Były właściciel nadal zameldowany w domu - co zrobić?

Czy meldunek byłego właściciela daje mu prawo do domu?

Nie. Zgodnie z art. 24 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności zameldowanie na pobyt stały albo czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała. Meldunek nie jest tytułem prawnym do lokalu ani domu. Osobnym, ale powiązanym problemem jest meldunek a prawo do domu.

Oznacza to, że były właściciel, który po sprzedaży domu nadal figuruje w ewidencji ludności pod tym adresem, nie odzyskuje przez to żadnych praw do nieruchomości. O prawie własności decydują dokumenty cywilnoprawne, w szczególności akt notarialny sprzedaży oraz wpisy w księdze wieczystej, a nie wpis meldunkowy.

W praktyce meldunek byłego właściciela może jednak powodować problemy: pytania kupującego, wątpliwości banku finansującego zakup, przychodzenie korespondencji urzędowej albo konieczność składania wyjaśnień przy transakcji. Dlatego przed planowaną sprzedażą warto doprowadzić ewidencję ludności do stanu zgodnego z rzeczywistością.

Kiedy można wymeldować byłego właściciela?

Podstawą prawną wymeldowania osoby, która sama nie dopełniła obowiązku meldunkowego, jest art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności. Przepis ten przewiduje, że organ gminy wydaje z urzędu albo na wniosek właściciela lub innego podmiotu dysponującego tytułem prawnym do lokalu decyzję w sprawie wymeldowania obywatela polskiego, który opuścił miejsce pobytu stałego albo opuścił miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie wymeldował się.

Właściciel domu jest więc uprawniony do złożenia wniosku o wymeldowanie byłego właściciela. Nie musi mieć jego zgody. Postępowanie prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy dla adresu, pod którym dana osoba jest zameldowana.

Najważniejsze jest ustalenie, czy osoba rzeczywiście opuściła dom. Sam fakt, że od sprzedaży nieruchomości minęło wiele lat, będzie bardzo mocnym argumentem, ale organ gminy powinien zebrać dowody i umożliwić wypowiedzenie się stronom postępowania zgodnie z art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Obowiązek wymeldowania się po opuszczeniu domu

Art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności stanowi, że obywatel polski, który opuszcza miejsce pobytu stałego, jest obowiązany wymeldować się. Ten sam przepis obejmuje również sytuację opuszczenia miejsca pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu.

Jeżeli były właściciel po sprzedaży domu wyprowadził się, powinien był sam zgłosić wymeldowanie. Jeżeli tego nie zrobił, właściciel domu może uruchomić postępowanie administracyjne na podstawie art. 35 ustawy o ewidencji ludności.

Wniosek o wymeldowanie nie jest pozwem i nie składa się go do sądu. Jest to sprawa administracyjna, prowadzona według zasad Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 61 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego postępowanie administracyjne wszczyna się na żądanie strony albo z urzędu.

Jak złożyć wniosek o wymeldowanie byłego właściciela?

Wniosek składa się do urzędu gminy lub miasta właściwego dla adresu domu. We wniosku należy wskazać dane osoby, która ma zostać wymeldowana, adres nieruchomości, swój tytuł prawny do domu oraz okoliczności wskazujące, że były właściciel faktycznie tam nie mieszka.

Warto dołączyć dokumenty potwierdzające własność, na przykład akt notarialny zakupu domu albo odpis księgi wieczystej. Jeżeli gmina ma dostęp do ksiąg wieczystych, nadal praktycznie warto wskazać numer księgi i dołączyć kopię najważniejszych dokumentów, aby przyspieszyć sprawę.

Jeżeli znasz aktualny adres byłego właściciela, warto go podać. Ułatwi to organowi zawiadomienie go o postępowaniu. Jeżeli adresu nie znasz, należy wyraźnie to napisać. Organ może podejmować czynności dowodowe, w tym ustalać miejsce pobytu strony w dostępnych rejestrach.

Jakie dowody są najważniejsze?

Organ gminy powinien ustalić, czy były właściciel rzeczywiście opuścił miejsce pobytu. W praktyce znaczenie mają zwłaszcza: brak fizycznego przebywania w domu, brak rzeczy osobistych, brak kluczy, brak ponoszenia kosztów utrzymania domu, zamieszkiwanie pod innym adresem, zeznania świadków oraz upływ czasu od wyprowadzki.

Jeżeli osoba została jedynie czasowo nieobecna, na przykład przebywa w szpitalu, za granicą w pracy sezonowej albo w innym miejscu tylko przejściowo, sprawa może wymagać dokładniejszej oceny. Wymeldowanie nie powinno zastępować postępowania o eksmisję ani rozstrzygać sporu o prawo do lokalu.

Jeżeli były właściciel nie mieszka w domu od wielu lat, nie ma tam rzeczy, nie korzysta z nieruchomości i nie podejmował realnych działań w celu powrotu, przesłanki do wymeldowania zwykle są znacznie łatwiejsze do wykazania.

Ile kosztuje i ile trwa postępowanie?

Jeżeli decyzja o wymeldowaniu jest wydawana na wniosek, urząd może pobrać opłatę skarbową. Podstawą jest art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej oraz część I pkt 53 załącznika do tej ustawy, która przewiduje opłatę skarbową od decyzji innej niż wymieniona w załączniku. W praktyce przy takich sprawach najczęściej wskazywana jest opłata 10 zł, ale warto sprawdzić informację w swoim urzędzie, ponieważ sposób poboru opłaty zależy od konkretnej czynności.

