Solidarny podział kosztami przygotowania drogi przez właścicieli

Zgoda właścicieli drogi na jej przygotowanie

Z uwagi na to, iż droga stanowi Państwa współwłasność i w zależności od rodzaju pracy – na wykonanie powyższych prac konieczna jest zgoda sąsiada, a więc drugiego współwłaściciela. Nie może więc Pani sama postanowić, iż prace zostaną wykonane, a sąsiad ma się do nich dołożyć, bowiem czynność ta będzie wadliwa. Dla ważności takiej czynności, jako objętej współwłasnością, konieczna jest zgoda współwłaściciela.

Mając bowiem na uwadze art. 199 Kodeksu cywilnego „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Zgodnie natomiast z treścią art. 201 „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

Czynności zwykłego zarządu

Do czynności zwykłego zarządu orzecznictwo zaliczyło np.:

• instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na gruncie będącym przedmiotem współwłasności (uchwała SN z 19.4.2002 r., sygn. akt III CZP 18/02, OSNC 2003);
• budowę podziemnej linii kablowej służącej zaopatrzeniu w energię na nieruchomości stanowiącej działkę drogową, będącą przedmiotem współwłasności (wyrok NSA z 19.6.2012 r., sygn. akt II OSK 511/11);
• budowę przyłącza gazu do budynku mieszkalnego na nieruchomości wspólnej, umożliwiającej współwłaścicielom korzystanie z innych nieruchomości (wyrok WSA w Warszawie z 2.4.2002 r., sygn. akt IV SA 3785/02);
• złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej (postanowienie SN z 24.11.2016 r., sygn. akt III CSK 394/15).

Z uwagi na powyższe, jak Pani widzi, ustawodawca nie wskazał expresiss verbis, które czynności stanowią czynność zwykłego zarządu, a które je przekraczają. Co do zasady zależy to od konkretnego stanu faktycznego.

Budowa drogi – wniosek o zgodę

Z uwagi jednak na przepisy dodatkowe, a więc art. 29 ustawy Prawo budowlane, a także zwiększenie użyteczności nieruchomości, poprzez dokonanie stosownego utwardzenia, orzecznictwo co do zasady uznaje, iż budowa drogi stanowi czynność zwykłego zarządu, a więc wymaga zgody większości współwłaścicieli. To nie zmienia jednak w Państwa przypadku faktu, że konieczna będzie zgoda drugiego współwłaściciela na dokonanie utwardzenia. Jeżeli właściciel nie będzie wyrażał zgody na niniejsze, będzie mogła Pani skierować do sądu wniosek o wyrażenie takiej zgody.

Solidarne poniesienie kosztów przygotowania drogi

Jeżeli sąd wyrazi zgodę na utwardzenie, sąsiad będzie musiał partycypować w kosztach budowy – jako współwłaściciel. Obecnie jednak, w przypadku braku Państwa porozumienia, współwłaściciel nie jest obowiązany do partycypacji, jeżeli nie wyraża zgody na czynność.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r., sygn. akt III CZP 18/02, OSNC 2003