Darowizna nieruchomości w małżeństwie a wspólność majątkowa

Co do zasady darowizna dla jednego małżonka nie jest wspólna

Jeżeli w czasie małżeństwa żona otrzymała od swojej matki w darowiźnie działkę budowlaną, to sama wspólność ustawowa nie powoduje, że mąż automatycznie staje się jej współwłaścicielem. Zasadą jest, że taki składnik trafia do majątku osobistego obdarowanego małżonka. Podobna zasada majątku osobistego dotyczy także dziedziczenia; osobno wyjaśniamy, czy spadek po rodzicach w małżeństwie wchodzi do majątku wspólnego.

Podstawą prawną jest art. 33 pkt 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca inaczej postanowił. Zbliżonym zagadnieniem jest darowizna nieruchomości dla męża a prawa żony w małżeństwie.

Oznacza to, że w opisanej sytuacji nieruchomość co do zasady stanowi wyłączną własność żony, a nie majątek wspólny małżonków.

Kiedy darowizna nieruchomości wejdzie do majątku wspólnego?

Wyjątek wynika z tego samego przepisu, czyli z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Darowizna może wejść do majątku wspólnego tylko wtedy, gdy darczyńca wyraźnie tak postanowi.

Przy nieruchomości ma to szczególne znaczenie, ponieważ umowa darowizny nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego na podstawie art. 158 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Jeżeli więc wolą matki było obdarowanie obojga małżonków albo obdarowanie córki z zastrzeżeniem wejścia nieruchomości do majątku wspólnego, powinno to jasno wynikać z treści aktu notarialnego.

W praktyce trzeba więc sprawdzić przede wszystkim treść aktu notarialnego. To ten dokument przesądza, czy darowizna została dokonana:

• wyłącznie na rzecz żony – wtedy nieruchomość należy do jej majątku osobistego,
• na rzecz obojga małżonków – wtedy oboje nabywają własność,
• na rzecz jednego małżonka, ale z wyraźnym zastrzeżeniem wejścia do majątku wspólnego – wtedy darowizna zasila majątek wspólny.

Dlaczego wspólność ustawowa nie wystarcza?

Zakres majątku wspólnego określa art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Zgodnie z tym przepisem z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Jednak art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przewiduje wyjątki, a jednym z nich są właśnie darowizny.

Dlatego odpowiedź na pytanie „czy jestem współwłaścicielem działki darowanej żonie przez jej matkę?” najczęściej brzmi: nie, chyba że z aktu notarialnego wynika coś innego.

Czy oboje małżonkowie mogą być obdarowani jednocześnie?

Tak. Jeżeli darczyńca chce przekazać nieruchomość obojgu małżonkom, może wskazać ich oboje jako obdarowanych w akcie notarialnym. Wtedy nie ma wątpliwości, że mąż i żona nabywają prawo własności.

Skutek prawny konkretnej umowy może jednak zależeć od jej sformułowania. W niektórych stanach faktycznych znaczenie będzie miało, czy nieruchomość została przekazana do majątku wspólnego, czy też każdemu z małżonków do ich majątków osobistych w udziałach ułamkowych. Dlatego przy ocenie konkretnego aktu warto analizować jego dosłowne brzmienie.

Co z budową, remontem lub spłatami z pieniędzy wspólnych?

Nawet jeśli nieruchomość należy wyłącznie do majątku osobistego żony, nie oznacza to, że wydatki ponoszone z majątku wspólnego są prawnie obojętne.

Jeżeli z majątku wspólnego małżonkowie finansowali budowę domu na darowanej działce, generalny remont, rozbudowę, spłatę kredytu zabezpieczonego na tej nieruchomości albo inne istotne nakłady, możliwe jest późniejsze rozliczenie takich wydatków.

Podstawą jest art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Przepis przewiduje również możliwość żądania zwrotu wydatków i nakładów dokonanych z majątku osobistego na majątek wspólny.

W praktyce oznacza to, że brak współwłasności nieruchomości nie zamyka drogi do rozliczeń finansowych przy rozwodzie albo po ustanowieniu rozdzielności majątkowej.

Pożytki i dochody z darowanej nieruchomości

Trzeba odróżnić własność samej nieruchomości od dochodów osiąganych z tego składnika. Zgodnie z art. 31 § 2 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego do majątku wspólnego należą dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków.

Jeżeli więc żona wynajmuje darowane mieszkanie albo dzierżawi działkę, sam lokal lub działka mogą należeć do jej majątku osobistego, ale czynsz najmu czy dzierżawy co do zasady zasila majątek wspólny, o ile między małżonkami istnieje nadal wspólność ustawowa.

Czy można później „uczynić” darowiznę wspólną?

Tak, ale nie dzieje się to automatycznie. Jeżeli małżonek, który otrzymał darowiznę do majątku osobistego, chce później objąć drugiego małżonka współwłasnością, potrzebna jest odrębna czynność prawna, najczęściej kolejna umowa notarialna dotycząca nieruchomości.

Może to być na przykład darowizna udziału, rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej odpowiednio ukształtowaną umową majątkową albo inna dopuszczalna forma przeniesienia prawa. Wybór rozwiązania zależy od celu stron, sytuacji rodzinnej, podatkowej i majątkowej.

Jak sprawdzić, do jakiego majątku należy nieruchomość?

Najbezpieczniej zweryfikować:

• treść aktu notarialnego darowizny,
• oznaczenie obdarowanego lub obdarowanych,
• czy w akcie jest zapis, że nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego,
• wpis w księdze wieczystej, który pokaże, kto jest właścicielem,
• czy później zawierano umowę majątkową małżeńską albo inną umowę dotyczącą nieruchomości.

Sama księga wieczysta nie zawsze odpowie na wszystkie pytania o przynależność do majątku wspólnego albo osobistego, ale jest bardzo ważnym punktem wyjścia.

Podsumowanie odpowiedzi na pytanie

Jeżeli żona otrzymała od swojej matki działkę budowlaną w czasie trwania wspólności majątkowej, to mąż co do zasady nie jest jej współwłaścicielem. Nieruchomość należy do majątku osobistego żony na podstawie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Inaczej będzie tylko wtedy, gdy z aktu notarialnego darowizny jasno wynika, że darczyńca przekazał nieruchomość do majątku wspólnego małżonków albo obojgu małżonkom. Osobną kwestią pozostaje możliwość rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na tę nieruchomość na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce ocenia się darowiznę nieruchomości w małżeństwie i późniejsze rozliczenia między małżonkami.

FAQ

Czy darowizna działki dla żony po ślubie należy także do męża?

Nie, co do zasady nie. Jeżeli darowizna została dokonana tylko na rzecz żony, nieruchomość wchodzi do jej majątku osobistego na podstawie art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Czy wspólność majątkowa automatycznie obejmuje każdą nieruchomość nabytą po ślubie?

Nie. Wspólność ustawowa z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ma wyjątki. Jednym z nich są rzeczy nabyte przez darowiznę, dziedziczenie lub zapis, o czym mówi art. 33 pkt 2 tej ustawy.

Co decyduje o tym, czy darowizna weszła do majątku wspólnego?

Decyduje przede wszystkim treść umowy darowizny, a przy nieruchomości treść aktu notarialnego. Musi z niej jasno wynikać, że darczyńca chciał przekazać nieruchomość do majątku wspólnego albo obojgu małżonkom.

Czy można żądać zwrotu pieniędzy wydanych wspólnie na darowaną nieruchomość?

Tak, w wielu przypadkach tak. Roszczenie o rozliczenie nakładów może wynikać z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ale trzeba udowodnić wysokość i charakter nakładów.

Czy dochód z wynajmu darowanego mieszkania jest wspólny?

Co do zasady tak, jeśli małżonkowie pozostają we wspólności ustawowej. Zgodnie z art. 31 § 2 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego dochody z majątku osobistego małżonka należą do majątku wspólnego.

Źródła

• art. 31 § 1 i § 2 pkt 2, art. 33 pkt 2, art. 45 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
• art. 65, art. 158, art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• uchwała Sądu Najwyższego z 28 września 2001 r., III CZP 52/01