Prawo dożywocia i służebność po śmierci właściciela

Umowa dożywocia po śmierci właściciela

Jeżeli Pana mama zawarła z wujkiem umowę o dożywocie, to podstawą jest art. 908 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien – w braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowa o dożywocie przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego na podstawie art. 158 Kodeksu cywilnego. W praktyce takie prawo bywa też ujawniane w księdze wieczystej, co wzmacnia bezpieczeństwo obrotu, ale samo istnienie prawa wynika przede wszystkim z ważnie zawartej umowy.

Najważniejsze w Pana sytuacji jest to, że śmierć zobowiązanego właściciela nie powoduje wygaśnięcia prawa dożywocia. Obciążenie nadal istnieje i wiąże następców prawnych właściciela nieruchomości. Jeżeli więc odziedziczył Pan nieruchomość obciążoną dożywociem, wstępuje Pan w sytuację prawną właściciela obciążonego tym prawem i musi Pan je respektować.

Czy dożywocie wygasa po śmierci dożywotnika?

Tak. Prawo dożywocia ma charakter ściśle osobisty. Wynika to z art. 912 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym prawo dożywocia jest niezbywalne. Oznacza to, że nie można go sprzedać, darować ani przekazać innej osobie.

Dodatkowo zgodnie z art. 922 § 2 Kodeksu cywilnego do spadku nie należą prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą. Skutek jest praktyczny: prawo dożywocia nie przechodzi na spadkobierców dożywotnika i wygasa najpóźniej z chwilą jego śmierci.

Stanowisko to od dawna potwierdza orzecznictwo. W postanowieniu Sądu Najwyższego z 21 marca 1968 r., sygn. II CZ 67/68, wskazano, że uprawnienia dożywotnika są uprawnieniami ściśle osobistymi, są niezbywalne i wygasają wraz z jego śmiercią.

Jeżeli więc uprawnionym jest Pana wujek, to jego prawo trwa nadal mimo śmierci Pana mamy, ale wygaśnie z chwilą śmierci wujka. Nie przejdzie na jego rodzinę ani innych spadkobierców.

Czy spadkobierca musi udostępnić pokój lub inną część domu?

Jeżeli z aktu notarialnego rzeczywiście wynika umowa dożywocia albo ustanowiono na rzecz wujka inne skuteczne prawo do korzystania z nieruchomości, to co do zasady tak – należy to prawo wykonywać zgodnie z treścią aktu. W praktyce znaczenie ma dokładne brzmienie umowy:

• czy była to klasyczna umowa o dożywocie z art. 908 Kodeksu cywilnego,
• czy ustanowiono służebność osobistą mieszkania na podstawie art. 296 w zw. z art. 301–302 Kodeksu cywilnego,
• czy wpis w księdze wieczystej tylko odzwierciedlał treść aktu notarialnego.

Jeżeli akt notarialny przewiduje wyłącznie prawo do korzystania z konkretnego pokoju, kuchni, łazienki albo innych pomieszczeń, zakres uprawnienia należy oceniać właśnie według jego treści. W sprawach spornych o tym, jak szerokie jest to prawo, decyduje konkretny stan faktyczny i dokument.

Zobacz również: sprzedaż samochodu po śmierci współwłaściciela

Służebność osobista na rzecz sąsiadki

W drugiej opisanej sytuacji najprawdopodobniej chodzi nie o dożywocie, ale o służebność osobistą. Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. To właśnie służebność osobista.

Jeżeli sąsiadka została wskazana imiennie w akcie notarialnym jako osoba uprawniona do korzystania z piwnicy i części ogrodu, to mamy do czynienia z prawem przysługującym konkretnej osobie, a nie każdoczesnemu właścicielowi jej mieszkania.

Kluczowy jest tu art. 300 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym służebności osobiste są niezbywalne. Nie można też przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Ponadto art. 299 Kodeksu cywilnego stanowi, że służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

W praktyce oznacza to, że sprzedaż mieszkania przez sąsiadkę nie powoduje przejścia jej uprawnień na nowego właściciela tego mieszkania. Nowy nabywca nie nabywa prawa do korzystania z Pana piwnicy ani ogrodu tylko dlatego, że kupił lokal od osoby, która była uprawniona osobiście.

Dożywocie a służebność osobista – najważniejsze różnice

Co zrobić praktycznie?

W opisanej sytuacji warto wykonać trzy kroki:

1. Sprawdzić akt notarialny – to z niego wynika, czy ustanowiono dożywocie, służebność osobistą mieszkania czy inne prawo.
2. Porównać treść aktu z księgą wieczystą – wpis w księdze ma duże znaczenie dowodowe i ostrzegawcze dla nabywców.
3. Ocenić zakres wykonywania prawa – czyli z jakich pomieszczeń lub części nieruchomości wolno korzystać i na jakich zasadach.

Jeżeli zamierza Pan sprzedać nieruchomość, obciążenie co do zasady będzie nadal wiązać nabywcę. To może wpływać na wartość nieruchomości i możliwości swobodnego korzystania z niej przez kupującego.

Zobacz również: zawieszenie egzekucji z nieruchomości

FAQ

Czy po śmierci właściciela domu dożywocie nadal obowiązuje?

Tak. Śmierć właściciela obciążonej nieruchomości nie powoduje wygaśnięcia prawa dożywocia. Spadkobierca albo nabywca nieruchomości musi je respektować.

Czy prawo dożywocia można odziedziczyć?

Nie. Prawo dożywocia jest niezbywalne na podstawie art. 912 Kodeksu cywilnego i jako prawo ściśle osobiste nie wchodzi do spadku po uprawnionym.

Czy służebność osobista przechodzi na kupującego mieszkanie sąsiadki?

Nie. Służebność osobista przysługuje konkretnej osobie fizycznej. Zgodnie z art. 300 Kodeksu cywilnego nie można jej przenieść na inną osobę.

Czy wpis w księdze wieczystej jest konieczny, aby prawo obowiązywało?

Nie zawsze. O istnieniu prawa decyduje przede wszystkim ważna czynność prawna, zwłaszcza akt notarialny. Wpis w księdze wieczystej ma jednak bardzo duże znaczenie praktyczne i dowodowe.

Czy można znieść dożywocie albo zamienić je na rentę?

Tak, w określonych sytuacjach. Zgodnie z art. 913 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego sąd może zamienić uprawnienia objęte prawem dożywocia na dożywotnią rentę, a w wypadkach wyjątkowych rozwiązać umowę. Wymaga to jednak oceny konkretnego stanu faktycznego.

Źródła

• art. 158, art. 296, art. 299, art. 300, art. 301–302, art. 908–916, art. 922 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• postanowienie Sądu Najwyższego z 21 marca 1968 r., II CZ 67/68