Porzucenie budowy przez ekipę budowlaną - co zrobić?

Porzucenie budowy przez ekipę budowlaną nie powinno pozostawać wyłącznie na etapie telefonów i ustnych obietnic. W praktyce najważniejsze jest szybkie przejście na komunikację pisemną, udokumentowanie stanu robót oraz wyznaczenie wykonawcy konkretnego terminu na dokończenie albo poprawienie prac.

Opisany przypadek dotyczy typowej sytuacji, w której inwestor zapłacił całość wynagrodzenia, a wykonawca nie ukończył dachu, elewacji i prac wewnętrznych. Jeżeli domek niszczeje z powodu braku zabezpieczenia, trzeba działać szybko, ale tak, aby później można było wykazać zasadność poniesionych kosztów.

Jaka to umowa: dzieło czy roboty budowlane?

Kwalifikacja umowy zależy od zakresu prac i dokumentów. Jeżeli wykonawca miał wykonać określony rezultat, na przykład domek letniskowy, elementy elewacji albo wykończenie, zastosowanie może mieć art. 627 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, zgodnie z którym przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Powiązanym zagadnieniem jest sprzęt budowlany porzucony na budowie.

Jeżeli natomiast zakres obejmuje wykonanie obiektu zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor ma obowiązki związane z przygotowaniem robót, odbiorem obiektu i zapłatą wynagrodzenia, w grę wchodzi art. 647 Kodeksu cywilnego, czyli umowa o roboty budowlane. Do skutków opóźnienia wykonawcy, wadliwego wykonywania robót, rękojmi za wady oraz prawa odstąpienia inwestora przed ukończeniem obiektu art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego nakazuje odpowiednio stosować przepisy o umowie o dzieło.

Dla praktycznych działań inwestora najczęściej kluczowe są więc te same narzędzia: wezwanie do wykonania, wezwanie do usunięcia wad, odstąpienie od umowy, wykonanie zastępcze oraz odszkodowanie.

Brak terminu zakończenia prac w umowie

Jeżeli strony nie wpisały do umowy daty zakończenia robót, wykonawca nie może twierdzić, że termin nie istnieje. Zgodnie z art. 455 Kodeksu cywilnego, jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

Dlatego inwestor powinien wysłać wykonawcy pisemne wezwanie, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem nadania oraz równolegle e-mailem lub SMS-em. W wezwaniu należy wskazać: jakie prace nie zostały wykonane, jakie wady stwierdzono, jaki termin wyznacza się na powrót na budowę i zakończenie robót oraz jakie konsekwencje nastąpią po bezskutecznym upływie terminu.

Termin powinien być realny. Przy porzuconej budowie domku letniskowego zwykle można wyznaczyć krótki termin na samo stawienie się i zabezpieczenie budynku, na przykład 3 dni, oraz osobny termin na dokończenie konkretnych prac, zależny od ich zakresu.

Wadliwe wykonywanie robót i prawo do reakcji w trakcie prac

Jeżeli prace są wykonywane wadliwie albo sprzecznie z umową, zastosowanie ma art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala zamawiającemu wezwać przyjmującego zamówienie do zmiany sposobu wykonywania dzieła i wyznaczyć mu odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie terminu zamawiający może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

Przy umowie o roboty budowlane ten mechanizm stosuje się odpowiednio na podstawie art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego. Ma to duże znaczenie, gdy dach nie został zabezpieczony, przywieziono materiał inny niż ustalony, deski elewacyjne odstają, a wilgoć pogarsza stan obiektu.

Jeżeli stan budynku wymaga natychmiastowego zabezpieczenia, na przykład przykrycia dachu, osłonięcia ścian lub usunięcia ryzyka zalania, nie warto czekać bezczynnie. Koszt takich pilnych działań można później dochodzić jako element szkody, o ile jest rozsądny, konieczny i dobrze udokumentowany. Przy świadczeniach polegających na działaniu pomocniczo znaczenie może mieć także art. 480 § 3 Kodeksu cywilnego, który w nagłych wypadkach pozwala wierzycielowi wykonać czynność na koszt dłużnika bez uprzedniego upoważnienia sądu.

Kiedy można odstąpić od umowy?

Przy umowie o dzieło art. 635 Kodeksu cywilnego pozwala odstąpić od umowy jeszcze przed terminem ukończenia, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał je ukończyć w czasie umówionym. Przy robotach budowlanych przepis ten stosuje się odpowiednio na podstawie art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli w umowie nie było końcowego terminu, najbezpieczniej oprzeć działanie na art. 455 Kodeksu cywilnego oraz art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego. Ten drugi przepis stanowi, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy powinno być złożone w taki sposób, aby można było wykazać jego doręczenie. W piśmie warto wskazać podstawę faktyczną: porzucenie budowy, brak reakcji na wezwania, niezabezpieczenie obiektu, wady prac oraz zapłatę całego wynagrodzenia.

Jakie roszczenia przysługują inwestorowi?

Podstawą roszczeń odszkodowawczych jest art. 471 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dłużnik powinien naprawić szkodę wynikłą z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Z kolei art. 472 Kodeksu cywilnego przewiduje, że jeżeli z ustawy albo czynności prawnej nie wynika nic innego, dłużnik odpowiada za niezachowanie należytej staranności.

Zakres szkody ustala się według art. 361 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Odszkodowanie obejmuje normalne następstwa działania albo zaniechania wykonawcy, w tym rzeczywistą stratę oraz utracone korzyści, jeżeli da się je wykazać. W sprawach budowlanych najczęściej dochodzi się zwrotu kosztów koniecznych napraw, kosztów dokończenia robót, kosztów materiałów zmarnowanych przez wadliwe wykonanie, kosztów zabezpieczenia obiektu oraz zwrotu nadpłaconego wynagrodzenia.

Co zrobić krok po kroku?

1. Zabezpieczyć budowę przed dalszym niszczeniem. Jeżeli dach lub ściany są narażone na wodę, należy wykonać niezbędne zabezpieczenia i zachować faktury.
2. Sporządzić dokumentację. Warto zrobić zdjęcia i nagrania, spisać protokół stanu robót, zebrać faktury, umowę, wiadomości, potwierdzenia przelewów i korespondencję.
3. Wezwać wykonawcę na piśmie. Pismo powinno zawierać termin powrotu na budowę, termin usunięcia wad i zakończenia prac oraz zapowiedź odstąpienia od umowy lub wykonania zastępczego.
4. Zlecić oględziny fachowcowi. Kosztorys innej firmy albo prywatna opinia rzeczoznawcy pomaga wykazać zakres wad i koszt napraw.
5. Po bezskutecznym terminie wysłać oświadczenie. Zależnie od sytuacji będzie to odstąpienie od umowy, żądanie zwrotu części wynagrodzenia, wezwanie do zapłaty odszkodowania albo informacja o wykonaniu zastępczym.
6. Przygotować pozew, jeżeli wykonawca nie zapłaci. W pozwie trzeba dokładnie wskazać żądanie, okoliczności i dowody; wymagania pozwu określa art. 187 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.

Wykonanie zastępcze i koszt dokończenia prac

Wykonanie zastępcze polega na powierzeniu dokończenia lub poprawienia prac innej firmie, a następnie dochodzeniu kosztów od pierwotnego wykonawcy. Przy umowie o dzieło uprawnienie takie wynika wprost z art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego po wcześniejszym wezwaniu wykonawcy do zmiany sposobu wykonywania i bezskutecznym upływie terminu. Przy robotach budowlanych przepis stosuje się odpowiednio na podstawie art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego.

Nie oznacza to jednak, że można zlecić dowolnie drogie prace i bez ograniczeń przerzucić cały koszt na wykonawcę. Koszt musi pozostawać w normalnym związku przyczynowym z naruszeniem umowy, czego wymaga art. 361 § 1 Kodeksu cywilnego. Dlatego dobrze jest zebrać co najmniej jedną lub dwie oferty, zachować korespondencję i faktury oraz opisać, które prace były naprawą wad, a które zwykłym dokończeniem inwestycji.

Czy można zgłosić sprawę na policję?

Samo niewykonanie umowy co do zasady jest sprawą cywilną. Zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa może być zasadne, gdy są konkretne okoliczności wskazujące, że wykonawca już w chwili zawierania umowy nie zamierzał jej wykonać, wprowadził inwestora w błąd co do istotnych okoliczności albo doprowadził go do niekorzystnego rozporządzenia mieniem. Wtedy można rozważać art. 286 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, dotyczący oszustwa.

Trzeba jednak ostrożnie odróżniać spór o jakość i termin prac od oszustwa. Brak pracowników, kłopoty organizacyjne albo zła jakość wykonania zwykle nie wystarczą same w sobie do odpowiedzialności karnej, choć nadal mogą uzasadniać roszczenia cywilne.

Przedawnienie roszczeń

Termin przedawnienia zależy od kwalifikacji umowy i rodzaju roszczenia. Przy umowie o dzieło art. 646 Kodeksu cywilnego przewiduje, że roszczenia wynikające z tej umowy przedawniają się z upływem 2 lat od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane - od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane.

Przy umowie o roboty budowlane stosuje się zasadę ogólną z art. 118 Kodeksu cywilnego: termin przedawnienia wynosi 6 lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - 3 lata. Zgodnie z art. 118 zdanie drugie Kodeksu cywilnego koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata.

Nie warto jednak czekać z działaniem do końca terminu. Im później inwestor dokumentuje wady i porzucenie prac, tym trudniej wykazać, które zniszczenia wynikają z błędów wykonawcy, a które z późniejszych warunków atmosferycznych lub działań innych osób.

FAQ

Czy muszę od razu pozywać wykonawcę?

Nie. Najpierw warto wysłać pisemne wezwanie do wykonania lub usunięcia wad, wyznaczyć termin i zabezpieczyć dowody. Pozew jest zwykle kolejnym krokiem, gdy wykonawca nie reaguje albo odmawia zapłaty.

Czy brak terminu w umowie oznacza, że wykonawca może zwlekać dowolnie długo?

Nie. Art. 455 Kodeksu cywilnego pozwala wierzycielowi wezwać dłużnika do spełnienia świadczenia, a wtedy świadczenie powinno być wykonane niezwłocznie. W wezwaniu należy podać konkretny, rozsądny termin.

Czy mogę zatrudnić inną ekipę i obciążyć kosztami poprzedniego wykonawcę?

Tak, ale należy działać ostrożnie. Przy umowie o dzieło art. 636 § 1 Kodeksu cywilnego wymaga wcześniejszego wezwania wykonawcy do zmiany sposobu wykonania i wyznaczenia terminu. Przy robotach budowlanych przepis stosuje się odpowiednio na podstawie art. 656 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy mogę żądać zwrotu całego wynagrodzenia?

To zależy od tego, jaka część prac została rzeczywiście wykonana i czy ma wartość dla inwestora. Często roszczenie obejmuje zwrot nadpłaty, koszt poprawek i koszt dokończenia, a nie automatycznie całe wynagrodzenie.

Czy prywatna opinia rzeczoznawcy wystarczy w sądzie?

Prywatna opinia pomaga przygotować sprawę i wykazać stanowisko inwestora, ale w procesie sąd może powołać biegłego sądowego. Mimo to dokumentacja prywatna jest bardzo przydatna, zwłaszcza przed rozpoczęciem prac przez nową ekipę.

Źródła

• art. 455, art. 471, art. 472, art. 480 § 3, art. 491 § 1, art. 627, art. 635, art. 636 § 1, art. 646, art. 647, art. 656 § 1, art. 118 oraz art. 361 § 1-2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny
• art. 187 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego
• art. 286 § 1 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny