Nieodpłatne korzystanie z działki przez krewnego a prawa właściciela

Bratanek korzysta z działki bez umowy – czy ma do niej jakiekolwiek prawa?

Co do zasady nie. Samo wieloletnie korzystanie z działki przez krewnego, bez przeniesienia własności i bez wpisu do księgi wieczystej, nie daje mu prawa do rozporządzania nieruchomością ani do blokowania jej sprzedaży. Zgodnie z art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa oraz nią rozporządzać, w tym sprzedać ją.

Jeżeli właściciel pozwolił bratankowi korzystać z działki nieodpłatnie, bez ustalenia czynszu, najczęściej taki stan odpowiada umowie użyczenia z art. 710 Kodeksu cywilnego. Umowa użyczenia może zostać zawarta także ustnie, a nawet w sposób dorozumiany. Brak pisemnej umowy nie oznacza więc, że korzystający nabył silniejsze prawa, lecz przeciwnie – zwykle potwierdza jedynie grzecznościowy charakter korzystania.

Inaczej byłoby tylko wtedy, gdyby bratanek potrafił wykazać inny tytuł prawny, np. współwłasność, służebność, dzierżawę, najem albo bardzo szczególne okoliczności związane z zasiedzeniem. Samo twierdzenie, że „korzystał od lat” albo „inwestował w działkę”, nie wystarcza.

Jakie roszczenia ma właściciel działki?

Podstawowe roszczenie wynika z art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Jeżeli więc bratanek nie ma skutecznego tytułu prawnego, właściciel może żądać opuszczenia i wydania działki.

Jeżeli dochodzi również do innych naruszeń, np. utrudniania dostępu, składowania rzeczy, wykonywania robót bez zgody albo niszczenia terenu, zastosowanie może mieć także art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, czyli roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Ważne jest również to, że roszczenie windykacyjne dotyczące nieruchomości nie przedawnia się na zasadach ogólnych w taki sposób jak zwykłe roszczenia majątkowe. Nie oznacza to jednak, że można bez końca odkładać działania – im szybciej właściciel uporządkuje sytuację, tym łatwiej przeprowadzi sprzedaż.

Czy trzeba najpierw wypowiedzieć użyczenie?

Jeżeli korzystanie odbywało się za zgodą właściciela, najbezpieczniej potraktować tę relację jako użyczenie i najpierw wezwać do zwrotu działki. Zgodnie z art. 715 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas użyczenia nie jest oznaczony, biorący do używania obowiązany jest zwrócić rzecz, gdy uczynił z niej użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić.

W praktyce warto wysłać pisemne wezwanie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, wskazując:

• że właściciel cofa zgodę na dalsze korzystanie z działki,
• że żąda wydania nieruchomości w konkretnym terminie,
• że po bezskutecznym upływie terminu skieruje sprawę do sądu,
• że oczekuje usunięcia rzeczy należących do korzystającego.

Jeżeli stan faktyczny jest sporny, wezwanie powinno być rzeczowe i ostrożne: nie trzeba przesądzać, czy był to najem, dzierżawa czy użyczenie, lecz wystarczy wskazać, że osoba włada działką bez aktualnej zgody właściciela i ma ją wydać.

Czy właściciel może żądać wynagrodzenia za korzystanie z działki?

Tak, ale zależy to od tego, na jakiej podstawie druga osoba korzystała z nieruchomości. Jeżeli korzystanie odbywało się początkowo za zgodą właściciela jako użyczenie, to za okres objęty zgodą co do zasady nie żąda się czynszu. Po skutecznym odwołaniu zgody lub po wezwaniu do zwrotu nieruchomości sytuacja się zmienia.

Przy rozliczeniach znaczenie mają art. 224 i art. 225 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 224 § 2 Kodeksu cywilnego, od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest obowiązany m.in. do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Natomiast art. 225 Kodeksu cywilnego nakazuje odpowiednie stosowanie tych obowiązków do posiadacza w złej wierze, przy czym jego odpowiedzialność jest dalej idąca.

W praktyce w sprawach rodzinnych często sporne jest to, czy korzystający był posiadaczem samoistnym, zależnym, w dobrej czy złej wierze. Dlatego roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie wymaga oceny konkretnego stanu faktycznego. Najłatwiej dochodzić wynagrodzenia za okres po jednoznacznym wezwaniu do wydania nieruchomości albo po ustaniu zgody właściciela.

Czy bratanek może żądać zwrotu kosztów poniesionych na działkę?

Może zgłaszać takie żądanie, ale nie oznacza to automatycznie, że jest ono zasadne. Trzeba odróżnić prawo do korzystania z działki od ewentualnego rozliczenia nakładów. Bratanek nie staje się właścicielem tylko dlatego, że coś sfinansował.

Przy rozliczeniu nakładów znaczenie mają zwłaszcza art. 226–230 Kodeksu cywilnego. Zakres roszczeń zależy m.in. od tego:

• czy nakłady były konieczne, użyteczne czy zbytkowne,
• czy właściciel wyraził na nie zgodę,
• czy korzystający działał w dobrej czy złej wierze,
• czy da się udowodnić wysokość wydatków,
• czy nakłady nadal zwiększają wartość nieruchomości.

Co do zasady posiadacz może żądać zwrotu nakładów koniecznych w granicach przewidzianych przez przepisy, ale nie każdej inwestycji i nie w dowolnej kwocie. Jeżeli ktoś postawił altanę, ogrodzenie czy inne elementy bez uzgodnienia z właścicielem, jego sytuacja procesowa jest znacznie słabsza niż wtedy, gdy właściciel wyraźnie zlecił wykonanie robót lub zobowiązał się do ich zwrotu.

W sporze sądowym same ustne twierdzenia zwykle nie wystarczą. Potrzebne są faktury, rachunki, przelewy, świadkowie i dowody na zakres oraz datę prac.

Czy wieloletnie korzystanie z działki może prowadzić do zasiedzenia?

To zależy od charakteru posiadania. Zasiedzenie reguluje art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość może nabyć przez zasiedzenie tylko posiadacz samoistny, czyli taki, który włada nią jak właściciel. Termin wynosi 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w złej wierze.

Osoba, która korzysta z działki za zgodą właściciela, co do zasady nie jest posiadaczem samoistnym, lecz zależnym. Typowe użyczenie nie prowadzi więc samo przez się do zasiedzenia. Jednak w praktyce spory o zasiedzenie bywają złożone, bo korzystający może twierdzić, że od pewnego momentu zaczął władać działką „jak swoją” i właściciel temu się nie sprzeciwiał.

Jeżeli mowa jedynie o „kilku latach” korzystania, to nawet przy forsowaniu tezy o posiadaniu samoistnym nie ma mowy o upływie terminów z art. 172 Kodeksu cywilnego. Sama groźba „złożyłem dokumenty” nie oznacza jeszcze, że roszczenie jest realne.

Czy można sprzedać działkę mimo sprzeciwu krewnego?

Tak. Jeżeli jest Pani jedynym właścicielem ujawnionym w księdze wieczystej, może Pani sprzedać nieruchomość. Uprawnienie do rozporządzania rzeczą wynika z art. 140 Kodeksu cywilnego. Sam sprzeciw bratanka nie blokuje skutecznie zawarcia umowy sprzedaży.

W praktyce problemem bywa jednak nie tyle sama możliwość sprzedaży, ile zainteresowanie kupującego. Kupujący może obawiać się sporu o wydanie działki, pozostawionych rzeczy, nieformalnej zabudowy czy zapowiadanych roszczeń o nakłady. Dlatego przed sprzedażą warto:

• uzyskać aktualny odpis księgi wieczystej,
• sprawdzić, czy nie wpłynął żaden wniosek do księgi wieczystej,
• wezwać korzystającego do wydania nieruchomości,
• udokumentować stan działki zdjęciami i protokołem,
• ustalić, jakie rzeczy należą do korzystającego.

Jeżeli doszło już do wszczęcia postępowania sądowego lub wieczystoksięgowego, notariusz i kupujący powinni zostać o tym poinformowani. Samo to nie zawsze przekreśla sprzedaż, ale wpływa na bezpieczeństwo transakcji i cenę.

Jakie działania warto podjąć krok po kroku?

Jak powinno wyglądać wezwanie do wydania działki?

W piśmie warto wskazać oznaczenie nieruchomości, podstawę własności, opis sposobu korzystania i jednoznaczne żądanie wydania nieruchomości w określonym terminie. Dobrze również zastrzec, że brak wydania działki spowoduje skierowanie sprawy na drogę sądową oraz dochodzenie dalszych roszczeń, jeżeli będą zasadne.

Jeśli zna Pani zakres rzekomych inwestycji bratanka, można dodatkowo zażądać przedstawienia ich wykazu i dowodów poniesienia kosztów. Ułatwia to później ocenę, czy chodzi o realne nakłady, czy jedynie próbę wywarcia presji przed sprzedażą.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak w praktyce rozdziela się prawo własności od roszczeń o nakłady i jak właściciel może bezpiecznie porządkować stan działki.

FAQ

Czy brak pisemnej umowy oznacza, że krewny nie ma żadnych praw?

Brak pisemnej umowy zwykle utrudnia mu wykazanie szerszych uprawnień, ale nie wyklucza, że korzystanie odbywało się za zgodą właściciela jako użyczenie z art. 710 Kodeksu cywilnego. Nie daje mu to jednak prawa własności ani prawa do blokowania sprzedaży.

Czy mogę sprzedać działkę, jeśli ktoś nadal z niej korzysta?

Tak, jako właściciel może Pani sprzedać działkę. Praktycznie lepiej jednak wcześniej wezwać korzystającego do wydania nieruchomości, bo spór o wydanie może zniechęcić kupca albo obniżyć cenę.

Czy muszę zwrócić wszystkie pieniądze wydane na działkę?

Nie. Zwrot nakładów zależy od ich rodzaju, zgody właściciela, dobrej lub złej wiary korzystającego oraz dowodów poniesionych kosztów. Nie każdy wydatek podlega rozliczeniu.

Czy mogę żądać zapłaty za bezumowne korzystanie?

Tak, ale podstawa i zakres roszczenia zależą od konkretnego stanu faktycznego oraz od tego, od kiedy ustała zgoda na korzystanie. W takich sprawach stosuje się m.in. art. 224 i art. 225 Kodeksu cywilnego.

Czy samo korzystanie przez kilka lat może doprowadzić do zasiedzenia?

Nie. Dla zasiedzenia nieruchomości potrzebne jest posiadanie samoistne oraz upływ 20 albo 30 lat, zgodnie z art. 172 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Kilka lat korzystania za zgodą właściciela co do zasady nie spełnia tych warunków.

Podsumowanie

Jeżeli jest Pani jedynym właścicielem działki, bratanek nie może skutecznie zablokować sprzedaży tylko dlatego, że korzystał z nieruchomości nieodpłatnie albo poniósł jakieś wydatki. Najpierw trzeba ustalić, czy korzystał za zgodą właściciela, a potem formalnie zażądać wydania nieruchomości. Ewentualne roszczenia o nakłady należy oceniać osobno, na podstawie art. 226–230 Kodeksu cywilnego i konkretnych dowodów.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 140, art. 172 § 1–2, art. 222 § 1–2, art. 224–230, art. 710 i art. 715 – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Art. 222 Kodeksu cywilnego – tekst przepisu: https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-222