Jak rozwiązać umowę najmu lokalu pod działalność?

Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu na czas określony?

Podstawową zasadę trzeba ustalić od rodzaju umowy. Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony albo nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić czynsz. Do najmu lokali stosuje się przepisy o najmie rzeczy z uwzględnieniem przepisów szczególnych o najmie lokali, co wynika z art. 680 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli lokal został wynajęty na czas nieoznaczony, przy czynszu płatnym miesięcznie zastosowanie ma art. 688 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala wypowiedzieć najem lokalu najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile umowa lub przepisy szczególne nie przewidują innych zasad.

Inaczej jest przy najmie zawartym na czas oznaczony, np. na 5, 10 albo 15 lat. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że przy umowie na czas określony nie wystarczy samo niezadowolenie z lokalu, spadek obrotów albo zbyt wysoki czynsz. Trzeba znaleźć w umowie konkretną podstawę wypowiedzenia albo skorzystać z innej instytucji prawnej. Warto też sprawdzić, jak zakończyć najem lokalu użytkowego po bankructwie firmy.

Co musi wynikać z umowy, aby wcześniejsze wypowiedzenie było skuteczne?

Przy umowie na czas oznaczony kluczowa jest treść klauzuli wypowiedzenia. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wymaga, aby przypadki wypowiedzenia były określone w umowie. Mogą być opisane szczegółowo, np. utrata koncesji, brak odbioru technicznego lokalu, zamknięcie galerii handlowej, długotrwały remont budynku, zmiana przeznaczenia lokalu albo naruszenia obowiązków przez drugą stronę.

Dopuszczalna jest także bardziej elastyczna klauzula odwołująca się do ważnych przyczyn. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06, przyjął, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia z ważnych przyczyn mieści się w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Ważna przyczyna powinna być oceniana z uwzględnieniem interesu obu stron, w tym interesu wynajmującego, który zawierając umowę na czas oznaczony liczył na stabilny czynsz.

Jeżeli umowa w ogóle nie zawiera klauzuli wypowiedzenia przez najemcę, najemca co do zasady nie może jednostronnie zakończyć umowy tylko dlatego, że lokal stał się ekonomicznie nieopłacalny. W takiej sytuacji trzeba rozważyć porozumienie stron, podnajem lub cesję za zgodą wynajmującego, wady lokalu albo powództwo z art. 357¹ Kodeksu cywilnego.

Najczęstsze podstawy zakończenia najmu lokalu użytkowego

Poniższa tabela pokazuje praktyczne warianty działania najemcy lokalu użytkowego. Każdy z nich wymaga sprawdzenia umowy, korespondencji stron i rzeczywistego stanu lokalu.

Porozumienie stron jako najbezpieczniejsze rozwiązanie

Jeżeli umowa nie daje najemcy prawa wypowiedzenia, najczęściej najlepszą ścieżką jest negocjowanie porozumienia. Art. 353¹ Kodeksu cywilnego pozwala stronom ułożyć stosunek prawny według ich uznania, byleby treść lub cel czynności nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Na tej podstawie strony mogą uzgodnić wcześniejsze zakończenie najmu, obniżkę czynszu, czasowe wakacje czynszowe, zmianę powierzchni lokalu albo dopuszczenie nowego najemcy.

Forma porozumienia jest ważna. Zgodnie z art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, odstąpienie albo wypowiedzenie wymaga formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. W praktyce przy umowach najmu lokali użytkowych warto podpisać pisemne porozumienie, nawet gdy przepisy dopuszczałyby formę dokumentową, ponieważ ogranicza to spory dowodowe.

W porozumieniu należy wskazać co najmniej: datę rozwiązania umowy, termin wydania lokalu, sposób rozliczenia czynszu i opłat eksploatacyjnych, zasady zwrotu kaucji, stan liczników, protokół zdawczo-odbiorczy oraz ewentualną opłatę za wcześniejsze zakończenie najmu.

Podnajem, cesja albo znalezienie nowego najemcy

Jeżeli wynajmujący nie chce rozwiązać umowy, można zaproponować mu rozwiązanie korzystne ekonomicznie, np. wskazanie nowego najemcy. Trzeba jednak sprawdzić ograniczenia umowne i ustawowe. W przypadku lokalu zastosowanie ma art. 688² Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Jeżeli więc najemca chce podnająć lokal innej firmie, powinien uzyskać zgodę wynajmującego, najlepiej na piśmie.

Przeniesienie całej umowy na nowy podmiot zwykle wymaga nie tylko przelewu praw, ale także przejęcia obowiązków. Przelew wierzytelności regulują art. 509 i nast. Kodeksu cywilnego, a przejęcie długu wymaga zgody wierzyciela zgodnie z art. 519 § 2 Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że bez zgody wynajmującego nie da się skutecznie przerzucić na inną osobę obowiązku płacenia czynszu.

Wady lokalu a możliwość obniżenia czynszu lub wypowiedzenia

Jeżeli problem nie polega wyłącznie na braku rentowności działalności, ale na stanie lokalu, najemca może skorzystać z przepisów o wadach rzeczy najętej. Na podstawie art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

Zgodnie z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy albo jeżeli takie wady powstały później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, albo gdy wady nie dają się usunąć, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Ten przepis może mieć znaczenie np. przy poważnych zawilgoceniach, awariach instalacji, braku dostępu do lokalu albo braku możliwości prowadzenia działalności zgodnie z umową.

Dodatkowo art. 682 Kodeksu cywilnego przewiduje szczególną ochronę przy lokalach. Jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet gdy w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. W działalności gospodarczej przepis ten może mieć znaczenie np. przy zagrożeniu dla pracowników spowodowanym pleśnią, substancjami szkodliwymi, niebezpieczną instalacją albo stanem technicznym lokalu.

Czy trudna sytuacja finansowa pozwala rozwiązać umowę przez sąd?

Jeżeli nie ma klauzuli wypowiedzenia, a wynajmujący nie zgadza się na porozumienie, pozostaje rozważenie art. 357¹ Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron i zgodnie z zasadami współżycia społecznego oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia albo nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może także orzec o rozliczeniach stron.

Przesłanki z art. 357¹ Kodeksu cywilnego są interpretowane ostrożnie. Trzeba wykazać łącznie: nadzwyczajną zmianę stosunków, nadmierną trudność świadczenia lub groźbę rażącej straty, brak przewidywania takich okoliczności przy zawarciu umowy oraz związek między zmianą stosunków a sytuacją najemcy. Typowy spadek sprzedaży, pogorszenie koniunktury w branży, wzrost konkurencji albo nietrafiona lokalizacja lokalu zwykle są traktowane jako ryzyko gospodarcze przedsiębiorcy.

W wyroku z dnia 21 września 2011 r., sygn. akt I CSK 727/10, Sąd Najwyższy wskazał, że nadzwyczajna zmiana stosunków to okoliczności nieobjęte typowym ryzykiem umownym, mające obiektywny charakter, niezależne od stron i nieprzewidywalne przy zawieraniu umowy. Podobnie Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 409/10, podkreślił wyjątkowy charakter art. 357¹ Kodeksu cywilnego oraz konieczność restryktywnej oceny tej podstawy.

W praktyce powództwo z art. 357¹ Kodeksu cywilnego wymaga mocnych dowodów, np. dokumentów finansowych, korespondencji z wynajmującym, danych rynkowych, decyzji administracyjnych, dokumentacji remontu budynku albo innych obiektywnych zdarzeń, które wykraczają poza normalne ryzyko prowadzenia firmy.

Czego nie robić przy zbyt drogim najmie?

Najemca nie powinien po prostu przestać płacić czynszu, jeżeli nie ma do tego podstawy prawnej. Zgodnie z art. 687 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien uprzedzić najemcę na piśmie i udzielić mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Nawet jeżeli wynajmujący ostatecznie wypowie umowę, może dochodzić zaległości, odsetek, kosztów procesu, odszkodowania oraz rozliczenia szkód w lokalu.

Trzeba też uważać na kary umowne i obowiązki po zakończeniu najmu. Umowa może przewidywać karę za przedwczesne opuszczenie lokalu, obowiązek przywrócenia poprzedniego stanu, zapłatę opłat eksploatacyjnych, rozliczenie mediów albo obowiązek usunięcia nakładów. Jeżeli spór dotyczy zawyżonej powierzchni, błędnych rozliczeń lub nienależnie pobranych kwot, osobno warto przeanalizować, czy wystąpiła nadpłata czynszu.

Jak przygotować się do negocjacji z wynajmującym?

Przed rozmową z wynajmującym warto przygotować propozycję, która pokazuje, że wcześniejsze zakończenie umowy nie musi oznaczać straty dla właściciela. Można zaproponować stopniowe wyjście z lokalu, znalezienie następcy, pokrycie kosztów ogłoszeń, pozostawienie części adaptacji, zapłatę uzgodnionej kwoty końcowej albo czasowe obniżenie czynszu w zamian za wydłużenie umowy w przyszłości.

Do pisma warto dołączyć dokumenty potwierdzające sytuację najemcy, ale bez ujawniania danych, które nie są potrzebne. Jeżeli argumentem są obiektywne przeszkody w korzystaniu z lokalu, trzeba dołączyć zdjęcia, protokoły, zgłoszenia awarii, wezwania do naprawy, decyzje administracyjne albo opinie techniczne. Jeżeli argumentem jest zmiana gospodarcza, przydatne będą zestawienia przychodów i kosztów oraz porównanie czynszu do obrotu.

FAQ

Źródła

• art. 659 § 1, art. 660, art. 673 § 3, art. 680, art. 682, art. 687, art. 688, art. 688², art. 353¹, art. 357¹, art. 509 i nast., art. 519 § 2 oraz art. 77 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
• uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06
• wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2011 r., sygn. akt I CSK 727/10
• wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt V ACa 409/10