Definicja budynku wielorodzinnego a zezwolenie na alkohol

Czy gmina może żądać zgody na sprzedaż alkoholu w takim budynku?

Tak, jeżeli punkt sprzedaży napojów alkoholowych ma być zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, gmina ma podstawę do żądania zgody wskazanej w art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Przepis wymaga dołączenia do wniosku zgody właściciela, użytkownika, zarządcy albo administratora budynku.

W praktyce oznacza to, że samo prawo własności lokalu użytkowego nie zawsze wystarczy. Właściciel lokalu może mieć tytuł prawny do lokalu, ale zezwolenie na sprzedaż alkoholu dotyczy działalności prowadzonej w konkretnym budynku. Jeżeli budynek ma charakter mieszkalny wielorodzinny, ustawodawca chroni także interes pozostałych mieszkańców i właścicieli lokali.

Warto też używać prawidłowego pojęcia: w języku potocznym mówi się często o koncesji na alkohol, ale ustawa posługuje się pojęciem zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych. Zezwolenie wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy ze względu na lokalizację punktu sprzedaży.

Jakie dokumenty trzeba dołączyć do wniosku o zezwolenie?

Na dzień 10 czerwca 2026 r. do wniosku o wydanie zezwolenia na sprzedaż napojów alkoholowych należy dołączyć przede wszystkim dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu stanowiącego punkt sprzedaży oraz, jeżeli lokal znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, zgodę właściciela, użytkownika, zarządcy albo administratora budynku. Wymagana jest również decyzja właściwego państwowego inspektora sanitarnego o zatwierdzeniu zakładu, jeżeli jest potrzebna dla danego rodzaju działalności.

Organ gminy bada także, czy punkt sprzedaży mieści się w limitach i zasadach lokalizacji określonych w uchwale rady gminy. Nawet kompletna zgoda właścicielska nie zastąpi spełnienia lokalnych ograniczeń dotyczących liczby zezwoleń i usytuowania punktów sprzedaży.

Zezwolenie jest wydawane na czas oznaczony. Co do zasady nie może być krótsze niż 4 lata, a w przypadku sprzedaży napojów alkoholowych przeznaczonych do spożycia poza miejscem sprzedaży nie może być krótsze niż 2 lata. Przedsiębiorca musi też pamiętać o opłatach i obowiązkach związanych z dalszym wykonywaniem zezwolenia.

Co oznacza budynek mieszkalny wielorodzinny?

Ustawa o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi nie zawiera własnej definicji budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Dlatego przy wykładni tego pojęcia sięga się do Prawa budowlanego i orzecznictwa sądów administracyjnych.

Prawo budowlane definiuje budynek mieszkalny jednorodzinny jako budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowi konstrukcyjnie samodzielną całość i w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i jednego lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Z tego wynika praktyczny wniosek: jeżeli w jednym budynku znajdują się dwa mieszkania oraz dodatkowy lokal użytkowy, budynek najczęściej nie mieści się już w formule budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W sprawach dotyczących zezwoleń alkoholowych sądy administracyjne przyjmują, że pojęcie budynku mieszkalnego wielorodzinnego należy rozumieć systemowo, właśnie przez odniesienie do definicji budynku jednorodzinnego.

Znaczenie ma jednak konkretny stan faktyczny: liczba lokali, ich przeznaczenie, powierzchnia lokalu użytkowego, dokumentacja budowlana, sposób wyodrębnienia lokali i stan ujawniony w księgach wieczystych. Jeżeli lokal użytkowy jest częścią większego budynku, osobna księga wieczysta tego lokalu nie oznacza jeszcze, że mamy do czynienia z osobnym budynkiem.

Warto dodać, że ustawą z dnia 4 grudnia 2025 r. uchwalono zmianę Prawa budowlanego, która od 20 września 2026 r. ma wprost wprowadzić definicję budynku mieszkalnego wielorodzinnego jako budynku służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, który nie jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Na dzień 10 czerwca 2026 r. ta definicja nie jest jeszcze przepisem stosowanym, ale potwierdza kierunek dotychczasowej wykładni.

Czy odrębna księga wieczysta lokalu ma znaczenie?

Ma znaczenie dla ustalenia tytułu prawnego do lokalu, ale nie przesądza samodzielnie o charakterze całego budynku. Lokal stanowiący odrębną nieruchomość może znajdować się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W takim przypadku właściciel lokalu nadal korzysta z części wspólnych budynku i gruntu, a pozostali właściciele mają prawnie chroniony interes w tym, aby działalność polegająca na sprzedaży alkoholu nie była prowadzona bez wymaganej zgody.

Jeżeli spór dotyczy tego, czy lokal jest częścią jednego budynku, czy faktycznie wyodrębnionym budynkiem, trzeba sprawdzić akt notarialny, księgi wieczyste, wypis z kartoteki budynków, dokumentację budowlaną, pozwolenia i sposób oznaczenia nieruchomości. Organ gminy nie powinien opierać się wyłącznie na potocznym opisie właściciela, lecz na dokumentach.

Kto powinien wyrazić zgodę?

Art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy wskazuje alternatywnie właściciela, użytkownika, zarządcę albo administratora budynku. W praktyce trzeba więc ustalić, kto jest podmiotem uprawnionym do złożenia takiego oświadczenia w konkretnej nieruchomości.

Jeżeli w budynku wyodrębniono lokale, powstaje nieruchomość wspólna obejmująca grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. Przy małej wspólnocie, w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż 3, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności. W takim układzie urząd może oczekiwać zgody wszystkich współwłaścicieli albo dokumentu wykazującego, że konkretna osoba, zarządca lub administrator ma umocowanie do wyrażenia zgody.

Jeżeli budynek ma zarząd wspólnoty, zarządcę, administratora, spółdzielnię albo inny podmiot faktycznie i prawnie zarządzający budynkiem, trzeba ocenić, czy ten podmiot może skutecznie złożyć zgodę na potrzeby wniosku. Nie warto składać wniosku z niejednoznacznym dokumentem, ponieważ brak zgody może prowadzić do odmowy wydania zezwolenia.

Co zrobić, gdy urząd żąda zgody pozostałych właścicieli?

Najpierw należy ustalić, na jakiej podstawie urząd uznał budynek za mieszkalny wielorodzinny. Warto złożyć dokumenty pokazujące strukturę budynku: wypis z kartoteki budynków, dokumentację lokali, księgi wieczyste, akt notarialny i ewentualne decyzje budowlane. Jeżeli z dokumentów wynika, że jest to jeden budynek z lokalami mieszkalnymi i użytkowym, stanowisko urzędu może być prawidłowe.

Jeżeli organ wyda decyzję odmawiającą zezwolenia, przedsiębiorcy co do zasady przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Odwołanie ma sens zwłaszcza wtedy, gdy organ błędnie ustalił charakter budynku, pominął dokumenty albo niesłusznie uznał, że dana zgoda jest niewystarczająca.

Trzeba jednak wyraźnie podkreślić: jeżeli budynek rzeczywiście jest mieszkalny wielorodzinny, a wymaganej zgody nie ma, odwołanie nie zastąpi tego dokumentu. W takim przypadku praktycznym rozwiązaniem jest uzyskanie prawidłowej zgody albo zmiana planowanej działalności w taki sposób, aby nie wymagała zezwolenia na sprzedaż alkoholu.

Odpowiedź na opisany problem

Jeżeli w opisanym budynku znajdują się dwa lokale mieszkalne oraz lokal użytkowy przeznaczony na bar, a całość nadal stanowi jeden budynek w sensie budowlanym, urząd może zasadnie traktować go jako budynek mieszkalny wielorodzinny. Wtedy do wniosku o zezwolenie na sprzedaż alkoholu potrzebna będzie zgoda właściwego podmiotu wskazanego w art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy.

Nie rozstrzyga sprawy to, że lokal ma odrębną księgę wieczystą, osobny numer albo był wcześniej wykorzystywany jako bar. Dla nowego zezwolenia organ bada aktualny stan prawny i faktyczny. Jeżeli córka przejmuje działalność i występuje o nowe zezwolenie, powinna wykazać tytuł prawny do lokalu oraz dołączyć prawidłową zgodę dotyczącą budynku, o ile budynek jest wielorodzinny.

Wątpliwość można rozstrzygać dokumentami. Jeżeli właściciel uważa, że lokal stanowi część odrębnego budynku, powinien przedstawić dokumentację geodezyjną i budowlaną potwierdzającą taki stan. Bez tego sam akt notarialny wydzielający lokal jako odrębną nieruchomość może być niewystarczający.

FAQ

Czy budynek z trzema lokalami zawsze jest wielorodzinny?

Nie zawsze można odpowiedzieć wyłącznie na podstawie liczby lokali, ale budynek z dwoma lokalami mieszkalnymi i dodatkowym lokalem użytkowym zwykle nie spełnia definicji budynku jednorodzinnego. Wtedy urząd ma mocne podstawy, aby traktować go jako budynek mieszkalny wielorodzinny. Trzeba jednak sprawdzić dokumentację budowlaną i sposób wyodrębnienia lokali.

Czy własna księga wieczysta lokalu wystarczy, aby sprzedawać alkohol bez zgody sąsiadów?

Nie. Własna księga wieczysta potwierdza odrębność prawną lokalu, ale nie zmienia automatycznie charakteru budynku. Jeżeli lokal znajduje się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, do wniosku o zezwolenie nadal trzeba dołączyć zgodę wskazaną w ustawie.

Czy zgody muszą udzielić wszyscy właściciele mieszkań?

To zależy od sposobu zarządu budynkiem. Ustawa mówi o zgodzie właściciela, użytkownika, zarządcy albo administratora budynku. Przy małej wspólnocie bez zarządcy często konieczna będzie zgoda współwłaścicieli. Przy wspólnocie z zarządem albo zarządcą trzeba ustalić, kto jest umocowany do złożenia takiej zgody.

Czy urząd może odmówić zezwolenia, jeśli nie ma zgody właścicieli lub zarządcy?

Tak. Brak wymaganej zgody jest istotnym brakiem wniosku. Jeżeli punkt sprzedaży ma działać w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, organ nie powinien wydać zezwolenia bez dokumentu wymaganego przez art. 18 ust. 6 pkt 3 ustawy.

Czy można odwołać się od odmowy zezwolenia?

Tak, od decyzji odmawiającej wydania zezwolenia przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, zasadniczo w terminie 14 dni od doręczenia decyzji. Odwołanie powinno wskazywać, dlaczego organ błędnie ocenił charakter budynku albo dokumenty dołączone do wniosku.

Czy wcześniejsze prowadzenie baru oznacza, że nowa osoba dostanie zezwolenie?

Nie. Zezwolenie jest związane z konkretnym przedsiębiorcą, punktem sprzedaży i warunkami określonymi w decyzji. Jeżeli działalność przejmuje inna osoba, organ bada jej wniosek i aktualne dokumenty. Wcześniejsze funkcjonowanie baru może mieć znaczenie praktyczne, ale nie zastępuje wymaganej zgody ani tytułu prawnego do lokalu.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji stanowisko gminy może być prawidłowe. Jeżeli lokal użytkowy znajduje się w jednym budynku z lokalami mieszkalnymi, a budynek nie spełnia definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, należy liczyć się z obowiązkiem dołączenia zgody właściciela, użytkownika, zarządcy albo administratora budynku. Odrębna księga wieczysta lokalu i osobny numer nie wystarczą, aby ten obowiązek wyłączyć.

Przed złożeniem albo uzupełnieniem wniosku najlepiej zebrać dokumenty nieruchomości i ustalić, kto może skutecznie wyrazić zgodę. Jeżeli organ wyda decyzję odmowną, warto ocenić, czy są podstawy do odwołania, zwłaszcza gdy klasyfikacja budynku albo sposób reprezentacji właścicieli zostały ustalone błędnie.

Źródła

1. Ustawa z dnia 26 października 1982 r. o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi, w szczególności art. 18 ust. 6 pkt 2 i 3 oraz art. 18 ust. 9 - ISAP
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w szczególności art. 3 pkt 2 i 2a - ISAP
3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, w szczególności art. 3 i art. 19 - ISAP
4. Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, przepisy dotyczące nowych definicji budynków, z wejściem w życie wskazanym w metryce aktu - ELI
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 września 2011 r., sygn. akt II OSK 855/10.
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 marca 2023 r., sygn. akt II GSK 1247/19.
7. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 marca 2012 r., sygn. akt III SA/Gd 508/11.