Jak zabezpieczyć partnera w mieszkaniu po śmierci właściciela

Dlaczego zwykła umowa z partnerką nie wystarczy

W opisanej sytuacji samo podpisanie prywatnej umowy, nawet przy świadkach, nie daje Panu ochrony porównywalnej z prawem rzeczowym. Taka umowa działa przede wszystkim między jej stronami, natomiast po śmierci partnerki pojawia się problem związania jej spadkobierców. Jeżeli dzieci partnerki odziedziczą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to co do zasady wejdą w prawa zmarłej na podstawie art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Jednocześnie jako partner życiowy nie należy Pan do kręgu spadkobierców ustawowych określonych w art. 931–940 Kodeksu cywilnego. To oznacza, że bez wcześniejszego zabezpieczenia mieszkania po śmierci partnerki nie uzyska Pan automatycznie prawa do dalszego zamieszkiwania.

W praktyce prywatna umowa mogłaby stać się podstawą sporu, a nie skuteczną ochroną. Spadkobiercy mogliby kwestionować jej treść, zakres albo twierdzić, że wygasła wraz ze śmiercią właścicielki. Dlatego warto ustanowić prawo, które będzie skuteczne także wobec następców prawnych.

Najbezpieczniejsze rozwiązanie: służebność mieszkania lub użytkowanie

Co do zasady służebność osobista może obciążać nieruchomość na rzecz oznaczonej osoby fizycznej – wynika to z art. 296 Kodeksu cywilnego. Służebność mieszkania jako szczególna postać służebności osobistej została uregulowana w art. 301 Kodeksu cywilnego. Prawo to jest niezbywalne zgodnie z art. 300 Kodeksu cywilnego i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego na podstawie art. 299 Kodeksu cywilnego.

W Pana sprawie trzeba jednak odróżnić dwa stany prawne:

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu kluczowe znaczenie ma to, że jest to ograniczone prawo rzeczowe, a nie zawsze odrębna własność lokalu. Dlatego notariusz musi dobrać właściwą konstrukcję do konkretnego prawa partnerki i dokumentów ze spółdzielni. W praktyce często rozważa się nie tylko służebność mieszkania, ale też użytkowanie prawa, jeśli ma ono dać pełniejsze uprawnienia do korzystania z lokalu.

Co daje służebność mieszkania w praktyce

Jeżeli w danym stanie prawnym da się skutecznie ustanowić służebność mieszkania, jej zakres można doprecyzować w akcie notarialnym. Zgodnie z art. 298 Kodeksu cywilnego zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się – w braku innych danych – według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. W praktyce warto więc bardzo precyzyjnie opisać:

• czy prawo obejmuje cały lokal czy tylko oznaczone pomieszczenia,
• czy może Pan korzystać z kuchni, łazienki, piwnicy, komórki lub miejsca postojowego,
• kto ponosi opłaty do spółdzielni, media, remonty i inne koszty,
• czy prawo jest nieodpłatne, czy odpłatne,
• czy i w jakim zakresie może Pan przyjmować inne osoby do wspólnego zamieszkania.

W odniesieniu do osób, które mogą z Panem mieszkać, znaczenie ma art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala osobie mającej służebność mieszkania przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie, a inne osoby tylko wtedy, gdy są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Ponieważ Pana sprawa dotyczy partnerstwa nieformalnego, treść aktu notarialnego trzeba przygotować szczególnie starannie.

Jeżeli interesuje Pana szersze tło prawne dotyczące lokali i korzystania z nich po śmierci bliskiej osoby, zobacz również: czy drugi mąż po śmierci żony może dalej mieszkać w jej domu.

Czy spadkobiercy mogą Pana usunąć albo narzucić wygórowane opłaty

Jeżeli skutecznie ustanowione prawo do mieszkania będzie miało charakter rzeczowy i zostanie prawidłowo opisane, spadkobiercy nie będą mogli dowolnie pozbawić Pana możliwości zamieszkiwania. Wejdą oni w sytuację prawną właściciela albo uprawnionego z prawa do lokalu już obciążonego Pana prawem.

Nie oznacza to jednak, że w każdym przypadku wszystkie opłaty automatycznie obciążą spadkobierców. Zakres Pana obowiązków zależy od treści aktu notarialnego i charakteru kosztów. Dlatego w akcie trzeba wyraźnie wskazać, że ponosi Pan np. opłaty eksploatacyjne i media, natomiast nie odpowiada za dowolnie ustalany „czynsz” o charakterze umownym wymyślony już po śmierci partnerki.

Przygotowanie aktu powinno przewidywać także sporne sytuacje: podwyżki opłat spółdzielczych, remonty, rozliczenie mediów, zasady dostępu do lokalu i ewentualne prawo do wyłącznego korzystania z całego mieszkania. Im bardziej precyzyjny zapis, tym mniejsze pole do konfliktu.

Testament i zapis windykacyjny – kiedy mają sens

Testament może być dodatkowym lub alternatywnym zabezpieczeniem, ale nie zawsze zastąpi ustanowienie prawa za życia właścicielki. Jeżeli partnerka nie chce zmieniać kręgu spadkobierców, może nadal powołać do spadku dzieci, a równocześnie ustanowić określone przysporzenie na Pana rzecz.

Istotne znaczenie ma tu art. 981¹ § 1 i § 2 pkt 4 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego można uczynić zapis windykacyjny, którego przedmiotem może być także ustanowienie użytkowania lub służebności. To rozwiązanie wymaga jednak bezwzględnie testamentu notarialnego.

W praktyce zapis windykacyjny jest użyteczny, ale słabszy od prawa ustanowionego już za życia właścicielki z punktu widzenia bezpieczeństwa życiowego. Po pierwsze, testament można odwołać. Po drugie, po śmierci i tak dochodzi do postępowania spadkowego i potrzeby wykazania swoich praw. Dlatego najczęściej najbezpieczniejsze jest ustanowienie prawa notarialnie za życia partnerki, a testament traktowanie jako uzupełnienie.

Zobacz również:

• odwołanie darowizny mieszkania od córki i służebność matki
• służebność mieszkania po rozwodzie – czy można korzystać z lokalu bez właściciela

Czy notariusz może założyć księgę wieczystą

Jeżeli dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma jeszcze księgi wieczystej, w wielu przypadkach można ją założyć. Wniosek składa się do sądu wieczystoksięgowego, a notariusz może przygotować i przesłać odpowiedni wniosek wraz z aktem, jeżeli dana czynność tego wymaga. Ma to duże znaczenie praktyczne, bo ujawnienie prawa w księdze wieczystej wzmacnia bezpieczeństwo obrotu i ułatwia wykazanie Pana uprawnienia wobec spadkobierców.

To, czy w konkretnej sprawie księgę da się założyć od razu, zależy od dokumentów lokalu i stanu wpisów w spółdzielni. Właśnie dlatego przed podpisaniem aktu warto przekazać notariuszowi przydział, zaświadczenie ze spółdzielni i wszelkie dokumenty potwierdzające tytuł prawny partnerki.

Jak przygotować akt notarialny, żeby ograniczyć ryzyko sporu

W akcie notarialnym powinny znaleźć się nie tylko ogólne słowa o prawie do mieszkania, ale konkretne postanowienia praktyczne. W szczególności warto doprecyzować:

• dokładne oznaczenie prawa partnerki do lokalu,
• rodzaj ustanawianego prawa: służebność mieszkania, użytkowanie albo inne rozwiązanie dopuszczalne dla tego tytułu prawnego,
• czy prawo jest ustanowione dożywotnio,
• zakres korzystania z lokalu i pomieszczeń dodatkowych,
• obowiązek ponoszenia opłat eksploatacyjnych i mediów,
• czy spadkobiercy mają obowiązek znosić Pana dalsze zamieszkiwanie bez prawa wypowiedzenia,
• wniosek o wpis prawa do księgi wieczystej, jeżeli księga istnieje albo jest zakładana.

Warto pamiętać, że zgodnie z art. 79 pkt 1 i 8 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie notariusz sporządza akty notarialne i wnioski o wpis w księdze wieczystej, a zgodnie z art. 80 § 2 tej ustawy notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne.

Wnioski dla opisanej sytuacji

Najważniejsza odpowiedź brzmi: nie warto opierać się na prywatnej umowie z podpisami świadków. Dla realnej ochrony przed dziećmi partnerki trzeba iść do notariusza i dobrać rozwiązanie do faktycznego stanu prawnego lokalu. Jeżeli partnerka ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, należy ustalić, czy można założyć księgę wieczystą i jakie prawo najlepiej ustanowić na Pana rzecz.

Jeśli celem jest wyłącznie to, aby mógł Pan mieszkać w lokalu do śmierci i ponosić zwykłe opłaty, zwykle właściwym kierunkiem będzie notarialne ustanowienie prawa do korzystania z lokalu o skutku rzeczowym oraz – pomocniczo – testament notarialny. Ostateczna konstrukcja zależy jednak od dokumentów lokalu, treści prawa partnerki i tego, czy księga wieczysta może zostać założona.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak różne skutki daje brak zabezpieczenia, źle dobrana umowa i prawidłowo przygotowany akt notarialny.

FAQ

Czy umowa podpisana przy świadkach ochroni partnera po śmierci właścicielki mieszkania?

Zwykle nie w takim stopniu, jak akt notarialny ustanawiający prawo rzeczowe. Świadkowie mogą potwierdzić złożenie podpisów, ale nie zastąpi to skutecznego zabezpieczenia wobec spadkobierców.

Czy partner życiowy dziedziczy mieszkanie z ustawy?

Nie. Partner nieformalny nie należy do kręgu spadkobierców ustawowych z art. 931–940 Kodeksu cywilnego.

Czy służebność mieszkania zawsze da się ustanowić na mieszkaniu spółdzielczym?

To zależy od dokładnego tytułu prawnego do lokalu i dokumentów. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu notariusz powinien sprawdzić, czy właściwa będzie służebność, użytkowanie albo inne rozwiązanie oraz czy można założyć księgę wieczystą.

Czy testament notarialny wystarczy?

Może pomóc, zwłaszcza przez zapis windykacyjny z art. 981¹ § 2 pkt 4 Kodeksu cywilnego, ale bezpieczniejsze bywa ustanowienie prawa już za życia właścicielki. Testament można bowiem zmienić lub odwołać.

Kto będzie płacił opłaty za mieszkanie?

To powinno wynikać wprost z aktu notarialnego. Najlepiej szczegółowo rozdzielić opłaty eksploatacyjne, media, fundusz remontowy i ewentualne większe nakłady, aby po śmierci właścicielki nie było pola do dowolnych żądań spadkobierców.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP
2. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie – ISAP
3. Art. 296–301 Kodeksu cywilnego, art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, art. 931–940 Kodeksu cywilnego, art. 981¹ § 1 i § 2 pkt 4 Kodeksu cywilnego, art. 79 pkt 1 i 8 oraz art. 80 § 2 Prawa o notariacie.