Umowa dożywocia a korzystanie z domu – prawa właściciela

Co naprawdę daje umowa dożywocia?

Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908-916 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien - w braku odmiennej umowy - przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

To oznacza, że sama umowa dożywocia nie daje automatycznie dożywotnikowi wyłącznego prawa do całego domu. Zakres jego uprawnień może być:

• określony ogólnie przez obowiązek przyjęcia jako domownika,
• rozszerzony lub doprecyzowany w akcie notarialnym,
• powiązany z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania.

W praktyce kluczowy jest więc akt notarialny. To z niego trzeba odczytać, czy matka ma prawo do jednego pokoju, kilku pomieszczeń, korzystania z kuchni i łazienki, czy też tylko ogólne prawo zamieszkiwania i utrzymania.

Zobacz również: nowa żona dożywotnika w domu obciążonym dożywociem – jakie masz prawa?

Czy właściciel może korzystać z domu według własnej decyzji?

Co do zasady właściciel ma pełnię uprawnień wynikających z prawa własności. Wynika to z art. 140 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz rozporządzać rzeczą.

Jednak w domu obciążonym dożywociem własność jest ograniczona obowiązkami wobec dożywotnika. Dlatego nie można powiedzieć, że właściciel „może wszystko”. Nie wolno mu w szczególności:

• pozbawiać dożywotnika mieszkania przewidzianego w umowie,
• zamykać mu dostępu do pomieszczeń, z których ma prawo korzystać,
• pogarszać warunków bytowych w sposób sprzeczny z treścią umowy,
• samowolnie usuwać jego rzeczy z pomieszczeń objętych uprawnieniem.

Jeżeli jednak określony pokój nie jest objęty prawem matki, a akt notarialny nie przyznaje jej wyłącznego korzystania z tego pomieszczenia, właściciel może co do zasady przeznaczyć go dla swoich dzieci lub wyremontować. W takim sporze nie wystarczy jednak samo przekonanie stron - trzeba porównać stan faktyczny z treścią aktu notarialnego.

Znaczenie służebności osobistej mieszkania

Jeżeli w akcie ustanowiono służebność osobistą mieszkania, zastosowanie mają art. 296 i art. 301-302 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. Natomiast art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że mający służebność mieszkania może korzystać w zakresie oznaczonym z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Szczególnie ważny jest art. 301 § 2 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne. Oznacza to, że właściciel i uprawniony muszą współkorzystać z nieruchomości w granicach wynikających z treści prawa i zasad współżycia społecznego.

Z kolei art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego przewiduje, że osoba mająca służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez nią utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. § 2 tego przepisu dopuszcza także przebywanie osób odwiedzających, ale nie daje to właścicielowi obowiązku tolerowania stałego zamieszkania dowolnych krewnych dożywotnika.

W praktyce oznacza to:

• matka może korzystać z pomieszczeń wskazanych w akcie oraz z części wspólnych w zakresie przewidzianym prawem,
• nie może samodzielnie rozszerzyć swojego prawa na kolejne pokoje tylko dlatego, że dotychczas tam składowała rzeczy,
• siostra nie uzyskuje własnego prawa do nocowania w domu tylko dlatego, że jest córką dożywotniczki.

Czy można odmówić siostrze nocowania w domu?

Jeżeli siostra nie jest współwłaścicielką, nie ma służebności, nie jest najemcą ani nie ma innego tytułu prawnego do lokalu, to sama z siebie nie może skutecznie domagać się prawa do nocowania w domu należącym do właściciela. Co do zasady właściciel decyduje, kto przebywa w nieruchomości.

Trzeba jednak uwzględnić sytuację dożywotnika. Jeżeli matka ma prawo mieszkania i przyjmuje gościa w zakresie zwykłych odwiedzin, właściciel nie powinien bez uzasadnienia ingerować w normalne wykonywanie tego prawa. Co innego jednorazowa wizyta, a co innego regularne nocowanie lub próba korzystania z domu jak z własnego mieszkania.

Jeżeli spór dotyczy jedynie tego, że siostra chciała jednorazowo przenocować u matki w pomieszczeniach objętych prawem matki, sąd może oceniać sprawę inaczej niż wtedy, gdy chciała korzystać z części domu pozostającej poza zakresem uprawnień dożywotniczki. Dlatego odpowiedź zależy od konkretnego stanu faktycznego: gdzie miała nocować, z czyjej inicjatywy, jak często i czy pomieszczenie było objęte prawem matki.

Naruszenie miru domowego – kiedy ten argument ma sens?

Art. 193 ustawy z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny stanowi: „kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”.

Przepis ten może mieć zastosowanie również w konfliktach rodzinnych, ale tylko wtedy, gdy osoba uprawniona rzeczywiście zażąda opuszczenia miejsca, a druga osoba nie ma skutecznego tytułu do przebywania tam. W orzecznictwie przyjmuje się, że art. 193 Kodeksu karnego chroni wolność od bezprawnych ingerencji zakłócających spokój zamieszkiwania, co potwierdza m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 26 kwietnia 2007 r., sygn. II AKa 37/07.

W Pana sytuacji powoływanie się na art. 193 Kodeksu karnego wobec siostry może być zasadne tylko wtedy, gdy:

• nie miała prawa przebywać w danej części domu,
• sprzeciwił się Pan jej wejściu lub zażądał opuszczenia domu,
• nie działała w ramach uprawnień matki wynikających z dożywocia lub służebności.

Nie należy natomiast traktować tego przepisu jako prostego rozwiązania każdego rodzinnego sporu o korzystanie z domu. Gdy zakres praw dożywotnika jest niejasny, policja lub sąd karny mogą uznać, że najpierw trzeba wyjaśnić stosunki cywilnoprawne.

Zobacz również: służebność mieszkania po rozwodzie – czy można korzystać z lokalu bez właściciela?

Czy można opróżnić pokój i przeznaczyć go dla dzieci?

Tak, ale tylko wtedy, gdy pokój nie jest objęty uprawnieniem matki wynikającym z umowy dożywocia lub służebności mieszkania. Najbezpieczniejsza kolejność działania jest następująca:

1. ustalenie treści aktu notarialnego i zakresu prawa matki,
2. pisemne wezwanie do usunięcia rzeczy z pomieszczenia, z wyznaczeniem rozsądnego terminu,
3. zaproponowanie przeniesienia rzeczy do pomieszczenia, z którego matka może korzystać zgodnie z umową,
4. w razie sporu - wystąpienie do sądu o rozstrzygnięcie sposobu korzystania lub o ochronę własności.

Nie polecam samowolnego wynoszenia rzeczy dożywotnika, jeżeli istnieje realny spór co do zakresu jego prawa. Takie działanie może pogłębić konflikt i narazić właściciela na zarzut naruszenia posiadania. Zgodnie z art. 342 Kodeksu cywilnego nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Jeżeli matka zajmuje pomieszczenie bez podstawy prawnej, właściciel może korzystać z roszczeń ochrony własności z art. 222 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego. Przepis ten pozwala żądać wydania rzeczy przez osobę, która włada nią bez tytułu prawnego, a także żądać zaniechania naruszeń. Przy sporach rodzinnych sądy często badają jednak nie tylko formalną własność, ale też rzeczywistą treść umowy dożywocia i sposób jej wykonywania od lat.

Co zrobić, gdy wspólne mieszkanie stało się nie do wytrzymania?

Jeżeli między właścicielem a dożywotnikiem powstają tak złe relacje, że nie można wymagać od stron pozostawania nadal w bezpośredniej styczności, zastosowanie ma art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem sąd może - na żądanie jednej ze stron - zamienić wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Jest to bardzo ważny przepis w sprawach podobnych do opisanej. Jeżeli konflikt trwa od lat, a wspólne zamieszkiwanie prowadzi do ciągłych awantur, blokowania pomieszczeń i sporów o każdą wizytę rodziny, rozwiązaniem może być nie kolejna interwencja policji, ale właśnie pozew o zamianę dożywocia na rentę.

W wyjątkowych wypadkach, gdy zobowiązany zbył nieruchomość, art. 914 Kodeksu cywilnego przewiduje odpowiedzialność nabywcy obciążonej nieruchomości. Natomiast rozwiązanie umowy dożywocia jest co do zasady dopuszczalne wyjątkowo i orzecznictwo traktuje je bardzo ostrożnie. Najczęściej realnym narzędziem pozostaje zamiana świadczeń na rentę.

Jak się bronić w praktyce?

Jeżeli została wszczęta sprawa dotycząca zachowania wobec siostry albo sporu o korzystanie z domu, proszę działać dowodowo, a nie wyłącznie emocjonalnie. Najważniejsze będą:

• akt notarialny umowy dożywocia,
• odpis księgi wieczystej, w tym wpisy o służebności lub dożywociu,
• zdjęcia układu domu i zajmowanych pomieszczeń,
• pisemna korespondencja z matką i siostrą,
• świadkowie potwierdzający, kto faktycznie z których pomieszczeń korzysta,
• dokumenty potwierdzające wykonywanie obowiązków wobec matki.

W piśmie procesowym warto wyraźnie rozdzielić dwie kwestie:

1. prawo matki jako dożywotniczki - którego Pan nie kwestionuje w zakresie wynikającym z aktu,
2. brak samodzielnego prawa siostry do korzystania z domu ponad zwykłe odwiedziny.

Jeżeli chce Pan przeznaczyć konkretny pokój dla dzieci, proszę wykazać, że pomieszczenie nie zostało oddane matce do wyłącznego korzystania. W razie wątpliwości najbezpieczniej wystąpić do sądu cywilnego o ustalenie sposobu wykonywania uprawnień lub o ochronę własności, zamiast samodzielnie przesądzać spór siłą faktów.

FAQ

Czy właściciel domu po umowie dożywocia może zamknąć dożywotnikowi dostęp do części wspólnych?

Nie, jeżeli z aktu notarialnego albo z treści służebności wynika prawo dożywotnika do korzystania z tych części. O zakresie współkorzystania decydują przede wszystkim art. 908 § 1 oraz art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy rodzeństwo dożywotnika ma własne prawo do nocowania w domu?

Nie. Samo pokrewieństwo nie tworzy tytułu prawnego do nieruchomości. Wyjątkowo nocowanie może być dopuszczalne jako element zwykłych odwiedzin dożywotnika, ale nie daje trwałego prawa do korzystania z domu.

Czy można samodzielnie wynieść rzeczy matki z pokoju?

Tylko gdy nie ma sporu co do prawa do tego pomieszczenia i działanie nie narusza posiadania. Jeżeli zakres uprawnień matki jest niejasny, bezpieczniej najpierw wezwać ją pisemnie, a potem ewentualnie skierować sprawę do sądu.

Czy dożywocie można zamienić na pieniądze?

Tak. Jeżeli strony pozostają w takim konflikcie, że nie można wymagać dalszej bezpośredniej styczności, sąd może zamienić uprawnienia z dożywocia na dożywotnią rentę na podstawie art. 913 § 1 Kodeksu cywilnego.

Czy policja zawsze potraktuje wejście siostry jako naruszenie miru domowego?

Nie zawsze. Jeśli istnieje spór o to, czy działała za zgodą dożywotnika w granicach jego prawa, najpierw może być konieczne wyjaśnienie sytuacji cywilnej. Sam art. 193 Kodeksu karnego nie rozwiązuje automatycznie niejasnych sporów o zakres dożywocia.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553

3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 26 kwietnia 2007 r., sygn. akt II AKa 37/07