Podział majątku po latach a mieszkanie komunalne lub spółdzielcze

Czy po rozwodzie i wyprowadzce były mąż lub była żona traci prawo do lokalu?

Nie automatycznie. Jeżeli w czasie małżeństwa powstał najem lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb rodziny, małżonkowie stają się wspólnie najemcami z mocy prawa, nawet gdy umowę podpisał tylko jeden z nich. Wynika to z art. 680¹ § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Ustanie wspólności majątkowej ani sam rozwód nie powodują same przez się ustania wspólności najmu, co potwierdza art. 680¹ § 2 Kodeksu cywilnego.

To oznacza, że samo wymeldowanie się, wyprowadzka albo wieloletni brak zamieszkiwania w lokalu nie muszą jeszcze prowadzić do utraty statusu współnajemcy. Dla oceny sytuacji trzeba ustalić, czy po rozwodzie doszło do formalnego zniesienia wspólności najmu, wypowiedzenia najmu albo sądowego rozliczenia prawa do lokalu.

Jeżeli sprawa dotyczy mieszkania komunalnego, trzeba też sprawdzić, czy po rozwodzie gmina podejmowała jakiekolwiek czynności wobec niezamieszkującego współnajemcy, np. wypowiedzenie stosunku najmu.

Mieszkanie komunalne a wykup po rozwodzie

W praktyce trzeba odróżnić dwie sytuacje: lokal komunalny od mieszkania spółdzielczego lokatorskiego. Jeżeli lokal został wykupiony od gminy, mówimy co do zasady o lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy, a nie o spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu.

Przy sprzedaży lokalu przez gminę znaczenie ma art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem pierwszeństwo w nabyciu lokalu mieszkalnego przysługuje jego najemcy, jeżeli najem zawarto na czas nieoznaczony. Jeśli więc w chwili wykupu formalnie istniał współnajem po stronie obojga byłych małżonków, powstaje pytanie, czy gmina mogła skutecznie sprzedać lokal tylko jednemu z nich i na jakiej podstawie przyjęła, że drugi utracił uprawnienie.

Nie oznacza to automatycznie nieważności wykupu. Ostateczna ocena zależy od dokumentów i stanu faktycznego: treści umowy najmu, ewentualnych aneksów, wypowiedzeń, orzeczeń sądu, uchwał gminy oraz aktu notarialnego sprzedaży.

Zobacz również:

wykup mieszkania komunalnego

Czy gmina mogła wypowiedzieć najem niezamieszkującemu byłemu małżonkowi?

Tak, ale nie dzieje się to samoistnie. Zgodnie z art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego właściciel może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia, jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, a czynsz w lokalu jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.

Jeżeli jednak gmina takiego wypowiedzenia nie złożyła albo nie da się go wykazać, sam fakt wieloletniej wyprowadzki nie przekreśla praw współnajemcy. W sprawach po latach jest to jeden z najważniejszych punktów dowodowych.

Czy po latach można żądać podziału majątku lub rozliczenia prawa do lokalu?

Co do zasady tak. W polskim prawie nie ma ogólnego terminu, po którego upływie sam wniosek o podział majątku wspólnego po rozwodzie staje się niedopuszczalny. Po ustaniu wspólności ustawowej byli małżonkowie mogą żądać podziału majątku wspólnego, a podstawę materialnoprawną stanowią art. 46 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz odpowiednio art. 1035 i nast. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny.

Natomiast to, co dokładnie może być dziś rozliczone, zależy od tego, jaki składnik majątku istniał w chwili ustania wspólności i co stało się z nim później. Inaczej ocenia się współnajem lokalu komunalnego, inaczej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, a jeszcze inaczej własność lokalu już wykupionego po rozwodzie.

W praktyce po wielu latach najczęściej nie chodzi już o „odzyskanie mieszkania”, lecz o rozliczenie wartości prawa majątkowego albo o spłatę odpowiadającą udziałowi byłego małżonka.

Jak sąd wycenia prawo najmu lokalu komunalnego?

Prawo najmu lokalu komunalnego może przedstawiać wartość majątkową w sprawie o podział majątku. W uchwale Sądu Najwyższego z 24 maja 2002 r., sygn. III CZP 28/02, przyjęto, że wartość prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku wspólnego stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem regulowanym z uwzględnieniem prawdopodobnego czasu trwania najmu.

To nadal ważny punkt odniesienia, ale w konkretnych sprawach wycena wymaga zwykle opinii biegłego. Nie można więc z góry zakładać, że były małżonek otrzyma „połowę wartości mieszkania”. Przy lokalu komunalnym przedmiotem rozliczenia nie musi być wartość własności, lecz wartość prawa najmu albo korzyści uzyskanej dzięki wykupowi.

Mieszkanie spółdzielcze po rozwodzie – inne zasady niż przy lokalu komunalnym

Jeżeli chodziło o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, zastosowanie ma art. 13 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Po ustaniu małżeństwa byli małżonkowie powinni w terminie roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło to prawo, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania o podział tego prawa.

Jeżeli tego nie zrobią, spółdzielnia wyznacza dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach jego niezachowania. Po bezskutecznym upływie tego terminu może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Tego typu sprawy trzeba oceniać bardzo ostrożnie, bo znaczenie mają nie tylko przepisy obowiązujące dziś, ale także to, kiedy dokładnie nastąpił rozwód i jakie czynności podjęto po nim wobec spółdzielni.

W przypadku lokalu spółdzielczego nie można utożsamiać prawa do lokalu z wkładem mieszkaniowym. Nawet jeśli jedno z byłych małżonków zachowało prawo do lokalu, drugie może nadal mieć roszczenie o rozliczenie udziału we wkładzie mieszkaniowym, jeżeli nie zostało ono wcześniej uregulowane.

Zobacz również:

zrzeczenie mieszkania lokatorskiego oraz przydział mieszkania spółdz

Jak rozlicza się wkład mieszkaniowy?

Jeżeli w chwili ustania małżeństwa istniał wkład mieszkaniowy finansowany z majątku wspólnego, co do zasady podlega on rozliczeniu między byłymi małżonkami. Podstawą jest ogólna zasada równych udziałów w majątku wspólnym z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, chyba że sąd ustali nierówne udziały na podstawie art. 43 § 2 tej ustawy.

W praktyce możliwe są różne warianty: spłata jednego małżonka przez drugiego, wykazanie wcześniejszego rozliczenia albo wykazanie, że wkład pochodził z majątku osobistego tylko jednego z małżonków. Tu nie wystarczy ogólne przekonanie, że ktoś „zostawił wszystko”. Po latach liczą się dowody: potwierdzenia wpłat, dokumenty spółdzielni, porozumienia, korespondencja i zeznania świadków.

Czy po 20 latach roszczenia są nadal możliwe?

Sam wniosek o podział majątku wspólnego po rozwodzie co do zasady może być złożony także po wielu latach. Trzeba jednak odróżnić go od innych roszczeń, które mogą podlegać przedawnieniu, np. niektórych roszczeń pieniężnych dochodzonych obok albo zamiast podziału majątku.

W dodatku po tak długim czasie najtrudniejsze bywa nie samo „prawo do złożenia wniosku”, lecz udowodnienie składu majątku, wartości składników oraz tego, czy doszło już do nieformalnego rozliczenia. Im starsza sprawa, tym większe znaczenie mają dokumenty urzędowe i archiwalne.

Dlatego odpowiedź na pytanie, czy były małżonek realnie coś jeszcze uzyska, zależy od konkretnego stanu faktycznego. W jednych sprawach możliwa będzie spłata, w innych roszczenie okaże się niewykazywalne dowodowo.

Czy można „postraszyć” byłą żonę lub byłego męża podziałem majątku?

Prawnie można wezwać drugą stronę do polubownego rozliczenia majątku wspólnego, ale nie warto składać twierdzeń, których nie da się później poprzeć dokumentami. Wysłanie pisma ma sens dopiero wtedy, gdy wiadomo, czego dokładnie dotyczy roszczenie: współnajmu, wkładu mieszkaniowego, korzyści z wykupu albo innych składników majątku wspólnego.

Jeżeli sprawa ma dotyczyć mieszkania, warto wcześniej uzyskać kopie dokumentów z gminy albo spółdzielni oraz odpis aktu notarialnego wykupu. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy wezwanie do zapłaty ma realne podstawy.

Jakie dokumenty zebrać przed podjęciem działań?

• wyrok rozwodowy i ewentualne orzeczenia dotyczące mieszkania,
• umowę najmu lokalu komunalnego albo dokument przydziału,
• pisma gminy o wypowiedzeniu najmu – jeśli były,
• dokumenty spółdzielni dotyczące prawa do lokalu i wkładu mieszkaniowego,
• akt notarialny wykupu lokalu,
• dokumenty potwierdzające źródło środków na wykup,
• korespondencję między byłymi małżonkami dotyczącą mieszkania,
• dowody dotyczące innych składników majątku wspólnego.

FAQ

Czy wymeldowanie po rozwodzie oznacza utratę prawa do mieszkania komunalnego?

Nie. Wymeldowanie ma znaczenie ewidencyjne i samo w sobie nie znosi współnajmu. Trzeba sprawdzić, czy nastąpiło wypowiedzenie najmu albo formalne rozstrzygnięcie co do prawa do lokalu.

Czy po 20 latach można złożyć wniosek o podział majątku?

Co do zasady tak. Sam podział majątku wspólnego po rozwodzie nie jest objęty ogólnym terminem, po którego upływie staje się niedopuszczalny. Problemem bywa jednak udowodnienie roszczeń po tak długim czasie.

Czy były małżonek może żądać połowy wartości wykupionego mieszkania?

Nie zawsze. To zależy od tego, jaki tytuł prawny istniał przed wykupem, z jakich środków sfinansowano wykup i co dokładnie powinno być rozliczone. Czasem chodzi o wartość prawa najmu, a nie o połowę wartości własności lokalu.

Czy przy mieszkaniu spółdzielczym ważny jest wkład mieszkaniowy?

Tak. Nawet jeśli jedno z byłych małżonków zachowało prawo do lokalu, drugie może mieć roszczenie o rozliczenie wkładu mieszkaniowego, jeżeli był finansowany z majątku wspólnego i nie został spłacony.

Od czego zacząć, jeśli nie wiadomo, czy lokal był komunalny czy spółdzielczy?

Od ustalenia tytułu prawnego i zebrania dokumentów: umowy najmu, dokumentów przydziału, pism ze spółdzielni, aktu notarialnego wykupu i dokumentów z gminy. Bez tego nie da się poprawnie ocenić sprawy.

Zobacz również:

uprawnienia byłego małżonka do lokalu komunalnego

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy – Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U.

4. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

5. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – Dz.U.

6. Uchwała Sądu Najwyższego z 24 maja 2002 r., III CZP 28/02

7. Uchwała Sądu Najwyższego z 9 października 1985 r., III CZP 53/85