Zniesienie wspólności najmu lokalu komunalnego

Zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego w czasie trwania małżeństwa

Podstawową zasadę zawiera art. 680¹ Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.

Oznacza to, że dla powstania wspólności najmu nie jest decydujące, czy umowę podpisał tylko mąż, tylko żona, czy oboje małżonkowie. Znaczenie ma przede wszystkim to, czy najem został nawiązany w czasie małżeństwa i czy lokal miał służyć rodzinie jako mieszkanie.

Nie ma też znaczenia, czy między małżonkami istnieje wspólność ustawowa, rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków. Samo ustanowienie rozdzielności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje automatycznie ustania wspólności najmu.

Kiedy art. 680¹ K.c. nie rozwiązuje sprawy automatycznie?

Wspólność najmu małżonków nie powstaje w każdej sytuacji. Przepis nie będzie działał typowo wtedy, gdy najem został nawiązany przed zawarciem małżeństwa, po rozwodzie, po prawomocnym orzeczeniu separacji albo gdy osoby pozostawały wyłącznie w związku nieformalnym.

W starszych stanach faktycznych trzeba dodatkowo sprawdzić, kiedy dokładnie powstało prawo najmu i jakie przepisy obowiązywały w tym czasie. Dawne przydziały lokali, wcześniejsze regulacje prawa lokalowego i późniejsze umowy najmu mogą wymagać odrębnej analizy dokumentów z administracji lub archiwum gminy.

W praktyce najważniejsze są: data zawarcia małżeństwa, data przydziału lub umowy najmu, treść dokumentów lokalowych, faktyczne zamieszkiwanie małżonków oraz to, czy lokal miał służyć potrzebom mieszkaniowym rodziny.

Czy wymeldowanie małżonka oznacza utratę prawa najmu?

Nie. Wymeldowanie jest czynnością z zakresu ewidencji ludności i samo w sobie nie rozwiązuje umowy najmu. Może być jednak ważnym dowodem, że dana osoba trwale opuściła lokal, nie prowadzi w nim centrum życiowego i nie uczestniczy w kosztach utrzymania mieszkania.

Podobnie sama wyprowadzka nie zawsze wystarcza do przyjęcia, że współnajemca utracił prawo najmu. Jeżeli druga osoba nadal pozostaje małżonkiem, a prawo najmu powstało w czasie małżeństwa, gmina może wymagać jej zgody na zamianę mieszkania albo na czynności dotyczące najmu.

Inaczej może wyglądać sprawa, gdy współnajemca od wielu lat nie mieszka w lokalu, ma inne mieszkanie lub dom, nie płaci czynszu, nie interesuje się lokalem i swoim zachowaniem wskazuje, że definitywnie zrezygnował z korzystania z mieszkania. Wtedy można rozważać działania wobec gminy albo sprawę sądową o ustalenie nieistnienia stosunku najmu wobec tej osoby.

Opuszczenie lokalu i prawo do innego mieszkania

Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje, że wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela jest możliwe tylko w ustawowych przypadkach i powinno być dokonane na piśmie ze wskazaniem przyczyny. Przy lokalach, w których czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, właściciel może m.in. wypowiedzieć najem z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy.

Ustawa przewiduje także możliwość wypowiedzenia najmu osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokator może używać tego lokalu, a lokal spełnia warunki lokalu zamiennego. W sprawach komunalnych duże znaczenie mają również lokalne uchwały rady gminy określające zasady wynajmowania i zamiany lokali.

Nie należy jednak zakładać, że gmina automatycznie wykreśli jednego z małżonków z umowy tylko dlatego, że się wymeldował. Najczęściej trzeba przedstawić dokumenty, złożyć wniosek, wykazać trwałość opuszczenia lokalu i liczyć się z tym, że urząd zażąda zgody drugiego współnajemcy albo rozstrzygnięcia sądu.

Zniesienie wspólności najmu lokalu komunalnego przez sąd

Art. 680¹ § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje, że sąd może z ważnych powodów, na żądanie jednego z małżonków, znieść wspólność najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Do takiej sprawy stosuje się odpowiednio przepisy o ustanowieniu rozdzielności majątkowej.

Ważne powody trzeba wykazać konkretnymi dowodami. Mogą nimi być m.in. trwała separacja faktyczna małżonków, wieloletnie niezamieszkiwanie jednego z nich, brak ponoszenia opłat, posiadanie innego lokalu, brak zainteresowania mieszkaniem, blokowanie koniecznej zamiany oraz szczególne potrzeby osoby, która faktycznie w lokalu mieszka.

Sprawa o zniesienie wspólności najmu nie jest zwykłym pismem do administracji. Jeżeli drugi małżonek nie wyraża zgody na uporządkowanie sytuacji, potrzebne może być postępowanie sądowe. Po uzyskaniu prawomocnego orzeczenia należy przedłożyć je gminie i żądać aktualizacji dokumentów dotyczących najmu.

Powództwo o ustalenie, że stosunek najmu wobec współmałżonka wygasł

W niektórych stanach faktycznych możliwe jest także powództwo o ustalenie nieistnienia stosunku najmu wobec osoby, która definitywnie opuściła lokal. Podstawą jest art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, czyli interes prawny w ustaleniu istnienia albo nieistnienia prawa lub stosunku prawnego.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazywano, że definitywne opuszczenie lokalu przez najemcę może w określonych okolicznościach zostać potraktowane jako dorozumiane wypowiedzenie najmu. Nie wystarczy jednak sama nieobecność. Trzeba wykazać, że opuszczenie było dobrowolne, trwałe i połączone z brakiem zamiaru powrotu.

Dowodami mogą być: wymeldowanie, zeznania świadków, korespondencja z administracją, dokumenty potwierdzające zamieszkiwanie w innym miejscu, brak opłat, brak rzeczy osobistych w lokalu, posiadanie innego mieszkania oraz brak udziału w jakichkolwiek decyzjach dotyczących lokalu.

W sprawie o ustalenie wygaśnięcia albo nieistnienia stosunku najmu wobec współnajemcy co do zasady trzeba zadbać o udział wynajmującego, czyli gminy. Wartość przedmiotu sporu przy najmie zawartym na czas nieoznaczony ustala się według art. 23 K.p.c. jako sumę czynszu za okres trzech miesięcy. Opłata od pozwu zależy od wartości przedmiotu sporu według aktualnego art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Rozwód, separacja i podział majątku a prawo najmu

Rozwód albo separacja nie zawsze automatycznie rozwiązuje problem wspólnego najmu lokalu komunalnego. Jeżeli prawo najmu powstało w czasie małżeństwa i stanowi składnik majątku wspólnego, może ono podlegać rozliczeniu przy podziale majątku wspólnego.

Sąd Najwyższy w uchwale z 9 maja 2008 r., sygn. III CZP 33/08, przyjął, że prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz ustalony w uchwale rady gminy, stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Wartość tego prawa ustala się co do zasady jako różnicę między czynszem wolnym a czynszem faktycznie płaconym, z uwzględnieniem prawdopodobnego okresu trwania najmu. Nie uwzględnia się przy tym możliwości preferencyjnego wykupu lokalu.

Wniosek o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej podlega opłacie stałej 1000 zł. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału majątku, opłata wynosi 300 zł. Właściwość sądu w sprawie o podział majątku ustala się według art. 566 K.p.c.

Co zrobić, gdy gmina blokuje zamianę mieszkania komunalnego?

Jeżeli administracja odmawia zamiany lokalu, bo w dokumentach widnieje drugi współnajemca, w pierwszej kolejności trzeba ustalić, na jakiej podstawie został on wpisany jako najemca. Należy wystąpić o wgląd do akt lokalowych, kopię umowy najmu, kopie aneksów, decyzji przydziałowych, kart lokalu i informacji o osobach wskazanych jako najemcy.

Najprostszym rozwiązaniem jest pisemna zgoda współnajemcy na zamianę albo zawarcie odpowiedniego porozumienia z gminą. Jeżeli druga osoba odmawia, nie ma kontaktu albo blokuje sprawę, trzeba rozważyć drogę sądową: zniesienie wspólności najmu, ustalenie wygaśnięcia najmu wobec tej osoby albo podział majątku wspólnego, jeżeli małżeńska wspólność majątkowa już ustała.

W sprawie takiej jak opisana w pytaniu istotne są również szczególne potrzeby ojca: niepełnosprawność, konieczność stałej opieki i niedostosowanie obecnego mieszkania do jego stanu zdrowia. Te okoliczności powinny być udokumentowane i przedstawione zarówno gminie, jak i ewentualnie sądowi.

Nie należy zatajać przed gminą informacji o drugim małżonku ani o jego prawie do innego lokalu. W sprawach komunalnych urząd może badać sytuację mieszkaniową i majątkową osób ubiegających się o lokal lub zamianę, a zasady te wynikają z uchwały konkretnej rady gminy.

Przykłady

FAQ

Czy żona albo mąż staje się współnajemcą, jeśli nie podpisał umowy najmu?

Tak, jeżeli najem został nawiązany w czasie trwania małżeństwa i lokal miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Wynika to z art. 680¹ Kodeksu cywilnego.

Czy wymeldowanie wystarczy, aby utracić najem lokalu komunalnego?

Nie. Wymeldowanie nie rozwiązuje umowy najmu. Może być jednak jednym z dowodów, że dana osoba trwale opuściła lokal i nie traktuje go już jako swojego miejsca zamieszkania.

Czy gmina może odmówić zamiany mieszkania, jeżeli współnajemca ma własny dom?

Może badać tę okoliczność, ale wszystko zależy od lokalnej uchwały, treści umowy, sytuacji rodzinnej i tego, czy współnajemca rzeczywiście może korzystać z innego lokalu. Nie ma jednej ogólnopolskiej procedury zamiany mieszkań komunalnych.

Czy można znieść wspólność najmu bez rozwodu?

Tak. Art. 680¹ § 2 K.c. pozwala żądać sądowego zniesienia wspólności najmu z ważnych powodów także w czasie trwania małżeństwa. Trzeba jednak wykazać konkretne okoliczności uzasadniające takie rozstrzygnięcie.

Kogo trzeba pozwać w sprawie o ustalenie wygaśnięcia najmu?

Co do zasady pozwanym powinien być współnajemca, którego dotyczy żądanie, a w sprawie należy uwzględnić także wynajmującego, czyli gminę. Wynika to z tego, że wyrok ma wpływać na treść stosunku najmu wobec właściciela lokalu.

Czy prawo najmu lokalu komunalnego ma wartość przy podziale majątku?

Tak, jeżeli stanowi składnik majątku wspólnego małżonków. Wartość prawa najmu ustala się według kryteriów wypracowanych w orzecznictwie, zwykle przez porównanie czynszu komunalnego z czynszem rynkowym.

Podsumowanie

Wspólność najmu lokalu komunalnego między małżonkami może istnieć nawet wtedy, gdy tylko jedno z nich faktycznie mieszka w lokalu i tylko jedno widnieje w bieżącej korespondencji z administracją. Dlatego przed zamianą mieszkania trzeba sprawdzić dokumenty najmu i ustalić, czy drugi małżonek nadal ma status współnajemcy.

Jeżeli współnajemca od lat nie mieszka w lokalu, ma inne mieszkanie, nie płaci czynszu i blokuje konieczną zamianę, sprawę można próbować rozwiązać polubownie, przez gminę albo sądownie. Najbezpieczniejsza ścieżka zależy od tego, czy małżeństwo nadal trwa, czy doszło do rozwodu lub separacji, czy istnieje majątek wspólny oraz jakie dokumenty potwierdzają opuszczenie lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy - Dz.U. 1964 nr 9 poz. 59
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
4. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
5. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 1996 r., I CRN 55/96
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 października 1998 r., II CKU 46/98
8. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 marca 2002 r., V CKN 841/00
9. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r., III CZP 33/08