Mamy 10 452 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak rozwiązać umowę najmu lokalu pod działalność?

Autor: Marek Gola • Opublikowane: 17.03.2015

Mam problem z umową najmu lokalu na czas określony – wynajęłam lokal pod działalność gospodarczą na 10 lat, umowa wygasa dopiero za 4 lata; w umowie nie ma zapisu o możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy. Obecnie znalazłam się w trudnej sytuacji i czynsz, który płacę, przewyższa moje możliwości, pisałam pismo o obniżenie czynszu, lecz dostałam odpowiedź odmowną. Powinnam w obecnej sytuacji poszukać tańszego lokalu, ale jak rozwiązać tę umowę?

Marek Gola

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż ustawodawca w odmienny sposób uregulował wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony od wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.

 

Zgodnie z art. 680 Kodeksu cywilnego (K.c.) do najmu lokalu stosuje się przepisy rozdziału poprzedzającego, z zachowaniem przepisów poniższych (przyp. tj. przepisy rozdziału II działu I tytułu XVII). Głównym celem najmu lokali na czas oznaczony, a z takim stosunkiem zobowiązaniowym mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie, jest trwałość stosunku prawnego.

 

Zgodnie z art. 688 K.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Mając na uwadze powyższy przepis, wydawać by się mogło, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony jest niedopuszczalne.

 

W tym miejscu przedstawić należy przepis zawarty w art. 673 § 3 K.c., dodany przez art. 26 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – stanowi on, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

 

Ustawodawca odwołał się zatem do normy art. 3531 K.c., zgodnie z którą strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Mając na uwadze powyższe, wskazać należy, iż umowa najmu lokalu zawarta na czas określony może zawierać klauzule, na podstawie których możliwe będzie wypowiedzenie umowy. Zgodnie z tym umowa powinna określać przyczyny, których wystąpienie umożliwia wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu lokalu na czas oznaczony. Nie rozwijając wątku historycznego, przejdę do obowiązującego poglądu, który w chwili zawarcie umowy, tj. na chwile obecną, jest powszechnie przyjmowany.

 

Aktualnie powszechnie przyjmowany jest pogląd wypowiedziany przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 206 r., sygn. akt III CZP 92/2006, w którym wywiedziono, że: „Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z »ważnych przyczyn« mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c.”. W uzasadnieniu wskazał, że: „»ważna przyczyna« jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego. Zaletą przesłanki »ważnych przyczyn« jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny”.

 

Konstatując wszystko powyższe, należy wskazać, iż możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu zawartej na czas określony, ale tylko wówczas, gdy strony wskażą w umowie najmu, jakie przyczyny uzasadniają taką możliwość. Zgodnie z aktualnym i przedstawionym wyżej poglądem klauzula umożliwiająca wypowiedzenie może być sformułowana w sposób następujący.

 

  1. Strony zgodnie zastrzegają możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu z powodu siły wyżej.
  2. Wypowiedzenie winno nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
  3. Wypowiedzenia można dokonać na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

 

Mając na uwadze treść Pani pytania umowy najmu lokalu nie można wypowiedzieć. Nie oznacza to jednak, że pozostaje Pani bez szans, albowiem wskazać należy na treść art. 3571 K.c., zgodnie z którym:

 

„Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym”.

 

Możliwość skorzystania z powyższej instytucji istnieje tylko wówczas, gdy łącznie spełnione zostaną trzy przesłanki.

 

  • Pierwszą przesłanką jest wystąpienie nadzwyczajnej zmiany stosunków. Innymi słowy wystąpiły okoliczności, które nie są objęte ryzykiem związanym z zawieranym stosunkiem cywilnoprawnym.
  • Drugą przesłanką jest nadmierna trudność świadczenia albo zagrożenie dla jednej ze stron umowy rażącą stratą.
  • Trzecia przesłanka to niemożność przewidzenia przez strony nadmiernej trudność albo groźby rażącej straty przy zawarciu umowy.

 

W mojej ocenie najtrudniejszym z punktu widzenia Pani interesu będzie wykazanie nadzwyczajnej zmiany stosunków. Należy bowiem wskazać, iż chodzi tu o zmianę, która nie mieści się w graniach dopuszczalnego i możliwego do przewidzenia ryzyka. Innymi słowy nie można w mojej ocenie powoływać się na nadzwyczajną zmianę stosunków w sytuacji, kiedy obroty prowadzonej działalności gospodarczej nagle zaczęły spadać, albowiem każdy przedsiębiorca ponosi ryzyko gospodarcze. Inaczej sytuacja przedstawia się, gdy nadzwyczajne zmiany związane są z okolicznościami, których strony nie mogły przewidzieć podczas zawierania umowy, a które są od strony niezależne, tj. np. zamknięcie drogi pod budowę metra, choroba i konieczność podjęcia drogiego leczenia.

 

Można próbować powoływać się na treść art. 3571 K.c., ale tylko wówczas, gdy okoliczności nie są związane z ryzykiem, które każdy przedsiębiorca mógł lub też powinien przewidzieć.

 

W opisie wskazuje Pani, iż znalazła się w trudnej sytuacji, nie konkretyzując tego zwrotu. Należy zatem zastanowić się, czy Pani trudna sytuacja wiąże się z szeroko pojętym ryzykiem gospodarczym przedsiębiorcy, czy też nie. Jeżeli nie, wówczas – o ile są spełnione dwie pozostałe przesłanki – można wystąpić do sądu z roszczeniem o zmianę wysokości świadczenia lub rozwiązanie umowy.