Jeżeli działa pełnomocnik, opłata skarbowa od złożenia dokumentu pełnomocnictwa wynosi co do zasady 17 zł na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o opłacie skarbowej oraz części IV załącznika do tej ustawy. Zwolnienia mogą dotyczyć między innymi pełnomocnictw udzielonych najbliższej rodzinie, jeżeli spełnione są warunki ustawowe.

Terminy załatwienia sprawy określa art. 35 § 1-3 Kodeksu postępowania administracyjnego. Sprawy powinny być załatwiane bez zbędnej zwłoki, a sprawa wymagająca postępowania wyjaśniającego co do zasady nie później niż w ciągu miesiąca. Sprawa szczególnie skomplikowana powinna być załatwiona nie później niż w ciągu dwóch miesięcy. Jeżeli urząd nie dotrzymuje terminu, ma obowiązek zawiadomić strony o przyczynach zwłoki zgodnie z art. 36 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Co zrobi urząd po złożeniu wniosku?

Po wszczęciu postępowania organ zawiadamia strony, zbiera dowody i może przeprowadzić czynności wyjaśniające. Może przesłuchać świadków, zwrócić się o informacje, przeprowadzić oględziny albo wezwać strony do złożenia wyjaśnień. Postępowanie kończy się decyzją administracyjną: o wymeldowaniu albo o odmowie wymeldowania.

Od decyzji przysługuje odwołanie. Zgodnie z art. 127 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego od decyzji wydanej w pierwszej instancji służy odwołanie tylko do jednej instancji. Na podstawie art. 129 § 1 i § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie 14 dni od jej doręczenia. W sprawach gminnych organem odwoławczym jest najczęściej samorządowe kolegium odwoławcze.

Czy trzeba wymeldować byłego właściciela przed sprzedażą domu?

Przepisy nie uzależniają ważności umowy sprzedaży nieruchomości od tego, czy w domu jest ktoś zameldowany. Jeżeli jesteś właścicielem, możesz sprzedać dom nawet wtedy, gdy w ewidencji ludności nadal widnieje były właściciel.

W praktyce kupujący może jednak zażądać zaświadczenia o braku osób zameldowanych albo wpisania do umowy dodatkowych oświadczeń. Bank finansujący zakup również może pytać o stan meldunkowy. Dlatego, jeżeli transakcja jest planowana, rozsądnie jest złożyć wniosek o wymeldowanie odpowiednio wcześniej.

W umowie przedwstępnej albo przyrzeczonej można też przewidzieć oświadczenia sprzedającego dotyczące osób zameldowanych i zobowiązanie do dostarczenia zaświadczenia z gminy. Nie zastępuje to jednak decyzji administracyjnej, jeżeli dana osoba faktycznie nadal figuruje w ewidencji.

FAQ

Czy były właściciel musi wyrazić zgodę na wymeldowanie?

Nie. Art. 35 ustawy o ewidencji ludności pozwala wydać decyzję o wymeldowaniu na wniosek właściciela albo z urzędu. Zgoda osoby wymeldowywanej nie jest warunkiem wydania decyzji, ale organ musi zapewnić jej udział w postępowaniu, jeżeli jest stroną.

Czy meldunek oznacza prawo do mieszkania w domu?

Nie. Art. 24 ust. 4 ustawy o ewidencji ludności wskazuje, że meldunek ma charakter ewidencyjny. Prawo do domu wynika z własności, najmu, użyczenia, służebności, dożywocia albo innego tytułu prawnego, a nie z samego zameldowania.

Czy można sprzedać dom z zameldowanym byłym właścicielem?

Tak, sama obecność osoby zameldowanej nie powoduje nieważności sprzedaży. Może jednak utrudniać transakcję, dlatego przed sprzedażą warto uzyskać zaświadczenie o osobach zameldowanych i w razie potrzeby wszcząć postępowanie o wymeldowanie.

Co zrobić, jeśli nie znam aktualnego adresu byłego właściciela?

We wniosku należy wskazać, że aktualny adres nie jest znany, oraz podać wszystkie posiadane informacje. Organ gminy prowadzący postępowanie powinien podejmować czynności zmierzające do prawidłowego zawiadomienia strony zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego.

Czy urząd może odmówić wymeldowania?

Tak. Jeżeli organ uzna, że nie wykazano opuszczenia miejsca pobytu albo że osoba nadal faktycznie mieszka w domu, może wydać decyzję odmowną. Od takiej decyzji można wnieść odwołanie w terminie 14 dni od doręczenia.

Podsumowanie

Jeżeli były właściciel domu od lat nie mieszka pod adresem, ale nadal jest tam zameldowany, najwłaściwszym rozwiązaniem jest złożenie do gminy wniosku o wymeldowanie w trybie art. 35 ustawy o ewidencji ludności. We wniosku trzeba opisać faktyczne opuszczenie domu i dołączyć dowody potwierdzające własność oraz brak pobytu tej osoby.

Meldunek nie daje byłemu właścicielowi prawa do nieruchomości, ale może komplikować sprzedaż albo kontakt z urzędami. Dlatego przy planowanej transakcji warto działać z wyprzedzeniem, aby kupujący otrzymał jasną informację o stanie meldunkowym domu.

Źródła

• Art. 24 ust. 1, art. 24 ust. 2, art. 24 ust. 4, art. 33 ust. 1 oraz art. 35 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności.
• Art. 10 § 1, art. 35 § 1-3, art. 36 § 1, art. 61 § 1, art. 127 § 1 oraz art. 129 § 1-2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego.
• Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 1 ust. 1 pkt 2 oraz załącznik do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej.