Jak zakwestionować zawyżoną wycenę nieruchomości przez biegłego

Kiedy można kwestionować opinię biegłego w sprawie nieruchomości?

Opinia biegłego podlega ocenie sądu tak jak każdy inny dowód, chociaż dotyczy wiadomości specjalnych. Jeżeli z opinii wynika wartość nieruchomości, a biegły pominął istotne cechy działki, strona ma prawo zgłosić zastrzeżenia i zażądać wyjaśnień. W sprawach spadkowych ma to duże znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy od wartości działek zależą spłaty, dopłaty, rozliczenia między spadkobiercami albo sposób podziału majątku.

W opisanej sytuacji zarzuty są zasadne do rozważenia, bo słup energetyczny i linia średniego napięcia mogą wpływać na wartość rynkową nieruchomości. Nie zawsze oznacza to automatyczne obniżenie wartości o konkretny procent, ale biegły powinien zbadać, czy urządzenia ograniczają zabudowę, sposób użytkowania, atrakcyjność działki, możliwość sprzedaży oraz jakie znaczenie mają dla lokalnego rynku nieruchomości.

Co napisać w zastrzeżeniach do opinii biegłego?

W odpowiedzi na zobowiązanie sądu warto użyć jasnego sformułowania: „wnoszę zastrzeżenia do opinii biegłego i kwestionuję wycenę nieruchomości w zakresie, w jakim nie uwzględnia ona przebiegu linii średniego napięcia oraz posadowienia słupa na działce”. Następnie należy wskazać, dlaczego ta okoliczność jest istotna dla wartości działki.

Zarzuty powinny być konkretne. Trzeba opisać, czego biegły nie zrobił albo czego nie wyjaśnił. Przykładowo: czy wskazał przebieg linii na mapie, czy ustalił obszar ograniczonego korzystania, czy porównał działkę z nieruchomościami podobnie obciążonymi, czy uwzględnił wpływ urządzeń na możliwość zabudowy i czy wyjaśnił zastosowane współczynniki korygujące.

Jakie wnioski złożyć do sądu?

W piśmie do sądu można złożyć kilka wniosków jednocześnie. Najbezpieczniej sformułować je stopniowo: najpierw o zobowiązanie biegłego do pisemnego ustosunkowania się do zarzutów, następnie o wezwanie biegłego na rozprawę celem złożenia ustnych wyjaśnień, a w razie nieuwzględnienia zarzutów lub utrzymania istotnych wątpliwości – o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Podstawą takiego wniosku jest przede wszystkim art. 286 Kodeksu postępowania cywilnego. Przepis ten pozwala sądowi zażądać ustnego lub pisemnego uzupełnienia opinii albo jej wyjaśnienia, a także dodatkowej opinii od tych samych lub innych biegłych. W sprawach nieprocesowych, do których należą m.in. liczne sprawy spadkowe, przepisy o procesie stosuje się odpowiednio, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej.

Nie należy jednak pisać, że sąd ma „zmusić biegłego do korekty”. Strona może żądać uzupełnienia, wyjaśnienia i ponownej weryfikacji opinii, ale to sąd decyduje, czy opinia wymaga uzupełnienia albo czy konieczne jest powołanie innego biegłego. Im bardziej precyzyjne będą zarzuty, tym większa szansa, że sąd uzna je za wymagające wyjaśnienia.

Jakie dowody dołączyć do zarzutów?

Do zastrzeżeń warto dołączyć zdjęcia działki, mapę z zaznaczonym przebiegiem linii, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dokumenty planistyczne, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy. Przydatne mogą być także dokumenty z księgi wieczystej, informacje o służebności przesyłu, korespondencja z przedsiębiorstwem energetycznym lub dokumentacja techniczna wskazująca strefę oddziaływania linii.

Jeżeli strona ma możliwość uzyskania prywatnej konsultacji rzeczoznawcy majątkowego, może ją przedłożyć jako dokument prywatny lub materiał pomocniczy. Taka prywatna opinia nie zastępuje opinii biegłego sądowego, ale może wskazać konkretne błędy metodologiczne i pomóc w przygotowaniu pytań do biegłego.

Przepisy dotyczące opinii biegłego i operatu szacunkowego

Zgodnie z art. 278 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, gdy rozstrzygnięcie wymaga wiadomości specjalnych, sąd może zasięgnąć opinii jednego lub kilku biegłych. Wycena nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, dlatego sąd zwykle korzysta z opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Z kolei art. 233 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje zasadę swobodnej oceny dowodów. Oznacza to, że sąd ocenia opinię biegłego w kontekście całego materiału sprawy. Opinia nie jest automatycznie „niepodważalna”, ale jej zakwestionowanie wymaga merytorycznych argumentów, a nie samego niezadowolenia z wyniku wyceny.

W sprawach dotyczących wartości nieruchomości znaczenie mają także przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Art. 154 tej ustawy wskazuje, że rzeczoznawca majątkowy przy wyborze podejścia, metody i techniki wyceny uwzględnia m.in. cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Jeżeli słup i linia wpływają na stan, przeznaczenie lub sposób korzystania z gruntu, powinny zostać rozważone w wycenie.

Operat szacunkowy może być co do zasady wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość. Po upływie tego okresu wymaga potwierdzenia aktualności przez rzeczoznawcę, wraz z odpowiednią klauzulą i analizą.

W szczególnych sytuacjach można rozważyć także ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Taka ocena jest dokonywana przez zespół co najmniej dwóch rzeczoznawców i powinna nastąpić w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od zawarcia umowy o dokonanie oceny. W postępowaniu sądowym nie zastępuje to jednak zarzutów do opinii i wniosków składanych do sądu.

Czy linia energetyczna zawsze obniża wartość działki?

Nie można przyjąć automatycznie, że każda linia albo każdy słup obniża wartość nieruchomości w takim samym stopniu. Wpływ zależy od rodzaju działki, jej przeznaczenia, lokalizacji urządzeń, napięcia linii, powierzchni ograniczonego korzystania, możliwości zabudowy, planu miejscowego oraz realiów lokalnego rynku.

Jeżeli jednak słup stoi w miejscu istotnym dla korzystania z działki, linia przebiega przez część budowlaną albo istnieje pas technologiczny ograniczający inwestycję, pominięcie tej okoliczności w operacie może być poważnym błędem. W orzecznictwie, w tym w uchwale Sądu Najwyższego z 8 września 2011 r., III CZP 43/11, wskazywano, że infrastruktura elektroenergetyczna i związane z nią ograniczenia mogą wpływać na wartość rynkową nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że ta uchwała dotyczyła innego zagadnienia: samodzielnego roszczenia odszkodowawczego za obniżenie wartości nieruchomości wobec posiadacza służebności przesyłu. Nie należy więc traktować jej jako prostego wzoru na wysokość korekty wyceny.

W praktyce można powołać także wyrok WSA w Białymstoku z 28 marca 2017 r., II SA/Bk 57/17, jeżeli argumentacja dotyczy obowiązku realnego uwzględnienia cech nieruchomości i ograniczeń wpływających na wartość. Najważniejsze pozostaje jednak wykazanie, że w konkretnej sprawie biegły pominął istotny fakt albo nie wyjaśnił, dlaczego uznał go za nieistotny.

Przykładowy fragment wniosku do sądu

W piśmie można użyć następującej konstrukcji:

Do takiego wniosku warto dodać listę pytań do biegłego. Przykładowo: czy biegły dokonał oględzin w miejscu posadowienia słupa, czy ustalił szerokość pasa ograniczonego korzystania, czy porównał działkę z nieruchomościami bez urządzeń przesyłowych, jakie korekty zastosował i dlaczego nie przyjął obniżki wartości.

FAQ

Czy muszę złożyć zastrzeżenia do opinii biegłego w terminie wskazanym przez sąd?

Tak. Jeżeli sąd wyznaczył termin, np. 14 dni, pismo z zarzutami trzeba złożyć przed jego upływem. Spóźnione zarzuty lub dowody mogą zostać pominięte, chyba że strona wykaże szczególne okoliczności uzasadniające ich późniejsze powołanie.

Czy mogę żądać przesłuchania biegłego na rozprawie?

Tak, można wnieść o wezwanie biegłego na rozprawę i zadanie mu konkretnych pytań. Warto jednak wskazać, jakie kwestie wymagają wyjaśnienia, np. wpływ linii energetycznej na zabudowę, dobór nieruchomości porównawczych albo brak korekty za ograniczenia w korzystaniu z działki.

Czy prywatny operat wystarczy do podważenia opinii biegłego sądowego?

Nie zawsze. Prywatna opinia jest zwykle traktowana jako dokument prywatny lub stanowisko strony. Może jednak pomóc wykazać błędy w opinii sądowej i uzasadnić wniosek o opinię uzupełniającą albo o powołanie innego biegłego.

Czy sąd musi powołać nowego biegłego, gdy strona nie zgadza się z wyceną?

Nie. Sąd powołuje innego biegłego wtedy, gdy opinia jest niejasna, sprzeczna, niepełna albo nie usuwa istotnych wątpliwości. Sama różnica zdań co do wartości nieruchomości zwykle nie wystarczy.

Czy służebność przesyłu w księdze wieczystej ma znaczenie dla wyceny?

Tak. Jeżeli w księdze wieczystej ujawniono służebność przesyłu albo inny tytuł do korzystania z nieruchomości, biegły powinien rozważyć jego wpływ na wartość. Znaczenie ma także faktyczny przebieg urządzeń i realny zakres ograniczeń.

Podsumowanie

Jeżeli biegły pominął słup energetyczny lub linię średniego napięcia, należy złożyć zastrzeżenia do opinii w terminie wyznaczonym przez sąd. W piśmie trzeba wskazać konkretne błędy: brak analizy ograniczeń, brak korekty wartości, niewyjaśniony dobór nieruchomości porównawczych albo pominięcie dokumentów planistycznych. Najważniejsze wnioski to żądanie uzupełnienia opinii, wezwania biegłego na rozprawę oraz ewentualnie powołania innego rzeczoznawcy. Skuteczność zarzutów zależy od tego, czy strona pokaże realny wpływ urządzeń przesyłowych na wartość konkretnej działki.

Źródła

• Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 13 § 2, art. 233, art. 278 i art. 286: tekst aktu w ELI.
• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 154, art. 156 i art. 157: tekst jednolity w systemie Sejmu.
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości: tekst aktu w ELI.
• Uchwała Sądu Najwyższego z 8 września 2011 r., III CZP 43/11: orzeczenie w bazie SN.
• Wyrok WSA w Białymstoku z 28 marca 2017 r., II SA/Bk 57/17.