Umowa o dzieło na pośrednictwo w wynajmie nieruchomości

Czy pośrednictwo w wynajmie może być umową o dzieło?

W opisanym stanie faktycznym przedsiębiorca chce zawrzeć z osobą fizyczną umowę o dzieło, której celem ma być pomoc w doprowadzeniu do podpisania umowy najmu lokalu. Wynagrodzenie ma odpowiadać jednomiesięcznemu czynszowi. Taki model rozliczenia jest typowy dla pośrednictwa lub usługi sprzedażowej, ale nie przesądza jeszcze o tym, że można bezpiecznie zastosować umowę o dzieło.

Zgodnie z art. 627 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Kluczowy jest więc konkretny, indywidualnie oznaczony rezultat, który można odebrać i ocenić według ustalonych kryteriów.

Pośrednictwo przy wynajmie polega zwykle na wykonywaniu czynności faktycznych: poszukiwaniu najemcy, prezentowaniu lokalu, prowadzeniu rozmów, przekazywaniu kontaktów, koordynowaniu spotkań lub negocjacji. Rezultat w postaci zawarcia umowy najmu zależy również od decyzji właściciela, najemcy, warunków rynkowych i przebiegu negocjacji. Dlatego w typowym przypadku nie jest to wykonanie dzieła, lecz świadczenie usług.

Takie rozróżnienie potwierdza orzecznictwo. W wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30 kwietnia 2013 r., sygn. akt III AUa 956/12, wskazano, że umowa o dzieło powinna prowadzić do powstania konkretnego, indywidualnie oznaczonego rezultatu. Podobnie Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z 4 stycznia 2018 r., sygn. akt III AUa 500/17, podkreślił znaczenie kryteriów pozwalających zweryfikować wykonanie dzieła.

Jeżeli strony chcą legalnie korzystać z umowy o dzieło, powinny umieć wskazać, co dokładnie ma powstać jako dzieło, jakie ma mieć cechy, kiedy nastąpi odbiór oraz jak można stwierdzić wady lub brak wykonania. Sama czynność doprowadzenia do podpisu pod umową najmu najczęściej tych cech nie spełnia.

Cechy umowy o dzieło

Umowa o dzieło jest umową rezultatu. Jej przedmiotem może być na przykład przygotowanie oznaczonego raportu, projektu, programu, ekspertyzy, tekstu, grafiki, utworu albo innego weryfikowalnego efektu pracy. Rezultat powinien być możliwy do sprawdzenia, odebrania i porównania z umową.

Na podstawie art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, ale jego treść lub cel nie mogą sprzeciwiać się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Oznacza to, że nie wystarczy nazwać umowy dziełem, jeżeli jej rzeczywista treść odpowiada zleceniu albo świadczeniu usług.

Przy umowie o dzieło znaczenie ma również odpowiedzialność za efekt. Jeżeli dzieło ma wady, stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży na podstawie art. 638 § 1 Kodeksu cywilnego. Trudno jednak mówić o wadach dzieła, gdy przedmiotem umowy jest samo poszukiwanie najemcy, wykonywanie kontaktów telefonicznych lub doprowadzanie do spotkań.

Jeżeli w praktyce strony planują dłuższą, powtarzalną współpracę, warto dodatkowo przeanalizować, czy jest to faktycznie współpraca o dzieło, czy raczej stałe świadczenie usług rozliczane prowizyjnie.

Wybór umowy-zlecenia albo umowy o świadczenie usług

Dla czynności polegających na poszukiwaniu najemcy, umawianiu prezentacji, prowadzeniu rozmów i doprowadzaniu do zawarcia umowy najmu właściwsza jest najczęściej umowa-zlecenia albo umowa o świadczenie usług.

Zgodnie z art. 734 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę-zlecenia przyjmujący zlecenie zobowiązuje się do dokonania określonej czynności prawnej dla dającego zlecenie. Jeżeli przedmiotem umowy są czynności faktyczne, na przykład działania organizacyjne, sprzedażowe lub pośredniczące, zastosowanie ma art. 750 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do umów o świadczenie usług nieuregulowanych innymi przepisami stosuje się odpowiednio przepisy o zleceniu.

W praktyce umowa może przewidywać wynagrodzenie prowizyjne, na przykład płatne dopiero po zawarciu umowy najmu. Nadal nie zmienia to jej charakteru na umowę o dzieło, jeżeli osoba wykonująca umowę nie tworzy samodzielnego, oznaczonego rezultatu, lecz podejmuje działania zmierzające do zawarcia transakcji.

Przy wyborze modelu współpracy warto porównać dzieło vs zlecenie, ponieważ skutki składkowe, podatkowe i dowodowe są inne.

Minimalna stawka godzinowa przy zleceniu

Jeżeli zawierana jest umowa-zlecenia albo umowa o świadczenie usług z osobą fizyczną, trzeba zweryfikować przepisy ustawy z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę. Zgodnie z art. 8a ust. 1 tej ustawy wysokość wynagrodzenia zleceniobiorcy lub osoby świadczącej usługi powinna zapewniać co najmniej minimalną stawkę godzinową obowiązującą w danym okresie.

Nie w każdej umowie prowizyjnej minimalna stawka godzinowa będzie miała zastosowanie. Art. 8d ust. 1 pkt 1 ustawy o minimalnym wynagrodzeniu za pracę przewiduje wyłączenie między innymi wtedy, gdy o miejscu i czasie wykonania zlecenia lub świadczenia usług decyduje przyjmujący zlecenie albo świadczący usługi i przysługuje mu wyłącznie wynagrodzenie prowizyjne. Przez wynagrodzenie prowizyjne rozumie się wynagrodzenie uzależnione od wyników, na przykład liczby zawartych umów lub wartości transakcji.

Jeżeli więc osoba sama decyduje, kiedy i gdzie szuka najemcy, a wynagrodzenie otrzymuje wyłącznie po skutecznym doprowadzeniu do transakcji, można rozważać wyłączenie z art. 8d ust. 1 pkt 1 tej ustawy. Jeżeli jednak przedsiębiorca wyznacza godziny, miejsce pracy, sposób działania i bieżąco kontroluje wykonywanie obowiązków, należy zachować szczególną ostrożność.

Ryzyko uznania współpracy za stosunek pracy

Jeżeli współpraca ma być wykonywana osobiście, pod kierownictwem przedsiębiorcy, w miejscu i czasie przez niego wyznaczonym oraz za wynagrodzeniem, trzeba ocenić ryzyko powstania stosunku pracy. Zgodnie z art. 22 § 1 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy przez nawiązanie stosunku pracy pracownik zobowiązuje się do wykonywania pracy określonego rodzaju na rzecz pracodawcy, pod kierownictwem pracodawcy oraz w miejscu i czasie przez niego wyznaczonym, a pracodawca do zatrudniania pracownika za wynagrodzeniem.

Art. 22 § 1¹ Kodeksu pracy stanowi, że zatrudnienie w takich warunkach jest zatrudnieniem na podstawie stosunku pracy bez względu na nazwę zawartej umowy. Natomiast art. 22 § 1² Kodeksu pracy zakazuje zastępowania umowy o pracę umową cywilnoprawną przy zachowaniu warunków wykonywania pracy typowych dla stosunku pracy.

Jeżeli osoba ma samodzielnie pozyskiwać klientów, nie ma narzuconych godzin, nie pracuje pod bieżącym kierownictwem i rozlicza się za efekt sprzedażowy, ryzyko etatu jest mniejsze. Jeżeli jednak ma codziennie pracować w biurze przedsiębiorcy, wykonywać polecenia przełożonego i realizować grafik, trzeba przeanalizować zlecenie a etat.

Składki ZUS i zgłoszenie umowy o dzieło

Umowa o dzieło zawarta z osobą fizyczną co do zasady nie stanowi samodzielnego tytułu do ubezpieczeń społecznych ani zdrowotnych. Wyjątek dotyczy sytuacji wskazanych w art. 8 ust. 2a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych, czyli między innymi zawarcia umowy o dzieło z własnym pracownikiem albo wykonywania dzieła na rzecz własnego pracodawcy.

Od 1 stycznia 2021 r. płatnik składek albo osoba fizyczna zlecająca dzieło ma obowiązek poinformować ZUS o zawarciu umowy o dzieło. Wynika to z art. 36 ust. 17 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych. Zgłoszenia dokonuje się na formularzu RUD w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy. Obowiązek ten nie dotyczy umów o dzieło zawartych z własnym pracownikiem ani umów wykonywanych na rzecz własnego pracodawcy, ponieważ w takich przypadkach osoba jest traktowana jak pracownik na podstawie art. 8 ust. 2a tej ustawy.

Przy umowie-zleceniu sytuacja jest inna. Zlecenie jest co do zasady tytułem do ubezpieczeń społecznych na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych oraz do ubezpieczenia zdrowotnego na zasadach wynikających z art. 66 ust. 1 pkt 1 lit. e ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych. Zakres składek zależy jednak od konkretnej sytuacji zleceniobiorcy, na przykład od innych tytułów do ubezpieczeń, statusu studenta do 26. roku życia lub równoległego zatrudnienia.

Podatek dochodowy i rozliczenie wynagrodzenia

Jeżeli przedsiębiorca wypłaca osobie fizycznej wynagrodzenie z umowy o dzieło, zlecenia albo podobnej umowy cywilnoprawnej, powinien przeanalizować obowiązki płatnika PIT. Zgodnie z art. 13 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych przychody z działalności wykonywanej osobiście obejmują między innymi przychody z umów-zleceń i umów o dzieło uzyskiwane od przedsiębiorców.

Na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podmiot wypłacający takie należności pobiera zaliczkę na podatek dochodowy, z uwzględnieniem zasad przewidzianych w tej ustawie. Typowe koszty uzyskania przychodu wynoszą 20% przychodu pomniejszonego o potrącone składki, jeżeli takie składki występują, co wynika z art. 22 ust. 9 pkt 4 tej ustawy. W określonych sytuacjach mogą mieć zastosowanie inne zasady, dlatego warto sprawdzić konkretną umowę i status wykonawcy.

Jeżeli jednak osoba fizyczna wykonuje takie czynności w sposób zorganizowany i ciągły, może powstać pytanie, czy nie prowadzi działalności gospodarczej. Wtedy rozliczenie podatkowe i składkowe może wyglądać inaczej.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami a forma umowy

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest opisane w art. 179b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten obejmuje odpłatne czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby między innymi umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, a także umów najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części.

Jeżeli relacja z klientem ma charakter umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, trzeba pamiętać o art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, która wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności.

W analizowanym przypadku trzeba odróżnić dwie sytuacje. Jeżeli przedsiębiorca zawiera umowę z klientem, a osoba fizyczna jedynie pomaga przedsiębiorcy jako współpracownik, ich wewnętrzna umowa może być umową o świadczenie usług. Jeżeli natomiast osoba fizyczna sama występuje jako pośrednik wobec właścicieli lub najemców, trzeba dodatkowo ocenić wymogi ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązki zawodowe, ubezpieczenie OC oraz ewentualną konieczność prowadzenia działalności gospodarczej.

Jak bezpiecznie ułożyć umowę z osobą fizyczną?

W umowie z osobą fizyczną pomagającą przy wynajmie lokalu warto jasno wskazać, że jej przedmiotem są czynności pośredniczące lub sprzedażowe, a nie wykonanie dzieła, jeżeli faktycznie nie powstaje indywidualny rezultat. Umowa powinna opisywać zakres działań, zasady kontaktu z klientami, sposób przekazywania danych, wynagrodzenie, moment nabycia prawa do prowizji oraz odpowiedzialność za naruszenie poufności lub przepisów o ochronie danych.

Jeżeli wynagrodzenie ma być równe jednomiesięcznemu czynszowi, należy określić, czy chodzi o czynsz netto czy brutto, czy wynagrodzenie przysługuje po podpisaniu umowy najmu, po zapłacie kaucji, po wydaniu lokalu, czy po pierwszej płatności czynszu. Warto także ustalić, co dzieje się w razie odstąpienia klienta od umowy, rozwiązania najmu po kilku dniach albo zawarcia umowy z najemcą już wcześniej wskazanym przez przedsiębiorcę.

Podsumowanie

W przedstawionej sytuacji zawarcie umowy o dzieło na pośrednictwo przy wynajmie nieruchomości jest obarczone znacznym ryzykiem. Przedmiotem współpracy nie jest bowiem stworzenie oznaczonego dzieła, lecz podejmowanie działań prowadzących do znalezienia najemcy i zawarcia umowy najmu. Najbezpieczniej rozważyć umowę-zlecenia albo umowę o świadczenie usług, z jasno określonym wynagrodzeniem prowizyjnym i momentem jego wymagalności.

Jeżeli mimo wszystko strony chcą zawrzeć umowę o dzieło, powinny bardzo precyzyjnie określić rezultat, zasady odbioru i kryteria oceny. Trzeba też pamiętać o zgłoszeniu RUD do ZUS oraz o rozliczeniu podatkowym. W praktyce przy wypłacie wynagrodzenia warto sprawdzić także, kiedy potrzebny jest rachunek do dzieła i jakie elementy powinien zawierać dokument rozliczeniowy.

FAQ

Źródła

• Art. 627, art. 638 § 1, art. 734 § 1, art. 750 oraz art. 353¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.
• Art. 22 § 1, art. 22 § 1¹ i art. 22 § 1² ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.
• Art. 6 ust. 1 pkt 4, art. 8 ust. 2a oraz art. 36 ust. 17 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.
• Art. 66 ust. 1 pkt 1 lit. e ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 r. o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych.
• Art. 8a ust. 1 oraz art. 8d ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.
• Art. 13 pkt 8, art. 22 ust. 9 pkt 4 oraz art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.
• Art. 179b i art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 30 kwietnia 2013 r., sygn. akt III AUa 956/12.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 4 stycznia 2018 r., sygn. akt III AUa 500/17.