Studenci wyprowadzają się przed końcem umowy najmu – czy muszą dalej płacić czynsz?

Umowa na czas oznaczony a wcześniejsza wyprowadzka studentów

W opisanej sytuacji najważniejsze jest to, że umowa została zawarta do konkretnej daty. Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, przez umowę najmu wynajmujący oddaje rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Sam fakt, że najemca przestał faktycznie mieszkać w lokalu, nie powoduje jeszcze wygaśnięcia obowiązku zapłaty.

Jeżeli najem zawarto na czas oznaczony, to zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę tylko w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że student nie może jednostronnie „zrezygnować” z lokalu przed końcem umowy tylko dlatego, że już go nie potrzebuje. Jeżeli w umowie nie ma klauzuli pozwalającej na wcześniejsze wypowiedzenie, to wyprowadzka sama w sobie nie kończy stosunku najmu.

W praktyce trzeba więc sprawdzić przede wszystkim: czy umowa przewiduje wcześniejsze wypowiedzenie, czy dopuszcza zastąpienie jednego najemcy inną osobą, czy wymaga zgody wynajmującego na zmianę składu najemców oraz jak opisuje rozliczenie kaucji.

Zobacz również: aneks umowy najmu

Czy można żądać czynszu do końca umowy?

Co do zasady tak – jeżeli umowa nadal trwa, a właściciel pozostaje gotowy do oddania lokalu do używania na warunkach umownych, może domagać się zapłaty czynszu i innych należności przewidzianych w umowie. Podstawą jest nadal art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, a w razie niewykonania zobowiązania także art. 471 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym dłużnik ma obowiązek naprawić szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że wykaże, iż nastąpiło to wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.

W sprawach najmu lokali mieszkalnych znaczenie ma też ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jednak ustawa ta nie daje najemcy ogólnego prawa do dowolnego odstąpienia od umowy zawartej na czas oznaczony bez konsekwencji finansowych.

Jeżeli więc dwie osoby z trzech wyprowadziły się przed końcem najmu, to brak fizycznego korzystania z lokalu nie usuwa automatycznie obowiązku zapłaty czynszu za pozostały okres. Inaczej byłoby tylko wtedy, gdyby:

• umowa przewidywała możliwość wcześniejszego wypowiedzenia,
• wynajmujący zgodził się rozwiązać umowę wcześniej,
• strony podpisały porozumienie rozwiązujące lub zmieniające umowę,
• pojawiła się ważna podstawa do rozwiązania umowy wynikająca z przepisów lub samej treści kontraktu.

Trzech najemców w jednej umowie – odpowiedzialność solidarna czy podział „po równo”?

Tu nie ma jednej odpowiedzi bez przeczytania umowy. Zasada jest taka, że solidarność dłużników nie domniemywa się – musi wynikać z ustawy albo z czynności prawnej. Wynika to z art. 369 Kodeksu cywilnego. Jeżeli więc w umowie wpisano wprost, że najemcy odpowiadają solidarnie za czynsz i opłaty, wynajmujący może żądać całej należności od wszystkich łącznie, od kilku z nich albo od jednego z osobna, co przewiduje art. 366 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli umowa milczy o solidarności współnajemców, trzeba analizować jej treść, sposób oznaczenia stron i zobowiązania. W praktyce przy jednej umowie obejmującej kilka osób często przyjmuje się wspólny obowiązek zapłaty całego czynszu, ale najbezpieczniej oprzeć roszczenie na wyraźnym postanowieniu umownym. Gdyby takiego postanowienia brakowało, sąd będzie oceniał, czy zobowiązanie jest wspólne, czy podzielne.

Nie należy mylić tej sytuacji z art. 688¹ § 1 Kodeksu cywilnego. Ten przepis stanowi, że za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Przepis ten ma największe znaczenie wtedy, gdy w lokalu mieszkają pełnoletnie osoby, które nie są stroną umowy. U Pana ważniejsze jest to, że wszystkie trzy osoby figurują jako najemcy, a więc trzeba najpierw badać samą umowę.

Jeżeli jeden z najemców zapłaci całość, może potem żądać rozliczenia od pozostałych na podstawie art. 376 § 1 Kodeksu cywilnego. To jednak jest już ich sprawa wewnętrzna, a nie problem wynajmującego.

Zobacz również: umowa najmu kilkoma najemcami

Czy właściciel może zatrzymać kaucję za „brakujące miesiące”?

Kaucję reguluje art. 6 ust. 1–4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kaucja służy zabezpieczeniu pokrycia należności z tytułu najmu lokalu, które przysługują wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Oznacza to, że może ona zabezpieczać m.in. zaległy czynsz, inne opłaty należne z umowy czy koszty usunięcia zniszczeń.

Nie działa to jednak automatycznie w formule „za czerwiec zostaje kaucja”. Prawidłowo powinno dojść do rozliczenia konkretnych należności. Jeżeli w dniu opróżnienia lokalu istnieje wymagalna należność z czynszu albo innych opłat, wynajmujący może potrącić ją z kaucji. Jeżeli roszczenie jest wyższe niż kaucja, można dochodzić reszty od najemców. Jeżeli zaś należności są niższe, pozostałą część kaucji trzeba zwrócić.

Na podstawie art. 6 ust. 4 tej ustawy zwrot zwaloryzowanej kaucji powinien nastąpić w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Czy można jednocześnie szukać nowego najemcy i żądać pieniędzy od dotychczasowych?

Tak, ale trzeba uważać na zakres roszczenia. Właściciel ma prawo ograniczać swoją szkodę i szukać nowego najemcy. Nie może jednak co do zasady uzyskać podwójnego wynagrodzenia za ten sam okres i tę samą powierzchnię. Jeżeli lokal został ponownie wynajęty od lipca, trudno skutecznie dochodzić od poprzednich najemców pełnego czynszu także za lipiec i sierpień, jeżeli za ten sam czas czynsz płaci już nowa osoba.

W takim wariancie najczęściej możliwe pozostaje dochodzenie należności za okres faktycznej luki w najmie, nieuregulowanych opłat, kosztów poszukiwania nowego najemcy tylko wtedy, gdy wynikają z umowy lub dają się wykazać na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego, oraz ewentualnych szkód w lokalu. Każda z tych pozycji wymaga jednak udowodnienia.

Jeżeli chce Pan pozostawić w lokalu trzecią osobę jako nadal zamieszkującego najemcę i jednocześnie „wymienić” dwie pozostałe, najbezpieczniej zrobić to przez pisemny aneks umowy najmu albo osobne porozumienie rozwiązujące umowę wobec części stron. Brak formalnego uporządkowania składu najemców bardzo często prowadzi potem do sporów o czynsz, odpowiedzialność i kaucję.

Co z opłatami do wspólnoty i mediami?

Wobec wspólnoty mieszkaniowej odpowiada właściciel lokalu, bo to on jest właścicielem lokalu obciążonym kosztami zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Nie oznacza to jednak, że nie może przerzucić tych kosztów na najemcę w umowie najmu.

W relacji z najemcami liczy się to, jak opisano w umowie:

• czynsz podstawowy,
• zaliczki do wspólnoty,
• media licznikowe,
• sposób rozliczeń po zakończeniu najmu.

Jeżeli umowa przewiduje, że najemcy zwracają właścicielowi określone opłaty eksploatacyjne, można ich dochodzić tak samo jak czynszu. Trzeba jednak pamiętać o dokładnym wykazaniu, jakie należności powstały i za jaki okres.

Przy okazji warto zadbać o jasne zapisy co do tego, czy i w jakim zakresie dopuszczalny jest zakres obowiązków remontowych najemcy, bo spory o rozliczenia po opuszczeniu lokalu często wynikają właśnie z nieprecyzyjnej umowy.

Jak dochodzić należności od studentów?

Najlepiej zacząć od działań polubownych. W praktyce warto wysłać do wszystkich najemców pisemne wezwanie do zapłaty z wyznaczeniem terminu, np. 7 lub 14 dni, wraz z wyliczeniem należności. W wezwaniu dobrze wskazać:

• datę i strony umowy,
• okres, za który należny jest czynsz i opłaty,
• informację o rozliczeniu kaucji,
• numer rachunku bankowego,
• zapowiedź skierowania sprawy do sądu w razie braku zapłaty.

Jeżeli najemcy nie zapłacą, można wnieść pozew o zapłatę. Przy roszczeniach pieniężnych z umowy pisemnej często rozważa się postępowanie upominawcze na podstawie art. 498 i nast. Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli roszczenie jest niesporne i dobrze udokumentowane, możliwe jest uzyskanie nakazu zapłaty.

Nadal istnieje także elektroniczne postępowanie upominawcze, uregulowane w art. 505²⁸–505³⁹ Kodeksu postępowania cywilnego. Trzeba jednak pamiętać, że wniesienie sprzeciwu przez pozwanego powoduje utratę mocy nakazu i przekazanie sprawy do zwykłego trybu.

Ile kosztuje droga sądowa?

Obecnie w sprawie o zapłatę opłata od pozwu co do zasady wynosi 5% wartości przedmiotu sporu na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 200 000 zł. Jeżeli więc roszczenie wynosi około 4000 zł, opłata od pozwu wyniesie 200 zł.

Do tego mogą dojść inne koszty, zwłaszcza:

• opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł, jeżeli korzysta Pan z pełnomocnika, zgodnie z częścią IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej,
• koszty zastępstwa procesowego według stawek z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie albo radców prawnych,
• koszty komornicze na etapie egzekucji, jeżeli wyrok lub nakaz nie zostanie wykonany dobrowolnie.

Zasadą jest zwrot kosztów stronie wygrywającej od strony przegrywającej – art. 98 § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. W praktyce trzeba jednak najpierw te koszty ponieść, a odzyskanie ich zależy od wyniku sprawy i wypłacalności pozwanych.

Jakie dowody warto zgromadzić przed pozwem?

W sporze o czynsz najważniejsze są dokumenty. Warto mieć:

• podpisaną umowę najmu,
• ewentualne aneksy i korespondencję z najemcami,
• potwierdzenia wpłat i zaległości,
• protokół zdawczo-odbiorczy,
• rozliczenie kaucji,
• rachunki lub zestawienia opłat do wspólnoty i mediów,
• wezwanie do zapłaty z dowodem nadania.

To wynajmujący musi wykazać fakty, z których wywodzi skutki prawne – wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego oraz art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego.

Praktyczny wniosek w opisanej sprawie

Jeżeli umowa była zawarta do końca sierpnia i nie przewidywała wcześniejszego wypowiedzenia, to dwie osoby, które się wyprowadziły, nie uwolniły się przez to automatycznie od obowiązku zapłaty. Może Pan dochodzić należności za okres do końca umowy, z uwzględnieniem rozliczenia kaucji i z zastrzeżeniem, że nie można uzyskać podwójnego zaspokojenia za ten sam okres, jeżeli lokal został już ponownie wynajęty.

O tym, czy może Pan żądać całej kwoty od jednej osoby, rozstrzyga przede wszystkim treść umowy. Jeżeli zawiera klauzulę solidarnej odpowiedzialności, sytuacja właściciela jest znacznie prostsza. Jeżeli nie – nadal można dochodzić zapłaty, ale argumentacja procesowa wymaga dokładniejszej analizy dokumentu.

Jeżeli po zmianie sytuacji w lokalu ma dojść do pozostania jednego studenta i wejścia nowych osób, najlepiej formalnie zmienić umowę. Przydaje się też wiedza, jak wygląda rozliczenie kaucji najmu, bo to jeden z najczęstszych punktów spornych po zakończeniu najmu.

FAQ

Czy student może po prostu wyprowadzić się i przestać płacić?

Nie, jeżeli umowa najmu na czas oznaczony nadal trwa, a nie przewiduje wcześniejszego wypowiedzenia. Sama wyprowadzka nie kończy obowiązku zapłaty czynszu.

Czy właściciel może żądać całej należności od jednego z trzech najemców?

Tak, jeśli z umowy albo z podstawy ustawowej wynika odpowiedzialność solidarna. W pierwszej kolejności trzeba sprawdzić treść umowy.

Czy kaucja może zostać zatrzymana zamiast czynszu?

Kaucja może zostać rozliczona na poczet istniejących należności z najmu, ale nie „przepada” automatycznie. Konieczne jest konkretne rozliczenie zadłużenia i ewentualny zwrot reszty.

Ile wynosi opłata sądowa przy roszczeniu około 4000 zł?

Co do zasady 5% wartości przedmiotu sporu, czyli 200 zł, na podstawie art. 13 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Czy warto najpierw wysłać wezwanie do zapłaty?

Tak. Nie zawsze jest ono formalnie obowiązkowe, ale zwykle pomaga wykazać wysokość roszczenia, datę wymagalności i próbę polubownego zakończenia sprawy.

Źródła

• art. 6, art. 60, art. 366, art. 369, art. 376, art. 471, art. 659, art. 673 § 3, art. 688¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• art. 6 ust. 1–4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
• art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
• art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
• art. 98 § 1, art. 232, art. 498 i nast., art. 505²⁸–505³⁹ ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego