Remont nieruchomości we współwłasności a zgoda właścicieli

Rozporządzanie wspólną nieruchomością

Zasady rozporządzania rzeczą wspólna określa art. 199 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zwykły zarząd we wspólnej nieruchomości

W pierwszej kolejności odniosę się do pojęcia zwykłego zarządu. Chodzi tu zasadniczo o załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, zgodnym z jej przeznaczeniem oraz utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym. Do podejmowania czynności zwykłego zarządu, uprawnienie ma zasadniczo większość współwłaścicieli, czyli w sytuacji, jeśli jeden ze współwłaścicieli posiada ¾ udziałów w rzeczy wspólnej, to będzie on mógł samodzielnie podejmować czynności zwykłego zarządu.

Zakwalifikowanie remontu nieruchomości jako czynność zwykłego zarządu

Jeśli chodzi o remont piwnicy, to w kwestii jego zakwalifikowania jako czynności zwykłego zarządu bądź przekraczającej zwykły zarząd, wiele będzie zależeć od zakresu planowanego remontu. Postępowanie współwłaścicieli nieruchomości zdaje się sugerować, iż w tym przypadku będziemy mieli do czynienia z czynnością przekraczającą zwykły zarząd, jako że w przeciwnym razie nie musieliby występować o Pani zgodę. Tym niemniej w opisanej sytuacji dostrzegam parę problemów.

Zgoda współwłaścicieli na przeprowadzenie remontu

Po pierwsze, nie można mówić o braku zgody z art. 199 Kodeksu cywilnego w przypadku, jeśli planowane działania nie zostały w choćby ogólny sposób przedstawione Pani jako współwłaścicielowi. Słusznie uważa Pani, iż ma Pani prawo znać zakres planowanego remontu oraz jego przybliżone koszty przed wyrażeniem zgody na jego przeprowadzenie. Jest Pani bowiem, w myśl art. 200 Kodeksu cywilnego, nie tylko uprawniona, ale i zobowiązana do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Przekazane informacje powinny umożliwić Pani podjęcie decyzji co do tego, czy planowane działania są w interesie wszystkich współwłaścicieli, czy też podejmowane są np. jedynie w celu polepszenia warunków części z nich. W sytuacji zatem, jeśli sprawa faktycznie trafiłaby do sądu, powinna Pani podnosić, że nie miała możliwości podjęcia świadomej decyzji, a skierowanie sprawy do postępowania sądowego było przedwczesne. W takiej sytuacji, kosztami sądowymi powinni zostać obciążeni powodowie. Co więcej, nie jest też tak, że sąd bezrefleksyjnie powinien wyrazić zgodę na przeprowadzenie remontu, jeśli wnioskują o to współwłaściciele posiadający większościowe udziały. Sąd zbada przede wszystkim, czy remont taki jest w interesie wszystkich współwłaścicieli i czy jest m.in. ekonomicznie uzasadniony.

Żądanie planu i kosztorysu remontu

W związku z powyższym proponuję przesłanie lub osobiste dostarczenie do większościowych współwłaścicieli pisma z żądaniem wskazania zakresu planowanego remontu, jego kosztów oraz uzasadnienia takich działań.

Po wtóre, budzi moje poważne wątpliwości wysokość roszczonych w stosunku do Pani kosztów, przez większościowych współwłaścicieli. Otóż, niezasadne jest żądanie od Pani pokrycia 1/3 kosztów remontu, w sytuacji, jeśli posiada Pani jedynie 1/3 udziałów we współwłasności. Taki stan rzeczy jest bezpośrednio sprzeczny z obowiązującymi przepisami, tj. art. 207 Kodeksu cywilnego: „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”.

Tę kwestię również proponuję podnieść w skierowanym do większościowego udziałowca piśmie.

Jeśli chodzi o kwestię ewentualnych zgłoszeń, to wszystko zależy od zakresu planowanego remontu, tym niemniej, w przypadku braku obligatoryjnego zgłoszenia czy pozwolenia, może Pani zawsze zgłosić takie prace do odpowiedniego organu administracyjnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93