Mamy 10 970 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Remont nieruchomości we współwłasności a zgoda właścicieli

Autor: Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 03.11.2019

Mieszkam w nieruchomości, która stanowi współwłasność moją (25%) oraz sąsiadów (75%). Sąsiedzi (małżeństwo) chcą zrobić remont nieruchomości. Otrzymałam od nich list polecony bez kosztorysu, z ostrzeżeniem, że jeśli się nie zgodzę na pokrycie 1/3 części kosztów remontu, to wystąpią na drogę cywilnoprawną. Część pomieszczeń jest wspólna, część należy do sąsiadów. Mnie natomiast nie stać na tak kosztowny remont. Czy sąsiedzi mają decydujący głos w sprawie, skoro mają większość udziałów w nieruchomości, a ja muszę się na to zgodzić? Czy są zobowiązani przedstawić kosztorys przed przystąpieniem do prac remontowych? Co zrobić, jeśli nie ma zgłoszenia do wydziału architektury? Nie wiem, jaka firma będzie to wykonywała, nie chcą podać danych firmy remontującej.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Remont nieruchomości we współwłasności a zgoda właścicieli

Fot. Fotolia

Rozporządzanie wspólną nieruchomością

Zasady rozporządzania rzeczą wspólna określa art. 199 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zwykły zarząd we wspólnej nieruchomości

W pierwszej kolejności odniosę się do pojęcia zwykłego zarządu. Chodzi tu zasadniczo o załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, zgodnym z jej przeznaczeniem oraz utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym. Do podejmowania czynności zwykłego zarządu, uprawnienie ma zasadniczo większość współwłaścicieli, czyli w sytuacji, jeśli jeden ze współwłaścicieli posiada ¾ udziałów w rzeczy wspólnej, to będzie on mógł samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu.

Zakwalifikowanie remontu nieruchomości jako czynność zwykłego zarządu

Jeśli chodzi o remont piwnicy, to w kwestii jego zakwalifikowania jako czynności zwykłego zarządu bądź przekraczającej zwykły zarząd, wiele będzie zależeć od zakresu planowanego remontu. Postępowanie współwłaścicieli nieruchomości zdaje się sugerować, iż w tym przypadku będziemy mieli do czynienia z czynnością przekraczającą zwykły zarząd, jako że w przeciwnym razie nie musieliby występować o Pani zgodę. Tym niemniej w opisanej sytuacji dostrzegam parę problemów.

Zgoda współwłaścicieli na przeprowadzenie remontu

Po pierwsze, nie można mówić o braku zgody z art. 199 Kodeksu cywilnego w przypadku, jeśli planowane działania nie zostały w choćby ogólny sposób przedstawione Pani jako współwłaścicielowi. Słusznie uważa Pani, iż ma Pani prawo znać zakres planowanego remontu oraz jego przybliżone koszty przed wyrażeniem zgody na jego przeprowadzenie. Jest Pani bowiem, w myśl art. 200 Kodeksu cywilnego, nie tylko uprawniona, ale i zobowiązana do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Przekazane informacje powinny umożliwić Pani podjęcie decyzji co do tego, czy planowane działania są w interesie wszystkich współwłaścicieli, czy też podejmowane są np. jedynie w celu polepszenia warunków części z nich. W sytuacji zatem, jeśli sprawa faktycznie trafiłaby do sądu, powinna Pani podnosić, że nie miała możliwości podjęcia świadomej decyzji, a skierowanie sprawy do postępowania sądowego było przedwczesne. W takiej sytuacji, kosztami sądowymi powinni zostać obciążeni powodowie. Co więcej, nie jest też tak, że sąd bezrefleksyjnie powinien wyrazić zgodę na przeprowadzenie remontu, jeśli wnioskują o to współwłaściciele posiadający większościowe udziały. Sąd zbada przede wszystkim, czy remont taki jest w interesie wszystkich współwłaścicieli i czy jest m.in. ekonomicznie uzasadniony.

Żądanie planu i kosztorysu remontu

W związku z powyższym proponuję przesłanie lub osobiste dostarczenie do większościowych współwłaścicieli pisma z żądaniem wskazania zakresu planowanego remontu, jego kosztów oraz uzasadnienia takich działań.

 

Po wtóre, budzi moje poważne wątpliwości wysokość roszczonych w stosunku do Pani kosztów, przez większościowych współwłaścicieli. Otóż, niezasadne jest żądanie od Pani pokrycia 1/3 kosztów remontu, w sytuacji, jeśli posiada Pani jedynie 1/3 udziałów we współwłasności. Taki stan rzeczy jest bezpośrednio sprzeczny z obowiązującymi przepisami, tj. art. 207 Kodeksu cywilnego: „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

 

Tę kwestię również proponuję podnieść w skierowanym do większościowego udziałowca piśmie.

 

Jeśli chodzi o kwestię ewentualnych zgłoszeń, to wszystko zależy od zakresu planowanego remontu, tym niemniej, w przypadku braku obligatoryjnego zgłoszenia czy pozwolenia, może Pani zawsze zgłosić takie prace do odpowiedniego organu administracyjnego.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • I plus siedem =

»Podobne materiały

Dyskoteka w budynku mieszkalnym

Mój dom sąsiaduje z budynkiem, w którym odbywają się dyskoteki. Czasami uczestniczy w nich ponad 300 osób. Dochodzi do zakłócania ciszy nocnej, bójek, dewastacji mienia nieruchomości sąsiednich, spożywania alkoholu poza dyskoteką, nie wspominając już o głośnej muzyce i drganiach. Budynek jest zareje

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »