Darowizna nieruchomości dla jednego małżonka - prawa drugiego małżonka

Darowizna domu dla jednego małżonka a majątek osobisty

Jeżeli w czasie małżeństwa Pani brat podarował udział w domu wyłącznie Pani, a w akcie notarialnym nie ma postanowienia, że darowizna ma wejść do majątku wspólnego małżonków, udział ten należy do Pani majątku osobistego. Wynika to z art. 33 pkt 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca albo darczyńca inaczej postanowił.

Nie ma więc decydującego znaczenia sam fakt, że darowizna nastąpiła już po ślubie. Wspólność ustawowa obejmuje co do zasady przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania, ale przepisy wyraźnie wyłączają z niej m.in. darowizny dokonane na rzecz jednego małżonka. Podobna zasada działa przy nieruchomościach nabytych przed ślubem, o czym szerzej piszemy w materiale o tym, jak traktowane jest mieszkanie przed ślubem.

Inaczej byłoby wtedy, gdyby z aktu darowizny wynikało, że darczyńca obdarowuje oboje małżonków albo wyraźnie postanawia, że darowana nieruchomość ma wejść do majątku wspólnego. Taka treść aktu notarialnego może zmienić ocenę sprawy, dlatego zawsze warto sprawdzić dokładne brzmienie umowy darowizny oraz wpisy w księdze wieczystej.

Czy mąż staje się współwłaścicielem przez małżeństwo albo meldunek?

Nie. Małżeństwo samo w sobie nie przenosi własności nieruchomości z majątku osobistego jednego małżonka do majątku wspólnego. Takiego skutku nie wywołuje również wspólne zamieszkiwanie, prowadzenie gospodarstwa domowego ani zameldowanie męża pod adresem nieruchomości.

Zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i potwierdza fakt pobytu osoby w danym miejscu. Nie jest tytułem prawnym do lokalu, nie tworzy prawa własności, współwłasności, najmu ani służebności. Jeżeli więc mąż został zameldowany w domu, oznacza to tylko wpis w ewidencji ludności, a nie uzyskanie udziału w nieruchomości.

W praktyce najważniejsze dokumenty to akt notarialny darowizny oraz księga wieczysta. Jeżeli jako właścicielka udziału w nieruchomości widnieje Pani, a mąż nie został obdarowany ani nie zawarli Państwo umowy rozszerzającej wspólność majątkową na tę nieruchomość, mąż nie ma takiego samego prawa właścicielskiego jak Pani.

Kiedy drugi małżonek może korzystać z domu należącego do żony?

Trzeba odróżnić własność od prawa do korzystania z mieszkania w czasie trwania małżeństwa. Zgodnie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się także do przedmiotów urządzenia domowego.

Oznacza to, że w trakcie małżeństwa mąż może mieć prawo mieszkać w domu żony, jeżeli dom służy rodzinie jako miejsce zamieszkania. Jest to jednak uprawnienie rodzinne, a nie prawo własności. Nie daje ono mężowi udziału w domu, nie pozwala żądać połowy nieruchomości i nie powoduje wpisu do księgi wieczystej.

Co stanie się z domem przy rozwodzie i podziale majątku?

Przy rozwodzie i późniejszym podziale majątku wspólnego co do zasady dzieli się majątek wspólny, a nie majątek osobisty jednego z małżonków. Jeżeli udział w domu należy do Pani majątku osobistego, nie powinien być dzielony po połowie między Panią i męża. Mąż nie może skutecznie żądać 50% wartości domu tylko dlatego, że byli Państwo małżeństwem albo razem mieszkali w tej nieruchomości.

Może natomiast powstać kwestia rozliczenia nakładów. Jeżeli z majątku wspólnego finansowano remont, rozbudowę, modernizację albo spłatę zobowiązań dotyczących Pani nieruchomości, druga strona może domagać się rozliczenia takich nakładów w sprawie o podział majątku. Nie oznacza to przejęcia udziału w domu, lecz ewentualne roszczenie pieniężne. Podobny problem omawiamy w artykule o tym, jak rozliczyć remont mieszkania żony.

Znaczenie ma również źródło pieniędzy. Inaczej ocenia się zwykłe koszty utrzymania rodziny, inaczej większe nakłady zwiększające wartość nieruchomości, a jeszcze inaczej wydatki poniesione z majątku osobistego jednego małżonka. Dlatego przy sporze warto zebrać faktury, potwierdzenia przelewów, umowy z wykonawcami, dokumenty kredytowe oraz dowody wskazujące, z jakiego majątku pochodziły środki.

Czy żona może sprzedać lub darować udział w domu bez zgody męża?

Jeżeli udział w domu należy do Pani majątku osobistego, co do zasady może Pani nim rozporządzać bez zgody męża. Zgoda małżonka wymagana jest przede wszystkim przy czynnościach dotyczących majątku wspólnego, a nie przy rozporządzaniu składnikiem majątku osobistego jednego z małżonków.

W praktyce notariusz może jednak badać stan cywilny, ustrój majątkowy, treść księgi wieczystej i podstawę nabycia nieruchomości. Przy sprzedaży domu, w którym faktycznie mieszka rodzina, warto też przewidzieć skutki mieszkaniowe i ewentualne spory o wydanie lokalu. Jeżeli za pieniądze ze sprzedaży majątku osobistego nabywa się kolejną nieruchomość, znaczenie może mieć zasada surogacji, czyli nabycie nowego składnika w zamian za składnik majątku osobistego.

Co jeśli po rozwodzie były mąż nie chce się wyprowadzić?

Po ustaniu małżeństwa uprawnienie z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego co do zasady odpada, ponieważ przepis dotyczy małżonków i zaspokajania potrzeb rodziny założonej przez małżeństwo. Nie oznacza to jednak, że właściciel może samodzielnie usuwać byłego małżonka z domu, wymieniać zamki lub wynosić jego rzeczy. W razie braku dobrowolnej wyprowadzki konieczne może być postępowanie sądowe o opróżnienie i wydanie lokalu.

Sąd Najwyższy w wyroku z 21 marca 2006 r., sygn. V CSK 185/05, wskazał, że małżonek, którego prawo do korzystania z mieszkania wynika z art. 28¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, jest lokatorem w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów. Ma to znaczenie przy eksmisji, ponieważ sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu orzeka także o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo o braku takiego uprawnienia. Jeżeli takie uprawnienie zostanie przyznane, wykonanie eksmisji jest wstrzymywane do czasu złożenia przez gminę oferty najmu socjalnego lokalu.

W sprawie rozwodowej sąd może również orzekać o sposobie korzystania ze wspólnie zajmowanego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków, a w wyjątkowych przypadkach może nakazać eksmisję małżonka rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwiającego wspólne zamieszkiwanie. Ocena zależy jednak od konkretnego stanu faktycznego, dowodów i żądań zgłoszonych w sprawie.

Nakłady na nieruchomość należącą do jednego małżonka

Jeżeli dom lub mieszkanie należy do majątku osobistego jednego małżonka, wspólne finansowanie remontu, rozbudowy albo modernizacji nie powoduje automatycznego powstania współwłasności. Może natomiast prowadzić do rozliczenia nakładów na podstawie art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Przy rozliczeniu sąd bada przede wszystkim źródło pieniędzy, rodzaj wykonanych prac oraz to, czy nakłady nadal istnieją i zwiększają wartość nieruchomości. Znaczenie mają faktury, przelewy, dokumentacja kredytu, zdjęcia, zeznania świadków, a przy większych sporach także opinia biegłego. Inaczej ocenia się trwałą rozbudowę lub wymianę instalacji, a inaczej zwykłe koszty bieżącego utrzymania rodziny.

Jak drugi małżonek może uzyskać udział w nieruchomości?

Samo małżeństwo, zamieszkiwanie w domu ani finansowanie remontu nie przenoszą własności. Jeżeli małżonkowie chcą, aby nieruchomość należała do obojga, potrzebna jest odpowiednia czynność prawna, np. darowizna udziału albo - gdy jest to prawnie dopuszczalne i zgodne z wolą stron - rozszerzenie wspólności majątkowej. Przy nieruchomości wymaga to zachowania formy aktu notarialnego.

Przykłady

Poniższe przykłady pokazują, jak w praktyce odróżnia się własność nieruchomości od prawa do korzystania z domu oraz od roszczeń o rozliczenie nakładów.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji mąż nie stał się współwłaścicielem udziału w domu rodzinnym tylko dlatego, że pozostaje z Panią w małżeństwie, mieszka w domu albo jest w nim zameldowany. Jeżeli darowizna została dokonana na Pani rzecz i brak w niej postanowienia o wejściu nieruchomości do majątku wspólnego, udział w domu należy do Pani majątku osobistego.

Przy rozwodzie nieruchomość osobista nie podlega podziałowi po połowie. Trzeba jednak osobno ocenić, czy w trakcie małżeństwa ponoszono z majątku wspólnego nakłady na dom, ponieważ takie nakłady mogą podlegać rozliczeniu. W razie sporu o dalsze zamieszkiwanie byłego małżonka konieczne może być postępowanie sądowe, zwłaszcza gdy nie chce on opuścić domu dobrowolnie.

Źródła i podstawa prawna

• Art. 28¹, art. 31, art. 33, art. 43 i art. 45 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 236: tekst aktu.
• Art. 28 ust. 4 ustawy z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 274: tekst aktu.
• Art. 2 ust. 1 pkt 1 i art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: tekst aktu.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 21 marca 2006 r., sygn. V CSK 185/05: orzeczenie SN.