 

Podobny pogląd prezentuje orzecznictwo. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2011 r., sygn. akt I CSK 727/10 „przez nadzwyczajną zmianę stosunków rozumieć należy stan rzeczy, na który składają się okoliczności nieobjęte typowym ryzykiem umownym, mające obiektywny charakter, a zatem niezależne od stron, czego one nie przewidywały przy zawieraniu umowy i nie miały podstaw do przewidzenia. Art. 3571 K.c. nie wyłącza spod swego zakresu stosowania jakiegokolwiek rodzaju umowy, a zatem także umowy ubezpieczenia.” Analogiczne stanowisko prezentuje Sąd Apelacyjny w Katowicach, który w wyroku z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 409/10 wskazuje, iż „przepis art. 357[1] k.c. przywracający ogólną klauzulę rebus sic stantibus ma charakter regulacji wyjątkowej i zawarta w nim klauzula nie ma charakteru nadrzędnego. Jako regulacja wyjątkowa przepis ten wymaga restryktywnej interpretacji z uwzględnieniem charakteru wynikających zeń uprawnień. Dokonana na podstawie art. 357[1] k.c. modyfikacja stosunku zobowiązaniowego ma charakter konstytutywny, tworzy nowy stan prawny w relacjach obligacyjnych stron. Z istoty powództwa o ukształtowanie wynika, że kształtować można coś co istnieje. Charakter uprawnień kształtujących sądu wynikający z art. 357[1] k.c. pozwala na korzystanie z nich, dopóki nie wygasł stosunek zobowiązaniowy łączący strony. Przepis ten nie może zaś stanowić podstawy ingerencji sądu w treść stosunku zobowiązaniowego w zakresie, w jakim stosunek ten wygasł”. Istotna z punktu widzenia Pani interesu jest także w mojej ocenie teza wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 3 grudnia 2008 r., sygn. akt V ACa 438/08 zgodnie z którą – nadzwyczajny (nieprzewidywalny) skok cen oraz kosztów robocizny nie był w II półroczu 2007 r. na tyle znaczny, by mógł stanowić podstawę do waloryzacji wynagrodzenia na podstawie art. 3571 K.c.

 

Wzrost czynszu jako podstawa rozwiązania umowy najmu na czas określony może być przyjęta przez sąd, ale należy liczyć się z tym, że sąd będzie badał Pani możliwości zarobkowe jako przedsiębiorcy w chwili podpisywania umowy, w chwili jej przedłużenia jak i w chwili obecnej. Nie ulega jednak wątpliwości, iż wzrost czynszu jest związany z ryzykiem gospodarczym przedsiębiorcy. Nie można w sposób jednoznaczny wskazać, iż w Pani sytuacji reguła z art. 3571 K.c. nie ma zastosowania, albowiem niezbędne jest przeanalizowanie ksiąg rachunkowych – przychodów i wydatków na przestrzeni ostatnich lat Pani działalności.

 

W mojej ocenie szanse na rozwiązanie umowy nie są wielkie, ale nie niemożliwe.

 

W chwili obecnej może Pani wystąpić do sądu na podstawie art. 3571 K.c. lub próbować rozwiązać umowę za porozumieniem stron. Nikt nie da jednak Pani 100% gwarancji, że sąd rozwiąże umowę najmu na podstawie art. 3571 K.c.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero plus 4 =

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

»Podobne materiały

Rezygnacja z umowy przez właściciela firmy

Jestem przedsiębiorcą (hodowla zwierząt). Podpisałem z firmą energetyczną umowę na dostawę energii do mojej siedziby. Okazało się jednak, że zostałem wprowadzony w błąd i wypowiedziałem umowę po 6 dniach (list za potwierdzeniem odbioru). Czy poniosę z tego tytułu jakieś konsekwencje? Czy dotyczą mnie przepisy jako przedsiębiorcę, czy konsumenta?

Czy uznać reklamację po upływie gwarancji?

W 2010 r. sprzedaliśmy na ekspozycję 2 wanny; udzieliliśmy na nie 2-letniej gwarancji. Teraz ów kontrahent zgłosił reklamację na te wanny, bo ponoć są jakieś problemy z akrylem. Czy kupująca firma ma prawo wymagać od nas uznania reklamacji na towar po upływie 2-letniej gwarancji? Czy w tej sprawie coś zmienia fakt, że towar znajdował się na ekspozycji wystawowej?

Firma reklamowa wprowadziła mnie w błąd, jak wybrnąć z niekorzystnej umowy?

Pół roku temu zawarłem umowę przez telefon na umieszczenie reklamy mojego gabinetu w Internecie. Zgodziłem się na sumę 400 zł, pytając, czy są to całkowite koszty reklamy. Uzyskałem odpowiedź twierdzącą. Po 10 dniach otrzymałem fakturę na 490 zł. Na pytanie mailowe odpowiedziano mi, iż doliczono podatek VAT. Faktury nie zapłaciłem i zażądałem odsłuchania rozmowy telefonicznej. Jestem przekonany, że pracownik firmy reklamowej wprowadził mnie w błąd. Obecnie otrzymuję korespondencję z firmy windykacyjnej, natomiast moje prośby o odsłuchanie rozmowy, bądź przesłanie jej na skrzynkę mailową, pozostają bez odpowiedzi. Jak wybrnąć z niekorzystnej umowy?

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »