrzeba gospodarcza, a zmiana nie przyniesie niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej.

Art. 294 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków stała się ona szczególnie uciążliwa i nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, możliwe jest żądanie jej zniesienia bez wynagrodzenia na podstawie art. 295 Kodeksu cywilnego.

Te przepisy pokazują, że służebność jest trwałym zabezpieczeniem, ale nie jest zupełnie niezmienna. Dlatego lepiej od razu sformułować ją tak, aby odpowiadała planowanemu sposobowi korzystania z działek, w szczególności jeżeli mają powstać domy jednorodzinne.

FAQ

Czy lepiej sprzedać działkę z udziałem w drodze, czy ze służebnością?

Jeżeli sprzedający nie chce zachować drogi i ponosić związanych z nią obowiązków, zwykle korzystniejsze jest sprzedanie każdej działki razem z udziałem w drodze. Jeżeli chce zachować własność drogi, powinien ustanowić szeroką i dobrze opisaną służebność.

Czy udział w drodze wystarczy do doprowadzenia mediów?

Nie zawsze. Udział w drodze daje prawo współkorzystania z niej, ale dla uniknięcia sporów warto w akcie notarialnym wprost wpisać zgodę na prowadzenie, utrzymanie, naprawę i wymianę mediów w pasie drogi.

Czy służebność przejazdu obejmuje przejazd ciężkiego sprzętu budowlanego?

To zależy od treści służebności i sposobu jej wykonywania. Jeżeli działki mają być zabudowane, w akcie najlepiej wyraźnie wskazać prawo przejazdu pojazdów budowlanych, dostawczych, technicznych i sprzętu potrzebnego do budowy oraz remontu.

Kto płaci za utrzymanie drogi?

Przy współwłasności wydatki i ciężary związane z drogą co do zasady ponosi się proporcjonalnie do udziałów. Przy służebności domyślnie obowiązek utrzymania urządzeń potrzebnych do jej wykonywania obciąża właściciela nieruchomości władnącej, chyba że umowa stanowi inaczej.

Czy służebność trzeba wpisać do księgi wieczystej?

Dla bezpieczeństwa tak. Sama umowa może ustanowić służebność, ale wpis w księdze wieczystej zwiększa przejrzystość stanu prawnego i ułatwia ochronę prawa przy późniejszej sprzedaży nieruchomości.

Czy współwłaściciel drogi może ją zablokować bramą lub szlabanem?

Nie powinien korzystać z drogi w sposób, który uniemożliwia lub nadmiernie utrudnia korzystanie pozostałym współwłaścicielom. Jeżeli brama lub szlaban są potrzebne, zasady dostępu, klucze, piloty, koszty i tryb podejmowania decyzji powinny być uzgodnione między współwłaścicielami.

Źródła

• art. 145, art. 199-207, art. 245, art. 285, art. 289, art. 291, art. 294-295 oraz art. 305¹-305⁴ Kodeksu cywilnego – tekst jednolity: Dz.U. 2025 poz. 1071
• art. 93 ust. 3 i art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 399
• postanowienie Sądu Najwyższego z 8 maja 2000 r., sygn. V CKN 43/00 – wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej także wtedy, gdy nie wykaże szkody.