Odzyskanie długu wspólnoty po śmierci właściciela mieszkania

Od kogo wspólnota może dochodzić długu po śmierci właściciela lokalu?

Jeżeli lokal stanowił współwłasność małżonków, trzeba rozdzielić dwie kwestie: udział należący do żyjącej żony oraz udział zmarłego właściciela. Żyjący współwłaściciel nadal pozostaje właścicielem swojego udziału i jako właściciel lokalu ma obowiązki wynikające z art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1 i art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Natomiast udział zmarłego wchodzi do spadku, a następcami prawnymi zmarłego są jego spadkobiercy.

Zgodnie z art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób. Otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy na podstawie art. 924 Kodeksu cywilnego, a spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku zgodnie z art. 925 Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że wspólnota nie powinna pozostawiać sprawy bezczynnie tylko dlatego, że rodzina zmarłego nie kontaktuje się z zarządem.

W praktyce należy ustalić, czy żona i dzieci zmarłego dziedziczą z ustawy, czy istnieje testament, czy spadek został odrzucony oraz czy ostatecznie spadek nie przypadł dalszym spadkobiercom, gminie ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy albo Skarbowi Państwa. Dziedziczenie gminy i Skarbu Państwa wynika z art. 935 Kodeksu cywilnego.

Obowiązki właściciela lokalu wobec wspólnoty

Podstawą roszczeń wspólnoty są przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z art. 12 ust. 2 tej ustawy właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stosunku do swoich udziałów, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Art. 13 ust. 1 tej ustawy nakłada na właściciela obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu, utrzymywania lokalu w należytym stanie, przestrzegania porządku domowego, uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością wspólną oraz korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli.

Art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi, że na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Jeżeli więc lokal pozostaje pusty, nie zwalnia to właściciela ani jego następców prawnych z obowiązku regulowania należności wspólnoty. Pustostan nadal generuje koszty zarządu nieruchomością wspólną, a często także koszty mediów rozliczanych według zasad przyjętych we wspólnocie.

Więcej praktycznych zagadnień dotyczących funkcjonowania wspólnot można znaleźć w dziale wspólnota mieszkaniowa.

Przedawnienie zaległych opłat za lokal

Wspólnota powinna działać szybko, ponieważ samo oczekiwanie na zgłoszenie się spadkobierców nie zatrzymuje przedawnienia. Roszczenia o zaliczki miesięczne i inne cykliczne opłaty należne wspólnocie mają najczęściej charakter świadczeń okresowych, dlatego zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego przedawniają się z upływem 3 lat. Dla każdego miesiąca termin należy liczyć osobno od dnia wymagalności danej opłaty.

Art. 118 zdanie drugie Kodeksu cywilnego przewiduje, że koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. W przypadku roszczeń przeciwko konsumentowi sąd bierze przedawnienie pod uwagę z urzędu na podstawie art. 117 § 2¹ Kodeksu cywilnego. W praktyce oznacza to, że część najstarszych zaległości może być już trudna albo niemożliwa do skutecznego dochodzenia, jeżeli wspólnota przez kilka lat nie podjęła działań.

Skutecznym sposobem przerwania biegu przedawnienia jest m.in. wniesienie pozwu o zapłatę, jeżeli czynność ta jest podjęta bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia. Wynika to z art. 123 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego. Samo złożenie wniosku o stwierdzenie nabycia spadku służy ustaleniu spadkobierców i co do zasady nie zastępuje pozwu o zapłatę przeciwko osobom odpowiedzialnym za dług.

Jak ustalić spadkobierców zmarłego właściciela?

Wspólnota jako wierzyciel zmarłego ma interes prawny w ustaleniu spadkobierców. Art. 1025 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Wierzyciel spadkodawcy jest osobą zainteresowaną, ponieważ bez ustalenia następców prawnych trudno prawidłowo pozwać osoby odpowiedzialne za dług albo skierować egzekucję do majątku spadkowego. Praktyczne sposoby ustalenia następców prawnych opisujemy także w materiale o ustalaniu spadkobierców po śmierci współwłaściciela nieruchomości.

Wniosek o stwierdzenie nabycia spadku składa się do sądu spadku. Zgodnie z art. 628 Kodeksu postępowania cywilnego sądem spadku jest co do zasady sąd ostatniego miejsca zwykłego pobytu spadkodawcy, a jeżeli miejsca tego nie da się ustalić w Polsce, sąd miejsca, w którym znajduje się majątek spadkowy lub jego część. Gdy także tej podstawy nie można ustalić, właściwy jest Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy.

Postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku prowadzi się według art. 669-679² Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli nie można ustalić spadkobierców albo ich adresów, sąd może skorzystać z trybu ogłoszeń. Art. 672 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje wezwanie spadkobierców przez ogłoszenie, jeżeli zapewnienie spadkowe nie zostało złożone albo sąd uzna je za niewystarczające. Zgodnie z art. 673 Kodeksu postępowania cywilnego ogłoszenie powinno wzywać wszystkich, którzy roszczą sobie prawa do spadku, aby w terminie 3 miesięcy od ogłoszenia zgłosili i udowodnili nabycie spadku.

W razie potrzeby można także rozważyć wniosek o ustanowienie kuratora spadku. Art. 666 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje, że do czasu objęcia spadku przez spadkobiercę sąd czuwa nad całością spadku, a w razie potrzeby ustanawia kuratora spadku. Kurator może być potrzebny zwłaszcza wtedy, gdy lokal niszczeje, istnieje ryzyko szkody albo nikt faktycznie nie zarządza majątkiem po zmarłym.

Odpowiedzialność spadkobierców za długi wobec wspólnoty

Odpowiedzialność spadkobierców zależy od tego, czy i jak przyjęli spadek. Art. 1015 § 1 Kodeksu cywilnego daje spadkobiercy 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule swojego powołania, na złożenie oświadczenia o przyjęciu albo odrzuceniu spadku. Zgodnie z art. 1015 § 2 Kodeksu cywilnego brak oświadczenia w tym terminie oznacza przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza.

Przyjęcie spadku z dobrodziejstwem inwentarza ogranicza odpowiedzialność spadkobiercy za długi spadkowe do wartości stanu czynnego spadku. Wynika to z art. 1031 § 2 Kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast spadkobierca przyjmie spadek wprost, odpowiada za długi spadkowe bez ograniczenia, zgodnie z art. 1031 § 1 Kodeksu cywilnego. Przed działem spadku spadkobiercy ponoszą solidarną odpowiedzialność za długi spadkowe na podstawie art. 1034 § 1 Kodeksu cywilnego, a po dziale spadku odpowiadają w stosunku do wielkości swoich udziałów, co wynika z art. 1034 § 2 Kodeksu cywilnego.

Trzeba jednak odróżnić długi powstałe przed śmiercią właściciela od opłat narastających po jego śmierci. Zaległości sprzed śmierci są typowymi długami spadkowymi w rozumieniu art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego. Opłaty bieżące po śmierci obciążają osoby, które nabyły udział w lokalu z chwilą otwarcia spadku, czyli spadkobierców, oraz żyjącego współwłaściciela w zakresie jego praw i obowiązków właścicielskich. W konkretnym pozwie warto prawidłowo oznaczyć okresy, podstawę odpowiedzialności i osoby pozwane.

Jeżeli problem dotyczy dziedziczenia zobowiązań po zmarłym, pomocne mogą być także materiały z działu odpowiedzialność za długi spadkowe.

Czy wspólnota może od razu sprzedać mieszkanie dłużnika?

Wspólnota nie może samodzielnie przejąć ani sprzedać lokalu tylko dlatego, że jest zadłużony i pusty. Możliwe są natomiast dwa różne mechanizmy: egzekucja z nieruchomości na podstawie tytułu wykonawczego albo powództwo o przymusową sprzedaż lokalu na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali.

Art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali pozwala wspólnocie żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, jeżeli właściciel lokalu długotrwale zalega z zapłatą należnych od niego opłat albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Wytoczenie takiego powództwa wymaga uchwały właścicieli lokali. Art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy o własności lokali zalicza wytoczenie powództwa z art. 16 ustawy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wspólnota musi więc podjąć uchwałę, a następnie wykazać przed sądem przesłanki ustawowe. Ciężar udowodnienia faktów spoczywa na wspólnocie na podstawie art. 6 Kodeksu cywilnego.

Art. 16 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Nie oznacza to jednak, że przymusowa sprzedaż jest szybkim środkiem windykacyjnym. W praktyce jest to rozwiązanie dalej idące niż zwykły pozew o zapłatę i wymaga starannego przygotowania dowodów długotrwałego zadłużenia.

Pozew o zapłatę i egzekucja z lokalu

Jeżeli wspólnota ustali spadkobierców i osoby odpowiedzialne za dług, może wnieść pozew o zapłatę. W pozwie trzeba wykazać wysokość zadłużenia, okresy, z których pochodzi, uchwały określające wysokość zaliczek, rozliczenia oraz wezwania do zapłaty. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku albo nakazu zapłaty wspólnota może wystąpić o klauzulę wykonalności, a następnie skierować sprawę do komornika. Art. 776 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy, chyba że ustawa stanowi inaczej. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Jeżeli wspólnota miała już prawomocny tytuł przeciwko zmarłemu, a dłużnik zmarł po jego wydaniu, trzeba rozważyć nadanie klauzuli wykonalności przeciwko spadkobiercom. Art. 788 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje możliwość nadania klauzuli wykonalności na rzecz lub przeciwko następcy prawnemu, jeżeli przejście uprawnienia lub obowiązku zostanie wykazane dokumentem urzędowym albo prywatnym z podpisem urzędowo poświadczonym. W praktyce dokumentem wykazującym następstwo prawne jest postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.

Egzekucja z nieruchomości jest prowadzona według art. 921 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z art. 921 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona. Art. 923 Kodeksu postępowania cywilnego przewiduje wezwanie dłużnika do zapłaty długu w terminie 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Skutki zajęcia nieruchomości określa art. 925 Kodeksu postępowania cywilnego.

Więcej informacji o postępowaniach sądowych i egzekucyjnych znajduje się w dziale postępowanie cywilne.

Praktyczna kolejność działań wspólnoty

W opisanej sytuacji wspólnota powinna działać etapowo. Najpierw należy ustalić aktualny stan księgi wieczystej lokalu, okres i wysokość zaległości, uchwały oraz dokumenty księgowe potwierdzające należności. Następnie trzeba zweryfikować, czy wobec zmarłego były już prowadzone sprawy sądowe albo egzekucyjne.

Jeżeli zadłużenie jest długotrwałe i znaczne, wspólnota może równolegle ocenić zasadność uchwały o wystąpieniu z powództwem na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali. Nie zastępuje to jednak potrzeby prawidłowego ustalenia właścicieli i dochodzenia konkretnych kwot.

FAQ

Podsumowanie

Wspólnota mieszkaniowa nie jest bezradna, gdy właściciel zadłużonego lokalu zmarł, a jego rodzina nie interesuje się mieszkaniem. Najważniejsze jest szybkie ustalenie spadkobierców, zabezpieczenie dokumentów księgowych, ocena przedawnienia oraz wybór właściwej drogi: pozwu o zapłatę, klauzuli przeciwko spadkobiercom, egzekucji z lokalu albo w uzasadnionych przypadkach powództwa o przymusową sprzedaż lokalu.

W sprawie trwającej kilka lat zwłoka może oznaczać utratę części roszczeń przez przedawnienie. Dlatego wspólnota powinna podjąć formalne działania nawet wtedy, gdy lokal jest pusty, a potencjalni spadkobiercy mieszkają za granicą i nie odpowiadają na pisma.

Źródła

• art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 15 ust. 1, art. 16 ust. 1-2, art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
• art. 6, art. 117 § 2¹, art. 118, art. 123 § 1 pkt 1, art. 922 § 1, art. 924, art. 925, art. 935, art. 1015 § 1-2, art. 1025 § 1, art. 1031 § 1-2, art. 1034 § 1-2 Kodeksu cywilnego,
• art. 628, art. 666 § 1, art. 669-679², art. 672, art. 673, art. 776, art. 788 § 1, art. 921 § 1, art. 923, art. 925 Kodeksu postępowania cywilnego,
• postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 grudnia 1992 r., sygn. II CRN 135/92.