Uprawnienia byłego małżonka do lokalu komunalnego gdzie umowa zawarta była przed małżeństwem

Od czego zależy powstanie wspólności najmu między małżonkami?

Choć umowę najmu zawarła Pani przed ślubem, kluczowe znaczenie mają przepisy szczególne dotyczące najmu lokali mieszkalnych. Nie stosuje się tu wprost zasad dotyczących majątku osobistego.

Zgodnie z art. 680¹ § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w czasie trwania małżeństwa lokal ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny, oboje małżonkowie stają się jego najemcami – niezależnie od ustroju majątkowego.

§ 2 tego przepisu wskazuje dodatkowo, że nawet ustanowienie rozdzielności majątkowej w trakcie małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu. Może ona zostać zniesiona wyłącznie przez sąd, z ważnych powodów i na wniosek jednego z małżonków.

Kiedy powstaje przymusowa wspólność najmu lokalu?

Wspólność najmu powstaje z mocy prawa, jeżeli łącznie spełnione są trzy warunki:

• stosunek najmu powstał w czasie trwania małżeństwa,

• umowa dotyczy lokalu mieszkalnego,

• lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Przepisy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że nie można ich wyłączyć ani umową, ani intercyzą. Wspólność obejmuje również uprawnienie do preferencyjnego wykupu mieszkania komunalnego.

Nie ma znaczenia, czy drugi małżonek był zameldowany, faktycznie mieszkał w lokalu czy partycypował w kosztach jego utrzymania. Sama wspólność najmu istnieje niezależnie od tych okoliczności i może być zniesiona tylko przez sąd.

Jak wspólność najmu wpływa na podział majątku po rozwodzie?

Jeżeli wspólność najmu powstała w trakcie małżeństwa, prawo najmu traktowane jest jak składnik majątku wspólnego. Przy podziale majątku były małżonek może więc domagać się rozliczenia jego wartości.

Wartość prawa najmu ustala się zwykle jako różnicę pomiędzy czynszem rynkowym a czynszem regulowanym, pomnożoną przez przewidywany czas trwania najmu.

W takiej sytuacji może Pani:

• żądać rozliczenia nakładów poniesionych wyłącznie z własnych środków (np. remontów),

• wnioskować o rozłożenie ewentualnej spłaty na raty – często nawet do 10 lat,

• wskazywać, że były małżonek powinien zwrócić połowę wartości poniesionych przez Panią kosztów, co w praktyce bywa argumentem skłaniającym go do rezygnacji z roszczeń.

Czy były małżonek może narzucać warunki wykupu mieszkania?

Nie. Były małżonek nie ma prawa zmuszać Pani do podpisania aktu notarialnego, w którym zobowiąże się Pani do przekazania mieszkania dziecku w przyszłości. Żaden przepis nie nakłada na Panią takiego obowiązku.

Może on jedynie uczestniczyć w rozliczeniu wartości prawa najmu, jeżeli rzeczywiście doszło do powstania wspólności najmu. Fakt, że nie mieszkał w lokalu ani nie był w nim zameldowany, nie wyłącza jego statusu współnajemcy, ale też nie daje mu prawa do narzucania dodatkowych, niekorzystnych dla Pani warunków.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93