Rozwiązanie dzierżawy zawartej na 99 lat

Czy „dzierżawa wieczysta” to to samo co użytkowanie wieczyste?

Określenie „dzierżawa wieczysta” bywa używane potocznie, ale nie jest typową nazwą umowy uregulowanej w Kodeksie cywilnym. Trzeba odróżnić trzy sytuacje: umowę dzierżawy lub najmu zawartą na bardzo długi okres, użyczenie gruntu oraz ograniczone prawo rzeczowe w postaci użytkowania. Odrębną instytucją jest użytkowanie wieczyste, które dotyczy zasadniczo gruntów publicznych i jest regulowane m.in. w art. 232–243 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Jeżeli ojciec zawarł z osobą prywatną umowę dotyczącą działki rekreacyjnej, w pierwszej kolejności należy przeczytać sam dokument. O kwalifikacji prawnej nie przesądza tytuł umowy, lecz jej treść: czy przewidziano czynsz, czy osoba korzystająca mogła pobierać pożytki, czy miała tylko bezpłatnie używać gruntu, czy może ustanowiono prawo wpisywane do księgi wieczystej.

Dzierżawa gruntu na 99 lat – kiedy staje się umową na czas nieoznaczony?

Zgodnie z art. 695 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Oznacza to, że umowa zawarta na 99 lat nie pozostaje przez cały ten okres „niewypowiadalna”. Po upływie 30 lat od jej zawarcia działa reguła ustawowa i strony mogą ją wypowiedzieć jak dzierżawę bezterminową.

Jeżeli natomiast z treści umowy wynika, że osoba korzystająca z gruntu nie miała prawa pobierania pożytków, lecz tylko używała działki, może to być najem. Wtedy znaczenie ma art. 661 § 1 Kodeksu cywilnego: najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat po upływie tego terminu poczytuje się za zawarty na czas nieoznaczony. Jeżeli najem zawarto między przedsiębiorcami, art. 661 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje granicę 30 lat.

Jak wypowiedzieć dzierżawę gruntu zawartą na czas nieoznaczony?

Najpierw należy sprawdzić, czy umowa określa własne terminy i sposób wypowiedzenia. Art. 673 § 1 Kodeksu cywilnego, dotyczący najmu, oraz art. 704 Kodeksu cywilnego, dotyczący dzierżawy, odsyłają w pierwszej kolejności do postanowień umownych. Jeżeli umowa milczy, stosuje się terminy ustawowe.

W przypadku dzierżawy na czas nieoznaczony art. 704 Kodeksu cywilnego stanowi, że w braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, a inną dzierżawę na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Rok dzierżawny nie zawsze pokrywa się z rokiem kalendarzowym; trzeba ustalić go na podstawie umowy i sposobu wykonywania świadczeń.

Jeżeli umowa okaże się najmem, ustawowe terminy wypowiedzenia wynikają z art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego. Gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Przy krótszych okresach płatności terminy są odpowiednio krótsze.

Dla bezpieczeństwa wypowiedzenie powinno mieć formę pisemną i zostać doręczone w sposób pozwalający wykazać datę odbioru, np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo przez doręczyciela za pokwitowaniem. Jeżeli właściciel gruntu zmarł, uprawnienia z umowy mogą wykonywać jego spadkobiercy; wynika to z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców, chyba że są ściśle związane z jego osobą albo ustawa stanowi inaczej.

Niepłacenie czynszu przez dzierżawcę

Jeżeli umowa przewidywała czynsz, samo płacenie podatku od nieruchomości do gminy nie zastępuje czynszu należnego właścicielowi, chyba że strony wyraźnie tak postanowiły. W dzierżawie szczególną podstawą wypowiedzenia bez zachowania terminu jest art. 703 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a gdy czynsz jest płatny rocznie – zwłoki ponad 3 miesiące, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Musi jednak uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego 3-miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Jeżeli roszczenie dotyczy zaległego czynszu za wiele lat, trzeba ocenić przedawnienie. Dla świadczeń okresowych, do których co do zasady należy czynsz, art. 118 Kodeksu cywilnego przewiduje 3-letni termin przedawnienia. Inaczej mogą być oceniane jednorazowe rozliczenia nakładów albo bezumowne korzystanie z rzeczy, dlatego w praktyce trzeba przeanalizować dokumenty i historię płatności.

