Termoizolacja stropu we wspólnocie, kto płaci?

Termoizolacja stropu we wspólnocie mieszkaniowej – od czego zacząć?

Najpierw trzeba ustalić, czy docieplany strop, poddasze albo przestrzeń nad lokalem należy do Pana lokalu, czy do nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jeżeli strop nad ostatnią kondygnacją, konstrukcja dachu, nieużytkowe poddasze albo elementy izolacyjne służą całemu budynkowi, najczęściej będą traktowane jako część wspólna. Wtedy koszty remontów i bieżącej konserwacji należą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, a właściciele lokali uczestniczą w tych kosztach co do zasady w stosunku do swoich udziałów, zgodnie z art. 12 ust. 2 tej ustawy.

Nieco inaczej może być wtedy, gdy ocieplenie dotyczy wyłącznie elementu znajdującego się w granicach konkretnego lokalu i służącego tylko temu lokalowi. Wówczas właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali. W praktyce granica bywa sporna, dlatego przed rozliczeniem kosztów warto sprawdzić akt notarialny, księgę wieczystą, dokumentację techniczną budynku i uchwały wspólnoty.

Czy uchwała o dociepleniu budynku wystarczy do żądania zwrotu kosztów?

Nie zawsze. W opisanej sytuacji wspólnota trzy lata wcześniej podjęła uchwałę o wykonaniu termoizolacji stropu całego budynku, ale inwestycja nie została zrealizowana. Taka uchwała może potwierdzać, że wspólnota dostrzegała potrzebę wykonania prac. Nie oznacza jednak automatycznie, że każdy właściciel może samodzielnie wykonać fragment prac i następnie żądać od wspólnoty zapłaty całej faktury.

W dużej wspólnocie, czyli takiej, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż trzy, zarząd działa na podstawie art. 20 ust. 1 i art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie z art. 22 ust. 1 tej ustawy zarząd samodzielnie podejmuje czynności zwykłego zarządu, natomiast zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy.

Termoizolacja stropu całego budynku albo istotnej części nieruchomości wspólnej zwykle wiąże się z wydatkami remontowymi, planem gospodarczym, zaliczkami albo funduszem remontowym. Przyjęcie rocznego planu gospodarczego oraz ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu są wprost wymienione jako czynności przekraczające zwykły zarząd w art. 22 ust. 3 pkt 2 i pkt 3 ustawy o własności lokali.

Dlatego dla bezpiecznego żądania zwrotu kosztów najlepiej, aby uchwała albo pisemna zgoda zarządu obejmowała co najmniej:

• dokładny zakres prac, np. docieplenie określonej części stropu lub poddasza,
• informację, czy prace wykonuje wspólnota, czy właściciel w zastępstwie wspólnoty,
• zaakceptowany kosztorys albo maksymalny limit kosztów,
• sposób wyboru wykonawcy i dokumentowania wydatków,
• termin i sposób zwrotu pieniędzy albo zasady rozliczenia przez zaliczki.

Kiedy można żądać zwrotu całej kwoty?

Żądanie zwrotu całej kwoty jest najsilniejsze wtedy, gdy wspólnota wyraźnie zgodziła się nie tylko na samą termoizolację, lecz także na to, że właściciel wykona ją we własnym zakresie na koszt wspólnoty. Zgoda powinna wynikać z uchwały właścicieli albo z działania zarządu mieszczącego się w jego kompetencjach. Jeżeli prace przekraczały zwykły zarząd, sama korespondencja z zarządem może być niewystarczająca bez uchwały wymaganej przez art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Jeżeli zgoda była pełna i jednoznaczna, wspólnota powinna rozliczyć zatwierdzone koszty zgodnie z ustaleniami. Trzeba jednak pamiętać, że ekonomicznie koszt remontu nieruchomości wspólnej obciąża wszystkich właścicieli według udziałów, ponieważ art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali nakazuje właścicielom ponosić wydatki i ciężary związane z nieruchomością wspólną w stosunku do ich udziałów. Oznacza to, że nawet gdy wspólnota wypłaci właścicielowi pełną kwotę faktury, właściciel jako członek wspólnoty może pośrednio partycypować w tym koszcie przez swoje zaliczki lub fundusz remontowy.

Jeżeli wspólnota zaproponowała zwrot 57,53% kosztów poprzez obniżenie miesięcznych zaliczek, trzeba ustalić, skąd wynika ten procent. Może on odpowiadać udziałom pozostałych właścicieli, przy założeniu, że właściciel wykonujący prace sam ponosi część kosztu przypadającą na jego udział. Taki mechanizm może być rozsądny ugodowo, ale powinien zostać wyraźnie potwierdzony na piśmie.

Co, jeśli właściciel wykonał prace bez zgody wspólnoty?

Jeżeli nie było uchwały ani wyraźnej zgody na wykonanie termoizolacji na koszt wspólnoty, właściciel działa na własne ryzyko. Art. 27 ustawy o własności lokali daje każdemu właścicielowi prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, ale nie zastępuje kompetencji zarządu ani uchwał właścicieli wymaganych przez art. 21 i art. 22 ustawy o własności lokali.

Właściciel może próbować powołać się na art. 405 Kodeksu cywilnego, czyli bezpodstawne wzbogacenie, jeżeli wykaże, że wspólnota uzyskała realną, wymierną korzyść kosztem właściciela i nie ma podstawy prawnej do zatrzymania tej korzyści bez rozliczenia. Możliwe jest też rozważenie art. 752 Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia oraz art. 753 § 2 Kodeksu cywilnego dotyczącego zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów. W sprawach wspólnot mieszkaniowych takie roszczenia są jednak trudne, bo sąd bada, czy właściciel nie pominął procedur zarządu nieruchomością wspólną.

Istotne znaczenie ma wyrok Sądu Rejonowego w Świdnicy z 10 maja 2013 r., sygn. akt I C 52/13. Sąd oddalił powództwo właściciela o zwrot kosztów prac wykonanych przy częściach wspólnych, wskazując, że właściciel nie może samodzielnie decydować o zasadności, terminie, zakresie i kosztach remontów części wspólnych. Sąd podkreślił, że art. 13 i art. 14 ustawy o własności lokali nie dają właścicielowi prawa do jednostronnego wykonania remontu części wspólnej na koszt wspólnoty.

Zwrot przez obniżenie miesięcznych opłat – na co uważać?

Właściciel lokalu nie płaci we wspólnocie klasycznego czynszu, lecz zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca.

Jeżeli wspólnota chce rozliczyć zwrot kosztów przez obniżenie zaliczek przez 36 miesięcy, należy zadbać o jasny dokument. Powinien on wskazywać kwotę całkowitą, liczbę rat, wysokość miesięcznego potrącenia, datę rozpoczęcia i zakończenia rozliczenia oraz informację, że właściciel nie będzie traktowany jako zalegający z opłatami w tej części.

Bez takiego potwierdzenia istnieje ryzyko, że księgowość wspólnoty wykaże niedopłatę. W razie sporu wspólnota mogłaby dochodzić zaległych zaliczek, a właściciel musiałby dopiero bronić się zarzutem potrącenia albo powoływać na uzgodnienia z zarządem.

Jak postąpić w opisanej sprawie?

Jeżeli posiada Pan wyłącznie uchwałę o przyszłym dociepleniu całego stropu, a nie ma Pan uchwały lub pisemnej zgody, że może Pan sam wykonać konkretny zakres prac na koszt wspólnoty, żądanie zwrotu pełnej kwoty jest obarczone dużym ryzykiem. Sama informacja wysłana do zarządu, że wykona Pan prace i będzie oczekiwał zwrotu kosztów, nie musi tworzyć zobowiązania wspólnoty.

W pierwszej kolejności warto zebrać dokumenty: uchwałę o termoizolacji, wiadomość do zarządu, odpowiedź zarządu, faktury, zdjęcia, ewentualny kosztorys, protokoły odbioru, dokumentację techniczną i rozliczenie udziałów. Następnie można wystąpić do zarządu o pisemne wyjaśnienie, na jakiej podstawie zaproponowano zwrot 57,53% kosztów i dlaczego rozliczenie ma trwać 36 miesięcy.

Jeżeli wspólnota potwierdzi, że prace były potrzebne, wykonane prawidłowo i dotyczą części wspólnej, dobrym rozwiązaniem może być negocjowanie ugody: albo jednorazowej wypłaty części kwoty, albo rozliczenia w ratach, ale z precyzyjnym zabezpieczeniem księgowym. Proces o pełną kwotę warto rozważać dopiero po analizie dokumentów, bo bez wyraźnej zgody wspólnoty sąd może uznać, że właściciel wykonał prace na własne ryzyko.

FAQ

Źródła

• Art. 3 ust. 2, art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14 pkt 1, art. 15 ust. 1, art. 20 ust. 1, art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1–3, art. 23 ust. 2 oraz art. 25 ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
• Art. 405, art. 752 i art. 753 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.
• Wyrok Sądu Rejonowego w Świdnicy z 10 maja 2013 r., sygn. akt I C 52/13.