Jeżeli po zakończeniu umowy były korzystający nie rozlicza zaległości, praktycznie podobne problemy opisuje materiał o tym, jak wygląda odzyskanie długu od byłego lokatora.

Niewłaściwe korzystanie z działki i budowa domku bez zgody

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Wynika to z art. 696 Kodeksu cywilnego. Jeżeli korzystanie z działki jest sprzeczne z umową albo z przeznaczeniem rzeczy, zastosowanie może mieć także art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego. Przepisy te pozwalają wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu, jeżeli korzystający mimo upomnienia nadal używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem albo zaniedbuje rzecz tak, że jest ona narażona na utratę lub uszkodzenie.

Budowa domku bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia jest odrębnym problemem administracyjnym regulowanym przez ustawę z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Dla relacji cywilnej z właścicielem gruntu najważniejsze jest jednak to, czy umowa pozwalała na wzniesienie obiektu, czy właściciel wyraził zgodę oraz czy domek jest trwale związany z gruntem.

Jeżeli problemem jest nadużywanie prawa do korzystania z gruntu, pomocny może być także artykuł omawiający wypowiedzenie dzierżawy z powodu niewłaściwego korzystania.

Co z domkiem postawionym na cudzym gruncie?

Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Oznacza to, że domek trwale połączony z działką co do zasady staje się częścią składową nieruchomości i własnością właściciela gruntu. Nie zawsze jednak kończy to spór, bo osoba, która poniosła nakłady, może próbować żądać ich rozliczenia.

Jeżeli domek jest jedynie obiektem nietrwale związanym z gruntem, np. możliwym do przeniesienia bez istotnego uszkodzenia, może być traktowany inaczej niż budynek stanowiący część składową nieruchomości. W praktyce wymaga to oceny technicznej i prawnej.

W przypadku dzierżawy do rozliczenia ulepszeń stosuje się odpowiednio art. 676 Kodeksu cywilnego w związku z art. 694 Kodeksu cywilnego, chyba że umowa stanowi inaczej. Wydzierżawiający może wtedy, co do zasady, zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Jeżeli korzystający nie miał prawa budować, w grę mogą wchodzić także przepisy o rozliczeniach z posiadaczem, w szczególności art. 224–226 Kodeksu cywilnego.

Istotny jest również art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie, stwierdzi, że wartość budynku lub urządzenia znacznie przenosi wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Jest to jednak roszczenie wymagające spełnienia konkretnych przesłanek i często kończy się sporem o wartość gruntu oraz nakładów.

A jeśli była to umowa użyczenia?

Jeżeli za korzystanie z działki nie przewidziano czynszu ani innych świadczeń na rzecz właściciela, umowa może być użyczeniem. Art. 710 Kodeksu cywilnego definiuje użyczenie jako zezwolenie na bezpłatne używanie rzeczy przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Dla użyczenia nie ma odpowiednika art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego, ale zakończenie takiej relacji może wynikać z innych przepisów.

Jeżeli użyczenie zawarto bez oznaczenia czasu, art. 716 Kodeksu cywilnego przewiduje, że użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł taki użytek uczynić. Jeżeli umowę zawarto na czas oznaczony, art. 715 Kodeksu cywilnego pozwala żądać zwrotu rzeczy przed terminem m.in. wtedy, gdy biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub przeznaczeniem rzeczy, powierza ją innej osobie bez uprawnienia albo rzecz stała się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy.

Jeżeli mamy do czynienia ze zobowiązaniem bezterminowym o charakterze ciągłym, znaczenie może mieć art. 365¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem takie zobowiązanie wygasa po wypowiedzeniu przez dłużnika lub wierzyciela z zachowaniem terminów umownych, ustawowych lub zwyczajowych, a w razie braku takich terminów – niezwłocznie po wypowiedzeniu.

A jeśli ustanowiono użytkowanie?

Najtrudniejsza sytuacja występuje wtedy, gdy dokument z 1966 r. nie był zwykłą umową obligacyjną, lecz ustanowieniem ograniczonego prawa rzeczowego w postaci użytkowania. Art. 252 Kodeksu cywilnego pozwala obciążyć rzecz prawem do jej używania i pobierania pożytków. Oświadczenie właściciela ustanawiającego ograniczone prawo rzeczowe powinno być złożone w formie aktu notarialnego, co wynika z art. 245 § 2 Kodeksu cywilnego.

Użytkowania nie wypowiada się tak jak dzierżawy. Może ono wygasnąć w przypadkach przewidzianych w ustawie albo wskutek zrzeczenia się przez uprawnionego. Art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa; oświadczenie składa się właścicielowi rzeczy obciążonej. Jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej, potrzebne będzie także wykreślenie wpisu.

Ważny jest również art. 255 Kodeksu cywilnego: użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Jeżeli użytkownikiem jest osoba fizyczna, art. 266 Kodeksu cywilnego przewiduje, że użytkowanie ustanowione na jej rzecz wygasa najpóźniej z jej śmiercią. Te przepisy mogą mieć duże znaczenie przy bardzo starych umowach, ale wymagają ustalenia, kto był uprawnionym, czy prawo wykonywano i czy było wpisane do księgi wieczystej.

Jak praktycznie przygotować się do rozwiązania sprawy?

Właściciel albo spadkobiercy właściciela powinni zebrać: umowę z 1966 r., aneksy, dowody płatności albo ich braku, korespondencję, decyzje podatkowe, wypis z rejestru gruntów, odpis księgi wieczystej oraz dokumenty dotyczące domku. Dopiero na tej podstawie można ustalić, czy wysłać zwykłe wypowiedzenie, wezwanie do zapłaty z dodatkowym terminem z art. 703 Kodeksu cywilnego, wezwanie do zaprzestania naruszeń, czy też konieczne będzie powództwo o wydanie nieruchomości albo rozliczenie nakładów.

Jeżeli druga strona odmawia opuszczenia działki po skutecznym zakończeniu umowy, właściciel może dochodzić wydania nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten daje właścicielowi roszczenie przeciwko osobie, która włada jego rzeczą bez skutecznego względem właściciela uprawnienia.

W sprawach najmu warto porównać także zasady dotyczące sytuacji, w których możliwe jest natychmiastowe wypowiedzenie najmu, ponieważ część mechanizmów kodeksowych stosuje się odpowiednio również do dzierżawy.

FAQ

Czy umowę dzierżawy na 99 lat można wypowiedzieć?

Tak, jeżeli po upływie 30 lat jest traktowana jako umowa na czas nieoznaczony na podstawie art. 695 § 1 Kodeksu cywilnego. Trzeba jednak zastosować terminy z umowy albo, gdy umowa milczy, terminy z art. 704 Kodeksu cywilnego.

Czy płacenie podatku od nieruchomości do gminy oznacza zapłatę czynszu?

Nie z mocy prawa. Czynsz należy się wydzierżawiającemu, jeżeli umowa go przewiduje. Podatek od nieruchomości jest zobowiązaniem publicznoprawnym i jego płacenie nie zastępuje czynszu, chyba że strony wyraźnie tak ustaliły w umowie.

Czy można natychmiast rozwiązać dzierżawę z powodu zaległego czynszu?

Można, ale dopiero po spełnieniu warunków z art. 703 Kodeksu cywilnego. Wydzierżawiający musi uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego 3-miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.

Kto jest właścicielem domku postawionego na cudzym gruncie?

Jeżeli domek jest trwale związany z gruntem, co do zasady jest częścią składową gruntu na podstawie art. 48 Kodeksu cywilnego i należy do właściciela nieruchomości. Osobno rozlicza się ewentualne nakłady, zależnie od umowy i okoliczności budowy.

Czy użytkowanie można wypowiedzieć tak jak dzierżawę?

Nie. Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym z art. 252 Kodeksu cywilnego. Może wygasnąć m.in. wskutek zrzeczenia się przez uprawnionego na podstawie art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego, niewykonywania przez 10 lat na podstawie art. 255 Kodeksu cywilnego albo śmierci użytkownika będącego osobą fizyczną zgodnie z art. 266 Kodeksu cywilnego.

Źródła

• Art. 222 § 1, art. 224–226, art. 231 § 2, art. 245 § 2, art. 246 § 1, art. 252, art. 255, art. 266, art. 365¹, art. 659 § 1, art. 661 § 1–2, art. 667 § 2, art. 673 § 1–2, art. 676, art. 693 § 1, art. 694, art. 695 § 1, art. 696, art. 703, art. 704, art. 710, art. 715, art. 716, art. 922 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.